ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

>>898
三菱は、竣工後限定だけど数十戸レベルで残ってたら1割引きは狙えるかもしれない。
数戸程度ならモデルルーム家具サービスでお茶濁して終了。

駅近の一低層大規模が希少物件とはいえ、この沿線でもっとも地味な駅でこの価格は厳しいですね。6000万以下の住戸はそこそこ捌けたようですが、梅雨入りしたとたん大雨で西では冠水被害も出ていますし、地下住戸のキャンセルもあるのでは？

>>901
三菱なら1.5割はいけますよ。もちろん、それなりに売れ残ってる事が大事ですけど。

>>902
地下住戸は売れる。地下住戸を買う人はとにかく底辺でも住めれば良いということだから。
それ以外は売れ残るっていうか厳しいでしょうね。
戸建で買えちゃうもん。

いやぁ、15%まで行こうと思ったら、来年の秋口までは無理ですよ。
もともとそのレベルは、中古直前の竣工後1年経過直前でも出るかどうかの超特価。
今回は、消費税前の駆け込みがもうワンチャンスあることを考えたら、増税前はまず無理で、増税後に焦り出してようやく可能性があるかも？というレベルだと思います。

マンションコミュニティだとやたらに2割引きとか3割引きとか調子のいい声が聞こえますが、モデルルーム行ったらがっかりなんてよくあることです。
だいたい、ほんとに3割引きで買ってたら、リセール考えて黙りますよね(笑

ん？
15％は余裕だよ。３割は売りだけど。

>>905
来年末ならそれくらいにはなるでしょうね。
住友以外の売れ残りで15%引きはどこでもあり得ることだし。
ただ、その時期まで残ってる物件は滅多に無いからあてにしづらいけどね。

この戸数でこの価格で六割はすごいですね。大規模なら第一期は3割程度なのに。

まっ、見てましょうよ。売れ残るかどうか、なんて最後にならないとわかりませんから。

低層で横長過ぎると社宅みたいだね。
今の金額だと高いのであまり興味ないけど、値引きが始まったら人気でそう。
駅からの距離や広さや、立地などを加味しても内容的には悪くないと思います。
確かに第一種低層住居専用地域に建設されているというのは魅力を感じる。

ここ結構気に入っていて検討しているんですが、この物件の前にあるマンション？団地？は
なんでしょうか？都営なんでしょうか？そこが気になっています。

エントランス向かいにある建物はコーシャハイムのようです。
東京都住宅供給公社が管理する賃貸住宅。

>>911
情報ありがとうございます！
東京都住宅供給公社ってことは、旧住専ですか。
じゃあやはり、都営住宅ってことなんですかね。
目の前があれだけでかい都営住宅団地だとちょっと自分はパスになりそうです。
以前住んでいたアパートの近くの公園の裏が都営住宅だったんですが、昼間子供
を遊ばしていたりすると窓空けられて老人の方が五月蝿いと怒鳴ってきました。
ママ友に聞くとそのあたりでは有名な人らしく...
そういう人はいないかもしれませんがトラウマです。

>>912
いわゆる都営の理解が間違ってると思いますが。
まあ、あってもなくても検討していない方でしょうかね。

>>913
どういうことでしょうか？詳しく御願いします。

>>914
http://www.j-community.co.jp/contents/tokyo/khkamisaginomiya.htm
そこそこの家賃するから、いわゆる低所得者向けの都営じゃないと思われ。本当に気になるなら、簡単に調べられること。

>>915
あっ、そうなんですね... リンクありがとうございました。
ここはあれなんですね、いわゆるお金がない人を安い家賃で住まわせる系ではなく
それなりの所得が有る人に対して良質な住宅を供給するところなんですね。
であれば安心のようんです。

近隣に住んでいますが、コーシャハイムは良い物件ですよね。
なにが安心なのかよくわかりませんが、「都営住宅＝低所得者＝安心できぬ人々」という思考の方が
安心できないですね。　

917
所得層の違いはモラルや治安に絡んでくるから別におかしくは無いと思いますが。

>>917
公立の学校のレベルなどもおおいに関係ある。
気にするの方が当たり前。そういうこと考えずマンション選びするって言う方が珍しいでしょ。

ここは西武池袋戦、練馬区から東久留米市にかけて、たくさんの都民住宅があります。
低所得＝治安、モラルと言うのはどうでしょうか？ このマンションの近隣に大きな一戸建てを構えている方々から見れば、このマンションの購入を検討している皆さんも、都民住宅に住む方も同じ庶民で、色々な思いもあるでしょうが、人としてのマナーをわきまえ、口に出さぬだけかもしれませんよ。

