ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

南側のパブリックガーデン・・・あそこはもともと公園でしたね。さくら通りとアカシア通りの抜け道にもなっていましたが、今後も残るんですね。

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保育園の親子はまだしも、犬友たちのダベリ場にもなるのかな？
避けたい…

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自分たちが税金も管理費も土地代も払って近所の人たちに提供なんて太っ腹ですね

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造園費も。分譲価格に含まれています。

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ここだったら上石神井のパークハウスの方がバリュー高いような気がします。

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>>720
ごめん、さすがにそれはない。あそこは底辺。
上石神井パークハウスは駅遠い、線路沿い、5分圏内に商業施設0というある意味驚くべき物件。
ここは駅からも近いし商業施設も駅に行けばある。（5分圏内）

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マンション建設について行政から認可を得る過程で、敷地外に公園を建設し、一般市民に提供するというお話しを、幾つかの物件で伺いました。 それはそれで良いのではないかと解釈しています。場所は、モデルルームがー今ある場所になると理解しています。住民用には中庭がありますし、外のことはあまり気にならないのではないでしょうか？

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>>722
いや、そういう問題かな？
その敷地に対する取得費用、維持費、税金全部払っていて、って考えると
入ってほしくないです。安全面考えても。ペットの便やタバコ吸われたら溜まりませんよ。
実際今住んでいる私の近所の巨大分譲マンションは大きな公園とかも敷地内にありますが
子供達のたまり場＝奥さん達のたまり場になっていて明らかに住民じゃない爺婆がタバコすっていたり
野良猫とかに餌付けまでしてますよ。

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高田馬場まで急行二駅との記載をよく見かけますが、上石神井とここでは住宅環境の質が違うように思います。狭い道をバスやトラックが行き交い、歩道も整備されていないその道の傍らを歩いていると、西武新宿線だなーと思わされます。 再開発でも早くして欲しいですね

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西武新宿線沿線は昔も今も田舎ですから。
再開発したくても今後の需要増もみこめませんしそれはないっしょ。

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上石神井パークハウス、線路沿いで騒音がひどいのに、駅から徒歩9分もかかるとかあり得ない。
2～3分でこの条件ならわかるが、9分もかかるなら他にいろいろ選択肢もあるはず。

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上石神井パークハウスのような糞立地でいいなら5000万も出せば普通の建売戸建（30坪90m2）が買えるし
このマンションのボリューゾーンである6000-6500万も出せばもっといい戸建が買える。
第一種低層で辺鄙な立地に買うぐらいなら戸建でいい。しかもあそこの土地は旗竿ですよ。馬鹿にしてる。

が、ここの立地を戸建で買おうとおもったらこのマンションのボリュームゾーンでは絶対無理。
そもそも駅徒歩４分でこの閑静な場所に戸建用の立地を見つけるのが困難。有っても高いか日当り不良の
扱いにくい土地だけ。だからここの低層は意味がある。
もちろん、元々低層マンションってのは空間利用率も悪いしスケールメリットは低いので中低層マンション
と比べれれば割高だろうが戸建と比べたら条件は全然いい。
このあたりに地縁があり戸建を探していたがほどほど良いのが見つからなかった人にとっては
十分良い選択肢だと思う。逆に坪単価を下げたい人はそもそも低層マンションなんかは選択肢に入らないはず。
上石神井パークハウスは低層で立地最悪だけどブランドだけで売っちゃおうっていう典型的はずれ物件。

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ザ・パークハウス上石神井レジデンスについては、そもそも検討対象としていない人には関係ない話ですし、ザ・パークハウスを信頼して上鷺を検討している場合には悩ましい話ですから、続きは上石神井の板で、と思います。
南側の公共緑地の件、駅遠物件では侵入者も限られてきますが、駅近ほど様々な人が通るので、そこはトレードオフな関係なんでしょうね。
周辺には公園もありませんし…

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728
まぁそうだけどいろんなエリアの似た物件とか同じエリアで比較とかすることでこの物件の特徴がより鮮明になってきて買う側にも何が大切かわかってくるんじゃないかな。
ここのキーポイントは低層マンション、駅近、敷地広大、三菱、上鷺宮 っていうところかと

