ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

>178
物件の質ってどういう意味ですか？
規模が違うと言う意味は分かりましたが。

ぎゅうぎゅう詰めっぽいですね…ランドスケープを見ないと分からないけど。

ザ・パークハウス 上鷺宮

個人的にはカミサギで止めて欲しかった

価格がわからないので予算に合うかどうか何とも言えないですが、ハナレ付住戸が面白いなと思いました。
いろいろな使い道がありそうですよね。
子どもが独立したがったら子どもに使わせてもいいでしょうし、それまでは趣味や書斎、友達を集めてパーティをしたり、客間にしてもいいかも。
1階だとしたら大工仕事なんかもできそうですね。
土間もあるから陶芸の窯なんかも置けそうかな。
いろいろ想像して楽しんでいます。

戸建てでハナレのある家は昔実家の近所にありました。想像どおり子供の勉強部屋でした。でもマンションだとどういう使い方をするんでしょうね。うちなんて最終的に物置になってしまいそうな気がします。でもまあこれはこれで室内の物が減るので広く住めるわけで。ただ何にも使わない結果にならないように、最初から用途をきちんと考えておく必要があると思います。

少し前まで、このマンション予定地のすぐ近くに住んでいました。富士見台から目黒まで通勤していましたがやはり各駅しか止まらないのが特に朝は不便でした。
近くには魅力的なお店やスーパーはなかったです。帰宅途中に池袋西武デパートを利用していました。以前の富士見台の駅前を知っているので現在は綺麗になったと思います。
栄えていないのは確かですねえ。

これから栄えてくるのではないかなと私は期待しています。
マンションなども増えてきそうな感じですし。確かに買い物はちょっと物足りないですね。
ただ今は生協やネットスーパーもあるしどうにかなるかなと思っています。
何よりも駅から近いのが、共働きの我が家にとっては魅力です。

富士見台駅でたすぐ近くに地域密着型スーパーマーケットの生鮮市鮮場21 があります。
店舗は広くはありませんが食料品や生活必要最低限の買い物が出来ますね。
価格も99円セールとかかごにまとめて安い価格で野菜やパンも売っていることも多いです。
物件から駅まで徒歩4分そして営業時間が8:00～23:00と朝早くから夜遅くまで
営業しているので便利だと思います。

あとは隣駅の中村橋駅周辺に多くのスーパーがあるので
物件駐車場は確保したいのと何台置けるのかが気になります。

ランドplanは日の字配棟ですかね？

ここも三菱地所設計の設計と管理か。
仕事受けすぎ。

三菱地所設計のホームページを見ると『建築にかかわる信頼回復に向けて』の記事が常務が書かれている。
書いた役員は夢にも自社が設計管理してる物件で信頼失墜してしまう内部告発があるとは思わなかっただろう。

現場を知る人間からすると偉くなる程現場の感覚がなくなる。

建築家の原点は安全な建物を作ること。
建築家はそのための知識や技能があり資格としては一級建築士が必要。
設計をした一級建築士は現場では先生だ。

自ら手掛けた物件で信頼失墜してる時こそ情報を発信するべきじゃなかろうか。

地所設計のパークハウスって言ったら、結構イメージ良かったのにね。
高級マンションとしてのブランドは完全に崩壊したと思う。
まあ、このマンションの立地とかのアドバンテージは、変わることはないんだけどね。
むしろ、別に高級じゃないし、ブランドなんて最初からあると思ってないし、くらいに
考えてれば、動揺せずに買える気もして、ちょっと複雑だ。

ブランドとしては藤和と一緒になってザがついてから劣化してたけど。

不祥事は多い会社だけど、施工トラブルは今まで少なかったと思ってたのにどうしたんだろう。去年の１２月から三連続。

>>197　
全く同感です。地所らしさがどんどん薄れて行くというか、高級感をまるで感じられなくなりましたね。それにここは、完全に信用が失墜した地所設計ですからね。苦戦するんじゃないですか。

