パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画） 検討板 Part１

242です。

浜田山に憧れをもっていて、先のパークハウスを抽選落ちした者です。
やはり三井のパークホームズとなると、なかなか手が届かないんだろうな・・・と諦めていましたが
いざふたを開けてみると何やら様相が違っており、予想に反して低めのグレード＆スペックなので、
もしかしたら私でも手が届くのではないか・・・と家族で真剣に盛り上がっいます。

なのでもちろん登録をしました。
まだペラの広告しか送られてきていないのですが、ディスポーザーや食洗機やキーシステムなど細かな仕様がわかるのは、
一般的にいつ頃になるでしょうか？モデルルームOpenの直前でしょうか？
というのも、実は他に狙っていた浜田山の他の中古物件に空きが出たと連絡が入り、こちらと迷っています。
こちらを待つと中古物件を逃してしまうタイミングになりそうで何とも歯がゆい間合いです。

仕様が低いからと言って安くなる訳では有りませんよ。
仕様と価格がアンバランスな新価格で出ます。

↑
価格に見合った仕様が普通だと思うけど
やっぱ浜田山って場所は特別な存在なんだね
でもアンバランスで売れるとはおもえないけどな よほどの目玉がないなら。
ひと昔前と違って今は消費者のほうが利口だから

この物件で数年続いた浜田山建設ラッシュも打ち止めですか？
そうなら、まさに浜田山は三井で始まり、三井で終わり、ですね。

２５３>>よほどの目玉がないなら。

パークシティーの目玉がデザイン性の高さや免震や共用施設の充実度だとして、
ここの目玉はなんなのかなー？

普通かそれ以下のような気がしてなりません。
あまりにも特徴が無いかなーって。

三井住友建設という会社は三井のマンションで全国的に実績がありますね。
しかし実績があることと中身は別問題ですから見極めが重要です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47633/
を読むと少し怖くなりました。
あちらこちらで問題を起こしていますが、大丈夫でしょうか？

>>251
因みにどちらの中古物件ですか？差し支えなければ是非。
もしかしたらプラウドですかね？今2戸くらい出ていますよね？

何を優先するか人によって違うが、浜田山住所にこだわる方にとっては格好の物件だ。

地下住戸があるマンションにディスポーザーを設置するのは技術的に難しいと聞いたことがあります。
地下に専用の排水処理槽なる施設を設ける必要があるとのことです。

あの、ここは地下にも住居スペースがあるのですか？
駐車場などになっているんじゃなくてでしょうか。
地下に住むのって気が進まないですね。
私の勘違いなら良いんですが。

それから、No.256さんのレスですが、三井住友建設に何か問題とかある訳ではないですよね。

準大手なので大丈夫です。
実績も多数です。

地下住居は問題はありません。
採光も通風も全く心配ありませんので、大丈夫です。

それにしても、なぜ高級路線でいかなかったんだろうか？
地下住戸を設けて戸数を増やして儲けたかったのかなあ？
三井のマンションらしくないので至極残念でなりません。
中途半端な廉価版マンションにするくらいなら
当初の事業計画通り、戸建てにすれば良かったのに。

ディスポーザーってそんなに必要？

普通はないものでしょ

マンション専用の後付けのディスポーザーも無数にあることだし
http://www.kotoken.com/re_syuugou.html

https://www.e-disposer.com/html/

http://www.honkakuya.com/html/anahaim.htm

http://www.good-disposer.com


必要と思う人だけ個人で設置すればよいだけのはなし

昔と違って今はいろいろなメーカーから多数ラインナップ出ているし

いやいや　ディスポーザーは必須でしょ。主婦の気落ちになって考えなよ。あるのとないのとでは全然違いますから。

>>262
風は通らないって書き込みがありましたよ？？
どちらが本当なの？

陽ざしはさんさんと射し込むと思いますが、風が通り抜ける可能性は低いというのが地下住居の宿命です。

今からでもいいので地下住戸をなくしてもらえませんかね？
坪単価100万アップでも構わないので。
安っぽい学生寮みたいなパークホームズは浜田山に似つかわしくないですから。

