プラウド白金台三丁目【旧称：（仮）白金台3丁目計画】

>>747
どちらの方角の何階でしょうか？

他のデベだけど、倍率は教えてもらえたよ。正確性は分からないけど。でも、そのあと抽選になって外れた。。

パークコート麻布鳥居坂って売り出しと比較して、そのエリアの完全所有権より値は著しく落ちてるのかね。定借事例として。残存35年。

今朝も新聞折り込み広告入っていました。連続です。
やはり人気ないんですね。ここ。

<<753
三井の分譲、清水の施工。現在と異なり、作業員の確保に苦労したり材料高騰で、各所
で問題が起きている時代ではない時の建築物。おまけに定借であれば、ここの地上権と
は違い、延長して住み続けることも可能。比較にはならない。

ネガ投稿、激しくなってきたね、ここ。人気ある証拠なんだろうね。

>>756
人気が出るような物件だったら本当によかったのに。
こんな立地なのに、残念。

>>757
この立地、所有権だったらどのくらいで出してきただろうか。定借ですらこの価格。所有権ともなれば相当でしょうね。

積水さんの白金物件は完売したんですね？

ティッシュのお話、ウソだよ…と思っていましたが、本日、学芸大学の駅で近郊物件のティッシュ配っておりました。満更嘘でもなさそうです…。

ただ問題が発覚していなかった時の時代。定期借地権が延長出来る？法律もう一回確認された方が。

目黒駅ではずいぶん前からティッシュ配ってたけど。
気にしなくていいんではないか？
頑張って白いプラウドジャンバー来て元気にやってましたよ。

南東、南西の角は、ほとんど、抽選のようです。あと、東の１Fと５Fも、ほぼほぼ押さえられているとか。第一期は静かに完売。第三期まで計画中と言ってました。

静かに完売？８３戸なのにすでに第三期まで販売計画があるということ
自体、野村は長期戦を覚悟しているということ。

広告に販売時期７月中旬って書いてある。小さい活字で。

グランドメゾン白金レジデンスは所有権だったけど、坪550万円近辺だったからなぁ。今、どんな状況か知らないけど。
もう一個の白金台のタワーは陸の孤島だし。
ここは定借でネガられてるけど、10~15%は低めに値段設定してると考えると、やっぱりありかな。
駐車場も濡れるからあり得ないって書いている人たち沢山いたけど、それじゃ雨の日出掛けないのかって聞きたいかも。傘さしてても濡れるよね。

屋外駐車場でも、平置きならたいして濡れず待たずに出発。
機械式駐車場でも、地下なら全然濡れずに出発。雨に濡れた
くないから車を使う。

みなさん、わかっていないようですね。グランドメゾン白金レジデンスは所有権だけど、積水。プラウド白金台3丁目は竹中です。作り＝価値が全く違いますよ。

白金の杜タワーは平均坪単価、500万円位？
どんな売れ行きなのかな。

>>768
それを言うなら安藤ハザマ

あのティッシュ配ってる
のはバイト？

>>764
企業としては実際よりも長期を想定して準備しておくのは当然の事。
一期で完売すれば御の字ということですよ、野村としては。

>>768
竹中も田の字間取り、屋外機械式駐車場のマンションを平気で施工する
くらい落ちぶれたってことだよね。安藤・ハザマの方が仕様は高級仕様
だよ。あちらはあちらで問題になってるけど。

>>773
でもまあ、全て完璧な物件はなかなかないし、あったとしても高くて手が届かなかったり。どこかで妥協が必要になる。屋外機械式駐車場は車命の人は許せないだろうし。定借が許せない人も沢山いるだろうね。 ただ、やはりこの立地は何にも換えがたい魅力。今後待っててもそうそう他物件は出てこないだろうし。