>>199
今回の地所の3倍返し対応を評価する人もいれば、
一回大きなミスをしたのだからしばらくはチェックも厳しくなって安心と考える人もいる。
このマンションの売れ行きにダイレクトな影響が出るとは、いまいち考えがたい気もする。
けどそれだと、業界が一層モラルハザードに陥るように思うけど。

地所・地所設計×鹿島×関電工でこのザマとなると、一般客にはどうしようもない。
一番大事な現場所長の力量なんて、我々には知る由も無いのだから。

まあスレ違いになるのでこの辺で。

逆にこれから売り出すマンションはかなりチェックが入るから大丈夫だろうなんて思っています。
どうしても気になる場合は
設計図とか細かい図面って見せてもらえるのでしょうか？
自分は判らなくとも、誰か専門家をお願いしてチェックしてもらえたらいいのですけれど。

>201

設計図書はモデルルームで見せてもらえるはず。今回の件とはちょっと違うけど、内覧業者のブログ見ていると設計レベルの不具合ってのを結構指摘している。あれみていると、内覧会の立会いサービスをお願いするよりは、契約前に建築士に設計チェックをお願いするほうが有用なのかと思ってる。チェックのサービスしてる建築士もあるよ。ネットでググれば見つかるはず。

ただ、南青山の場合は設計図のミスではなく、設計図をもとに施工会社が施工するときに作成する施工図にミスがあったということなので、設計図書チェックは役に立たなかったはず。

地所に限っては、ミスがあったからこれからチェックが厳しくなるだろうという観測については懐疑的な立場。

一昨年前に赤羽で火事を起こしてからの１年半で、別に２件の火災があったみたい。施工会社が違うのに地所物件で連続するってのは不可解だし、火事を起こしたわけだから対策してるはずなのに。施工ミスのケースも含めて無理なスケジュールやコストダウン要求とか根本的な問題がありそう。

地所と地所レジデンスは似ても似つかぬ代物ってことなんですかねえ・・・
マンション部門を分社化して、さらに他所の会社とくっつけちゃったわけですから、
地所本体の人材はもはや、マンションにあまり関与してないんでしょうかね。
三井なんかも分社化してますけど。

まあ、マンションなんて片手で作れるってのがデベとゼネコンの感覚なんでしょう。
だから、たまに普通より凝った造りのマンション手がけると現場が破綻して今回の
あそこみたいなケースが出ると。
長谷工の羊羹マンションが意外とこのご時世、一番安心なのかも（笑）

説明会が始まったようです。 どの会もいっぱいのようで驚いています。 部屋のプランも出ているようですが、一番狭い部屋でもどのくらいの価格帯なのでしょうか？ 目安でもいいので、教えて頂けると助かります。

事前案内会は15日からじゃないですか？
私は15日に予約入れてますが事前に平均予定価格聞いてしまったので(予想より高くて)行くの辞めようか考え中です

そうですか、やはり最低でも5000万は超えそうですかね！？

どのくらいなのでしょう？
坪240-260位でしょうか？

そんなに高いんですか？西武線を舐めてました。

聞いた価格では坪280万以上でした。
予定価格なのでかわるかもですが、、

70平米で6000万からです。坪240と思ってる人はやめとくのが賢明です。

207さん、モデルルーム行くのはやめときましょう。時間の無駄です。キャンセルしましょう。

高いのは間違いないからやめときましょう。

私もかなり前ですが、6000万越えかららしいという噂を聞いてこちらの物件断念しました。
もっと安ければ購入したかったです。
他の不動産会社さんからの情報だと、土地がかなり高かったとか？

少し前なら坪250万で現実的だったはずですが、
これから暫くは、こういう価格水準が続くんじゃないでしょうか。
ここは特に、似た物件がちょっと探しにくい特性がありますしね。

物件自体はいいんだろうけど富士見台で6000万からは無理ありすぎ。

桜上水ガーテンズや富久クロスでさえ6000万前半から3Lあるのに。

免震とかなら6000でもいいけど

富士見台駅は正直ガラ悪いといいますか、あまり雰囲気はよくありませんでした。
購入検討していただけに、少し残念でした。
もう少し、こ綺麗な駅でしたら前向きになれたかも。
この最寄り駅で、6000万以上でしたら他探します。
物件自体は良さそうですが。

