プラウド葛西ってどう？

260さん
両方聞きましたけど、試算でプラウドが10万高いです。

プラウドも数10m、東にズレると商業地域外れますよね。
惜しい…
ルネサンスは住居地域。この差は大きいですよ。
257さんがご指摘の、ほぼ同エリアというのは
あくまでも用途地域が同一の場合に成り立つ考えでは？
道一本隔てただけでも、用途地域が異なれば
固定資産税は全然違ってきますよね。
特に、住居系と非住居系では。

ちなみに競合のプレミストは地価は402000円、1227㎡、56戸で、ブリシア葛西2が320000円、349㎡、18戸です。

257です。
プラウドの入居年は、来年でしたよね。固定資産税などの軽減措置の確定は今年度のもので、来年度は今年の秋の国会審議を経て最終確定します。ここ数年の慣習で大手デベが安易に軽減措置後の金額を出すとは考えにくいと思われます。また公示地価、路線価が同エリアで、かつ駅からの徒歩分数がほぼ同等である場合、著しい差異は通常発生しません。今一度、真実をお確かめください。

261さん、だとすると、ルネサンスのほうがプラウドの６割強って感じでしょうか。私はプラウドは聞いて知ってるので、それくらいかなあと。

ここでの投稿は何故プラウドvsルネサンスなんすか？作為的過ぎです。

なぜ？作為的ではないでしょう。
近隣物件だし、両方見てる方は多いのでは？
うちも両方見てますし。

265さん
野村に限らず三井、三菱など大手は来年度予算を予測して確論で見積りを出したりしないはずです。詳細な地価を調べてから約何割とおおよその水準をお伝えすることは可能ですが、何故、23区駅近を考えておられる方々が、固定資産税で議論しておられるのかに疑念を抱かざるを得ません。またランニングコストが本当に購入者のネックになるならば、大規模物件以外、短期的完売は難しいですね。

葛西駅周辺で似たような条件の物件だからではないですか。維持費、固定資産税高いよねというところから比較が始まってます。他の競合で言うとプレミストは維持費は押さえぎみですが、固定資産税はプラウドと同じぐらいでした。ブリシア葛西2は行ってないので固定資産税はわかりませんが、ホームページで見ると維持費はプレミスト、ルネサンスと同程度かそれ以下ですね。
プラウド検討したけどランニングの高さで断念した人が結構いるんだなあと実感しました。

いゃいゃ、全く違いますよ。売主体力、管理グレード、アフターサービス質、言い出せばきりないですが、大手とその他売主をフラットに比較すること自体、おかしいと思います。最近、自宅マンションが売却でき、住み替えることが実現しましたが、売主が倒産しアフターサービスは無くなるは、組合総会は揉めまくるは、非常にストレスを感じながらの数年間を過ごしました。今一度、表面的な部分、要素で決断されることがないように購入することをお勧めします。

行徳、船堀、大島、葛西と何物件か回りました。プラウドの価格は葛西駅近もあって高めでしたが、それ以上に魅力もあって前向きに検討しました。
資金計画では住宅ローンに加えて、管理費、修繕積立金、固定資産税、私の場合は駐車場代といった必要費用も出てきます。他物件と比較すると結構な差でした。営業さんに聞くと、多めに見積もっているので実際には下がることが多いとか、他物件では修繕計画の年数をあえて36年目にして見せかけ上低くしていることもあるなど、単純に金額の高低だけでないことも教えてもらいました。
ここは商業地域、限られた敷地、アフター重視のマンションなどいくつかの要因が重なってのことと理解していますが、自分にとっては高すぎる維持費でした。
ルネサンスは消費税５％での物件価格なので、プラウドが８％価格と考えるといいお値段しますよ。ただあそこは維持費まで含めて考えるとそれなりに納得できるものでした。後はその他の条件次第ですよね。
プレミストはプラウドより物件価格が高いと聞いて最初から対象外にしていましたが。。。

葛西で大手ってあんまり無かったんですよね？
そういう意味では、大手が出始めたのは、葛西近辺の人気が高まってきてるから？特にプラウドは結構人気のマンションですよね。
他のマンションも引っ張られて価値上がるのかな？

地域的に人気が高まれば、全体的には価格面などプラス材料になりそうですね。これから出てくる新築マンションは、建設業界の人手不足や原材料高の影響でさらに値上がりしていくという話も多いですから、中古マンションを探す人も増えてくるのではと思います。

総合的な判断ではルネサンスかなあ。

大手デベの安心感と引き換えに
維持費の高さは仕方ないと理解はしてます。
ただ、決断するにはネガティブ要素が多いんですよね。
飲食店に囲まれた立地、北側駐車場が将来的にどうなるか、
日当たり良くはないし、機械式駐車場の莫大な維持費等。
前の方も書き込まれましたが、資産性が本当に維持できるか
説得力・納得感がないんですよね…
予算的にギリでも、ここなら！と決断できる要素がない。
ここがプラウドじゃなく、中小デベ物件なら、
うちは検討してないですね。要はプラウドに惹かれてるだけ？
なかなかバランスの良い物件ってないですね(T_T)

