ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

南側のパブリックガーデン・・・あそこはもともと公園でしたね。さくら通りとアカシア通りの抜け道にもなっていましたが、今後も残るんですね。

保育園の親子はまだしも、犬友たちのダベリ場にもなるのかな？
避けたい…

自分たちが税金も管理費も土地代も払って近所の人たちに提供なんて太っ腹ですね

造園費も。分譲価格に含まれています。

ここだったら上石神井のパークハウスの方がバリュー高いような気がします。

>>720
ごめん、さすがにそれはない。あそこは底辺。
上石神井パークハウスは駅遠い、線路沿い、5分圏内に商業施設0というある意味驚くべき物件。
ここは駅からも近いし商業施設も駅に行けばある。（5分圏内）

マンション建設について行政から認可を得る過程で、敷地外に公園を建設し、一般市民に提供するというお話しを、幾つかの物件で伺いました。 それはそれで良いのではないかと解釈しています。場所は、モデルルームがー今ある場所になると理解しています。住民用には中庭がありますし、外のことはあまり気にならないのではないでしょうか？

>>722
いや、そういう問題かな？
その敷地に対する取得費用、維持費、税金全部払っていて、って考えると
入ってほしくないです。安全面考えても。ペットの便やタバコ吸われたら溜まりませんよ。
実際今住んでいる私の近所の巨大分譲マンションは大きな公園とかも敷地内にありますが
子供達のたまり場＝奥さん達のたまり場になっていて明らかに住民じゃない爺婆がタバコすっていたり
野良猫とかに餌付けまでしてますよ。

高田馬場まで急行二駅との記載をよく見かけますが、上石神井とここでは住宅環境の質が違うように思います。狭い道をバスやトラックが行き交い、歩道も整備されていないその道の傍らを歩いていると、西武新宿線だなーと思わされます。 再開発でも早くして欲しいですね

西武新宿線沿線は昔も今も田舎ですから。
再開発したくても今後の需要増もみこめませんしそれはないっしょ。

上石神井パークハウス、線路沿いで騒音がひどいのに、駅から徒歩9分もかかるとかあり得ない。
2～3分でこの条件ならわかるが、9分もかかるなら他にいろいろ選択肢もあるはず。

上石神井パークハウスのような糞立地でいいなら5000万も出せば普通の建売戸建（30坪90m2）が買えるし
このマンションのボリューゾーンである6000-6500万も出せばもっといい戸建が買える。
第一種低層で辺鄙な立地に買うぐらいなら戸建でいい。しかもあそこの土地は旗竿ですよ。馬鹿にしてる。

が、ここの立地を戸建で買おうとおもったらこのマンションのボリュームゾーンでは絶対無理。
そもそも駅徒歩４分でこの閑静な場所に戸建用の立地を見つけるのが困難。有っても高いか日当り不良の
扱いにくい土地だけ。だからここの低層は意味がある。
もちろん、元々低層マンションってのは空間利用率も悪いしスケールメリットは低いので中低層マンション
と比べれれば割高だろうが戸建と比べたら条件は全然いい。
このあたりに地縁があり戸建を探していたがほどほど良いのが見つからなかった人にとっては
十分良い選択肢だと思う。逆に坪単価を下げたい人はそもそも低層マンションなんかは選択肢に入らないはず。
上石神井パークハウスは低層で立地最悪だけどブランドだけで売っちゃおうっていう典型的はずれ物件。

ザ・パークハウス上石神井レジデンスについては、そもそも検討対象としていない人には関係ない話ですし、ザ・パークハウスを信頼して上鷺を検討している場合には悩ましい話ですから、続きは上石神井の板で、と思います。
南側の公共緑地の件、駅遠物件では侵入者も限られてきますが、駅近ほど様々な人が通るので、そこはトレードオフな関係なんでしょうね。
周辺には公園もありませんし…

728
まぁそうだけどいろんなエリアの似た物件とか同じエリアで比較とかすることでこの物件の特徴がより鮮明になってきて買う側にも何が大切かわかってくるんじゃないかな。
ここのキーポイントは低層マンション、駅近、敷地広大、三菱、上鷺宮 っていうところかと

