プラウド白金台三丁目【旧称：（仮）白金台3丁目計画】

>>650
分かります。でも美田を残すと子供は怠けます。私の知り合いでも遺産を食い潰すだけの能無しボンボンがたくさんいます。彼らを見てるとむしろ不幸ですし、自分の子供にはそうなってほしくない。

稼ぐ力は付けさせるが、資産はできるだけ残さないのが肝要だと思ってます。

なんか荒れてきたザマスね。お書き込みはもっとおハイソにお上品にお願いするザマス。それができない御方は白金台住民にむかないザマスね。＊＊＊・・・。

ところで、当初予定価格が1/5住戸しか不明でしたが、以降価格確定してるのでしょうか？再訪していないのですが、どなたか教えて下さい‼︎ 予定価格のまま。とか上がった下がった等。よろしくお願いします。

>>653
いつの予定価格と比べてなのかわからないですが、購入を検討しているなら担当営業に電話するのみ。

その通りなのですが…私は借地の件や駐車場等の件がひっかかり見送りしました。当初の金額で完売するのかも興味がありまして…。
親切に対応して下さったこともあり、興味本意で営業さんに何だか電話しづらいので…。

私も借地は気にならないのですが駐車場で見送りです。

私も四面車道に面しているのと、駐車場で見送りました。

そんなに嫌かなぁ、駐車場。その理由のみで見送る方々、よく分からないけど、車命なのかな。

>>658
外の機械式駐車場はハンパなく車が汚れます。これは経験上。
車好きじゃなくても、乗ってる車が埃まみれだったら気になるでしょ。
まあ、汚れたら外苑西通りのガススタに行けばいいんですけどね。

定借なのに高過ぎ。
それが全てでしょ。

>>660
では、70年定期借地権のこの物件の適正な坪単価はいくらでしょうか？
高すぎと言うからにはちゃんとした根拠が当然あるのでしょう。

>>661
野村のスレだけあって、真っ当な評価にも目くじら立ててコメント返す営業さんが多いね。
土地付きならまだしも、定借なのにこの価格はないよね、って意味なんじゃない。

>>662
営業ではないです。
定借なのに高いという根拠をお聞きしてるのですよ。周辺相場、立地だけでなく内装等々含めた同じような借地物件のリセール実績、などを考慮されて高いとおっしゃってるのでしょうから。
そうではなく何となく定借のくせに高えなという己の懐事情を物差しにした主観的な評価なのでしたら、どこが真っ当な評価なのでしょうか。

確か定借50年で2割落ちって言われるよね。70年なら1割落ちぐらいかな？

>>663
定借、機械式青空駐車場、電線丸出しといった明らかなマイナス要因があるのに高いとみんなが認識しているのに、どういう立場の人が高くない！と主張するか？
答えはひとつでしょう。
懐具合とか、それこそ勝手な妄想でネガティブ要素をかき消そうとするのもあちら側の方の特徴だよね。

定借の中古の物件に銀行は何処まで融資してくれるんだろうか。融資が不十分だと売り辛く市場価値は落ちる。また定借の期間がある程度経過した後地震で壊れたら、地主は恐らく建て替え承諾しないでしょうねぇ。
定借マンションは始まったばかりで、先々どうなるかわからないというのが現状だと思います。それを利回りだとか色々な理屈でデベは消費者を誤魔化そうとしているとしか思えないんだがなぁ。個人的には定借は相当割安感が無ければ検討対象には入れない。
定借でなければ売り物が出ないという様な本当に稀有な立地なら考慮する価値があるかも知れないが、ここは全然そういう立地じゃないよね。ただ価値観、事情は人それぞれだから大丈夫と思う人は買ったらいいよ。

>>665
だから営業ではないです。
駐車場、電線の件はネガティブ要素として認識してますよ。
でも今回は定借のくせに高い、それが全てという書き込みがあったから、じゃあ高いという根拠は何ですか？と聞いているのです。
一般的な物件だと定借だとリセールしにくいということはわかっています。しかしこの物件は70年という期間の長さだけでなく内装もしっかり造り込んでいます。所有権であればもっと高かったと思います。それはネガよりもポジ要因なのでは？
私の考えが間違っているのなら、是非とも定借物件についてご教授いただきたいですね。もちろん論理的にですが。

