ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

区全体など広範囲を一括でみると分かりづらいですが、1年前と今では地域ごとに大分差がでております。特に再開発されている地域など中心にこの半年～1年の相場を確認して物件を検討しないと勿体ないですよ。

閑静＝高級　ではないからね。
ここはただ単に閑静なだけ。要は微妙な住宅地以外は何もない。
それから、一般に統計に相場とかを考える中野区とは暗に中央線沿いであることを含意するのであって、そうでない場所は考慮に入っていない。

まぁここに限らず第一期販売で買うメリットは選べることだけですから。もちろんそれが大事な人にとってはそこで買うのがいいしね。

７０００出してここなら俺は戸建買う。立地が悪すぎる。ただ値下げはあるからそこを狙ってる。

地域ごとの差、ネットで知りうる範囲では地価公示価格もあります。
http://www.chika-data.com/tokyo/nakano/
商業地ですが上鷺宮3-16-5、住宅地では上鷺宮5-21-8が出ています。
上鷺3が前年比+1.36％、上鷺5が同+1.19％と、区内他地点並みといった印象です。
むしろ、中野、東中野、中野坂上の３駅周辺で２％を超えている地点もあります。

平均相場とかどうでもいいよ。そんなの指標にすらならない。
投資目的で買うならともかく自分が住む住居として買う場合は
ようは環境含めて気に入るか気に入らないか。それにつきる。
家の前にある自販機のジュースにするか自転車で10分かけて
ジュース買うか。どっちでもいい。その価値を自分で決めるが
正しい道であり、損得の話じゃない。

永住目的でも、将来の万一の変化に備え、リセールバリューや賃貸時の相場は考慮します。
「気に入った物件しか買わない」のは普通なことです。
当初は永住目的でも、転勤、自身の嗜好変化、家族の転居要望、親の介護、災害など、転居する事態が起こらないとも限りません。
ジュースなら数百円の損失で済みますが、住宅の場合、リセールバリューと見合ってない金額で買うと入居した途端に膨大な損失を生むおそれもあります。
どこの物件を買っても多少のロスは避けられませんが、願わくばそのロスを最小限に抑えたいものです。
そのため、新築や中古、賃貸の相場も気にはなります。

もうすぐ定年退職を迎えるにあたり、私たち夫婦の終のすみかで探しております。価格は他社と比較すると相場を超えている感がどうしても否めません。大規模マンションの有り余る共用施設はあまり必要と感じておりません。駅まで4分という表示ですが、敷地が広過ぎてプラス数分かかってしまう事を考えると、同沿線、同駅徒歩4分の物件との比較はどうかな？と考えてしまいます。昨日の夜、主人と車で現地に行きましたが真っ暗で 物騒が感じが第一印象でしたが、皆さんの御印象はいかがですか？

自分でそこまで見て考えてるなら答えは出るはず。
最終的に他人の感じ方は判断基準に入れるべきじゃない。

ここが将来的リセールバリューが高いのも推測出来ます。この辺りに一種低層高級感があるマンションは少ないですしね。
地縁者で移る人も多いと思います

一種低層イコール高級感？？ どんな理由でリセールバリューが高い？！

先々の売却や賃貸をご検討されている方には、人気の中央線、またはそこから南下された方が賢明ではないでしょうか？
駅前の喧騒を求めず、静かで落ち着いた環境で長く生活したい方には、向いていると思います。

>>607
リセールバリューは平均相場より安いか高いかでは決まらないです。周辺相場より安く買っても売るときも周辺相場より安かったら無意味です。

もちろん周辺相場に意味がないとは思いません。
ただ、周辺相場より安くないとダメという買い方をするとエリアの下位の物件しか買えなくなってしまいますよ。
周辺相場から何割も解離しているのでなければ、価格差に自分が納得できるか？の方が大切です。

離れ、一期で売れちゃうかな？

リセールバリューについては、将来値上りする可能性もあれば値下がりするおそれもあり、結局は将来の売却時の相場次第、という面はその通りかと思います。
気になるのは「高い物件を買うほど、予想最大損失額が大きくなる」点です。
極端な例ですが、５千万円の物件を買った場合、リセール時の予想最大損失額は５千万円となります。
一方、７千万円の物件を買った場合、リセール時の予想最大損失額は７千万円となります。
「安く買うほど、最悪時の損失額も小さくなる」という点は言えるかと思います。
かといって、１円の物件が出るわけではないので（笑）「相場をにらみながら自分にとって割安と思える物件を選び、値下がり時の損失を抑えながら、値上り時の利益を得る」ということになるのかな、と思います。
「物騒な感じ」、野方警察署のサイト↓を見ると多くはなさそうです。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/4/nogata/
４年前の事件ですが、こんなサイト↓があります。
http://saginomiya.blog.jp/archives/51786344.html