上鷺宮は人気ですからね
希少性は高いですね

どっちも西武線沿いの辺境だけどね。

マンション販売の広告を見ていると、非常に情緒的に詩的文面がならんでいますよね。　上鷺宮の希少性も当然謳われていますよね。　駅地下であれだけの広大な一種低層の魅力は、遠くに富士山さんをも臨むことができる、抜けるような広大な青空と、周りを囲むように植林されている樹木の香りではないでしょうか。　個人的には、あの解放感好きですね。四季折々の木々の移り変わりと、青空のコントラストを早く体験したいですね。　楽しみです。

怖いのはこの周辺はペット散歩させるに適した場所がないので近隣住民がここの緑地を使う可能性がある。壁作らないとまずいと思う

733
同意です。近隣に住んでますがペット散歩させてる人多いですし心配です… あとスモーカーの集まり

歩きタバコ多いよね

733～735さん

同感です。
エリア唯一のドッグランかも…
喫煙も、アカシア通りが都立武蔵丘高校への通学路になっていますが、高校生が帰りに一服とか…

この辺りは学校のレベル低いですしね
まぁ西武沿線はしょうがないです

犬の散歩と言っても、敷地内に入って来るわけでもないので、そう過剰反応することはないと思います。
ましてや、高校生が歩きタバコする姿など、みたことないですよね。 今時、歩きタバコするのは、長年吸ってきてやめることができないおっさんぐらいで、あまり見かけないですよね。 大体、この物件周辺は人通りが少なく、夜など、歩いている人も本当に疎らです。

入りやすい雰囲気であれば入ってきますよ
実際そういうマンション見てきましたし

都心からこれだけ近いのに、緑がおおく、且つ、近隣道路のスペースも割と広々として整然とした街並みは、魅力的ですよね。 このマンション周辺の上鷺宮地域の方が、鷺ノ宮駅周辺より落ち着きがあり、街自体が整理されている印象があります。
周辺物件をひかくしてみても、住環境的にあまり穴がないですね。

ここは、コンシェルジェも常駐していますし、セキュリティーもしっかりしているようなので、入ってくることはないと思いますが……

最高の立地と高いグレードの設備が心くすぐるよね
買いですね

コンシェルジュは外まで門番してないですよ

ここの地下住居が非常に好調だと伺ったのですが、もしかしたら、自社も含め関係業者の従業員に安く販売しているなんてことはないのでしょうか？ 以前、プラウドのモデルハウスに行った時に、販売員が、自分も一階のテラス付きプラウドマンションを購入したが……と言う話をしていたのを思い出し、もしや？と思った次第です。果たして、どうなのでしょうか？

周辺道路・公園の提供なんて、大規模マンションならどこでもあるし。
煙草だの、ペットだの。無理矢理のネガキャンにもほどがある。

しかし、物件の批判ならともかく、根拠もなしに具体的な高校名挙げて喫煙なんて、書いちゃダメでしょ。
あくまで可能性の話とでも言えば大丈夫とでもと思ってんのかね。

人気の物件の証っしょ。人気があればあるほどネガも多い。
一方、パークハウス上石神井みたいに人気がないとスレ自体過疎ってネガすら起きない。

地下住戸買う人は勇気がありますよね。
最下層、コキュートス

あの公園はマリンの時からあるけど、人がいるのをみたことがないかも・・・

ここはふたを開けたら瞬間蒸発とみた。
営業じゃないが正直ここの立地は素晴らしいとおもうよ。
整形地で綺麗な正方形、周りがすべて道路に囲まれており扱いやすい。
周辺に変な施設もないし、しかも駅近で閑静な場所。
駅までの距離も4分とリセールに大事な5分以内を遵守しつつ、
かといってごちゃごちゃしたり商店街のど真ん中、とかじゃない。
住環境と利便性をかねそろえたいい立地だとおもう。

個人的に残念なのがどうして低層マンションにしたのか。
おもいきって15F建てぐらいの中層マンションにしたらもっと売れたと思う。

第一種低層住居専用地域だからですよ。
中層マンションなら、他にいくらでもあるかと。
ここの魅力はこだわりのある人向けの低層で、駅近に尽きる。ただし、価格もそれなりに高いけどね。

