プラウド白金台三丁目【旧称：（仮）白金台3丁目計画】

野村の関係者と分かってしまう様な書込みは止めた方が良いよ。信用無くすだけ。

>932
その通り。関係者臭がプンプンしてるよ。
930、931の言ってることはネガではなく実際のこと。
物件周辺を歩いてみたらいい。高級感は全く無いのを感じるはず。
白金、という響きに惑わされている郊外民がいかに多いか。
周辺住民はほくそ笑んでいるよ（笑）

白金台5丁目も3丁目も学区は一緒ですか？

五丁目は、神応小学校かも。
三丁目は白金小学校

白金、白金台といってもエリアによって全く雰囲気が違います。ここに集う人には常識かと思いますが。
白金台は白金（偶数丁目と奇数丁目では天と地ほどの差があります）ほどの格差はありませんがやはり5丁目は別格で次が3丁目の一部程度、あとはどこも普通の住宅地です。
といっても池田山も島津山もすべてが高級住宅地というわけでもありませんので比較の問題でしょう。
要は本物件があまりにも割高であることが？なだけであって、駅にも近いし買い物も便利だし港区（山側）にしては一般ピープルが住むにはいい場所だと思ます。同じ程度の賃貸を借りるのと比較して割安と思う人で何が何でもこの場所と思う人が買えばいいのであってそれ以外の人が手を出す物件ではないというのが私の感覚です。
固定化リスク、陳腐化リスク、将来的な荒廃リスク＋ランニングコストを考えると通期のトータルコストで賃貸の3分の1程度でないと手は出せない気がします。
そのうえ戸数も多すぎてこの難しいハードを管理組合が協力して維持していく意思統一するのもなかなか困難かと思います。（所有権で、ある程度経済的利害が同じであってもそう簡単ではないのですから）
本件を検討される方はそのあたりまで踏まえて冷静に判断されるほうがのちのち後悔せずに済むと思います。

>>935
学校区は神応。
でも27年4月からは新しい小中一貫校になる。
五丁目の詳しい場所は営業さんに聞いて。

白金小学校は野村が建てているタワマンのおかげで今後急に人が増えるから、学区外抽選もかなり厳しくなると予想されます。
よく調べた方が良いよ。

関係者とかではないですが、本当に売り出し対象住戸は全て倍率付きです。
この価格帯なのに。 景気いいですね。

プラウドは申し込みのあった部屋しか売り出さないんだから、倍率が付くのは当たり前ではないのですか？

確かに。野村のタワマンの学区も白金小ですね。

>>848
本当はすでに決まっているのに抽選ということにして、他のお客を断る口実だよね。倍率なんて関係ないでしょ。

>>935
もし５丁目をお考えなら、基本的に私立小学校通学の多いエリアですから、学区は気にしない方が多いのでは？

>>939
売り出し対象住戸 と言うことは一部は二期にまわしたと言うこと？

要望書の出ていない部屋は・第1期に売りたくても売れませんから、次の期間にあと送りするという事ですよ。
言い方は様々ですが…。
ですから、数字が増えるにつれ人気のない物件…。
こちらの物件は、きっと人気のあるお部屋とないお部屋に分かれているのではないでしょうか。
第1期抽選で落選された方々は、第2期には巧みな営業力で他の部屋へ移動⁉︎

プラウドで定期借地権のマンションだなんて珍しくないですか？
今はマンション用地を探すのも大変で、土地の有効活用という意味で地主さんに土地の提供を求めているのでしょうか。
どうやらマンションを建てると更地に比べ固定資産税、都市計画税が大幅に軽減されるので、税務上のメリットがあるそうなのでその辺を営業トークにして用地取得しているのかもしれませんね。

>>937
私もそう思います。高い買い物だからこそ、先々のリスクまで冷静に考えて検討すべきですよね。
再三みなさんも指摘されているとおり、このような地権者とデベロッパーだけに都合のよいビジネスモデルでは、本当に住みたい
と思うようなマンションは建設されないのではないでしょうか。とても残念です。

１億出せばこのあたりに所有権で戸建てを建てられますよ。皆さん冷静になってね。

確かに、最近その様なマンション増えていますよね。
高所得者ほど高級マンションを購入するらしいから…。

このところ雨が多い不安定な天気ですが、突貫工事が続けられています。
基礎のコンクリートの打設もずっと継続。コンクリートの強度が不安です。
基本的に加水しないものですが。購入するときには見えない場所ですよね。