そうなさってください

結構、最寄り駅の雰囲気って大事ですよね。
住環境もさることながら、、、
スーパーも少ないですし、各停駅ですし。
検討される方は、あまり駅は気にされませんか？
マンションや、マンション周辺の雰囲気は素敵なんですがね。

電車を使わない富裕層などを除いて一番大事なのはまず駅と使える路線だろ。
次に基本的に駅からの距離や周辺環境、その次にデベやゼネコンの格と建物のグレード

いくら建物が豪華でも多摩地区で高額出す人はいない。

ここは第一種で贅沢な建物だけど、70平米、6000万~
というのはありえない。

地下部屋とかあるなら70平米で、5500~6500が妥当

207です。語弊があったようですみません。
212でも書いた通り今のところ平均坪280以上と聞いています。しかしあくまで平均280以上予定と言ってましたので地下とか東西向きはもっと安いと思います。
安ければ70平米5000万～あるかもです。(地下しかないと思いますが)

電車に関していえば、都心に出るのにさほど不便はないと思います。２駅先の練馬駅で準急や快速に乗り換えれば、ストレスは感じないのではないでしょうか。豊島園始発との接続も結構あるので、時間によっては座ることもできます。

むしろ、練馬区の大部分に言えるのですが、都心とのアクセスでいえば、車が不便です。首都高だと５号線の護国寺か早稲田で降りてから、この現地までガラ空きの夜中でも下道を２０分以上は走らないといけない。タクシー代は、東京―新橋駅の辺りから割増料金の時間帯で８０００円弱といったところです。

それなりに満足できる広さと日照だと、仄聞するに、上に書かれている価格よりもう少し高いはず。豪華な共用施設にふさわしいであろう管理費が加われば、東急線沿線の立派なマンションも視野に入ってきます。個人的な感想ですが、建物が立派だとしても東急や中央線沿線から転入する動機としては足りないように思います。公式ＨＰで紹介されているグルメのお店とかをストリートビューで見るだけでも雰囲気がつかめると思いますが、富士見台はとにかく「昭和の香りが漂う、落ち着いた」街なので。

富士見台だからこそ70で6000万が買えるのでは？東急沿線で23区なんて無理ですし。言葉悪いですが70で6000万はあまり選択肢ないと思います。逆にどこ買えるのか教えてください。

なんで東急沿線と比べてんだよ笑　

こんな不便な駅よりもっと便利な駅が最寄りのマンション買えるわ。７０㎡６０００万超えれば

所沢は便利でいいですよ。同じ西武線ですし。

遠すぎ

２２５です。
＞２２６、２２７さん
西武線と東急線の沿線しか住んだことがないので、両エリアしか比較することができず、先のような書き込みをさせていただきました。笑わせてしまったようですいません。
６０００万円台で７０平米以上の物件は新聞の折り込みによく入ってましたよ。グレードの比較的高いプラウドなんか学芸大学で６０００万円台半ばで出ています。具体例を挙げると、「業者の回し者か」なんて言われそうですが。

色々と事情があって、縁のある街に建つこの物件を１年がかりで検討していました。
「やっぱり練馬区は品川区に比べると『夏暑くて、冬寒いな』」なんて、実際に足を運んだり、ネットで気温の比較をしたり（２度くらい違います）
知り合いに子育て環境について話を聞いたり。「やっぱり大事な情報はネットで拾えないな」というのが教訓でした。
価格については「高樹町の特損が乗っけられなければいいが…」と思いながら、資金計画を立てていました。

物件探しを続ける中で、業者に「マンションは管理を買う」とよく言われましたが、「マンションはコミュニティーを買う」ものではないかと今では思っています。子供を含めた家族同士の長いお付き合いになるので。
この掲示板からも、いろいろ勉強させてもらいました。自分なりに結論が出せたので、書き込むのはこれを最後とします。