すべては需要と供給のバランシング。

私もゴミステーションへの通路には屋根を付けるべきだと思いました。
それが無理なら屋内にゴミステーションを付けるべきだと思いました。

他の物件のコスト超過分を埋め合わせるプロジェクトと考えると、買う側としてはいい気がしないですね。
リーマンショック前の新価格で買った人は大損しました。今回は価格は大きく引き上げず、グレードをドンと落とす戦略をとっています。10年たつと、15年竣工物件とレッテル貼られそうですな。

確かにあり得ないくらい低いスペックに驚いています。
いま景気がグイグイ上向いているのに、なぜ低いグレードにしたのでしょう？
世の流れに逆行していませんか？
立ち位置が謎のマンションです。

そんなにグレードを上げたら、パークコートになってしまいます。
カローラはカローラ、レクサスではない。だから正直にパークホームズにしたのでしょう。
浜田山小学校へ通えるのが、ここの売りだと思います。

パークホームズのグレードにすら到底至っていないから騒ぎになっているのでは？
率直に言って申し訳ないのですが、事実パークリュクスかそれ以下のレベルになっています。

カローラではく、クラウンマジェスタくらいじゃないかな？
カローラはあまりにも言い過ぎ。

ホームページの更新が遅くないですかね？

71.42平米の間取りも出ないし、
ディスポーザーや天井隠蔽エアコンなど設備の仕様も出ないし、
詳細が全く不明。
いったいどうなってんのかね？

サボり過ぎじゃないのかなと疑ってしまいますね。

公式サイトの薄っぺらい情報量に、
イライラしています。

確かに情報が出てくるペースは遅いですね

結局ディスポーザーって付いているのですか？

どうなっちゃったの？

憶測ではついていると思います。
いまディスポの無いパークホームズは無いからです。

浜田山のこの前のプラウドくらいのグレードになればまずまずじゃないですか？

プラウドは外廊下ではありませんよ
プラウドにはロビーもラウンジもありますし、地下には機械式ゴミBOXもありますよ

ホームページを見る限りではプラウドクラスより格下です。
三井ブランドと浜田山住所。
どうしてもこの二つが同時に欲しい人にとっては、
お手頃格下でちょうど良いマンションではないでしょうか。
駅から遠いという点をどう捉えるかですね。

腐っても三井なうえに時期的なものもあるし、それなりに売れるでしょうね。

私もそれなりに売れると思います。あとは三井らしくない低スペックをどう判断するか。立地は良いし環境も素晴らしい。駅からも遠くありません。むしろ近いほうではないでしょうか。

立地も悪くないですし、三井の低層ってだけでも売れるでしょうね。。
さして低スペックとも思いませんがその点もそれほどネックにならない気がします。

まあ受け取り方は人それぞれです。
外廊下＆外階段＆地下住戸＆公団仕様を、低スペックと受け取らない人ももちろんいると思います。
そこは否定しません。

外廊下や外階段なんて割と普通だしね。それがあるから高級物件ってわけでもないし
如何せんパークホームズですしね。
内廊下の変な配棟物件よりもマシなのではとも思います

まぁ何を重要視するかですね。需要があるかどうかは売れ行きが物語ってくれると思いますが
地縁がある人だけでも相当売れると思いますよ。

低スペックと一部の人に叩かれた笹塚の物件も1期で8割の40戸売ったみたいだしな
結局人の主観なんてそんなもんだよ

契約する前に、価格や、間取り、立地条件など周辺の環境を良く見て考えますよね。
マンションの設備も検討の内ですよね。
このマンションは、幾らくらいになるんでしょうね。
地下一階は、駐車場だと思えば良いですか。部屋数に対して何台止められますでしょう。