中央線沿線や、京王線などは同じ条件だともっと高いですし、同じくらいの価格だと条件がぐっと落ちるんですよ。人気エリアならなおさら。我慢できることとできないことは人それぞれでしょうから、富士見台駅という場所が我慢できなければ検討する必要さえないでしょう。
石神井駅は便利ですが、通勤時間は座れないでしょうし、練馬駅は雰囲気が変わりますね。富士見台は地味ですが鈍行で座れなくても池袋まで負担感が無いです。このマンションは周辺相場とマンションの質からするとむしろ割安なんですよ。近隣に住む者だからこそわかるんですがね。この辺りで戸建ては7000万円以上出さないと上物がパッとしない。7000万円以上でも、セキュリティ諸々はマンションのレベルには追いつかない。管理費、修繕積立などランニングコストを加味しても10年過ぎると建物の評価がほぼゼロになる戸建て、土地代は残るが、、このマンションの10年後のリセールバリューがどうなってるかは賭けですがね。騰落率が納得できるか、それぞれの家庭のニーズ次第ですよ。

戸建てでは7000万円以上出さないと上物がパッとしないというのは、ここが高級住宅地である証ですね。
1億くらいは必要なはずです。

「同じ条件だと人気エリアのほうがもっと高いし、同じくらいの価格だと条件がぐっと落ちる」のは自然なことです。人気エリアと同じ値段・同じ条件なら、人気エリアのほうを選びますよ。
戸建てとの比較、そもそも戸建てには「管理費・修繕積立金・駐車場代が不要」「管理組合がない」「増改築自由」「プライバシー確保」「土地の資産価値が残る」「戸建てのほうが高め」など多くの違いがあり（http://suumo.jp/edit/money/hissi/091118/）一概には比較できないので、他のマンションとの比較・検討で決めることが多いのでは、と思いますが。

騰落率といえば、597にある周辺相場サイト（https://www.sumai-surfin.com/price/diamond20110814-1.php）の西武池袋線のデータをエクセルへ単純に貼り付けて騰落率をみたら、周辺駅に比べ富士見台が低めなのが気になりました。

（駅名　新築　中古　→騰落率）
中村橋： 4660 3890 →83.48%
富士見台：　4830 3690 →76.40%
練馬高野台：　4230　3430 →81.09%
石神井公園：　5080　4010 →78.94%
大泉学園：　4550 3460 →76.04%
ひばりケ丘：　4750　2920 →61.47%
東久留米：　4010 3070 →76.56%
清瀬： 3630 2720 →74.93%
所沢： 3350 2690 →80.30%
小手指： 3620 2210 →61.05%
武蔵藤沢：　2690 1990 →73.98%
入間市： 2750 1860 →67.64%

上鷺の戸建は40/80という建ぺい率に縛られてます。近隣の練馬や鷺宮の駅近くより地価は安いが、同じ間取りの家を求めると土地を広く買うので購入価格が同等以上になることがあります。価格面ではかなりの悪条件ですが、住環境は当然閑静になります。マンションにはあてはまらないのかも知れませんが、価格面より環境優先の人が好んで買う場所で、数パーセントのリセールバリューの違いを気にするような人は上鷺は買わない方が良いと思います。

ここの良さが分かる人だけが買えばいいんだよね。
ここのリセールが高いのはこの環境を大事にしてる人が
多いからですよ。

同じ中野区内の一種低層でも、新宿に近い東中野２～３丁目の建蔽率／容積率は60/150です（http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/502000/d014853_d/fil/5.pdf）。
この差は大きく、仮に戸建で延床100平米の２階建を建てる場合、60/150地域では約83平米の土地があれば建つのに対し(100÷120％)、40/80地域では125平米と約５割増の土地が必要になります(100÷80％)。
建蔽率・容積率が高いほど広い家が建つので、狭い土地でも事足ります。
ちなみに、この東中野３丁目の一種低層エリアに、サンウッド中野上ノ原という新築低層マンションが発売中です。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_nakano/nc_67705071/

このエリアは閑静で緑が多く地盤がよくてお店も多い。
だから常に大人気。

ネガが多いようですがそれも人気のあかしですかね。鷺宮はアクセスも良いし
なかなかこのような物件が出てこないのでいつも供給不足なのです。

ここは実質鷺ノ宮じゃないけどな。

上鷺宮が本来の鷺宮なのですよ。上鷺宮小学校はハイレベル学校で
有名ですしね。

「上鷺宮が本来の鷺宮」とありますが、ウィキによると、1932年（昭和7年）に鷺宮１丁目～６丁目が生まれ、1965年（昭和40年）に 鷺宮５丁目・６丁目のうち新青梅街道以北が上鷺宮１丁目から５丁目となったようです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%B7%BA%E5%AE%AE
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8A%E9%B7%BA%E5%AE%AE