今週日曜日に説明会があります。南青山の地所レジと鹿島の件もあって、この物件に影響が出ないか心配してます。まあ、価格が合わなければそんな心配もしないのですが。この事実を隠すか、明白にするかでデベロッパーとしての企業姿勢を見てみたいものです。

企業姿勢？三倍返しで度量見せたのでは。南青山の説明会じゃないんだから、地所嫌なら行かなきゃいいのに。どんな回答期待してんの？

>232

契約者が望んでるのはお金じゃなくて、建て直しみたい。ところが補修して引き渡すなんて頓珍漢な再提案してるから、多分、紛糾するよ。

三倍返しで、度量って・・・。損害は鹿島に請求でしょ。企業姿勢がよく分かる。

南青山のことをどう説明するかってのも興味の的でしょ。それと南青山で機能しなかったチェックアイズをどう説明するかも。

こういうグレード感で間取りも広くて、共用施設はでかいロビーだけ、みたいのが
いいなあ。
200戸超えると、やっぱゴテゴテしてくるもんだね。

モデルルーム事前案内会に参加された方、価格帯は大体どのくらいでしたか？

もっとも安い部屋（1階という名の地下1階）で、5000万円中頃からでしたよ。

モデルルーム見学をされた方、ぜひご感想を頂けませんか？価格以外にも、部屋や近隣の様子など教えて頂けると嬉しいです。

モデルルーム、行ってきました。
モノはパークハウスバリューということで、いいと思います。
噂のハナレもいい感じでした。

営業トークはこれから価格を釣り上げたいのか、いいことばかりしか言わず。。
あと一階は、一階ではなく、地下です。
バルコニーの壁は柵なので、外から丸見え。二階がほぼ地上と同じ高さだから、外から丸見えなんではと思う。

西武線沿線で各駅の駅で、駅前も発展してないとこから言えば、価格はかなり高めに設定されてると思いました。

ちなみに億ションもあります。

みなさんの感想も聞かせて下さい

半地下なのかと思ったら、思い切り地下なのですね。それは残念です。

富士見台で億ションとは、かなり強気過ぎると思いますが、
ホームページに載っていないプランもあるのでしょうか？
あの広さで億ションのものがあるとは想像つかないのですが。

こんな所で億ションだなんて、練馬の農家の方ぐらいしか興味を持たないんじゃないですか。地味～な所ですよ、このあたりは。

億ションはルーフテラスのある間取り2つ。

価格は全体的に強気色。

確かにここで7000万以上出して買うのは、地元の地主とかかな。そのくらい出せるなら、もっといい場所あるしね。

傾斜地ではないから空堀地下室マンションかな。地所は世田谷で連発して条例作られて既存不適格問題起してるんだけど。

自分が地下に住んでいなくても、地下があるというだけでリセールに影響はあるのでしょうか？傾斜地ではないので周辺住民の反対などはなさそうですが。。

世田谷で条例が作られたきっかけは近隣住民の反対運動。既存不適格になったら地下だけでなくマンションとして資産価値は見込めない。それから、横浜市で近隣住民から建築確認取り消しの裁判起されて、取り消しになった空堀地下室マンションの例もある。

地下マンションはデベの利潤追求マンションって事で間違えないでしょうねー
地下は容積率に入らないから地価価格関係なく建てられる(建設費だけはかかるけど)くせにこれから建設費上がりますよって煽られて高値で買ってしまう人々もいるでしょうね、、

容積率不算入のほかに高さ制限も回避できるから、地下にすると同じ敷地面積に対して部屋数を増やせる。ってことで、その分の利益を増やせるって構図。

ここみたいに第1種低層住居専用地域の制限よりも見かけ上、階数の高いマンションが建てられることになるから近隣から反対をされるってケースが多い。ここでは反対が無くても、世田谷みたいにどっかで問題になって、住民からの要望があって条例が作られてしまうと既存不適格ってことに。地下室マンションにはご用心。