別に笹塚を比較対象にしたいわけではないです。
ただ掲示板上の個人の主観なんてあんまり売れ行きに関係ないんだなって思っただけなので。
色んな立場、考えの人がいて参考にはなりますけどね。

売れ行きをはかるための、掲示板ではないでしょう？
いろんな人がいろんな情報をいろんな角度から検討したり判断材料の一部にしたりすることが
この掲示板を見る（書く）目的だと私は思っています。

掲示板でなんやかんや言われようと売れる物件は売れる。

他人の考えも参考になるけど掲示板なんかじゃ売れ行きは計れません。
まぁそんなこと気にするより個人の考えが大事だと思いますけど。

プラウドとの比較では必ずしもあちらがいいとも言えないのでは？


プラウドは内廊下とホールがあるのは長所です。一方、機械式駐車場、エレベーター降下の地下駐輪場は利便性の低さを指摘されていました。地下ゴミ置き場も臭い問題があげられてました。間取りも、内廊下に挟まれた乾式壁の東西向き住戸があり、これには正直引きました(笑)

グロスを抑えるための設計でしょう。
庶民派パークホームズならしゃーないよね。
買いやすい価格ならありがたい。

まるで都心の大型開発の様に盛り上がってるのですが、浜田山ってそんなにいい場所なんですか？

少なくともこの物件に関しては大した立地ではないですね。
パークホームズ相応かと。

そう？
現地を見ましたか？とても恵まれていますよ。

298さん

浜田山は都心とは違いますが、子育て世代以降には人気ありますよ。商店街と緑地と車での都心への距離がとてもバランスいいですね。
井の頭線は世帯所得の高い路線のようですが、特に永福町〜浜田山界隈は高所得者が多い印象ですね。子供の塾や外車ディーラーがこぞって浜田山にあるのもひとつの結果かと思います。

298です。ご説明有り難うございます。
理由に挙げられている事項の大半が永福、西永福についても当てはまる様に思います。
それなのに、三井の西永福物件は全く人気がありません。
井の頭線沿線で浜田山だけに当てはまる人気の理由は何でしょうか？

関西出身でこちらの事情が分かりません。資産価値を考えて人気のエリアでマンションを探しており、豊洲、武蔵小杉、二子玉川、浜田山等が候補です。

浜田山は昔から戸建てが多く高級住宅街があるから人気なのでは？
特に一丁目、二丁目の一部、四丁目の一部は高級住宅街がある閑静なエリアで、
財界人や大企業のトップや著名人も多くお住まいです。

実際に足を運べばすぐ高級住宅街と言われる理由がわかりますよ。

西永福物件については、大通り沿いという点、西永福の駅力、学区などが影響してると思います。
物件自体はいいので共働き子供なしなら選ぶかもしれませんが、その方たちはエリア的にない？かも。ご年配のかたは日々の買い物など、比較すれば浜田山がベターです。仮にここに住んでも、買い物は浜田山になってしまうと思います。

永福町は急行停車駅、だけど駅前が大通り、西永福は良くも悪くも田舎、浜田山は田舎の割に商店街は充実。ちなみに井の頭線の他の駅は、駅前が平地かつひらけている駅が実はありません。ちょっとの違いですが、その全てのバランスがいいところが浜田山の長所だと思います。受売りもありますけど（笑）

浜田山が、永福や西永福と一線を画しているのは学力の高さもあるかと思います。
また教育に熱心なご家庭が多いのも特徴です。
浜田山小学校は昔からブランド力がありますし、高井戸中学は西校入学者数では杉並区内屈指の学力の高さです。
塾の先生によると浜田山は区内でもトップクラスの文教エリアとのことです。

298です。成る程、イメージが出来てきました。有り難うございます。
うちは子供は放任で、行ける学校に行けばいいと言う考えなので、教育熱心はマイナスポイントです。
地図で見たところ、川に挟まれた土地のようですが、地震とか大丈夫なのでしょうか？
三鷹台、久我山、富士見ヶ丘、高井戸、浜田山とどれも高台のイメージの駅名なのに全部川沿いの低地に駅があるようで、ワケわかりません。
地震、洪水リスクが同程度ならやや割安な晴海や豊洲かな。

この方にまともに答えるだけ無駄かと..