確かに、定借の機械式青空駐車場でこの値段のマンションはそうそう出てこないでしょうね。ある意味希少価値の高い物件です。

ここは白金エリアの中ではそれほどよいとされている場所ではないですよ。

>>776
白金台駅ができるまではね。

白金と、白金台の違いすら分かっていない人もいるんじゃない？
白金2・4・6丁目は高台で三光坂をはじめ江戸時代からの都心邸宅街。
白金1・3・5はその高台の武将に仕える魚屋などの商人の町だった。
白金台は目黒方面に向かった高台で、武家屋敷跡の八芳園や自然教育園を囲むように、
戸建ては少なく高級マンションが多く建っている。
歴史的には白金台のほうが浅いが、買い物や交通の便はいい。目黒駅も使えるし。

あとは、白金、東京ディープで検索ですね。

白金台の交通手段が都バスしかなく、陸の孤島と言われていた時代は、確かにアドレスは重視されていたでしょう。
しかし、南北線が開通してから良い意味でも悪い意味でも一般的な土地になりましたね。他の土地と変わらず、駅近の資産価値が落ちにくくなりましたね。
白金四丁目も未だに豪邸はありますが、積水さんの侵入を許す事態ですので、白金台＝高級戸建住宅地というかつての価値観も変化してると思います。
今の時代、アドレスが悪いとか古い価値観に捕らわれて、物件の本当の価値なんか見えてこないでしょうね。

＞白金台＝高級戸建住宅地というかつての価値観も変化してる

正しくは白金、ですね白金台ではなく。昔から邸宅街は白金であって、白金台ではありませんよ。

現地の下見行ってきましたが、道は狭いですし反対運動の張り紙も多数周囲にありますね。

希少性はありますが、強硬に反対している周囲の皆さんと打ち解けられるのでしょうか。。。

まぁ、反対は開発者に対してであって、購入者は関係ないと思いますが。。。。

スーパーが近くに複数あるのは助かりますね。

＞＞７８０さん
そうですよね。昔は白金は品川駅からか目黒からのバスが主流でしたよね。
あの頃でもかなり高級なイメージがあったな。それが電車の駅ができてしまったので
ますます高級路線になってしまったのではないかな。ま、同じ白金でも下町雰囲気
漂っている所もありますけどね。ここは駅から３分だし、周辺もすごいいい環境ですよね。
お買い物する場所も何か所かありますしね。住みやすそうです。

>>713
私も同感です。借地で相場の２割減というのは、デべの勝手な論理。
どう考えても高すぎる。それをごまかして購入者に売ろうとしてい
る。こんなビジネスモデルを作って、あちこちで展開されら迷惑。

>>782
現地行きました。張り紙に確か「トラブルは民民で」って書いてあって
びっくり。これ本当なの？？

反対運動、まああって当然ですね。静かな土地に新たにマンション建設する時にはつきものなのかな。特に西側と北側に住んでる人にとっては日照悪くなりますしね。自分が住んでたらイヤだなと思うんだろうな。
あとは後から住む者としていかに周りの方達と良い関係を築けるかにかかってるのではないのでしょうか。

＞近隣の方との関係が大きなマイナスからのスタートになる

そんなことない。都内では日常的にビルやマンション建ってるんだから。
建ったら建ったでみんな昔のことは忘れるし。
それよりも建った後の日々の掃除だとか、町内会への参加の積極性など民度が問われる。

皆さん。定借のリスクをもっと考えた方が良いですよ。５０年もたてば、売るに売れず、大規模修繕やるにやれず。多分スラム化するよ。分譲しているデベも本当のリスクはわかってないから。（まだ、定借終了事例ないし）。デベは売っちゃたら関係ないけどね。

その議論をするならタワマンも同じでしよ、50年経過したものはない。
ましてや世帯数が何百。

ですから、低層物件が最高なんですよ。
一戸あたりの土地持ち分が大きく、世帯数も少ないから将来的に建て替え時に、
意見の集約がしやすい。でも、そんなのみんな分かってるから価格が高くなる。
都心の低層マンションは最高に贅沢だけど、それだけの価値がある。
さて、ここはどうかな？

ここは定借ですか。そうですか。論外ですね。

その理論でいくと湾岸タワマンも論外かな。

湾岸タワマンは定借じゃないでしょ？
でも、まず湾岸という立地で論外だが。
まあ、安く手頃に都内に住みたい人向け。
売りはただそれだけ。
土壌汚染、地震、津波、震災への脆弱性など問題山積エリア。

