プラウド白金台三丁目【旧称：（仮）白金台3丁目計画】

皆さん。定借のリスクをもっと考えた方が良いですよ。５０年もたてば、売るに売れず、大規模修繕やるにやれず。多分スラム化するよ。分譲しているデベも本当のリスクはわかってないから。（まだ、定借終了事例ないし）。デベは売っちゃたら関係ないけどね。

その議論をするならタワマンも同じでしよ、50年経過したものはない。
ましてや世帯数が何百。

ですから、低層物件が最高なんですよ。
一戸あたりの土地持ち分が大きく、世帯数も少ないから将来的に建て替え時に、
意見の集約がしやすい。でも、そんなのみんな分かってるから価格が高くなる。
都心の低層マンションは最高に贅沢だけど、それだけの価値がある。
さて、ここはどうかな？

ここは定借ですか。そうですか。論外ですね。

その理論でいくと湾岸タワマンも論外かな。

湾岸タワマンは定借じゃないでしょ？
でも、まず湾岸という立地で論外だが。
まあ、安く手頃に都内に住みたい人向け。
売りはただそれだけ。
土壌汚染、地震、津波、震災への脆弱性など問題山積エリア。

>>766
雨の日に出かけたい時には当然濡れたくありませんよね。
地下駐車場なら、車出す時も傘はささないし目的地が地下駐車場なら1度も傘はささないで出かけられるわけです。土砂降りでも長靴履く必要ないわけです。
屋外での駐車場だとそれは不可能。皆さんはそういう意味で書き込みしているのだと思いますよ。
億出して車出す前に濡れるのは納得いかないという方が多いのが現実。我が家もそれがどうしてもネックで断念しました。

それぞれ価値観は違うからね。いいんじゃないですか、立地、駅距離だけでも抜群だから購入しても。

>>790
50年経ったら20年賃貸に出してそのままエグジッドでいいじゃない。

100平米(30坪)を50年後から20年間坪8千円で貸したと想定、年間288万円。20年で5,760万円。
それを更に7掛けで見ても4千万円程度。これ位なら売れるんだろうね。
定期借地権=無価値ではない。

>>800
この算定基準、根拠全くわからない。５０年後に坪８万で賃貸？？
あり得ない。こんな数字にだまされて買う人はいないと思うが。
定期地上権、購入した瞬間からゼロへのカウントダウン。

私自身は借地物件もタワーマンションいづれも欲しくないですが、確かに、流行りだからとタワーマンション買うより借地の方がマシだなぁ。タワーマンションの悲劇。とか5.60年後にニュースになりそう。
好調でなさそうだから、時間のある人は下がるの見越して購入もありかもですね。

湾岸エリアなどはもちろん論外だけど、都心部のタワマンの眺望は捨てがたいですよ。
こことか借景が御所ですよ！プラウド白金台は便利だけど景色はほぼ望めない。

坪8千円って書いてるよ。あり得るんじゃない？ 7千円とか。あのエリアなら。

眺望は飽きるからねぇ。

まぁ都心のタワーを購入する層は 眺望 が第一なのでしょうからね。眺望が第一なら、それはそれで大正解だと思います。
湾岸エリアのタワーは定年以降の購入者が多いと伺いました。本人達の終の住処、住める年数がある程度見越した上での結論ですよね。まぁそこには相続する人間の事を第一に考えていない部分も見え隠れしますが…
結局、借地→価格軽減・タワー→眺望 重視。
それぞれの価値観で、それぞれがこの物件を購入したいか。というだけですよね。
白金台だって借地だけど、相続の事を意識しなければ好条件？と考える人も居るわけで。
うちも相続でスムーズにならない事がありましたけど、大概うるさく言ってるのは自分自身で自立できずに他人よがりな親族でしたよ。
余程の馬鹿息子や馬鹿娘を育てていない限り、あてにはしていないんじゃないですか？
となると70年後なんて本人は天国でしょうから、気にして居ても仕方ないですよ。

>>800
なるほど。
他に同じエリアに良い物件がなければね。
50年後のことはわからないけれど、周りに同じ、それ以上の広さ間取りの魅力あるマンションがありそう。