電車の音気にしないならコストパフォーマンスのルネサンス、予算に余裕あるなら、より駅近と静かさでプラウド、もっと予算あるならより駅近のプレミストですかね。どれも一長一短あるのですが、やはり最後は予算で選択肢が限られてしまいます。
我が家は築浅なら中古でもいいんですが、葛西駅近でいい物件がなかなか出ないんです。これからオリンピック位までは中古でも条件のいい部屋は高くなるみたいですので、無理しない範囲なら少し割高でも新築買っておいたほうが良いのかなとも思いますし、早く決断したいんですけどね。
早く決めないと物件も無くなっていくし、悩ましいです。

電車の音は聞こえませんが、
決して静かな住環境ではないです。
夜、酔客が大声で騒いでたり、先日も通り沿いで
パトカー来て12時過ぎにうるさかったです。
通りの先に警察署あるので夜中にサイレン鳴らして
頻繁に出動してるので、目が覚めるのもしばしば。
都バスが前の通り走ってますし、大型トラックも
そこそこ通ります。
駅近は確かですが、静かさは期待されない方が
良いですよ。

275さん
わかります。私も決め手が無かったんですよ。
曜日や時間帯を変えたりして何度も現地いかましたが、低層階の日当たりと、前側は左隣り2件目の焼肉屋の匂いが気になります。隣の焼き鳥屋は排気管が裏手に回ってるのと風向きのせいか、あまり匂いはしなかったです。が、ずっといた訳では無いので。日当たりはこの間の22日で14:30位からは当たってくる感じでした。目の前のビルが高すぎですよね。維持費はもう少し下げても良いように思います。

ルネサンスの話題が出てるので板は違いますが参考までに。先日内覧会行ってきました。室内に3時間居ましたので。
日当たりは最高に良かったです。バルコニーは特に。ハイサッシのリビングも。線路と反対側だし住宅地で車も少なく、周辺建物は低いのが私のプラス材料。
ここは電車の音が話題になりますが、長時間いると東西線の本数の多さと、線路より上の階は思ってた以上に音がします。家具が入る前で反響もありますが。ほぼ前の線路がちょうど道路をまたぐ高架なのもあります。千葉方面の各停がこの辺りから加速するのもあるのかな。
私は今も線路脇の踏切側なので大丈夫ですが、音を気にされる方は良く現地で聞かれるのをお勧めします。慣れもありますけど。

で、本命のプラウドはどうなんでしょう？
完売まだですよね？好条件とか出たりしてるんでしょうか？

二期申し込み開始前から、ほぼ申し込み入ってると、
散々アピってましたけどね。
HPの更新状況見る限り、まだまだでしょうね。
得意のキャンセル出ましたって、連絡来るのでは？
ほんと、白ける。分かりやす過ぎ。

そんなに良い立地ですかね・・・
駅から近いだけのような。

駅近だけと言われると確かに。
MR見ましたが、やはりプラウドらしく良く出来てます。
部屋の仕切りを棚で区切って広くみせるたり、インナーバルコニーで最低限の実用性を確保するなど、見せ方もありますけどね。
個人的にはあのこじんまりした桜並木も好きです。
が、日当たりと匂い、管理費の高さでNGかな。

大手デベの安心感ってなんですか？
ちなみにこの会社は大手なの？
グループ全体の売上、利益を見てもウチの
会社の半分もいってないよ。
私の所属している部署と同じくらい。
ちなみに某商社です。

物件概要を見ると残り3戸のようですね！

立地という面で見るなら、駅近だけど幹線道路 環七 からは少し入った所にあり、線路からも少し離れた場所にあるという所がメリットでしょうか。
あとは一応全戸南向き。低層階は冬場は朝晩以外は日があたりにくくなりますが、一応南向きなので、それなりの明るさはあり真っ暗ではないと。DINKSや将来賃貸に出すなら許容範囲でしょうという感じですか。
中上層階は冬でもある程度の日当たりは確保できるので、ファミリー世帯でも大丈夫だとは思います。

デメリットは小規模ならではの維持費の高さ、それが許容できるかどうかだと思います。

許容できないなー。
駅からもっと近くても許容できないなー。

許容できないなら買うな。許容できる人が買うんだよ。

29戸なので管理費については織り込み済みの方も多いのでは？
やはり多く感じるようなら、管理組合結成後に見直しをしてもいいと思いますし。
よくよく見てみるといらないサービス料金がのっかっていたりするので、
検討する価値はあると思いますよー。

いらないサービスとは？

ここだとあるかどうかは判らないんですが
今住んでいるマンションだと「24時間健康相談サービス」とか
「家事サポート紹介サービス」とかですね。
そういうのの料金が細かいですけれどかかっておりましたので。
管理組合結成後、そういうものがあるかどうか確認してもいいのではないかと思いました。