>>766
雨の日に出かけたい時には当然濡れたくありませんよね。
地下駐車場なら、車出す時も傘はささないし目的地が地下駐車場なら1度も傘はささないで出かけられるわけです。土砂降りでも長靴履く必要ないわけです。
屋外での駐車場だとそれは不可能。皆さんはそういう意味で書き込みしているのだと思いますよ。
億出して車出す前に濡れるのは納得いかないという方が多いのが現実。我が家もそれがどうしてもネックで断念しました。

それぞれ価値観は違うからね。いいんじゃないですか、立地、駅距離だけでも抜群だから購入しても。

>>790
50年経ったら20年賃貸に出してそのままエグジッドでいいじゃない。

100平米(30坪)を50年後から20年間坪8千円で貸したと想定、年間288万円。20年で5,760万円。
それを更に7掛けで見ても4千万円程度。これ位なら売れるんだろうね。
定期借地権=無価値ではない。

>>800
この算定基準、根拠全くわからない。５０年後に坪８万で賃貸？？
あり得ない。こんな数字にだまされて買う人はいないと思うが。
定期地上権、購入した瞬間からゼロへのカウントダウン。

私自身は借地物件もタワーマンションいづれも欲しくないですが、確かに、流行りだからとタワーマンション買うより借地の方がマシだなぁ。タワーマンションの悲劇。とか5.60年後にニュースになりそう。
好調でなさそうだから、時間のある人は下がるの見越して購入もありかもですね。

湾岸エリアなどはもちろん論外だけど、都心部のタワマンの眺望は捨てがたいですよ。
こことか借景が御所ですよ！プラウド白金台は便利だけど景色はほぼ望めない。

坪8千円って書いてるよ。あり得るんじゃない？ 7千円とか。あのエリアなら。

眺望は飽きるからねぇ。

まぁ都心のタワーを購入する層は 眺望 が第一なのでしょうからね。眺望が第一なら、それはそれで大正解だと思います。
湾岸エリアのタワーは定年以降の購入者が多いと伺いました。本人達の終の住処、住める年数がある程度見越した上での結論ですよね。まぁそこには相続する人間の事を第一に考えていない部分も見え隠れしますが…
結局、借地→価格軽減・タワー→眺望 重視。
それぞれの価値観で、それぞれがこの物件を購入したいか。というだけですよね。
白金台だって借地だけど、相続の事を意識しなければ好条件？と考える人も居るわけで。
うちも相続でスムーズにならない事がありましたけど、大概うるさく言ってるのは自分自身で自立できずに他人よがりな親族でしたよ。
余程の馬鹿息子や馬鹿娘を育てていない限り、あてにはしていないんじゃないですか？
となると70年後なんて本人は天国でしょうから、気にして居ても仕方ないですよ。

>>800
なるほど。
他に同じエリアに良い物件がなければね。
50年後のことはわからないけれど、周りに同じ、それ以上の広さ間取りの魅力あるマンションがありそう。

所詮ここは100平米が一番大きいわけで、それ以外は貸せるほどの間取りでないことを思うと、そのようなことをお考えの方は100平米に殺到？
ますます倍率は高くなる一方ですね。

子供や孫に取って不動産購入は負担なんだよね。ローンを返済するのに疲弊していては充実した生活や教育が出来ない。子孫が良い人生を送れるように僕は資産構成は減らさないように組み立てて行こうと思っている。だから定借は余程のことがないと検討外になる。 ただいろいろな考えの人はいるよね。

>>803
都心部の高層マンションから眺める東京都心部の眺望は誰のものでも無いけれど、他庭にただ乗りし販売するとは事業者側の神経を疑う。
今回の物件もそうだけど、中だけ力入れて綺麗にしてさ。もっと自分たちで努力して周りにも、街にも貢献するようなものを建てたら良いのに。

