パークホームズ浜田山四丁目（旧称：（仮称）杉並区浜田山4丁目計画） 検討板 Part１

地下住戸は、南接地と近すぎて日はあまり入らないでしょ、というよりHPのパース見る限り通風ができるの？って感じ。
ワイドスパンというより、北側が地下だから通風はかなり厳しそう、前が１０ｍも空いてないのよ・・・
吉祥寺でいくつかある地下部屋でも接道してもっと風の道があったのにこれはなさそうだからね。
なにより敷地の南に建物が寄りすぎてる、間取り見る限りバルコニー２ｍテラス２ｍでプラス隣地まで３～４ｍって感じ。少なすぎると思うよ。これで地下住戸を作ったらお隣の戸建を見上げる生活となる。
セキュリティ上でも、隣の敷地から下りれる関係は心配でしかない。

全体的に言えるのは、これは高級マンションとは思えない。
設計がやはり三井住友だけに、間取りやランドスケープが安っぽく今時、外廊下からリビング丸見えなんて安いマンションしかやらない。三井らしくない。

多分最上階以外は眺望もあまり無い。しかも南の家に寄りすぎグーグルマップで良くわかるから見たほうが良いよ、今の浜田山ハウスと同じ配棟だと思うからほとんどの部屋がバルコニー先から隣の家まで近いって感じ。
これは坪２７０万でも高い。これで地下部屋作るぐらいだから土地代や解体費用が嵩んだから坪３００以上最上階はすごく高くって出し方なんだろうけど、立地以外に特徴なさすぎ。三井じゃなく他の中小デべで安くだしましたってほうがよい。

地下住戸８３平米で
７０００万〜７２００万くらいなら考えてもいいかなって私は思いました
それ以上は無理ですね

いまどき外廊下というのがたぶんあり得ない。
2戸いちエレベーターや目隠しなど、プライバシーに気を使う時代に、ここは長〜い一本廊下ですよね？
プライバシーはどう考えているか、三井に聞いてみたい。

外廊下だと雨が吹き込んで廊下が水浸しになりますか？
公式サイトを見る限りどうも軒が出ていないように見えるので不安です。建築に詳しい人教えてください。

あと、
どのプランも部屋のコーナーに柱がないのでスッキリして家具とか配置しやすいですね！柱を外に出した構造のようです。
これは素晴らしい配慮だと思います。
ただ、リビングルームにだけ『Ｐ』という出っ張りがありますが、これはいったい何なんでしょう？
せっかくの配慮が台無しになっていますので勿体無いです。
本末転倒のような気がします。
建築に詳しい人教えてください。

>>設計がやはり三井住友だけに、間取りやランドスケープが安っぽく今時、外廊下からリビング丸見えなんて安いマンションしかやらない。三井らしくない。

確かに三井らしくありませんね
どうしちゃったのかな
私も正直ビックリしています

期待していましたが、結局全てが普通ですね。

160
その長いー廊下、太い柱が廊下側に飛び出しているおかげで、
通路幅を異常に狭くしています。
ひとがすれ違うのもギリギリくらい狭いですが、大丈夫ですか？



設計ミスではないですよね？

ホームページを見て、社員寮みたいなつくりだと思いました。

低層であるなら外廊下はそんなに変ではないが、例などえば高級仕様であれば２戸１エレベーターや廊下側からの目線を切るアルコープを持たせるぐらいは必要。

柱がすべて外に出しているのは良いが、その為に廊下や他の部分を犠牲にしている=安普請と言われても仕方がない。
廊下歩いてると、玄関ドアが開いたとき中は見えるしあまり距離がない。社員寮との意見もあるがまさしくそんな感じ。

５０戸ぐらいだから色々と配慮しないとせっかくの浜田山なのに残念でしかたない。

167さんはプロ級のかなり詳しい人みたいなので、よければ教えてください。
高さ制限の緩和を受けて建物を高くしたとありますが、
そのことによって、例えばリビングの天井高さが一般的なマンションより高いとか、
居住者にとって何かメリットがあるのでしょうか？
また具体的に天井高さは何センチになると推察されますか？
素人質問ですみません。

エレベーターを降りてすぐ目の前に飛び込む光景は、太い柱とエアコン室外機が・・・。
あり得ないデザインになってしまってますが、
住む人のことをちゃんと考えて設計をしているのか心配になっています。
これじゃデザインのセンスを疑われても反論できないでしょうね。
>設計者