ここ、遊歩道部分が微妙にマンション敷地と分離されていて外部人間が入って通りやすいから
間違いなくペット遊歩道になる。

駅近なのに一種低層エリアなのか。めずらしいな。
やはりここは希少価値が高いとおもうわ。

>>750
ただ、そういうこだわりのある人は、様子見なんかせずに最初に一気に集まるだろうから、これからはしばらくの期間はちょっと苦戦するかもと思ってる。
もう残り戸数もかなり減って採算ラインは越えてるだろうから、デベも焦りはしないでしょうけど。

750です。
現在第一期二次の募集をしていますが、
この28戸は一次の抽選落ち組の優先分かと。
欲しい人は是が非でも第一期で申し込むので、
こっから先は確かに苦戦必至ですね。
比較検討すればするほど、ここの決め手は見えずらいですからね。

>>754
753です。
逆だと思いますよ。ここほど決め手のはっきりした物件は珍しいです。
ここはオンリーワン過ぎて気に入る人は一見した瞬間に惚れ込むし、ダメな人は見た瞬間に高すぎると思うでしょう。
他物件と比較してもこんな物件他にない事に気づくだけです。
他物件と悩んだりしない。他にないんだから申込みするしかないです。

だからこそ、これだけ割高割高と言われているのに１次で一瞬で７割以上が完売。
しかし、これでいったん持ち駒は使い切ったはずなので、次はまた１から気に入る人を集めないといけない。
なので、二次までには少し間が空くでしょう、という意味で苦戦と書きました。

そういうこと。
それに最近都内でこういう住環境良しで駅近、広大な敷地ってのは数えるほどしか無い。
まぁあたりまえだがなかなかそういう土地はないからね。湾岸再開発エリアも
駅から10分とか9分とかだし。このエリアで探していた人からすると非常にいい物件です。

駅に近いのは大きなメリットと言うのはわかりますが、駅近で第一種低層の希少性がもつ生活上のメリットとは何なのでしょうか？ 専門家や業界の方は、希少性＝メリットと言いますが、暮らしの上では一体どのような恩恵が考えられますか？

>>757
恩恵なんてなにもないよ。
単に街中にありがちなごみごみした町並みとは対極の、空間に余裕のある落ち着いた街というだけ。
そういうのを気にしない人にとっては、マイナー路線のマイナー駅の高いマンションでしかない。
でも、世の中には一定数こういうのが好きな人がいるし、同じ一種低層なら駅に近い方が便利だし、都心に近い方が便利。

もう答えは出ているような気がしますが。
一連のレスでこの物件の特徴は出尽くしていると思います。結局は、それらを「魅力」と感じられるかどうかです。
レスを読んだ上で、757さんのような質問をされる方は、この物件を選択肢にする必要はないのだと思います。
もちろんどちらが正しいかという問題ではなく、人それぞれマンションに何を求めるかによって答えは変わってきます。757さんにとって、もっとすんなり「魅力」を感じられる物件は他にあるのだと思いますよ。

>>757
低層マンションのメリットはね、戸建みたいな地面に近くて閑静な住宅街に位置させて世帯数もマンションにしては
少なく、それでいて高い堅牢性と設備をかね揃える位置づけです。
簡単にいえば戸建とマンションのいいとこ取り。デメリットは戸数がすくないためにスケールメリットが
それほど生かせないためそれなりに高く付くこと。
良いとか悪いのはなしではなく、何を求めるかってところですね。
一般的にはこういう低層マンションってのはリタイヤした夫婦、子供がいてももう高学年とかで落ち着いた
家庭とかに好まれる傾向にあります。あとはずっと地元がここの方です。

マンションでは永住は向きませんよ。建物は問題ありませんが住民の質が変わっていってしまいますから。
あと、ここは管理費が増える可能性が高いでしょうね。敷地も広いしやる事が増える一方です。
修繕費もそうでしょう。低層で戸数も少ないですから。
ただ払う価値は十分ある物件だと思います。