南麻布のプラウドの植栽も周りとの差が歴然。ひどいものだったよ。どうにかならんのかね。

>>808
築70年の中古マンションより現金を残して欲しいのでは？

>810さん
両方欲しいだろうね。マンションや土地は相続税が有利だから外せないしインフレヘッジの意味もあるからね。バランスが大事。

マンションが相続税で有利なのは子供が持ち家を持ってない場合ね。

倍率、結局すごいことになってるよ。ほぼ全戸売り出されるらしいし。

信じられない！

アンビリー・バブル

定借だけど、立地はいいもんね。

一生懸命ネガやってた人が本当に哀れに思える瞬間。

仕方ないよ。今はバブルだ。

>>813
で実際倍率どうなってるのよ？
私は４～５倍と聞きましたが

ＭＲ行ったその足でプラウドの袋持ったまま現地視察していたときの話ですが、
隣接する住宅の扉から年配の女性が出てくるなり、こちらの顔を眺めまわし、
「借地権７０年って価値ゼロなんだよな～」と大声で叫んできました。
そして同じ袋を持った別のご夫婦の方へ近寄って行かれました。

見渡せば近隣の壁と言う壁に「野村は許せない」の貼り紙がオンパレード。
とても子供たちと安穏と暮らしていける雰囲気でないことだけはわかりました。

立地はいいんですけどね。
仕様なり価格なり、価値観は人それぞれでいいと思いますし、
勝手な自説を展開してても空しいだけだと思います。
ただいろんな条件妥協できても近隣住民のあの突き刺すような視線だけはいただけません。


現地を後にし、あの細い道で自動車とすれ違いながらすっきり撤退の決断ができました。


そろそろ佳境ですね。ご購入を決めた方のご多幸をお祈りいたします。

>>819
抽選は必須とは聞いていましたが、４、５倍とは、驚きです。４、５倍の倍率は、どの部屋でしょうか？　やはり、南東の角部屋？　あるいは、別の場所も、４、５倍なのでしょうか？　西側は、けっこう、販売するには、厳しいとは、思いますが。。

あの細い道は、考えさせられます。もし、接触事故でも、起こしたら。　駐車場も、外ですし。車を所有しているので、残念ながら、撤退いたします。これで、倍率も下がることでしょう。ご購入希望の方、事故にならないことを、祈念しております。

２０年住んで売れば大丈夫でしょう。

途中で地震とかあったら、身動き取れなくなりますが。

もう一度現地に下見に行きましたが、電柱が気になりますね。

一部は撤去されるようですが、南側と東側は残るみたいです。
ＭＲでは眺望のＣＧを案内していないのは関係あるのでしょうか。

電柱を避けるなら最高階か西向きになりますが。西向きには反対のビラが多数貼ってありますし。

皆さんはどの部屋検討されていらっしゃるのでしょうか？

３，４階は電線もろかぶりでしょう。南側特に南西の角あたりは
非常に車道と近い気がしました。電柱、電線が近いのは眺望
はもちろんのこと、電線に接触しなくても感電するという話もあ
り、特に子供のいる世帯には心配なところ。

反対してる住民ってごく一部なんだけどね。しかも彼らは本当に反対してるのではなくて、デベの和解金が欲しいだけなんだが。

さすが野村の営業さん。そんなトークでごまかして、購入者に和解金を
払わせちゃうんだ。

>>826
と私もおもってましたが、グランドメゾン白金レジデンスの一件を見てると一概にそうとも言えない

>>827
購入者が和解金？そんな事例ないでしょ。

>>825
電線がもらかぶりなのは、２階、３階です。ＭＲにいけば、写真を見せてくれます。

>>820
普通の住宅街のマンション反対のビラに比べたら、全くもって、おとなしいものです。

>>810
中古マンションどころか何も残らず、下手すると取り壊しの為、借金が残ります。

抽選倍率は当てにならないよ。1件申し込みがあれば後はダミーの倍率入れて、倍率高いからってことで他のお客さんを他の部屋に誘導するためのものだから。だからどうしても欲しいって人は営業担当と仲良くすること。そうすると実質自分以外に申し込みが入らないようにしてくれるから。これ、本当ね。