第一種低層で地下室なんてよくある話でしょ。逆に地下室なけりゃ高くなるだけ。

そのとおり。マンションを想定した用途地域でないところに建てちゃうってのがそもそもの問題。トラブルは起るべくして起こる。

私は意外に安いなと思いました。利便性は山手線物件に比べて西武池袋線は落ちるけど、のんびり暮らしたい人には最高でしょうね、

南青山の影響でしょうか？確かに安めの価格設定でしたね。モデルルームについては今までの中でダントツでした。昔の地所ならもっと価格つけてるでしょうね。沿線では野村のプラウドよりやや安めでしょうか？商品のグレードは非常に高かったです。ただ混み合っていてゆっくり見れませんでした。。残念です。。

地下物件について無駄にお金を支払ってるのってすぐ分かると思いますが(それも調べない)情弱様向け物件で良いのかもしれませんね。

情弱？必死の妨害ですね 笑

離れの間取りいいですよね。地下であることもこの間取りの良さがでてると思います。
欲しいなぁ。でも、ちょっと高いなぁ。

なるほど、それだと購入したものの資産価値がゼロになる可能性があるわけですね。リセール先が現金購入でもしてくれない限り。だったとしても相当値は崩れますね。

将来的には引っ越すことを前提としているため、それだと厳しいなあ。

引越し前提ではなく、終の棲家のつもりの購入でも、人生何があるか分からない。いざというときの売れないと身動き取れなくなる。中途売却のことを考えておかないと。

一之江の契約者板にも突貫工事って内部告発があった。そのあとで、共用部分は工事が終わってなく、その状態で内覧会って連絡があったらしい。

契約者板には内覧会三日前の写真がアップされてるけど、整理整頓されていない状態がはっきり分かる。第二の南青山になるかも。今週末の内覧会に注目。

レインズの履歴見てみましたが上鷺宮地域の成約価格は平米単価37～59万なので中途売却した場合は間違えなく赤字でしょうね。

富裕層が割と多いエリアだからね。今のままの予定価格で行けば即完に近い勢いで売れてしまうかもね。今話題の地所設計も、南青山の汚名返上を図るにはいいチャンスでもあるし、リーディングカンパニーの底力を見せてもらいたいな。ここは買いでしょ！

それがぼろぼろだよ。施工トラブルではないけど晴海タワーは契約者ともめてるし、上原は雪のため電気設備不具合でモデルルーム閉鎖。

他物件の施工トラブル以外のことや、モデルルームの電設不具合って、このマンションの価値判断基準とは全く関係ないお話ですよね。

>259

それって既存不適格リスクを含まないデータ。

>262

晴海は売ったらお終いって対応されてる。そういう意味では南青山以上の問題かも。ここも同じことされるかもよ。

南青山も是正工事or建替えの間の家賃負担で契約者と揉めそうだね。しかし、説明会で社会通念を持ち出すのは笑える。社会通念ではありえないことしておきながら。

今回はしっかりやってくれるのだと期待したいですが、そもそも地下を作る時点で売り逃げる気満々かと。企業姿勢からして、信頼に足る相手ではないように感じます。

普通なら問題起したら、しっかりなんだろうけど、一昨年の赤羽の火事から一年半で３度火事騒ぎを起してる。この会社は今度はでは無く、今度もの言葉のほうがあってるんじゃない。

空堀地下室は世田谷で問題起してるし。

南青山も絶対高さ制限条例前の駆け込みでしょ。既存不適格になるの分かってて建てちゃう。だから契約者が望んでる建替えも難しいわけだし。

周りを歩いてみましたが、落ち着いた立派なお宅が多かったです。
駅から近くて落ち着いている環境が、子育てに良さそうでした。
すぐ近くに児童館があって、賑わってました。
立場話をしていたご近所の？奥様方の雰囲気が、自然な品の良い感じがしました。
セレブで高飛車な感じはなかったです。
この環境を購入するという意味で惹かれますね。
強気価格だなぁという感は否めませんが、同じような環境物件てなかなかないから適正価格なんですかね。
１階は安いのでここにするか。。迷います。