エントランスホールの真上の、
飛び出した位置にある間取りが早く見たいね。
3階と4階にあるみたい。

2階は集会場かな？

>162
Ｐはパイプスペースじゃないですかね。
何のパイプかはよくわかりません。
167さんなら詳しいのでご存知かなと。

高さ制限、一種低層であれば１０ｍ制限だが、ワンスパン３ｍとして=３階。階高及び１階を掘って４階仕様。
高さ制限の緩和は北側と西の接道に公開空地として提供歩道を作っているので（ランドスケープによる）、杉並なら２ｍの緩和を受けれるので１２ｍ（絶対高さ）÷３（基本階高）=４　地上４階建て。それでは工事費や収益が取れないのでB1を設定というよくある流れ。
少なくとも三井の最低限、階高３ｍ（室内天井高は２ｍ４５か２ｍ５０だと思う）は達成しながら４階が建てられる。
※室内天井高は、この規制で品質を確保すればのレベル、これより高ければ色々削減していて逆にダメ。

居住者のメリットは、高級マンションならば３階であるほうが天井高が高くなるなど品質上のメリットはある。
２重床や２重天井をやめて団地仕様ならば１０ｍでも４階だてはあるから、それよりは普通といったレベル。
高さ緩和の恩恵は、最上階のみ将来に渡って被りが無いという恩恵ならばある。
逆に、３階以下は容積の関係で坪単価を薄められるので、ある程度安く買えるということ以外、このランドスケープだと眺望や日差しで『規制緩和』のメリット享受は思い浮かばない。

＞１６７
高級仕様であれば２戸１エレベーターや廊下側からの目線を切るアルコープを持たせるぐらいは必要。

パークホームズですよね、パークホームズ仕様の低層マンションで２戸１エレベーターのマンションってあるの？
５０戸程度の４階建で２戸１にしたら、エレベーターだらけで反って美しくないし、その分管理費に跳ね返るし現実的では無いよ。

172さん（167さん）

詳しい解説をありがとうございます！
わかりやすい説明なので素人の私でも理解できました。
2m50cmなら一般的といったところでしょうね。
2m60cmのパークシティ浜田山と一概には比較できませんが、
ちょっと残念です。
ありがとうございました

Pはパイプスペースだが、排水系が２系統ぐらい入っていると思う。まぁこれはどこもこの間取りならば入るので致し方ない。仕様に拘ればこれも集中させ室外に出せるのだが、どこの設計もそこにお金を掛けたがらないししょうがないと言える。

間取りはある程度良好だと思うが、ランドスケープ配棟が残念。
敷地に容積をフルに入れ、地下住戸を作って坪単価を低下させようとしたのは解るが、作りの思想が長方形配棟、敷地の提供歩道の為に隣接する民家と触れ合うぐらいに南に配棟。通風・採光は２の次にしているマンション思想はがっかり。

特に地下はテラス幅でドライエリア確保の為、２ｍと同程度２ｍの４ｍ空地に無理やりプラス２ｍの凸型空地は、地下だけに無理やり感がある。敷地はあるのに上層階の為に犠牲にしました感がある。

上鷺宮三菱や西荻窪住友、吉祥寺の三井などの地下住戸の方が良心的だ。

175さん（おそらく=167=172さん？）
さすがですね。
非常に丁寧な解説、拝読いたしました。
ありがとうございます！
わたしは質疑者ではありませんが、スッキリしました。
おそらこれからも聞きたいことが出てくると思います。
なのでぜひ固定ハンドルネーム『住まいに詳しい人』でお願いできればと思います。
よろしくお願いします。

もともと震災後に安く買った土地でね。景気も悪いから戸建分譲にするつもりだった。
それが環境が良くなったので急遽計画変更してマンションに。
当初はもっとお金かける予定だったのだが、資材高騰、
職人不足から想定以上にお金がかかることが判明し、一気にコストダウンへ。
と言うことの様です。

他物件のコストオーバーランまでカバーしようとするから、ちぐはぐなプロジェクトに
なってしまっています。

建蔽率50 容積率100の地域なのに、床面積の70%しか区分所有地がないなんて、
何か騙された気分になりますね。

No177　確かに、現状では50戸程度のマンションは人件費率で言えば４０～５０％に迫る勢いだ、受けるゼネコンも厳選選別で大手は受けてくれない。ランドスケープも三井住友建設に丸投げでボリュームも容積食えるモノにという典型かもしれない。