>>831
そのために月々解体準備金が徴収されてるわけでしょ。この物件に関しては。

ちなみにガーデンフォレストは解体準備金を最初に一括で払いますがね。

適当な事書かない方が良いよ。

>>831
解体準備金を70年後までみんな間違いなく払うという保証はありますか？
それに昨今のように建築費が高騰したらどうなりますか？
最近の工事費は倍とはいいませんが、かなりの割合で高騰してますよ。
現状の解体準備金の計画はどれほど余裕を持って作ってるのでしょうかね。
そうしないとラインの福岡のようになっちゃいますよ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140624-00010000-qbiz-bus_all

↑
間違えた。
>>831ではなく>>833　

>>834
おっしゃる通り。７０年後のこのビジネスモデルの前例はない。
デべの大丈夫の口車にのっていいものかどうか？？
解体費どころか、エレベーター４基と機械式駐車場の交換代、修
繕費いくらかかるだろう？

素朴な疑問

解体するのに何故資材高騰とか関係あるの？
壊すだけでしょ。
資材といっても足場作るだけで、あとは人件費とかじゃないの。

今は特に人件費があがっているのですよ。どこのゼネコンも人不足ですよ。

それって別に借地権の物件だからどうとかいう話ではないのでは？
この物件に関して言えば、７０年という区切りで壊すことが最初から内定しているだけで、所有権のマンションだって老朽化してくれば解体しなければならないでしょ。その際、新築時に戸数増やして売らないと新築費用および解体費は全て地権者の持ち出しになるわけで、それこそ借金しなければならないはず。
定借の場合、解体を住人があらかじめ念頭においているから解体費用を集めやすいという利点もあるのでは？

所有権マンションであれば経済情勢をみながら解体の時期等調整できますが、定借では無理。

いずれにしても、こちらの物件は修繕積立金がかなりの金額年々上がるでしょうね。借地代だってどんなタイミングであがるか分からないから、毎月相当余裕でないと厳しそうですね。
私自身は当初しかMRへ伺っていませんが、70年スパンで建物修繕予定、それに伴なう修繕金。勿論管理費含め、見積りだけでも頂いた方が良さそうですね。
変動金利でローン組んでたりしたら、最初は良くても数年後色々膨らみますよ。

そもそも残り４０年とかで地震で解体が必要になったらどうするの？再建築するという話にはならないだろうし、ニッチもサッチもいかないよ。

>>840
確かに所有権の場合は経済情勢を見ながら予定を立てられますが、それ以前に住人達の意思統一をするのが難しいでしょうね。各々環境が異なるでしょうから。戸建と違って動きが遅くなるでしょうね、集合住宅は。

>>842
楽観的かもしれないですが、地震でここのマンションを壊さなければならない状況になったとしたら、周囲の住宅は目も当てられない大壊滅状況なのではないでしょうか。

50年後、70年後がどうのこうのって言うならば、そもそもマンションは購入せず、一生賃貸がよろしいのではないでしょうかね。所有権だろうが定期借地だろうが、同じ要素を含んでいるんだから。

要は、７０年分の賃料（の大部分）を一括前払いする制度でしょう。途中で建て替えとか必要になっても所有権とは異なり無理だし、前払いしたお金が戻ってくるわけでもない。自分のものではないのに、リスクだけは寄せられている。その分だけ安くなっているのであれば、買いではあるが。。。

>>845
前払いしたお金は一部戻ってきます。
一応、７０年を分母とした残年権利分

建物修繕費と管理費がかかって、結局大幅持ち出し。

>>843
周囲の住宅が残って、このマンションが壊れる可能性もある。

抽選住戸と言われ、他の部屋に移されるわけでもなく…ただ抽選待ちの方って、抽選に通らずに最初から落とされる組なのでは？
この物件はプランもオーダーメイドですし、抽選前に相当打合せを重ねているはずですもんね。。。

>>848
それ言っちゃダメ！！

うわ、それってどうなの？
そういう考えって当たり前なの？