すごく素敵な街だなぁという印象を受けました。我が家には少し敷居が高いように感じますが、真剣に考えてみたいと思っています。ただ、一点だけ気になっていることがあって、もしも地下住戸が浸水被害を受けることになった場合、地下住戸以外の家の資産価値にまで影響するものなのでしょうか？ご存知の方がおられましたら、教えてください。

今度モデルルーム見学の予約をしているのですが、4000万円台の部屋ってないでしょうか？ないならキャンセルしようかと思いまして…。

残念ながら4000万円台は無かったと思います。平均坪単価は280万円前後です。１階毎に約300万円の差が設定されています。当然、最上階４階部分が最も高額になります。地下階（今回は１階部分）ははなれ、やトランクルーム等を備え、付加価値を付けています。３棟ありますが、南側のＣ棟の価格設定が一番高額でした。モデルルームは２タイプ用意されており、はなれ付の部屋はかなりインパクトがありました。はなれには除湿機が置いてありました。モデルルームは週末は連日満員のようです。３月８日から申込みが始まるそうです。営業マンはかなり自信満々でした。興味のある方は、ＭＲを訪れ、営業に様々な質問を投げかけてみては如何でしょうか？あとは、各自が価値を見出すか否かでしょう。

地下住居が浸水となったら、修繕積立費から修繕になる可能性は高いと思います。
もしそうなったら、修繕積立金はあがるので、中古で売却で買主が修繕費が高いと
判断すれば不利になり、買い手はつかず、物件価格を下げざるおえなくなると
判断します。

でも、ここって土地が低い場所なんですか？土地が低くなければ、心配はない
と思いますが。

排水や湿気対策は完璧だという説明を受けました。
富士見台駅から北は下り坂、鷺宮方面も下がっていて、ここは高台なのではないでしょうか。

最寄り駅が富士見台というだけあって、晴れた日には、屋上からは富士山が見えるそうです。
屋上テラス付きは高くて手が出ませんが憧れます。

管理人がいるのに、コンシェルジュは不要かと、、、その分の人件費は管理費から住人が支払うことになるのですよね。
駐車場は261世帯に80台分程度でたりるものでしょうか。
駅近マンションだと車持たない人が多いものなのでしょうか。

緩やかな高台？ではありますが、
なんせゲリラ豪雨が頻発する練馬中野。
やはり浸水を考えると一階はためらわれます。

もしも既存不適格なんてなったら、逆恨みされそうだし。。

坪単価280ですか。富士見台駅最寄りのマンションでは、過去最高でしょうかね。永住ならOK、リセール期待はダメ。中野区とか、敷地希少とか、一度忘れてみましょう。シンプルに富士見台駅最寄りにそこまで払うかと。

地下室マンションで浸水して、受電装置に水が入って周辺一体が停電となって顰蹙を買ったケースもある。

富士見台駅は素敵な街、、、
という印象とは、ほど遠いような、、、
マンション周辺は落ち着いた住宅街ですけど。
最寄り駅自体は、西武線沿線でもひどい方かと思われます。この辺りの方は中村橋とか使うのでしょうか？

私も、探索して駅前のカフェ？に入ってみましたけど、きたなくないですか？
説明会を楽しみに、待ちきれなくて駅に降り立ってみましたけど、あまり印象はよくありませんでした。
マンション周辺は落ち着いていて、いいんですけど。
マンション周辺と、低層マンションには惚れてるのですが、イマイチ踏ん切りがつかず、悩んでいます。

古くからの高級住宅街というのは、どこもこんな感じだとは思いますが、人それぞれ評価がことなるのも仕方ないかと。でも、坪単価２８０万円が本当なら、相当なお値打ちではないですか。予想としては７千万半ば～９千万円位が中心価格帯かと思っていただけに、ちょっとうれしいかも。

>280
お値打ちで良かったですね。
存分に割高なお高い部屋を買ってくださいな

お買い物不便そう

駐車場80かあ…

少ないなあ…