>>761
ここはタワーでもメガマンションでもないのでたいした共用設備などありませんから
大丈夫だと思いますけど。手なりです。

>>761
共用施設はなやみどころですね。
ただ、パン屋のある物件はやめたほうがいいですよ。
パンの売上では全く赤字だから、毎年数百万払って入っていただいている。という状態です。
パン屋付きマンションって、住民は管理に興味がありませんと宣言してるようなもの。
買っちゃダメなマンションを教えてくれる貴重な存在です。

ここはパン屋じゃなくてパン宅配サービスです
敷地内にパン屋なんかオープンしませんよ

いや、宅配ではないですよ、焼き立てパンの販売もあるパンカフェサービスです。
委託料を管理組合から毎月払うことになります。
確か、月25万円くらいだったかと。まぁ1世帯月1000円ほどですね。
1年契約なので、いらないとなれば更新時に契約打ち切ればいい話。
他の方がどうかはわかりませんが、私は不要。

766です。補足です。
パン屋のコスト負担は764さんのおっしゃる通りですが、それが即ち住民が管理に興味がないは言い過ぎかと思います。
中古マンションならそう思わなくもないですが、新築マンションで「パン屋あり＝買ってはいけない」は暴論でしょう。
766で書いた通り、そのうち契約打ち切ればいいだけ。

何だかパンカフェ不要論が多いですが、
一年ですんなりと打ち切れるもんですかね。
管理組合次第ですが、あればあったで一部の人は利用するかと思うので、結局ズルズルといきそうです。
こういうサービスは平日日中家にいる方は良いですが、
共働き世代には本当に要らないサービス。
ただでさえ一種低層で割高な上に、微々たる金額とはいえ無駄なところにお金がかかるので、迷い中の共働き世帯は検討から外すのでしょうね。すると必然的に居住者の平均年齢も上がり、地縁のある高齢者中心の終の住処としてのマンションになる。
それが良いか悪いかはさて置き、地下住戸を煽りに煽る側面からも、売りっぱなしのデベの性格が色濃く出ているなと思う次第です。

768
完全に同意。しかもここは駅近でありそもそもそういうサービスはまったくいらない。
ただ、地縁者かなんかの関係で無理矢理これにしたのかな？
マジでいらない。組合総会で俺は初年度にここを切る

追い出すのは難しいですよ。
利用してる人が強烈に反対する。
その矢面にたってまで反対する人はあまりいない。
仮にいても組合が分裂して大騒ぎになる。
だから、パン屋なんて入ってる物件は近寄らないのが吉。

>>770
難しくない。数字だして一人当たり月いくらですがそれでも欲しいですか？っていう決をだせば
欲しくない人が圧倒的。今住んでるマンションもパン屋ではないが似たような無駄なサービスで
2年目に切った。ほとんどの住民は無関心だが数字出せばいらないってなる。
本気で欲しければそのときに作ればすむ話だし。
君はパン屋が入っていれば敬遠すればいいが住居にしろ環境にしろ住民で作っていく物だから。
一つや二つ嫌な物が有るから問いって敬遠してたら何も買えない。

>>766
どこにも店舗が有るとは書いていませんよ。

近隣に住んでいますが、駅の南側には高層な建物もなく、空が広く感じられます。
落ち着いた雰囲気を醸し出す年齢のご夫婦も申し込み時に見かけましたが、子どもを連れたお若いご夫婦も多くの見かけました。営業の方も、子育て中の家族が比較的多いと仰っておりました。

小学校、中学校の評判は悪くないようです。 都内ですと、車の交通量、中には歩道もないようなバス通りが通学路になっている場所も割とありますが、ここは通学上の不安はあまり見当たらず、子育てには良さそうな環境ですよね。小学校までは歩道が整備されていますし、子どもの足で10分以内、中学校もさほど変わらない距離です。

>>772さん
>>766さんの通りです。
図面にも一階にベーカリーカウンターとしっかり書かれています。
気になさるようであれば、営業の方に確認なさってください。
なお、ベーカリーが不要なのは私も同感ですが、それだけで共働き世代が検討から外すは極端かと思います。