298さんは予算で余裕もって買える湾岸埋め立てエリアへどぞ。

実際に浜田山を歩いてみるのがオススメです。

ネットや画像だけでは、真の浜田山の良さは伝わらないと思うからです。

298さん、杉並区は確かに低地で何処に住んでも水害リスクはあります。
但し、埋め立てではないので液状化リスクは有りません。
この違いは私的には大きいと思います。

298さん

確かに三鷹台〜高井戸は川沿いに駅があります。つまり駅へのアクセスにアップダウンがあり、マイナスポイントですね。浜田山〜永福町はこの点は評価が高いとおもいます。神田川も善福寺川も流域で洪水の履歴がありますのでご指摘通り浜田山や永福でも川沿い低地の洪水リスクは避けるべきです。ただし、地盤についてはこの程度の川では支持層に影響はなく、東京湾や多摩川に比べると強固かと思いますね。
本物件は駅からもフラットで低地ではないのでいいなとおもっています。
教育についてはわかりませんが、熱心な学校がマイナスになるのはどうしてですか？ちなみに、西永福物件は小学校が遠いみたいですね。

>>304
ここのマンションは高級住宅地になるのですか。高級住宅地であれば、
ここら辺のエリア内も静観なイメージが浮きます。
ここはそんな所になるのですか。
でも暮らすには、落ち着いた街が良いことには変わりありませんです。

残念ながら現地周辺は高級住宅街ではありません。
しかし、クルマの往来も少なく静かで暮らしやすいエリアです。
何より隣は都の畑、前はグランド。
視線が抜けてのびのび開けている印象があります。
ゆえに、空も広いです。

そうなんです。その視線が抜けそうな西側(畑)、北側(グランド)のビューを全く活かさず、南側の戸建に寄せるだけ寄せたプランなので、総スカンを喰らう訳です。
土地のポテンシャルをここまで無視したプランは勿体ないですね。残念。

価格発表もされてないのに総スカンも何もないだろ。
結局は価格次第。三井の低層が安く買えるなら欲しい層はたくさんいると思うけど。

価格が出ていない今だからこそ、中身そのもの、物件の本質を本音でいろいろ語ることができるわけですよ。
価格が出ると 途端にやれ高すぎるだの やれあり得ないだの 難癖つけ合戦が始まりますので。
価格というフィルターに惑わされると中味を見失ないますよ？

価格がわからなければ適正かどうかすら分からんけどな

315
私ならむしろ逆に、棟を思いっきり北側に寄せ、南側解放のコの字型にしてパティオ的な中庭を配置。
駐車場は全て地下に。

ここ別に高級路線じゃなくてもって思いますけどね。
そもそも静かだけど、そこまでの立地だとは思いませんし。

低価格に振ってグロス抑えた方がむしろ需要はある気がします。
あと近所でも割と評判になってますし総スカンってことはないと思いますよ。

三井住友建設の設計部門は三流ではありません。

確かにスーパーゼネコンの設計部門と比較すれば設計力は遥かに劣りますが、

それでも三井系マンションでは実績多数あります。

きちんと一級建築士登録している設計事務所です。

ここはディースポーサーは標準装備されてるみたい。SUMOのディスポーサー付きマンションに出ていた。

よかったです。
情報ありがとうございました！

ディスポーサー付きでホッとしてる！
これが本当に三井の物件？？

プラウドの時から、
正真正銘の浜田山プロジェクトとか散々吹いてた
人はどこにいったんだろ。

浜田山に確かに三井の物件建つけど、
内容はガセねただったのかな。

でもこの物件も三井と浜田山ブランドで最高9000万ぐらいですかね。

三井住友建設のことはあんまり言わないでおこ。
三井住友建設の中では、三井不動産のことは「さんぷ」
と呼んでて神様のような存在ですよ。

９０００万もするわけないじゃない。馬鹿なの？

確かに。
9000万だったらパークシティ浜田山が買えちゃいますからね（笑）

328みたいに業界通ぶってるけど内容も中身もスッカラカンの人いるよね
何がしたいんだか...