>>666
確かにリセール時には満額の融資は下りないでしょうね。経年的に物件の価値が減少していくのが定借物件の難しいところですよね。
ここは稀有な場所じゃないと言われますが、これだけの規模の駅近低層集合住宅は今後暫く白金台で出ないと思いますよ、私は。
地震の話がでたので、再築禁止の特別な契約が無ければ借地借家法で借地権者の再築権利はある程度保証されてると思いますが、ここはどうなのでしょうか？

>>667

665ではないですが、所有権であればもっと高いとのことですが、所有権ならばいくらが相場と考えていますか？論理的に。

>>667
どうみても高いでしょ。
根拠も何も。
マンションの相場見てれば分かること。
定借だから地代も払う必要があるし。
中古で売却できない都心物件なんて全く旨み無いよ。
誰かも言っている様に、定借物件は超割安じゃないと買ってはいけない。

>>669
昨今の新築マンション価格の高騰相場を考慮すれば、所有権であれば@500～550万位で売り出したのではないかと思います。同じ時期に売り出したということで、白金四丁目の積水ハウスグランドメゾン白金レジデンスを参考にさせていただくとあそこは同じような価格帯で売り出してると思います。アドレスに関しては、積水にかなり分がありますが、駅からの距離とデベ＆建築会社はこちらの方が良いでしょう。
ただ、今度売り出すもう一個のプラウド白金台は相当造り込んで@600万という話ですから、ここは@500万前後に落ち着いたかも知れないです。
私自身、不動産に対して素人です。所有権に関しては比較物件がありますから何となくわかりますが、70年借地というこの物件の立ち位置についてご教授いただければと思った次第です。
借地だから割高という乱暴な話でなく。。。

>>670
確かに50年借地権の場合、20年住んで転売となると残り30年という心理的影響が働きますが、70年だと残り50年。この違いって大きくないのでしょうか。
ちなみに近隣の借地マンションと言えば、クラッシィ白金台ですが（まあこのマンションは売り出し自体安いのと旧法借地権ですが）そんなに相場が下落してないと思います。

>>671
所有権ならばもっと高いとのことなので、所有権と定借で評価基準をお持ちなのかと思いましたが、周辺所有権物件と比較してということですね。定借は評価が難しいですね。

20年住んでまだ50年残ってるというのはかなり大きいと思う。

>>670
南麻布なんかはどうなの？定期借地だけど瞬間蒸発。

みなさん、その時の定借と比べ、坪単価が異常に高いから余計に踏み切れないのでは？まぁ都心部は定借でない土地でもこの時世どこもあがっているから仕方ないと片付けてしまえばそれまでだけどね。
個人的にはゴールデンウィークから2ヶ月。あと何戸決まってないのか、興味ありますね。

土地仕入れと建設費の高騰を考えると今後のマンションはより高値で売り出すか、仕様を落とすしかないからね。
このマンションも工事発注は年前半にしてるんだろうけど、定借でもこの値段になってるからね。
オリンピック、山手線新駅、リニアと今後の建設需要を考えると、お財布と相談しつつ、少々高くても場所が良ければ購入しても良いのではないかと思う今日この頃。駐車場が嫌だという声が多いようだが。

ここと同じ値段で所有権にしたら徒歩3分は絶対無理だし、そうなると賃貸利回りも下がる。ここは買い得だと思う。

>>678
買い得の根拠が全く記されておらず、MRで営業が言ってた内容と酷似しているんですが。。
ふんわりした説明で飛びつてしまう人限定の物件という理解でいいのでしょうか。