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上鷺宮は人気ですからね
希少性は高いですね

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どっちも西武線沿いの辺境だけどね。

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マンション販売の広告を見ていると、非常に情緒的に詩的文面がならんでいますよね。　上鷺宮の希少性も当然謳われていますよね。　駅地下であれだけの広大な一種低層の魅力は、遠くに富士山さんをも臨むことができる、抜けるような広大な青空と、周りを囲むように植林されている樹木の香りではないでしょうか。　個人的には、あの解放感好きですね。四季折々の木々の移り変わりと、青空のコントラストを早く体験したいですね。　楽しみです。

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怖いのはこの周辺はペット散歩させるに適した場所がないので近隣住民がここの緑地を使う可能性がある。壁作らないとまずいと思う

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733
同意です。近隣に住んでますがペット散歩させてる人多いですし心配です… あとスモーカーの集まり

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歩きタバコ多いよね

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733～735さん

同感です。
エリア唯一のドッグランかも…
喫煙も、アカシア通りが都立武蔵丘高校への通学路になっていますが、高校生が帰りに一服とか…

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この辺りは学校のレベル低いですしね
まぁ西武沿線はしょうがないです

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犬の散歩と言っても、敷地内に入って来るわけでもないので、そう過剰反応することはないと思います。
ましてや、高校生が歩きタバコする姿など、みたことないですよね。 今時、歩きタバコするのは、長年吸ってきてやめることができないおっさんぐらいで、あまり見かけないですよね。 大体、この物件周辺は人通りが少なく、夜など、歩いている人も本当に疎らです。

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入りやすい雰囲気であれば入ってきますよ
実際そういうマンション見てきましたし

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都心からこれだけ近いのに、緑がおおく、且つ、近隣道路のスペースも割と広々として整然とした街並みは、魅力的ですよね。 このマンション周辺の上鷺宮地域の方が、鷺ノ宮駅周辺より落ち着きがあり、街自体が整理されている印象があります。
周辺物件をひかくしてみても、住環境的にあまり穴がないですね。

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ここは、コンシェルジェも常駐していますし、セキュリティーもしっかりしているようなので、入ってくることはないと思いますが……

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最高の立地と高いグレードの設備が心くすぐるよね
買いですね

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コンシェルジュは外まで門番してないですよ

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ここの地下住居が非常に好調だと伺ったのですが、もしかしたら、自社も含め関係業者の従業員に安く販売しているなんてことはないのでしょうか？ 以前、プラウドのモデルハウスに行った時に、販売員が、自分も一階のテラス付きプラウドマンションを購入したが……と言う話をしていたのを思い出し、もしや？と思った次第です。果たして、どうなのでしょうか？

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周辺道路・公園の提供なんて、大規模マンションならどこでもあるし。
煙草だの、ペットだの。無理矢理のネガキャンにもほどがある。

しかし、物件の批判ならともかく、根拠もなしに具体的な高校名挙げて喫煙なんて、書いちゃダメでしょ。
あくまで可能性の話とでも言えば大丈夫とでもと思ってんのかね。

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人気の物件の証っしょ。人気があればあるほどネガも多い。
一方、パークハウス上石神井みたいに人気がないとスレ自体過疎ってネガすら起きない。

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地下住戸買う人は勇気がありますよね。
最下層、コキュートス

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あの公園はマリンの時からあるけど、人がいるのをみたことがないかも・・・

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ここはふたを開けたら瞬間蒸発とみた。
営業じゃないが正直ここの立地は素晴らしいとおもうよ。
整形地で綺麗な正方形、周りがすべて道路に囲まれており扱いやすい。
周辺に変な施設もないし、しかも駅近で閑静な場所。
駅までの距離も4分とリセールに大事な5分以内を遵守しつつ、
かといってごちゃごちゃしたり商店街のど真ん中、とかじゃない。
住環境と利便性をかねそろえたいい立地だとおもう。

個人的に残念なのがどうして低層マンションにしたのか。
おもいきって15F建てぐらいの中層マンションにしたらもっと売れたと思う。

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第一種低層住居専用地域だからですよ。
中層マンションなら、他にいくらでもあるかと。
ここの魅力はこだわりのある人向けの低層で、駅近に尽きる。ただし、価格もそれなりに高いけどね。

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ここ、遊歩道部分が微妙にマンション敷地と分離されていて外部人間が入って通りやすいから
間違いなくペット遊歩道になる。

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駅近なのに一種低層エリアなのか。めずらしいな。
やはりここは希少価値が高いとおもうわ。