既存の建物を建て替えたといった安易さがあるが、問題はこれを幾らで出すかだと思う。
同じ区割りブロック内で地下住戸を作ると、大きく基礎面掘らなければならないから、隣家との調整が大変だし振動や音で工期が遅れたりするからね。

今の資材費・人件費で５０戸であれば戸当たり原価も結構いくからね。噂だとプラウド荻窪５丁目も販売坪３８０万ほどで小当たり原価は３００万なかごろまで迫ったみたいだしね。それでも採算があうという計算ならば坪単価は３００以上を見積もっているんだと思うが・・・それに見合う工夫があまり無いように見えるのががっかり要素。

震災後安く買って、戸建売りであれば良くわかる。

デフレ脱却＆景気上昇傾向、株価上昇の今の時期に、どうしてまた廉価盤みたいなマンション作るかね？時代と逆行してない？

ああ、せっかくの素晴らしい立地がもったいない

>>エレベーターを降りてすぐ目の前に飛び込む光景は、太い柱とエアコン室外機
これは実に鋭い指摘だと思います。
そういうちょっとした細かいところまで気を使う設計って、実はとても重要だと思います。


大手ゼネコンの設計ならまずこんな杜撰な設計は無いことです。

私はハーブやトマトを育てたりするのが趣味で、小さくてもバルコニーでガーデニングができると嬉しいです。
私は特にスロップシンクのサイズに、こだわっています。
深型と浅型がありますが、深型だと嬉しいです。

>165
その長い廊下に、まさか室外機がズラーっと並ぶのではないでしょうね？
隠しルーバーくらいありますよね？UR賃貸じゃないんだから。

>>158でも地下のテラスはガラスサッシとか開放感あるように作っているから、リビングルームは明るいのでは？プラウドの浜田山も同じようなプランがありますが全く問題ないそうです。勝手な想像で書かないでください。わざと煽っているのですか？

キープコンセプトを貫いて高級路線にすりゃ良かったのに。

なぜ廉価マンションに方向転換したのだろう？

ホントどうしちゃった三井

うわっ。凄い情報量。かなり期待していたが、好立地を活かす気のない
コストカットが素人目にもバレバレの残念なマンションと言う評価ですね。
こうなると見えない部分のことも心配になります。

急に書き込みが増えたね
プロっぽい書き込みもあるのは関心の証かし
にしても、期待していた人には残念でならないよなあ
スロップシンクすら無いんだから話にならない
20年まえの仕様だよ

>185

見えない部分って、まさかコンクリートケチったり、むやみにコア抜きしたり、そういうことですか？

え！！
パークホームズなのにスロップシンクが無いのですか？
前代未聞ですよ、それ。どんだけチープな作りなんだ？

エレベーターホールもなく、吹きさらしの外部で待つエレベーター。
待ち時間が痛々しいですな。
作りは公団以下ですよ、このマンション。

まだ西永福、駒沢、三鷹のほうが良い気がするな。

すみません、流れを切ってすみません。
このマンションが低グレードで、設計レベルが低く、デザイン性に乏しいことはよくわかりましたので、
逆にアピールポイントと言いますか「ここがセールスポイントです！」みたいな点を上げていきませんか？
前向きな意見もあって初めて検討板の価値があると思うのです。

立地や環境の良さは十分知っているので、
それ以外でお願いします。

室内の設備仕様がどうなのか？　ここは物件概要でもハイグレード物件になっているので設備仕様を良くするのかな？作りはハイグレードでは無いけどね。

192
全戸南向き。

>>192
敷地内は背の高い植栽に囲まれている。
免震構造は安心安全。

ここは免震構造なんですか、パークシティー浜田山は免震構造ですけど。　ここが免震構造なら一番のアピールポイントだと思うけど、広告宣伝のアピールポイントにも書いてないどこからの情報ですか？

免震構造のような作りにはとても思えないが？　三井不動産が免震構造とうたってる分けでもないしガセネタの予感がする。もし自分の会社が販売するなら、販売戦略的にも普通は免震構造を売りするでしょう、だけどここはどこにも書いてないしね。