新築だと定借でこの値段で売れるのか。
広尾ガーデンフォレストはいいマンションだけど
定借で中古は苦戦してるように見えますけどね。

採算性を取るには大変なのではないでしょうか。
いくら中古といえども、すぐに入居が決まるとは限らないですし。
特に、中途で解約されたときのロスは大きいように思います。

中古の定借を買う、というのは、確かに結構好きものになるので、価格的には相当下げざるを得ないのは確かだと思います。広尾ガーデンフォレストとか素晴らしいデスけど、中古は苦戦していますよね。

広尾ＧＦでそんな状態ということは、ここは。。。

定借は売ることを考えちゃいけないんだね。
70年、親子二代と考えても、親は良いが子どもの時代には売りたくても売れないし、建て替えも無いし、と面倒を起こしそうだ。
いくら美しく建物や部屋を飾っても、所詮地主とデベだけにしかメリットが無いように感じる。
大きな買い物だし、考えるね。

結局賃貸の家賃前払いの様なものです。それが良いと思う人は購入したら良いでしょう。ただ価格を含め所有権マンションと比べての利害得失はしっかり分析すべきです。根拠が希薄なセールストークに踊らせられない方が良いですね。

ここの土地の来歴（外国人向けの戸建て賃貸が建っていた）を考えれば、この物件のスキームが地権者に相当に有利になっていることは明らかでしょう。
地権者が自身で建物を建て貸したほうが有利であればそういう選択をされたはずで、それをしなかったのは。賃貸管理のリスクを購入者に転嫁してきているわけですから、購入者としては不利な条件になるのは自明の理です。
南麻布とはあらゆる意味で条件が違いすぎます（個人的には居住立地はこちらの方が好ましいですが）特に南麻布は建物解体をしなくていいのが最大のメリットだったと思います。
白金台3丁目の場合、70年後には環状4号線もついて本土地の利用条件も大幅に改善しているでしょうから、そのころに更地で戻ってくるという選択をしたのは地権者として至極当然だと思います。

70m2で9000万円から、うーん。それでもプラウド売り切るんだろうな。私の勤めている会社内（外資系）では、ちょっとしたプラウドブーム。うまい感じにプラウドのブランド化に成功した感じもする。成績の良い人は1000万円の差なんて、どうでも良いみたいに話しているけど、たいして成績の良くない自分は冷静になって考えないと。

>>956
おっしゃる通り。定期借地と言っても、南麻布と本物件とは大きな差があります。
ここは購入者にかなりのリスクを背負わせています。
プラウドと一口に言っても千差万別。購入する側はプラウドの名にだまされないよう
しっかりと検討しなくてはなりませんね。

お金持ちはプラウドなんてただの野村のマンション名でしかない事はわかってる。
プラウドいって喜んでいるのは郊外のプラウド住人だけでしょ。逆にイメージ安っぽいけどね。個人的には。

2000万円台とかで買えるプラウド、たくさんあるからね。

最近、野村の郊外型はオハナ　ブランドでやっています。
プラウドでも大型物件のシティ、タワー、デイアージュとサブブランドつけています。
やはり１ブランドでは難しいのでしょう。

野村のプラウドは、客観的に見てブランド戦略が成功した良い例でしょう。
しかし、当然、プラウドだからと言ってすべて良い物件とは限りませんので、自分の尺度で判断する必要があります。
基本は、立地、利便性、静寂性、建物自体の質、それに本人に会う予算でしょう。
どなたかが、2000万円台で買えるプラウドがたくさんあるとか書いていましたが、地方都市てあれば当然であり、
それとココのような都内の高級住宅地である白金台と一緒に論じてはいけません。

単純にプラウドって名前で喜んでいるイタい人もいるから事実を説明しただけでしょ。

962に同意。数千万の買い物をするのに名前だけで選ぶ人はいない。又、地方都市の2000万円位の物件と、都内の高級住宅地である白金台の物件を比較すること自体が笑止で無知としか言いようがない。

まあ、確かに９６２・９６４の言うとおりだわな。しかし、ここの定期借地物件で70m2　9000万円からいうのは如何なものかね。

定期借地といっても定期地上権（準共有（期間 : 70年）ですし、何と言っても白金台という場所に利便性と静寂性を兼ね備え、且つ又、野村と竹中の組み合わせですから、この位の価格体系になるのは致し方ないでしょう。総じて良い物件だとは思いますよ。自分は資金面で無理ですが。