ラッキーゼブンさん、
ではここに入る予定のパン屋のお店の名前教えてください

小規模な公園は周辺にもあるんだけどね。
大規模公園があれば言うことなしだったのは間違いない。

なんかシケた公園ばかりなんだよね、ここ。
まぁ中野区全体が住宅密集地すぎてだめってのはあるんだが
ただせめてデカい公園と川、落ち着けるカフェぐらいはほしいところ

>>780さん
流石にお店の名前までは存じ上げないので、ご担当の営業の方にご確認ください。
図面にベーカリーカウンターがあるのと、>>766さんの書かれている委託料が発生しているのは事実です。
どうしても信じられないなら、営業の方に聞かれたほうがすっきりされるかと思います。
申込登録済の方であれば、重要事項説明書添付資料に各種共用サービスの基本契約書がついてますよ。

パン屋が出来るのは事実。
ただ総会で撤退させてみせるから気にするな！

多くの方々は、購入を決める過程で譲れるものと譲れないものをリストアップし、検討されて行くのではないでしょうか？ 何処かで妥協点を見出すことができれば買いに動くでしょうし、妥協点を見出すことができなければ、見送りと言うことになると思います。私は、何とか妥協点を見つけることができたので、買いに動こうと思います。
それぞれの事情も違いますし、自分なりに物件に魅力を感じ、妥協点を見出せればよいですよね。

以前パンの購入出来るカフェがついているマンションに住んでいました。
形成してある冷凍のパン生地をカフェのオーブンで焼いているパンでしたが、味は割とおいしかったです。
ただ、はじめは良く購入していましたが、だんだん買わなくなりました。
パンの焼ける香りがしていたのは好きでしたけれど。
こちらはどんなパンなのでしょうか？

一期でかなりの戸数の地下住戸が販売されましたが､地下を購入された方は､迷いや不安はなかったのでしょうか？

>>787
しつこいよ。地下住戸のことを殊更に書いて、イメージを下げようとしてるとしか思えないんだが。
地下住戸のメリット・デメリットは、このスレも含めいろいろなところで出ているから、それを承知の上で購入した人もいるってだけでしょ。

>>786
同じようなやつだと思います。
この手やつは味も値段も悪くないですよ。
問題なのは一見安くて、美味しくて、便利に見えるけどそうじゃないことです。
委な託費の他に、電気代もガス代も管理組合持ち。
なのに、売上は業者のものという契約だったりしますからね。

店の名前も決まってなくて店舗なんて嘘だろ

地下には地下のメリット、例えば価格が低く抑えられており、ハナレが着いていたり、テラスが広く、ちょっとした小庭感覚が味わえますよね。私もちょっとぐらっときたので合うが、家族の同意が得られず、あきらめました。
こんな高価な買い物ですから、人それぞれ考えや思い入れがあるとおもわれるので、他があまり難癖をつけることではないですよね。

先週申込みに行ってきました。 基礎の上に徐々に壁が出来上がってきましたね。完成が待ちどおしいですね。

>>790
マンション内専用店舗だから名前なんてないです。

>>790
営業に聞けよ。
アレだけ丁寧に説明されても信じられないんだろ。
店舗の名前は知らんが、委託される会社との当初1年の契約は締結されてる。
重要事項説明書の付属資料にばっちり契約書のコピー付いてるよ。
三菱地所レジデンスと委託先企業の記名押印付き。

>>794
ただ、重説ではパン屋が入るのは分かるど実、はお金はらって入ってもらってる、と言うのが分かりにくいのですよね。
ただ、昔、別マンションで理事長が頑張って見直した話が新聞に載ったし、管理組合を特集した雑誌記事にもなったから知っている人は知っている。
なので、本来なら一緒に暮らしたい管理に意識の高い人ほど敬遠するのが難点。
まぁ大半の人は知らないし、月1000円程度だから資産価値に直接影響する事は無いでしょう。

ちなみにその理事長は、一部住民からは何度も時直談判までされたらしい。

なぁ、よくわからんのだがどうしてパン屋にお金払ってきてもらうんだ？
普通逆だよな？　こっちがテナント募集して入ってくる方がテナント料払って
入るんじゃないの？
このパン屋ってまさか場所代払うどころか場所代のお金もらって営業できるってこと？