あの大震災以降に建設される高級マンションにおいては
免震が当たり前なので、敢えてかかないのでは？
そんなにアピールポイントとも思えませんが？

スロップシンクやトランクルームを敢えて図面に書いてないのと同じですね。

床暖房やディスポーザーを敢えて書いてないのと同じですね。
もはや、当たり前のことは書いていませんよ、このマンションに限らず。

普通すぎて驚いた。解体前の浜田山ハウスのほうがデザインが威風堂々と迫力があった。

免震があれば、坪320万くらいだと思います。
その理由は、プラウドやパークハウスの販売価格からも予測できます。
ただ残念なことは、プラウドやパークハウスよりグレードが低いということです。
まず外廊下外階段仕様に加え地下住戸はありえないでしょう。

みなさん、外廊下はあきらめましょう。
雨や風が直接室内に吹き込まないように、玄関扉前にスクリーンや目隠しを設計していると思います。
それを信じましょう。
ここでいくら騒いでも仕方がないし見苦しいです。

地下住戸があるマンションか・・・。

そんなにギュウギュウ詰め込まないで、ゆとりがあるマンションなら真剣に検討したのに。

資料請求したら営業からメールがきていたよ、週末に資料が届くらしい。

新築マンション免震構造物件で検索してもここの物件はどこにも出ていない。ホームページも有るし免震構造物件なら掲載されてると思うがどうなんだろう？

そんなに心配なら直接電話すればいいと思いますが。
私は免震は当たり前だと思っていますが。

地下住戸を設けてわざわざ外廊下仕様にしたということは、
建設コストを下げて戸数を稼ぎたいという顕れですよね？
であれば、購入メインターゲットはDINKSや普通のサラリーマン向けということでしょうか？
図面やイメージCGを見る限り、普通の会社員でも手が届きそうな仕様になっています。

ホームページの情報はまだまだ薄っぺらいですね。
モデルルームができる頃には密度が上がるとは思いますが。
そのモデルルームはいつ頃、どこにオープンしますかね？
『あそこに作ってるのはモデルルームじゃない？』などの情報をつかんだ方、その際はぜひ上げてください

耐震構造は当たり前・免震構造はタワーマンションに増えている。もしかして耐震構造と免震構造と勘違いしてませんか？

そんなわけないでしょう（笑）

建設費用を下げて苦肉の策の地下住戸？
それこそ魅力を無くしてるよ

本体を南側に寄せ過ぎです。
日照が、台無し

住人に必要なものがいろいろと無いんですね。
天井隠蔽型エアコンも無いのかしら。

うちはアウトドア用品が多いのでテントや、カヌーを収納するトランクルームは欲しいところですね。
あと、バルコニーのスロップシンクも必須です。
それに先ず駐車場の抽選に勝ち抜かないと。
うちは仕事でクルマは絶対必須なので、抽選に外れたらどうしようかと悩んでいます。

周辺に月極め駐車場は見当たらないです。

外廊下はプライバシーが守られないですよ
道から出はいりが丸見えです
せめて玄関ドア前だけでも目隠しスクリーンみたいなのが必要ですよ
まあ三井住友建設の設計担当者のテクニックに期待するしかありませんが
それより不安なのがセキュリティですね
パークシティは非接触キーシステムによる三重のセキュリティがかかっているそうですが
ここはどのようにセキュリティシステムを構築しているか、
三井住友建設の設計者の知識と腕にかかっています。

エレベーターが1つしかありません。
これは現行の建築基準法を満たしているのですか？
うちのマンションは74戸の5階だてなんですが2つあります。
住まいに詳しい人、教えてください。よろしくお願いします。

誰かも書いてたけど階段使う人もいるし、50戸だったら1基で充分じゃない？

確かにエレベーターの位置をみると西側に寄っていますから、東の端にもう1基あると便利だったかもしれませんね。
特に東寄りの住人にとってはゴミ捨てにいく動線がキツイ可能性はあると思います。遠回りすることになるからです。

この辺は山の手の住宅地の中でもかなり車での移動が便利な地域なのに勿体無い。普通なら機械式駐車場を作るところをここでも経費削減なんですね。駐車場が埋まってるとリセールで不利ですよ。
でも、たかだか7、8000万円のマンションにみんな期待が高杉。
スペックが合わないなら自分で戸建を建てる、予算が合わなければ田舎で探す。
昨年迄の目線で語ってたら、何にも買えないです。