確かに野村と竹中の組み合わせは非常に魅力的ですね。たしかプラウド元麻布とかプラウド赤坂氷川とかの超高級物件もこの組み合わせではなかったかな。この両方の物件は中古で安くても軽く2億～3億円です。

元麻布は野村と竹中で間違いないですが、赤坂氷川町は野村と鹿島ですよ。
まあ、どちらも超高級物件には違いないですね。

>>967
きちんと見た方がよいのでは？
元麻布で３億近くで出ているものは、１３０㎡の所有権。
全３２戸ですし、建物の仕様が全然違う。
そういう物件と、こことは比較できないでしょう。
やはりここはどう考えても割高。

元麻布は110.19m2～211.56m2の物件しかありませんから、こことは違うのは当然ですが、９６７さんが言っているのは
野村と竹中の組み合わせのことを言っているのでしょう。確かに野村と竹中の組み合わせは魅力がありますね。

ここは70.00m2～100.83m2の物件で、元麻布は110.19m2～211.56m2の物件ですから比較にならないのは当たり前。
それに当然客層も違う。966さんも言っているように、定期借地で70年、それに白金台という場所に利便性と静寂性を兼ね備え、且つ又、野村と竹中の組み合わせをどう見るかでしょう。昨年からの建築資材高騰を考慮すればこの位の価格になるのは仕方ない気がする。

>>970
逆に野村と竹中との組み合わせで、今までの高級路線と一線を画すような物件
ができるんだと、今までのスレを拝見して思いました。
また白金台に新しいプラウドの予定があるようですし、今までの高級路線はそ
ちらで発揮されるのでは？

白銀台5丁目の方の予定地がいまいち分からないんですよね。
静粛さはあまり変わらない割には駅距離はありそう。

建築資材、人件費は当分高止まりするでしょうね、オリンピック、新駅、リニアとかで。

白金台5丁目のほうは、松岡美術館の通り。

ちなみに、白金台の東急は来月に閉鎖が決まったよ。
みずほも閉まっちゃうし。
急に不便に。

>白金台の東急は来月に閉鎖が決まったよ。
マジですか！いなげやに客取られたのかな？いつも混んでるのに。
その後もスーパー入るんですかね？

この一年で、ザ・ガーデンやブックオフが撤退、今度は銀行に
スーパーが閉店と、大打撃。
どんどん不便になってる。次はどこが撤退するのかと住んでる人
は戦々恐々。

このエリアの環状4号線（外苑西通りの延伸）の情報をご存知の方はいませんか？

たしかに銀行店舗の撤退などでこのところ不便になっている面もありますが、延伸が決まればNTTの再開発などもあり得ますので、今よりも街としての活性化が図られると考えています。なにより今ホットな話題が多い品川：東京サウスゲートへも近くなります。

環状4号の高輪側は旧衆議院議員宿舎の東京都への売却～解体まで決まって事業決定も近いと思っていますが、白金台側がいつになるのか、この街に関心を持つものとしては知りたいものです。

本題とはちょっと外れますが、本件の地権者は当分可能性なしということで70年定借を選択されたとも聞いていますし、一方で東急ストア閉店（=計画道路の真上です）の話題が出たりするとちょっと気にはなってしまいます。

東急ストアの撤退、何情報なんでしょうか？

>>980
すでに店舗に貼りだしてありますので、正式決定。


>>979
品川港南方面が近くなると、トラック街道になる危険性が増加。
街としてどうなるか、不安材料だと思う。
現在でも目黒通りのトラック走行車両は、かなり増加している。

環状4号線ができれば白金台二丁目あたりの木造密集地帯（土地の坪単価は高いが普通の住宅地）の延焼遮断帯にもなるし、土地の利用価値も上がるので街としては望ましいと考えます。目黒通りのような放射線と違ってこのあたりのような、かなり内側の環状線はわざわざトラックが積極的に利用する環境ではないように思います。

環状4号には本件敷地もぎりぎり接道するかどうかのようですが、周辺の都市計画の変更(用途変更、容積率のアップなど）もあるでしょうから、高度利用ができるようになり、購入しやすい物件が供給される可能性が高くなります。70年後を待ちましょう。（そういう環境が嫌な人にはマイナスでしょうが）

そもそも港区のような都心区にあまり厳しい制限は設けるべきではないと思っています。今、揉めている高さ制限の件もそうですが、港区に低層の住宅環境はもったいなさすぎる＝資源の無駄遣いだと思います。