>>796
普通はそう思うよね。
でも、住民専用のパン屋なんて採算取れない。一日に数千円しか売れないわけですから。
分からないようにパン屋という形態をとっているけど、実際はパン焼き職人をマンションが雇っている感じ。

>>797
どういうこと？ここじつは地権者が一部の権限勝手に握ってるわけ？
おかしくないか？ここの敷地含めて住民全員で共有するんだよね？普通のマンションと同じで。
どうして勝手にパン屋なんかにお金払うの？癒着かなにか有るとしか思えないんだけど。
まだスーパーとかコンビニとか2/3以上賛成しそうな店舗なら理解できるんですが。

オプションの１つで用意してあるんだから、嫌なら買わなければいいだけ。おかしいとかおかしくないとかじゃない。
そんなこといい始めたらコンシェルジュがいらないとか、ゲストルームはどうなのかとか、金がかかる施設なんていくらでもある。パン屋が珍しいってだけで仕組みとしては他のサービスとなんら変わらない。それに価値を見出だせないなら買わなければいい。それこそ初期装備なんだから賛成できる人が買う。それだけのこと。

>>798
マンション内に専用パン屋あるなんてすごい。
ロビーでゆったり焼きたてパンとコーヒーなんておしゃれ。

こういうウリになるから、デベが誘致してるんですよ。地権者とかは関係ないです。
ちゃんと重要事項でも説明して納得した人だけが買うように形式は整えてます。
ただ、その時に一戸あたり年間一万円とかそういう生々しい事は伝える必要がないから、知らない人はたくさんいるでしょうね。
実は管理費に混ぜてお金払ってるんだけど、それを知らなきゃお洒落で素敵に見えるよね、という話なんです。

売れたあとは管理組合のはなしで、あとは住民必要かどうか判断してください。と言うのがデベの考え方です。

まぁ実際最初についてるそういう店舗はすぐに消えるから心配いらない ２年と持たない

マンション内にパン屋さんができると言う話は、確か一番最初の説明時からありましたね。モデルルームでいつも出されたあの焼きたてパンですよね。 美味しいですよね。 中庭でたまにコーヒーと焼きたてパンなんていいですよね。

ここを買う人は優雅で心豊かな人が多いのでパンとカフェやもよく売れると思いますよ。

パン屋さんもいいけど、営業コストを維持管理費から出すのであれば、釈然としないものがありますね。

この程度の規模のマンションの住民だけにパンを販売して、その利益で維持できるわけないじゃない。マンションの住民専用のコンビニとか管理費から維持費持ち出しってよくある話し。登録前に確認しないほうが世間知らず。

ちなみに共用部分の変更は管理組合総会の特別決議になって、3/4以上の賛成が必要。割に合わないからって簡単に止められないって事は知っておいて損はない。

たぶん、そういう釈然としないような心の狭い人はここが似合わないかと思います。
ここはそんなパン屋に優しい気持ちで見守れる人こそふさわしい

新子安でまた施工ミスやらかしちゃったみたい。チェックアイズ崩壊。

807
ソースだしな。もし嘘だったら冗談でした、じゃすまないよ

契約者板で話題になってる。写真もアップされてるし。

だからソース。

隠蔽か。見苦しい。

ちゃんとソースだせよ。本当なら大問題だし、嘘ならそれもそれで大問題だけど。

施工図ミスでスリーブ忘れだって。また、コア抜きミスったりして。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/405555/

パンてモデルルーム見学の時に試食させてくれましたよね？

>>813
これは単なる掲示板の中でやりとりされてるだけで憶測の域を出ませんよね。
このスレでも高校生がタバコがどうのこうのっていうなんの証拠もなく
酷い誹謗中傷がありましたがそれと同じレベルですけど。
貴方は施工ミスと言い切っていますが本当にそうなんですか？わざわざ
この掲示板に書くならばそれ相応の覚悟と責任をもって発言しているわけですよね？
なら示してもらえますか？