>>922
誰も都民住宅に対して悪口など言ってないと思いますが。
ちなみに、都営住宅と都民住宅の違いは理解できていますか？

まぁ周りの戸建てに住んでる人からすると、都民住宅でもパークハウスでも実際印象に大差ないよね。
どうひっくり返ったって「西武線沿いのマンション」というカテゴリーは揺らがないわけだから。そういう外からの印象を気にする人はもっといい場所に住めばいいってだけ。ここはアッパーミドルがそう評価されたいという充足感を味わいたくて買うようなマンションじゃないのでは。もっと現実的に低層の良さとか静かな住環境とかを評価する物件だと個人的には思う。

ここのスレはいつもギスギスした感じですね…
なぜ攻撃的発言する方が多いのでしょう。
例えば917さんがよい例です。誰も都営が低所得とか言ってませんし。

924
外からの評価を気にしてはいないかと。気にしてるのは外敵がいないかどうか

ここはいつ見てもどうでもいい地域内格差や地下室含めた居住部屋格差について、主に買いたくても買えない連中がああでもないこうでもないと好き勝手言い合ってるように感じる。
924さんが言ってるように、「西武線沿いの静かな住宅街に位置する低層マンション」が好きな人で買うお金のある人は第一期でもう買ってるだろうし、買いたくても買えない連中はおとなしく値下がりする可能性を待てばいい。ネガっても買えないものは買えないんだからさ。

そうはいってもいろいろきになるのが購入検討者ですよ。
927さんみたいにすぱっと決まる方はこういう掲示板にきてもイライラするだけでしょうから
見ない方が良いのでは？
このスレに限らず検討版は多かれ少なかれどこでもそういう感じですよ。

パン屋の家賃を住民が払うってのは本当？

住環境がいいって書いてる方は具体的にはどういうところがいいと感じてるも書いてもらえると第三者の参考になるかと思います。
単に住環境がいいというだけではわからないです。

この近隣に住んでいますが、「住環境」と一口に言っても、快適な生活を得るために「何を重要視」するか、人それぞれの優先事項によって良し悪しは決まるのではないでしょうか？　
通勤、通学時の安全、歩道の広さは良い環境にあると思います。　特に、小学校への通学路は整備されており、通学時間帯は車両通行規制がありますので、安心して通わせることができます。周辺の樹木、お花、緑の多さは良いですよね。
基本的に車があまり通らないので、非常に静かですね。　排気ガスも当然感じません。晴れた日には広々とした青空が広がり、散歩にも良いです。
なんといっても、最寄り駅まで４．５分、中村橋でも１０分は便利な環境にあります。　

932
はい、ですから主観で結構ですのでそれを書いていただきたいのです。最終的には自分の目で確かめる事になるのはそうですが第三者の個人的に重視しているポイントが意味があるのかなと

パン屋が入るわけでなくパンを焼いて管理会社が出すだけの話。パン屋が入ったら採算取れるわけないでしょ。大規模マンションではよくあるやつです。

932です。 私は、歩道が整備された周辺の道路事情と、閑静な住宅地に囲まれた物件だからの落ち着きと静かな環境が、特に気に入っています。都内で歩道を歩いていても自転車に恐怖を感じることがありますが、そのようなこともなく、車自体の交通量が少ないので、その意味でも子供の通学の安全も確保されており、非常に満足しています。

>>934
すでに932に書いてあると思いますが。
さらに936で詳述していただいてますね。
これらは、うちが重視している点とほぼ同じなのですが、
残念なのは職場にちょっと遠いこと。

932さん
934です。情報ありがとうございます。
交通量も少なく歩道もしっかりと幅が取られているとのこと、すごく参考になります。ありがとうございます。
そういう具体的でその人ならではの（たとえそれが主観であったとしても）とても有意義です。我々は住宅・環境評論家でもなければ環境調査員でもありませんので客観な情報よりかは主観的の方がこういうスレの意味があるかなと思いました。
あともう一つ教えてください。
夜９時〜０時ぐらいの時間の雰囲気を教えてもらえるでしょうか？
家族に娘がいるので人ッけがまったくない感じだと心配してます