>港区に低層の住宅環境はもったいなさすぎる＝資源の無駄遣いだと思います。
一部の富裕層にはそういう環境が理想なのでしょうが。
交通至便でありながら高台で、幹線道路からは距離があり一軒あたりの敷地も広く緑も多い。
例えば、本物件のすぐ南側の池田山など第一種低層住居専用地域はより希少になり、
更なる地価上昇にもつながりそうですね。あのエリアは新築供給も少なかったので、
そろそろ建て替え需要も出てきそう。本物の富裕層向けスーパー億ションが出来そうですね。

柘榴坂の交通状況を見てると、そんな楽観視は出来ないと思うけどね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-2731.html

本当ですね。マンションの販売価格はどうやって決めるべきなのでしょうね。物件自体の価値を見極めないとデベの策に嵌まってしまうような。。それが不動産価格と言えばそれまででしょうが。

985さん、情報ありがとうございます。
このURLでプラウド南麻布（定期賃借権）の北西は坪200万円後半だったと言及がありました。中古の情報調べてみたら、北西2階85平米が1億800万円（坪420万円）で未入居状態で売りに出されていました。未入居なのも気になりますね。

プラウド白金台3丁目の物件も、今の経済、不動産の流れを受けて、高く売り出しているのでしょうか。デベの策にははまりたくないですね。

あと、野村不動産は特に価格設定を上げているのではと、主観ですが感じています。プラウドタワー立川（平均坪340万円）や江戸川橋のプラウド文京関口（予想坪平均は350万円以上）の価格には驚いています。

物件の価値とは関係なく、不動産プチバブルのイメージを利用して、デベは購入者にどこまで価格引き上げを受け入れさせられるか一生懸命煽っているという状況でしょうかねぇ。　現在のマンション価格の高騰はオリンピックによる人件費や資材の高騰の影響が大きいので、オリンピック需要が一段落すると価格は下げるという予想も多い。　アベノミクスがいつまで続くかという点も重要ですね。　需要を上回って価格が上昇するのは一時的な現象だから物件選びは慎重にした方が良いですね。　

本当に欲しい立地かどうか。マンションは立地が全てだと思いますね。
投資目的で自宅は買わないので、高値掴みという概念はそこまで問題じゃないような、払えるのであれば。
どの時代でも人気エリアの物件は価格はある程度高く設定され、かつデベの体力もあるので値下げしてでも売ってしまおうという時代は当分来ない気が。

>>988
購入検討者が全員そのような考えならば、こちらはとっくに全戸完売だ。
しかもここは将来的に立地自体激変のリスクが伴う、物件。
そんなにデべの思うと通りにはいかないから、こうなっているのでは？？

そういえば、前に話題になっていたティッシュ配りまだやっていますか？
新聞折り込みはここのところ毎週各紙に入ってきているけど。

>989
とっくにとかこうなってるとか、ずっと売れ残ってるみたいな言い方は意味がわからん。

>988
それがデベが購入者に受け入れて貰いたい論理でしょ。　資金的に余裕がある人にお金出させられれば成功だもんね。　
そんな理屈で説得させられるとしたら、感覚麻痺されて騙されているようなもんだよ。
それに立地と言っても、ここはいくら出しても購入しておいた方が良いというような立地ではないでしょ。言っていることに誠意が無いんだよな。

単純化すると、「ババ引いても大丈夫だから引いちゃおうよ。」っていうような幼稚な説得の仕方ですね。

欲しいなら買えばいいんじゃない？ 自分を信じるべし。

みなさんがおっしゃるように、人件費・資材費の高騰に乗じてこのような高すぎる価格設定。
物件選びは、冷静に慎重にしましょう。ババをつかんでから後悔しても遅いですよ。

ババは勝どき、月島あたりの湾岸エリアに続々と建つタワマンでしょ。

>992
いくら出しても購入しておいた方が良いというような立地は何処とお考えですか？
今後の参考にさせて頂きたく。

今日が第一期53戸の締め切りでしたね。53戸は思ったより多い印象ですが、販売開始を七月に遅らせての戸数ですし、2期以降の売れ行きが気になります。

>>998
抽選となった部屋も結構あったようで、売り出した53邸はほぼ決まるようです。第1期の数としては多く、やはりプラウド南麻布の時同様スピード感がある印象です。野村は強気ですね。積水さんの方を検討しててこちらに流れてる人達もいるんでしょうか。残り30邸、第2期以降も注目です。

>>999
邸宅＝家。すまい。特に、構えが大きくて、りっぱな造りの家。やしき。

デジタル大辞林より。