内部告発する場が匿名掲示板って所が滑稽すぎる。

中身がないから告発にすらなってない。
ただ悪口書いてるだけ。中学生と一緒

328です。
329、330、331コメントありがとうございます。

私は昨年プラウド浜田山3丁目を買ったものですが
参考までにプラウドは5階　11998万、10998万
4階、90.78平米 9698万、80.05平米 8528万
地下一階78.51平米6599万

安い三井にお世辞で9000万などと言って済みません。

投資用にもう一つ買う予定ですがここはやめました。

多分ここはプラウドの地下一階ぐらいがいいとこでしょうか。(笑)

気を悪くさせて済みませんでした。

ダイワハウス、野村、住商、三菱と幹線道路沿いの微妙な物件が続いた。買いたい気持ちをおさえて待っていたので、このプロジェクトの話を聞いたときには本当に辛抱が報われた気がしました。しかし、どなたかが書かれていたように、この土地の持つポテンシャルをことごとく無視した収益優先、街をつくると言う理念の欠片もないプランにガックリしてます。
４丁目のスミフや、1丁目の地所、高井戸東のパークシティが最後の浜田山らしい物件でしたね。ただこれとて、最寄りは寧ろ西永福であったり、住所がずれてたり。
そう考えると、95年から05年位に売られた浜田山住所の物件価値は高いですね。
気持ちを入れ替えて優良中古にフォーカスすることにします。

浜田山の新築マンションを投資目的ってどんだけ金融リテラシーが低いんだwww

浜田山で投資用はあり得ないですね。全く利回り良くない上に、リセールも苦労するの必至ですよね。
この方がラウド購入されたとは思えないですね。

337さんの気持ちよくわかります。パークシティが買えるなら私もそうしたいです（笑）ですが流石に5万円からの管理費等、私は少し躊躇いたしております（笑）スミフ物件は24時間郵便局のお隣ですしあまり魅力を感じませんでした。一丁目の地所も東西向中古が出てきますが、隣地との間隔などここと大差はなく、平米が必要なければあまり魅力的でないかなと思います。今はここの詳細や価格に期待しています。

あれ、ベリスタさんおひさ！

低クオリティかどうかはともかく誰が一番滑稽かは一目瞭然だよなぁ..
告発も結構なんだけどもう少し中身があると参考にもなるのにね
現状はなんの価値もないね。

全てはバランスですからね。仕様と金額が釣り合えばいいと思っていますよ。浜田山は貴方もお住まいでしたらお分かりとおもいますが、けっして超高級住宅地ではありませんから、その点に反論ありませんよ。

浜田山に賃貸の需要がないのではなく、需要はありますが、超高級物件を賃貸に出すと、物件はよくても街力とのバランスが悪いので、結果として高い家賃で貸せず利回りがでないということですよね？補足させていただきました。

リテラシー低杉まるwww

本当に住んでるなら住んでますなんて言わないよ
普通の思考なら..

ありがとうございます。私はプラウドは計画道路や地下詰込に価格バランスが悪すぎるので見送ったものです。
今はここに期待しています。が、バランス悪ければ買わなければいいだけの話です。貴方が隣人と考えるとプラウド見送りはやはり正解でした（笑）
よい投資物件探してくださいね。

プラウドさんを追い詰めないこと。人は満たされない現実とどうにか折り合いをつけて生きて行かねばならぬのです。

プラウドさん、私は真偽は問いません。ぜひ、１年前に色々と迷われてプラウドに決断された経緯を踏まえて、今後、仕様、価格が明らかになった際に、そのお立場からご意見を頂けると有難いです。宜しくお願いします。