所詮ここは100平米が一番大きいわけで、それ以外は貸せるほどの間取りでないことを思うと、そのようなことをお考えの方は100平米に殺到？
ますます倍率は高くなる一方ですね。

子供や孫に取って不動産購入は負担なんだよね。ローンを返済するのに疲弊していては充実した生活や教育が出来ない。子孫が良い人生を送れるように僕は資産構成は減らさないように組み立てて行こうと思っている。だから定借は余程のことがないと検討外になる。 ただいろいろな考えの人はいるよね。

>>803
都心部の高層マンションから眺める東京都心部の眺望は誰のものでも無いけれど、他庭にただ乗りし販売するとは事業者側の神経を疑う。
今回の物件もそうだけど、中だけ力入れて綺麗にしてさ。もっと自分たちで努力して周りにも、街にも貢献するようなものを建てたら良いのに。

南麻布のプラウドの植栽も周りとの差が歴然。ひどいものだったよ。どうにかならんのかね。

>>808
築70年の中古マンションより現金を残して欲しいのでは？

>810さん
両方欲しいだろうね。マンションや土地は相続税が有利だから外せないしインフレヘッジの意味もあるからね。バランスが大事。

マンションが相続税で有利なのは子供が持ち家を持ってない場合ね。

倍率、結局すごいことになってるよ。ほぼ全戸売り出されるらしいし。

信じられない！

アンビリー・バブル

定借だけど、立地はいいもんね。

一生懸命ネガやってた人が本当に哀れに思える瞬間。

仕方ないよ。今はバブルだ。

>>813
で実際倍率どうなってるのよ？
私は４～５倍と聞きましたが

ＭＲ行ったその足でプラウドの袋持ったまま現地視察していたときの話ですが、
隣接する住宅の扉から年配の女性が出てくるなり、こちらの顔を眺めまわし、
「借地権７０年って価値ゼロなんだよな～」と大声で叫んできました。
そして同じ袋を持った別のご夫婦の方へ近寄って行かれました。

見渡せば近隣の壁と言う壁に「野村は許せない」の貼り紙がオンパレード。
とても子供たちと安穏と暮らしていける雰囲気でないことだけはわかりました。

立地はいいんですけどね。
仕様なり価格なり、価値観は人それぞれでいいと思いますし、
勝手な自説を展開してても空しいだけだと思います。
ただいろんな条件妥協できても近隣住民のあの突き刺すような視線だけはいただけません。


現地を後にし、あの細い道で自動車とすれ違いながらすっきり撤退の決断ができました。


そろそろ佳境ですね。ご購入を決めた方のご多幸をお祈りいたします。

>>819
抽選は必須とは聞いていましたが、４、５倍とは、驚きです。４、５倍の倍率は、どの部屋でしょうか？　やはり、南東の角部屋？　あるいは、別の場所も、４、５倍なのでしょうか？　西側は、けっこう、販売するには、厳しいとは、思いますが。。

あの細い道は、考えさせられます。もし、接触事故でも、起こしたら。　駐車場も、外ですし。車を所有しているので、残念ながら、撤退いたします。これで、倍率も下がることでしょう。ご購入希望の方、事故にならないことを、祈念しております。

２０年住んで売れば大丈夫でしょう。

途中で地震とかあったら、身動き取れなくなりますが。

もう一度現地に下見に行きましたが、電柱が気になりますね。

一部は撤去されるようですが、南側と東側は残るみたいです。
ＭＲでは眺望のＣＧを案内していないのは関係あるのでしょうか。

電柱を避けるなら最高階か西向きになりますが。西向きには反対のビラが多数貼ってありますし。

皆さんはどの部屋検討されていらっしゃるのでしょうか？

３，４階は電線もろかぶりでしょう。南側特に南西の角あたりは
非常に車道と近い気がしました。電柱、電線が近いのは眺望
はもちろんのこと、電線に接触しなくても感電するという話もあ
り、特に子供のいる世帯には心配なところ。