現地の様子は自分の目で確認するくらいはしないと。

939みたいな発言があれる原因だってわからないのですかね

事実とかけ離れている事を書き込む人もいますから、気になる物件は日中だけでなく夜の様子も私は見に行きます。
と言っても夜の全ての時間帯を見ることは出来ませんが。
残業続きで夜の確認が出来ない人はしょうがないでしょうけれど。
最後は自分で行ってみて実感することが一番いいのでしょうけれどね。

見に行くのと実際に住んでいる人とではやはり情報量も質も違います。
住んでみて初めて気づく事って結構ありますから。

怖いと感じるかみたいな主観を伴うことは人それぞれだからね。そういった情報を掲示板であてにするなんて。

高い買い物だから、時間帯や天候が違う条件で何度か体感しておかないと。そもそも土地勘が全く無い人が検討するなら、手間を惜しんではダメでしょ。入居してからしまったと思っても後の祭り。

低層第一種住専地域に現代高級長屋ですか
この手の地目には戸建てしかないでしょうと思いますが、時代なんですね
供給する側はマンション作れればもうかりますからね

管理費と積立金がお高そうですね、あとこの仕様だと固定資産税もやたら高そうな予感がします

一種低層のうりは実際はないからね。マンションの良さと戸建の良さどちらも
捨てた感じだから。

近隣に住んでいます。 このマンションの入り口は、千川通りからを渡りコーシャハイム前の広い歩道をまっすぐ50mほど歩いたところになりますが、街灯もありますし、特段気をつけるようなことわないですあね。 車道も広く、歩道もしっかりしていますが、8時を過ぎると人通りが少ないのは事実です。 9時から12時だと、前後に人影がないことも多いですね。

948さん
ありがとうございます！
やはり人っ子いなくなるんですね
しょうがないから迎えに行くことで
対応しようと思います。

一種低層住居ってもともと戸建てを想定した用途地域だから、マンション作って利益を出すためにはここみたいに地下室マンションにするってのがパターン。世田谷みたいに独立地下住戸が禁止されると、既存不適格になる。そういったリスクもちゃんと考えないと。

そういうこと。一種低層では素直に戸建にすむのが適切。
低層マンションはスケールメリットもなく眺望もなくプライバシーもなくて
利点なし。そんなに低層がいいなら中高層マンションで低層に住めば良い。
その方が安くてお買い得。税金も安い。

中高層マンションの用途地域で閑静な駅近、低層階の日照条件が永続的に良好な環境は23区では稀だと思います。一低層のこの物件のメリットは日照条件が永続的に良好なところです。住居専用地域で最も厳しい建築条件だからこそのメリットです。

>>952
稀だけど、あるよ。
世田谷区に。

この周辺は、緑があってよいですよね。　
それに、道路と歩道がゆったりと造られているので空間も広く感じ、都心に近いのに圧迫感がないですよね。
このマンションの売りの一つでもある、マンションにしてゆったりとした敷地内の空間を緑で彩った姿を早く見てみたいですね。

952さん
仰りたいことはわかりますが、今時の
マンションは低層階も日当たり良好閑静ですよ。
じゃないと売れませんから。

>>953
例えば、ヴィークグラン世田谷千歳船橋。
中高層住宅地に建っていますが、道をはさんだ南西側は低層住宅地なので、
3階以上なら日当たりと眺望が保証されています。
もっとも真南には、同じ清水建設の中層マンションが建っているので、
部屋によっては、日当たりはともかく眺望が期待できませんが。

話題？の桜上水ガーデンズも、最も南側の棟の目の前は、日大のグラウンドです。
将来、大学が移転する可能性もゼロではないでしょうが、かなりの確率で
日当たりは保証されているのではないでしょうか。

桜上水は格が違い過ぎ、ヴィークグランは駅近ではありません。説得力無し。

格ねえ。格にに関係なく、条件を満たす物件を挙げていった方が早いでしょ。
その結果、ここより高級な物件しかなければ、ここの希少価値がはっきりするから。

結局この物件に関係のない話にいくところがこの物件自体に魅力が無いという証拠かなって思います。
このスレ見てると、この物件自体に対する話が殆ど有りませんね。

最寄駅徒歩5分以内で広大な一種低層に大規模分譲、戸数を稼ぐため63戸もの地下住戸。永続的に閑静で日照条件が良い(東向きは除く)ことがメリット。この物件自体の大まかな特徴です。住環境は実際に住まないと分かりにくいですが、一種低層の閑静な住宅街に住まわれている方には好まれる、希少な物件です。異なる用途地域に住まわれている方には理解しにくいと思います。