ふんわりで定借を嫌う人と同じかね。

でも、マイホームでなく、最初から賃貸で考えている人は、相当儲かりそう…

>>675
蒸発せず、結局売れ残ったようですよ。

>>681
ここを最初から賃貸に出しても儲かりません。きちんと算盤はじける方に聞くこと
をお勧めします。

>>682
プラウド南麻布の方でしょ。大使館側は一期で完売、割安な道路側も二期で完売。

瞬間蒸発って（笑）
野村プラウドのスレ、どこも異様だよね。本気で引く。

ここはどうかね？

>>684
そういう営業方針だからね。
在庫を抱えない営業力に関しては、素直に認めねば。

えっ？本当に売れ残らないの？

>>686
http://www.nomura-re-hd.co.jp/materials/7.html
実情はわかりませんが、４２戸しか完成在庫ないってすごいですよね。

100平米台はどの居室も充分な面積が確保してあり、1部屋1部屋がゆったりしていて良いですね。
バルコニーも2面についていて広々してます。
定期借地権の最大のメリットは従来より少ない負担で良質な住宅をもてることだと考えますが、
こちらの価格はどれくらいになってくるんでしょうね。

＞＞689
14000万～15000万。

>>689
ＭＲ行かれましたか？
天井が低くて、正直驚きました。全然広さを感じませんでした。

定期借地は所有権より割安というのが常識ですが、この価格では。。。

≫689
MRは3LDKの出入り口に一番近い部屋を潰してアトリエに。
隣の主寝室とつながる様にしていました。
しかしながらベッドを置いたら広げて作ったウォークインクローゼットの
おかげで部屋はせま狭。余裕なし。
クローゼットの方が開放感あるぐらいでした。

リビング側も一部屋潰して大リビングに。
しかしリビングにある柱（億単位なのに！！）の事を営業に言ったら、
それはそこから部屋をサンルームの様に使うための仕切りとして
使うとかで、竹中の設計（あのおじさん？）が自信を持って
オススメしているものだと言われて絶句。
本当にこれで100平米？が主人と二人の最初の感想でした。
普通の南向き100平米の部屋をみたかった。

部屋が100平米のはずなのに狭く感じるし、
天井はカセット式エアコンを入れるために
下がってるし。。。
バルコニーは多少広くても、所詮は共有部分だし
そこに住むわけではないし。

あくまでも個人の感想ですが。。
これを一押しのモデルルームとして見せている時点で、
うちにはイマイチでした。
あとはどうぞご自分の目でお確かめくださいませ。

エレベーターが４基もある。階数・戸数の割にずいぶん多い。
高層ではないし、階段を使う人も多いのでは？やはり高齢者
の購入者が多いのか？

経年劣化でエレベーター交換となれば４基分でかなりの金額。
もったいない。

≫693
それもあるし、機械式駐車場もそうではないですか？

>>694

その通り。「金食い虫」ともいわれる機械式駐車場。まして屋外設置とも
なれば、劣化のスピードは早まる。

問題点を提起するのと、私見を人に押し付けるのはいつも違う気がするのは私だけ？
そこまで気になるのなら購入しなければいいだけでは？
皆さん、ホントのとこはどうなんでしょう。

このマンションは定借だから70年後どうのこうのっていう議論が出るけど、タワマンを購入する人の方が50年後とかを考えて購入していると思えないね。定期借地だから売れない？タワマンの50年後同じでしょ。要するに立地が全てであって、権利形態ではない。

ところで、南の角部屋は東と西とではどちらが人気なのでしょう？
南西の角はなんだか道路にとても近い様な気がするのですが、空間的にぬけがあるので良い気もします。
東の方は前にマンションですが、落ち着いた雰囲気もある気がして。
抽選なんですよね。

1ヶ月以上前の段階で南の部屋は抽選になると聞いてビビりました。南向き部屋が最も高い間取りですので。。。逆に高額な方から埋まってくるあたりは流石白金台だなぁ〜と。

定借は子供のいない人には良いだろうね。　ただ子供や孫は定借物件を相続し残存期間が少なくなった時に、どうして所有権の物件を買ってくれなかったんだろう、って恨み言を言いたくなるだろうね。　定借は立て替えあり得ないからね。
70年後、底地権者には100%土地が戻ってきて、借地権者の持分は0になる。　所有権だとその真逆。これをどちらもあんまり変わらないと言い切る人の経済感覚が分からない。　そもそも地震王国の日本で70年間建物が無事であるという保証はないしね。。