物件概要にハイグレードと明記しているので、作りは別にして、バス・キッチンなどや他の部分の設備仕様が高級仕様なんじゃないのかな。

心配していた通り、やはり免震は無いそうです。
インフォメーションデスクに電話して確認しましたので間違いないです。
免震構造は当初から期待していたので非常に残念です。

免震　なし
ELVホール　なし
玄関にアルコーブ　なし
ベランダにスロップシンク　なし
パーティールーム　なし
ゲストルーム　なし
ラウンジ　なし
トランクルーム　なし
機械式駐車場　なし
屋外のゴミ捨て場までの屋根　なし

コスト削減でいろんなものが無しになっているようです。


なお、『ホームページに”ハイグレード”の表記があるが？』の質問に対しては、
『当マンションは立地条件に恵まれておりまして浜田山にあるということで・・・』だそうです。
なんとも陳腐な回答でした。

239
性格が滲み出てる素晴らしい行動と書き込みです。

浜田山に住みたいサラリーマンが住めばよいマンションではないでしょうか。

10メートル以下のたてものしか建てられない地域だから、
むつかしいと思います

あ でもライオンズは高いですね、なんでだろう？

ライオンズは大通り沿いで、北側も大きく自前の敷地だからね。

239。確かにスロッブシンクとゴミ置き場は本当の話なら残念だけど、平置き駐車場は管理費低減メリットがあればいい話じゃないかな？駐車場付帯率でみれば普通の台数だよ。機械より屋根が欲しかったけど。

でも駐車場台数が多い方が組合の収入源が増えることで
結果的に長期修繕積立金の財源になるのではないかしら？

ゴミ置き場までの屋根は欲しいですね。
雨の日は辛いです。
でも、ディスポーザーがあれば生ゴミは大幅に減りますよね。

問題はディスポーザーがあるかないか。
いまどきディスポーザーの無い新築マンションなんてあり得ないから
おそらくあるとは思いますが。

２３９を見た事業主、今頃 大慌てで 仕様変更を指示していたりして（笑）

機械式は維持費がかかるを殺し文句に最近デベが駐車場設置数を減らしてますね。
その結果、坪単が安くなるわけではなく、デベの利益。
しかし、都心ならまだしも、郊外マンションと車はセットでしょう。
高いマンションで車なしって、何か精一杯頑張った感じでカッコ悪いです。

>248さん

242です。
なるほどそういう意味ですか。
私の読解力不足でした。すみませんでした。

242です。

浜田山に憧れをもっていて、先のパークハウスを抽選落ちした者です。
やはり三井のパークホームズとなると、なかなか手が届かないんだろうな・・・と諦めていましたが
いざふたを開けてみると何やら様相が違っており、予想に反して低めのグレード＆スペックなので、
もしかしたら私でも手が届くのではないか・・・と家族で真剣に盛り上がっいます。

なのでもちろん登録をしました。
まだペラの広告しか送られてきていないのですが、ディスポーザーや食洗機やキーシステムなど細かな仕様がわかるのは、
一般的にいつ頃になるでしょうか？モデルルームOpenの直前でしょうか？
というのも、実は他に狙っていた浜田山の他の中古物件に空きが出たと連絡が入り、こちらと迷っています。
こちらを待つと中古物件を逃してしまうタイミングになりそうで何とも歯がゆい間合いです。

仕様が低いからと言って安くなる訳では有りませんよ。
仕様と価格がアンバランスな新価格で出ます。

↑
価格に見合った仕様が普通だと思うけど
やっぱ浜田山って場所は特別な存在なんだね
でもアンバランスで売れるとはおもえないけどな よほどの目玉がないなら。
ひと昔前と違って今は消費者のほうが利口だから

この物件で数年続いた浜田山建設ラッシュも打ち止めですか？
そうなら、まさに浜田山は三井で始まり、三井で終わり、ですね。

２５３>>よほどの目玉がないなら。

パークシティーの目玉がデザイン性の高さや免震や共用施設の充実度だとして、
ここの目玉はなんなのかなー？

普通かそれ以下のような気がしてなりません。
あまりにも特徴が無いかなーって。

三井住友建設という会社は三井のマンションで全国的に実績がありますね。
しかし実績があることと中身は別問題ですから見極めが重要です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47633/
を読むと少し怖くなりました。
あちらこちらで問題を起こしていますが、大丈夫でしょうか？

>>251
因みにどちらの中古物件ですか？差し支えなければ是非。
もしかしたらプラウドですかね？今2戸くらい出ていますよね？