反対してる住民ってごく一部なんだけどね。しかも彼らは本当に反対してるのではなくて、デベの和解金が欲しいだけなんだが。

さすが野村の営業さん。そんなトークでごまかして、購入者に和解金を
払わせちゃうんだ。

>>826
と私もおもってましたが、グランドメゾン白金レジデンスの一件を見てると一概にそうとも言えない

>>827
購入者が和解金？そんな事例ないでしょ。

>>825
電線がもらかぶりなのは、２階、３階です。ＭＲにいけば、写真を見せてくれます。

>>820
普通の住宅街のマンション反対のビラに比べたら、全くもって、おとなしいものです。

>>810
中古マンションどころか何も残らず、下手すると取り壊しの為、借金が残ります。

抽選倍率は当てにならないよ。1件申し込みがあれば後はダミーの倍率入れて、倍率高いからってことで他のお客さんを他の部屋に誘導するためのものだから。だからどうしても欲しいって人は営業担当と仲良くすること。そうすると実質自分以外に申し込みが入らないようにしてくれるから。これ、本当ね。

>>831
そのために月々解体準備金が徴収されてるわけでしょ。この物件に関しては。

ちなみにガーデンフォレストは解体準備金を最初に一括で払いますがね。

適当な事書かない方が良いよ。

>>831
解体準備金を70年後までみんな間違いなく払うという保証はありますか？
それに昨今のように建築費が高騰したらどうなりますか？
最近の工事費は倍とはいいませんが、かなりの割合で高騰してますよ。
現状の解体準備金の計画はどれほど余裕を持って作ってるのでしょうかね。
そうしないとラインの福岡のようになっちゃいますよ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140624-00010000-qbiz-bus_all

↑
間違えた。
>>831ではなく>>833　

>>834
おっしゃる通り。７０年後のこのビジネスモデルの前例はない。
デべの大丈夫の口車にのっていいものかどうか？？
解体費どころか、エレベーター４基と機械式駐車場の交換代、修
繕費いくらかかるだろう？

素朴な疑問

解体するのに何故資材高騰とか関係あるの？
壊すだけでしょ。
資材といっても足場作るだけで、あとは人件費とかじゃないの。

今は特に人件費があがっているのですよ。どこのゼネコンも人不足ですよ。

それって別に借地権の物件だからどうとかいう話ではないのでは？
この物件に関して言えば、７０年という区切りで壊すことが最初から内定しているだけで、所有権のマンションだって老朽化してくれば解体しなければならないでしょ。その際、新築時に戸数増やして売らないと新築費用および解体費は全て地権者の持ち出しになるわけで、それこそ借金しなければならないはず。
定借の場合、解体を住人があらかじめ念頭においているから解体費用を集めやすいという利点もあるのでは？

所有権マンションであれば経済情勢をみながら解体の時期等調整できますが、定借では無理。

いずれにしても、こちらの物件は修繕積立金がかなりの金額年々上がるでしょうね。借地代だってどんなタイミングであがるか分からないから、毎月相当余裕でないと厳しそうですね。
私自身は当初しかMRへ伺っていませんが、70年スパンで建物修繕予定、それに伴なう修繕金。勿論管理費含め、見積りだけでも頂いた方が良さそうですね。
変動金利でローン組んでたりしたら、最初は良くても数年後色々膨らみますよ。

そもそも残り４０年とかで地震で解体が必要になったらどうするの？再建築するという話にはならないだろうし、ニッチもサッチもいかないよ。

>>840
確かに所有権の場合は経済情勢を見ながら予定を立てられますが、それ以前に住人達の意思統一をするのが難しいでしょうね。各々環境が異なるでしょうから。戸建と違って動きが遅くなるでしょうね、集合住宅は。

>>842
楽観的かもしれないですが、地震でここのマンションを壊さなければならない状況になったとしたら、周囲の住宅は目も当てられない大壊滅状況なのではないでしょうか。

50年後、70年後がどうのこうのって言うならば、そもそもマンションは購入せず、一生賃貸がよろしいのではないでしょうかね。所有権だろうが定期借地だろうが、同じ要素を含んでいるんだから。