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>>750
ただ、そういうこだわりのある人は、様子見なんかせずに最初に一気に集まるだろうから、これからはしばらくの期間はちょっと苦戦するかもと思ってる。
もう残り戸数もかなり減って採算ラインは越えてるだろうから、デベも焦りはしないでしょうけど。

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750です。
現在第一期二次の募集をしていますが、
この28戸は一次の抽選落ち組の優先分かと。
欲しい人は是が非でも第一期で申し込むので、
こっから先は確かに苦戦必至ですね。
比較検討すればするほど、ここの決め手は見えずらいですからね。

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>>754
753です。
逆だと思いますよ。ここほど決め手のはっきりした物件は珍しいです。
ここはオンリーワン過ぎて気に入る人は一見した瞬間に惚れ込むし、ダメな人は見た瞬間に高すぎると思うでしょう。
他物件と比較してもこんな物件他にない事に気づくだけです。
他物件と悩んだりしない。他にないんだから申込みするしかないです。

だからこそ、これだけ割高割高と言われているのに１次で一瞬で７割以上が完売。
しかし、これでいったん持ち駒は使い切ったはずなので、次はまた１から気に入る人を集めないといけない。
なので、二次までには少し間が空くでしょう、という意味で苦戦と書きました。

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そういうこと。
それに最近都内でこういう住環境良しで駅近、広大な敷地ってのは数えるほどしか無い。
まぁあたりまえだがなかなかそういう土地はないからね。湾岸再開発エリアも
駅から10分とか9分とかだし。このエリアで探していた人からすると非常にいい物件です。

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駅に近いのは大きなメリットと言うのはわかりますが、駅近で第一種低層の希少性がもつ生活上のメリットとは何なのでしょうか？ 専門家や業界の方は、希少性＝メリットと言いますが、暮らしの上では一体どのような恩恵が考えられますか？

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>>757
恩恵なんてなにもないよ。
単に街中にありがちなごみごみした町並みとは対極の、空間に余裕のある落ち着いた街というだけ。
そういうのを気にしない人にとっては、マイナー路線のマイナー駅の高いマンションでしかない。
でも、世の中には一定数こういうのが好きな人がいるし、同じ一種低層なら駅に近い方が便利だし、都心に近い方が便利。

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もう答えは出ているような気がしますが。
一連のレスでこの物件の特徴は出尽くしていると思います。結局は、それらを「魅力」と感じられるかどうかです。
レスを読んだ上で、757さんのような質問をされる方は、この物件を選択肢にする必要はないのだと思います。
もちろんどちらが正しいかという問題ではなく、人それぞれマンションに何を求めるかによって答えは変わってきます。757さんにとって、もっとすんなり「魅力」を感じられる物件は他にあるのだと思いますよ。

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>>757
低層マンションのメリットはね、戸建みたいな地面に近くて閑静な住宅街に位置させて世帯数もマンションにしては
少なく、それでいて高い堅牢性と設備をかね揃える位置づけです。
簡単にいえば戸建とマンションのいいとこ取り。デメリットは戸数がすくないためにスケールメリットが
それほど生かせないためそれなりに高く付くこと。
良いとか悪いのはなしではなく、何を求めるかってところですね。
一般的にはこういう低層マンションってのはリタイヤした夫婦、子供がいてももう高学年とかで落ち着いた
家庭とかに好まれる傾向にあります。あとはずっと地元がここの方です。

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マンションでは永住は向きませんよ。建物は問題ありませんが住民の質が変わっていってしまいますから。
あと、ここは管理費が増える可能性が高いでしょうね。敷地も広いしやる事が増える一方です。
修繕費もそうでしょう。低層で戸数も少ないですから。
ただ払う価値は十分ある物件だと思います。

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>>761
ここはタワーでもメガマンションでもないのでたいした共用設備などありませんから
大丈夫だと思いますけど。手なりです。

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>>761
共用施設はなやみどころですね。
ただ、パン屋のある物件はやめたほうがいいですよ。
パンの売上では全く赤字だから、毎年数百万払って入っていただいている。という状態です。
パン屋付きマンションって、住民は管理に興味がありませんと宣言してるようなもの。
買っちゃダメなマンションを教えてくれる貴重な存在です。

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ここはパン屋じゃなくてパン宅配サービスです
敷地内にパン屋なんかオープンしませんよ

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