小学校でハイレベルとか笑える。

ここは中野区でも１２を争う文教地区ですから学校のレベルは高いですよ。西高に行く人も多いのです

鷺宮といえば、社会人野球で有名な鷺宮製作所、本社は若宮にありますが、地名が社名の由来です（http://www.saginomiya.co.jp/office/history.html）。
同社は放映中のドラマ「ルーズヴェルト・ゲーム」のモデルとされているようです。
http://mainichi.jp/sports/news/20140509k0000e050208000c.html
同社と同じく、都立鷺宮高校も若宮にあります。
なのに「上鷺宮が本来の鷺宮」ですか･･･

上鷺宮は偏差値高いから公立小中でも大丈夫ですかね

「環境優先」で「ハイレベルな教育」をご希望なら、杉並や世田谷で物件探したほうが希望に添うかと思います。
まして西高狙いなら。
「上鷺宮が本来の鷺宮」「上鷺宮小学校はハイレベル学校」「中野区でも１２を争う文教地区」「上鷺宮は偏差値高い」といった事項を根拠なく並べると、鷺宮ほか区内他地区の人に失礼かと思いますよ。
そういう事項よりも、この物件自体の「強み」を知りたいです。

この物件の強みはパークハウスというブランドです

南青山の件が無ければ、確実に「強み」ではありますが･･･
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-N2K1AZ6K50XS01.html
一度失われた信用を取り戻すのは大変です。

このエリア文教地区じゃないの？

文教地区は、都市計画法に基づき、条例で定められます。
学校、図書館などの教育施設が集中する地域が指定され、都内では国立市が指定されているようですが、中野区にはなかったと思います。
http://www.weblio.jp/content/%E6%96%87%E6%95%99%E5%9C%B0%E5%8C%BA
条例で規定されるため、勝手に称することはできません。

そういう意味での文教区っていっているわけではありません。
学習意欲旺盛でレベルが高いって意味です。

文部科学省・全国学力テストの順位、市町村別順位はどこかで公表されているかもしれませんが、学校別は非公開だったかと思います。
裏付け・根拠の無い「どこどこは学習意欲旺盛でレベルが高い」みたいな話は、すべて「単なる主観」といえます。

全くの主観だよね。特区以外の公立小には、際立った差が学校ごとに生じるような裁量は存在しない。自治体ごとの差があるくらいでしょ。ましてやレベルが高いとか意味不明。
まぁそう思い込んで選ぶ人はある意味幸せだけど。

主観でもいいんじゃない？感じ方は人それぞれですし。

公立の小学校のを比べてレベルが高いとか云々するのは、あまり意味のないことのように思えますが、学校環境は悪くはないとおもわれます。小学校から 教育のレベルを懸念されるのであれば、私立が良いのでしょうか？ 自己選択ですから、一番希望に近い教育環境が得られると思われます。

勝手に誤った主観を持つことと、その主観を根拠なく既成事実であるかのように発信することとでは全く次元が違う。

この辺りのエリアの問題は徒歩で家族でいけるレストランがないことですかね。
カウボーイ家族ぐらいほしいところです。

抽選になったのかな。

周辺にレストランがない件、「一種低層のデメリット」も影響しているのかなと。
一種低層、スーパーやコンビニ、ファミレスは法律上建てることができません。
http://allabout.co.jp/gm/gc/31430/
でも学校、保育園、教会は建ててＯＫなので、近隣とのトラブルが起きることもあります。
http://knowledge.realestate.yahoo.co.jp/chiebukuro/detail/1091455015/
その一種低層、こちらの資料↓の３ページを見ると、中野区内では４割以上あり、用途地域中最も多いようです。
http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/472000/d004148_d/fil/d03600057...

647,638
もういいよ、いちいち誰もが知ってる説明をコピペしてこなくても...

参照URLは投稿の根拠として有効です。
ご存知な方はリンク先を見ないでよいかと思います。
一種低層といえは、一種低層では駐車場も屋根付きはNGのようですよね。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1335786153
外で借りた場合、一種低層エリアだと青空になりそうです。
汚れ、車上荒らしとか注意したほうがよさそうです。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/seian/bouhan/tounan/gidousha.htm

一種低層なのと駐車場屋根付きは関係ありませんよ。