要は、７０年分の賃料（の大部分）を一括前払いする制度でしょう。途中で建て替えとか必要になっても所有権とは異なり無理だし、前払いしたお金が戻ってくるわけでもない。自分のものではないのに、リスクだけは寄せられている。その分だけ安くなっているのであれば、買いではあるが。。。

>>845
前払いしたお金は一部戻ってきます。
一応、７０年を分母とした残年権利分

建物修繕費と管理費がかかって、結局大幅持ち出し。

>>843
周囲の住宅が残って、このマンションが壊れる可能性もある。

抽選住戸と言われ、他の部屋に移されるわけでもなく…ただ抽選待ちの方って、抽選に通らずに最初から落とされる組なのでは？
この物件はプランもオーダーメイドですし、抽選前に相当打合せを重ねているはずですもんね。。。

>>848
それ言っちゃダメ！！

うわ、それってどうなの？
そういう考えって当たり前なの？

＞８４６

本当ですか？契約書、要確認ですね。

＞＞848
抽選にはずれたという名目の門前払い。残念でした。
人気で抽選なんて言っても、実情はそういうこと。

いえいえ、ですから、ただ待つだけでなく、抽選でない住戸を営業さんに問合せて、抽選にならないように努力することも大事だという事です。

どうしてもこの物件に暮らしたいのなら。
何もせずに、抽選結果を聞いてそのあと動き出しても、第2期なら先着みたいなものですよ。
まぁ、皆さんの話だと倍率が既にスゴイらしいので、それが本当なら、第2期なんてないはずですが…

同じ金額で売りに出すんですから、オーダーメイドしてくれたり、キャッシュという何者にも負けない方々を優先するのは、当たり前の話だと思いますよ。
別にこの物件に限らず。

倍率が高いのは、南東、南、東の部屋で、西は、ガラガラのようです。だから、第一期完売と、盛り上げて、売れない西を第二期で売るという、いつものノムさんの営業手法です。

久しぶりにみると盛り上がってますね。そろそろ申し込みもクライマックスといったタイミングでしょうか。

しかも第一期申込登録完売だから。本当に売れたわけではない。
おかしな表現がまかり通る業界。でもこれを見て焦る人いるん
だろう。

正式な申し込みは150を超えたというが、83戸の数からすると、そんなに高い倍率とは思えない。

この立地はあと10年は出ないだろうからみんな飛び付くよな。

>>858
飛びつくような物件なら、ティッシュ配んないよ。
これだけ立地がいいのに、この状況ってことはやっぱりどこかが
悪いんじゃない。

同時期分譲の自由が丘と比べると割安さが際立つよ。

別の板で、今日付けのこんな書き込み発見。

＞＞野村は細かい、意味のない施工に時間をかけて、余分な事をやりすぎる為、最後にその負担がお客様にくる。
＞＞今は、企業の規模に甘えているが、指揮者が馬鹿なため、品質もだらしなく、くだらない事に時間ばかりかけている、馬鹿な＞＞現場が多い

>>861
それ野村を三井や三菱にしても成り立つと思うよ。

白金台は高級スーパー、本屋、喫茶店がないし、駅まで3分でも駅の入り口からホームまで非常に遠い。周辺にマンションはたくさんあるし、定借にしてまで買う必要なしと考え我が家は撤退します。
でも、車なら目黒のアトレ、広尾のナショナル、明治屋が使えるから便利な場所ですね。

>>861
他でもなく、この指摘は野村限定。なるほどプラウドは玄関立派、
居室軽視。

>>863
確かに高級スーパーを普段使いするには不便です。しかも定借。
車でナショナルや明治屋で日常買い物する方は、屋外機械式駐車場に自分の車置かない
でしょう。

駐車場駐車場言ってるけど、白金台パークマンションも平置きの外。芝白金台もそう。
ガラ空きのマンションかな？違うよね。普通に超高級外車置いてるよね。
それとも現地行ったことないのかな。