高さ制限１０ｍのところにマンション建てて利益を出そうとすると、地下室の容積率不算入を使わざるを得ないから掘り下げて地下室マンションになる。

水没にも要注意。今年の梅雨は雨がすごいよね。温暖化で想定外レベルのことがが普通になるかも。

最近のゲリラ豪雨をかんがえるとあぶないよね。あと、単純な浸水だけじゃなくて
湿気。大雨ふってその後真夏のような暑さに戻る日本だと、そこで一気に地面から大量の
湿気が舞う訳だがそれを全部地下住戸が吸い込む事になる。たｂんカビ菌糸の量がはんぱないはず。
それに、虫。蚊とかゴキブリ、あとミミズ。ひどいぞ。

本当にワンパターンなけなし方ですね。地下住戸というと毎度毎度同じ言葉。想像力なさすぎです。住んだことないから、その程度しか思いつかないんでしょうね。

誰もけなしてないんじゃない？事実だからしょうがない。

買う気がない人が、何故に過度の中傷的な書き込みをするのかよくわかりませんが、あまり、品が良い話ではないですね。

無視しましょう。人気の大会ではどうしてもネガもあります。

はぁ、日本勝てばここかうつもりだったけど負けたらいっきにかうきがなくなった

一種低層のメリットを吹聴してるから、一種低層のところにマンション建てるデメリットもちゃんと指摘しないとバランス悪いでしょ。

高い建物は建たないけど、同じ高さの建物は周囲に建てられるから地下なんて日影になるだろうし。

>>968
一種低層は建蔽率が低いのが特徴。建物の間の距離や斜線規制があるから近くに同じ高さが建っても日影の時間は長くなりようがない。

斜線規制があっても、地下には影がかかり得るでしょ。

地下住戸も日照は問題ありませんよ。ちゃんとarcとpaiは
考えて設計していますから。

関係者さん？

地下住戸、テラスには日が射すけど、リビングを含め室内は真っ暗な気がしますが、どうなんでしょう？
昼間でも電気つけていないと厳しいのでしょうか？

973さん。
リビングまでは大丈夫なように設計するのが普通です。
ただマンションはどのみち奥までは日が差し込みません

一種低層のメリットは何となく分かりましたが、地下住戸は利益しか考えていないデベの恣意的なものになりますよね。しかも全体の1/4程度もあるわけで。
南向き地下住戸は住んでみると分かりますが、テラスは良いとして、リビングには昼間にわずかばかりの陽が差し込む程度で、日中も電気を付けっ放しにしないと生活できませんよ。
せっかくの眺望（とはいえ、住宅街が広がる様を眺めるだけですが）と日当たりが期待できるのに、わざわざ地下住戸を選ぶかたの気が知れません。

わざわざ地下住戸を選ぶ人は単純に安いからでしょ？
気が知れないとまで言う必要あるわけ？別に貴方が選ばなけりゃ良いだけの話では？

ご安心下さい。地下はほとんど売れてました。

>>976
そうなんだよね。無理やり買わされる訳でもなければ、同じ値段でもないのだから、買う人の好みだしねえ。
買う人も当然日当たりや、湿気は気にはしただろうし。
売れ残ってて、だから地下室なんて！と言うならまだ分かるけど、売れているのに買った人をけなすとか意味がわからない。

>>978
きっと性格が悪いんですよ。よほど普段の生活に鬱憤がたまっているのでしょう。

一年間の日照具合をコンピューターでシミュレーションしたものを見ましたよ。

日照時間気にしてる人いるけど普段の生活でマンションかどこかに監禁でもされてるのですかね？（笑）
普通学校や会社などで平日はいないし主婦の方もお出かけすると思いますけど。

>>982
地下の人々は何が自分にとって大切なのか分かってる賢い人です。
逆に地下を馬鹿にしてる人の愚かさが光りますね。あと一生っていいますけど
マンション選ぶ時点でみんな遅かれ早かれ出て行きます。終の住処にはなりませんから。
コンプレックス持ってるのは貴方みたいな人じゃないですか？きっと自分は良いところに住んだっておもって
生きていくのでしょうね。実際二は地下の人なんてなんにもかんがえていませんよ。

モデルルームで売れ残りを見たんだけど、このマンションは最初の設計で失敗してる。
現在売れ残っているのは68平米代の3LDKと75平米を超える部屋。
逆に、70平米代前半の部屋はほとんど売り切ってる。