定借買う人こんないるんですね！
だいぶ前の定借ブームならわかりますが

「定借、リスク」でググればいっぱいありますよ。

「マンション　購入　リスク」でググってもいっぱいありますね。

>>866
おっしゃる通り、すべて平置きですね。
では、地下二段の屋外機械式駐車場のマンションありますか？
そしてこれらの建物の築年数ご存知ですか？
このプラウドはこれから建つのに、今時ゲリラ豪雨がこわくて
あの某社の現場でも絶対に作らない屋外地下機械式駐車場のこ
とですよ。

芝白金台は機械式だよ。本物件と同じ。

こっちは地下二段の計三段。あちらは地上二段。
同じじゃないよ。現地をよく見て下さいよ。

同じですよ。

>>857
意外と人気ないんですね。定借で敬遠？もしくは価格？

買える人が限られた価格帯ではあるよね。

要望書〆切した物件なのに、随分と活気があるますね。
第2期でどの程度の物件がでるかで、人気の有無が分かるからなんだか楽しみです。
150もの要望書がでている事が本当なら第1期で落選組を振って振って完売目標ですかね？

素朴な質問ですが、定期借地は駄目、所有権がいい方々、70年経った時に建物価値はゼロ、敷地権が残り、その僅かな価値のものを次の世代に継承したいんですかね。
戸建てなら、100%の土地所有権が手元に残るけど、所詮敷地権なのでは？
建て替えらると言っても、またお金は掛かる。

確か建て替えには最低でも過半数以上の同意は必要だよね。
反対した人に買取請求権があるにしても敷地権割合分のお金をもらっておしまい。

マンションの良さは、建て替えに様々な特典がつくことです。容積率の緩和なんて、普通に考えればタダで金あげてるようなもんだよ。

定借では、建て替えメリットは受けられません。

>>881
少なくともこの辺りの立地で容積率緩和なんてこれ以上無理でしょ。
70年後にはわかりませんが

素朴な疑問で、なぜ所有権も定借もあまり変わらないと考えるのかがよく分かりません。
まず都心の良い場所だとマンションの建物と土地の割合は４：６位ではないかと思います。定借だと最後に0になって更地にする費用まで負担するわけですよね。建物の費用だけで建て替えられれば都心ではメリット大きいと思うのですが違いますか？
次にある程度年数が経つと売るのに相当苦労すると思います。銀行のローンも付かないでしょう。ずっと住むことを前提にしている様ですが70年のうちに何があるか分かりませんよね。換金性の低い資産です。
仮にインフレで土地が上がっても定借マンションの価値はそんなに上がらないでしょうね。インフレヘッジにもなりませんね。
先の話ですが、70年の期限の頃、70歳位で定借マンションだと大変ですよ。他に家がないとどうするんでしょう？年寄りだと賃貸嫌がられる事が多いですよ。自分は関係ないと言うかもしれませんが子供や孫がそうなるかもしれません。
等々、不安ばかり出てくるのですが間違っていますか？

正解ですよ。
ですから、何度も話があがっていますが、こちらの物件は本人達だけの事を考えれば良い方々が購入する物件ですよ。
意外とその条件に当てはまる層に人気があるのでしょう。

子供いない夫婦なんて結構いるもんですよ。

だからこの物件を購入する正しい層とひては、小梨夫婦か老夫婦で20年後に子供達が売却する層です。

＞８８３
定借にそこまで不安を持つ人がこのスレにいる事自体が間違ってる。

20年後の定借なんて流動性ないよ。
ここは永住というか終活としてはいんじゃないですか？
後先考えず余生楽しんで下さい。

>883
建て替え出来ることがメリットって言うけど、まず解体費は所有権でもかかるでしょ。
低層住宅地の容積緩和メリットはまずない。逆に厳しくなるかも。
建て替え費用は自己負担、建て替え合意が出来たとしても。出来なくてズルズル行くマンションの方が多い。
比較対象が本物件と同立地の所有権が買えるんだったらそれはその方がいいに決まってる。
でも、流行りのタワーマンションみたいな世帯数が多い物件との比較しているんだったら所有権でも70年後は定期借地権と同程度換金性は低く、建物価値ゼロ、敷地権持分も小さ過ぎて子孫に残せたとは言えない。
結論、戸建てを一等地に建てるくらいの資金力が無いなら所有権だろうが定借だろうが低レベルな議論。