この価格で75平米超だと、広さを少し諦めて70平米代にすればもっと都心の物件が手に届く（例えば桜上水ガーデンズとか）。逆に、ファミリーにとって70平米を切る広さだと狭すぎる（各駅停車の西武池袋線ではDINKSなんてそんなに需要ない）。
なんというか、中途半端な広さの部屋が多すぎる。
いっその事全部70平米代前半で多様性のない作りにしてしまえばコスト削減とともに売れ行きが良かったんだろうけど。

>>984
失敗していると言い切る勢いは結構好きなタイプだけどまだまだ若いですね。
結論から言わせてもらうと、現在の状況は売手からしたら当然想定通り。
70平米前半はいわゆるボリュームゾーンで最も売れ筋。言い換えればほっといても
売れるところです。どんなマンンションでも一番最初に売れていくのは、ターゲットは
近隣住民、いわゆる地縁者です。で、どんなタイミングでもその層は一定数需要があるために
必ず売れると踏める。
問題は、どう利益を最大化するか？ってところです。売手にとって大事なところはそこ。
売手って言うけど、実際には数名の人間が自分の出世やポジションをかけていろいろ従来とは
違った数字を出すためにチャレンジングしてるわけですよ。
だって従来通りの方法を踏襲して従来通り売れました、って報告したらその人の評価は
最低ランクですよ。先人の方法、結果をそのままコピーできましたっていってるだけなんで。
そうはできないわけです。
ここは、どう利益をだそうとおもってるかは間取りと売り方みてうぐわかる。
ポイントは外部からきた人間（dinks,　若夫婦）とここに戸建を持ってる金持ち人間ですよ。
だから今売れ残るのは想定内

個人的には、地価物件はそんなに悪くないと思っています。　家族は反対。
特に、これから真夏に向かう時期は、直射日光なんて当たらない方がよいし、夏場はブラインドがないと部屋の中が暑くなってたまらない。　冬は、暖かくなってよいけど、陽に当たるのであれば広いテラスがあるので、外での日向ぼっこなんて良いですよね。　でも、家族は反対。　

ここの地下は本当にいいとおもいます。広くてよく出来てるし日当りも良い。
だけど、地下なので値段は激安。だからすぐ売れるのだと思います。
つまり、コスパがいい。

気の毒かな？お買い得住戸をゲッツして幸せなんじゃないかな。

地下のお買い得住戸をゲッツして喜んでいたら、
大雨で浸水なんてこともあるのでは。

立地もエリアも異なりますが、
ヴィークステージ桜新町スレの写真見たらとても地下には住みたいとは思わない。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/435251/

>>990
近年になり増えているゲリラ豪雨の影響か、地下は浸水する物件が増えてます。
一度、浸水してしまうと、その物件の資産価値は著しく下落します。

不動産にお買い得はありませんから、まぁ浸水するんでしょうね。

地下住戸に対して必死にネガしてるひとはよほど買えなくて悔しいんでしょうね。
自分が買わなければ良いだけの話をそこまで批判しまくるってことは自分は
上層階買えないんでしょ。かわいそうですね。残念でした

>>992
「まぁ浸水するんでしょうね」って笑。まるで大半の地下マンションが浸水するかのような言い方。
「浸水リスクがある」とかならともかく、さすがにそこまで言っちゃあまずいでしょ。
あと、浸水する物件増えてるんですか。データをお持ちのようなので、是非具体的にご教示ください。

>>994
確かに。
実際に浸水したって聞いたことが無いのですが、最近の物件でそんなこと起こっているのでしょうかね。

>>994
ほうっておきなさいな。992さんはここの地下住戸狙いだったのですが購入できなくて
悔しくてそのような発言をして憂さ晴らしをしているのでしょう。
社会人としても、人間としても、良い大人であれば到底ありえない稚拙な行為ですが
自分の感情が抑えられないのでしょう。

地下本当に売れちゃってて、遅かった。。

そりゃこのあたりの敷地がっつりとってゆったりですからね。
戸建はせまくて密集しすぎて見苦しいです。

実家のマンションは高台にあるので浸水リスクとは無縁かと思ったら、去年の夏休みに帰省していたら、夕立で目の前の道路が冠水して駐車場に止めておいた車に危うく水が入るところだった。ゲリラ豪雨恐るべし。温暖化の影響なのかな