駅から近い。やっぱり金額的にはこれくらいですか…
このマンションの廊下が少なくてその分、部屋が広いレイアウトが気に入っているんです。
浴室にも窓があるのもいいですね。
マンションは角住戸でないと窓が少なくなりがちですから。

マンションで浴室に窓があるのはめずらしいですよね。換気ができるのは清潔に
保てるのでいいなと思います。ちょっとサボっているとかびがすぐに生えてきて
しまいますからね。
周辺にあまり詳しくないのですが、一番近いお買い物する場所はマルエツですか？
他に大きなスーパーありますでしょうか？

あとは駅前にワイズマートがありますよ！

ここのプラウドは、かなり収納少ないね。
限られた敷地を工夫してるのはわかるけど。
ファミリー層はちょっと住みにくそう。
DINKSにはいいのかもしれないけど。

うちは子供もいるので広さ的には充分かなと思ってますが
予算的に厳しいです…
ここは安いお部屋はあったんですか？
１つ下って浦安にいくと同じファミリータイプで4000万を
きるものもあるみたいですね。
千葉県というのが気になりますが浦安までなら許容範囲かな。
プラウド安くならないかなー

プラウドいいですよね。
うちは新船橋のプラウドを見たことがあったので、葛西のプラウドも検討していました。
物件価格は低層階で何とかと思いましたが、管理費の計画を説明してもらい、
トータルでみて予算オーバー過ぎで諦めました。。。
本八幡はもう完売でしたねー。ここもいい値段でした。

296さん、ここの価格は2LDKは3880万～、3LDKは4680万～でした。いずれも3階で、第一期で売れてます。この物件は階による価格差が小さく、予算が許せば上層階のほうがお得感があったと思います。
最上階12階は、7540万の4LDKと地権者住戸で、こちらはぐんと価格が上がっていましたけどね。

葛西の相場からは少し割高ですが、プラウドの割には値ごろ感がある価格設定でした。土地の仕入れが入札ではなく相対だった為、土地代をおさえることができたようです。

また、部屋の標準設備も、ハイグレードではないですが、思ったより充実してました。最近は都心部以外のプラウドでは、コストカットで仕様を落として色々とオプション扱いになっていることも多いのですが、こちらは割と価格に見合う内容だと思います。

残りは3LDKの中～低層階２戸のようですが、予算の合う客が来れば割とすぐ完売すると思いますよ 。

そうそう、値ごろ感の理由は、既出ですが、目の前に13階建てのマンションがあり、高層階でも眺望が抜けない、冬場の低層階の日照が厳しいなどもありました。
それをどうとらえるかですが、大手の駅近でこの価格帯なら、今後のマンションの値上がりや仕様グレードダウンが予想されているなか、そこまでの割高感は感じませんでした。とはいえお手軽な価格ではないですけれどもね。

三階は目の前に桜が咲くメリットはありましたよね!!

先着順で残ってたのは、前回と今回の物件概要の価格表示から判断すると801,702,603,403みたいですね。前回で801,702は売れて、今の残りは603,403の二部屋のようです。702は2LDK、その他は3LDKです。

でも、前回は残り三部屋で801～702の価格表示だったのが、今回は残り二部屋で603～403の価格表示になってました。数が合わないなあ。どれか一部屋はローンなどのキャンセル住戸なんですかね。

桜って一年の内に数週間ですが、桜が見える事はすごくポイントになる人が
多いのではないでしょうか。桜の散った後のお掃除などは大変そうですがね。
桜、花火好きは日本人には多いのではないかな。自転車で１０分位の所にある
葛西リバーサイドモールはどんな所なんだろうと調べてみたら、ヨーカドーとなって
いるのですが、ショッピングモールではなくただのヨーカドーなのでしょうか？

リバーサイドモールはモール業態のヨーカドーですね。隣には島忠ホームズやOKスーパー、ユニクロなどもあり重宝しますよ。

HP見ると、完売ですね。

第2期の申込締切から1か月で残り4部屋を捌きましたね。
最後まで残ってた部屋も603号室5,180万、403号室4,880万と結構いいお値段でしたが、今週で完売のようです。
立地、仕様は割と良いので、最終的に相談がきいたならお買い得な物件でした。

この物件は29戸の小規模ですぐ売り切れるかと思いきや、ランニングコストでのネガ、プレミスト葛西との大手同士の競合などで第2期はかなり苦戦しましたが、最終的になんとか売り切りました。プラウドのブランド力と野村の営業力はさすがですね！

残り1戸では？

物件概要の備考欄に完売と書いてますね。そのうち正式にトップページだけの表示になるんじゃない？

＞＞３０３さん
近くにＯＫストアがあるのですか！家の方にも島忠の下がＯＫストアになっていたりする
のですが、島忠とＯＫストアって何か関係あるのですかね。
ＯＫストアは日用品や食料品なども安いのでうれしいですね。
葛西駅までフラットな道というのもここの魅力の一つですね。普通に一人で歩いたりしていると
そう感じないのですが、ベビーカーを押していたり自転車に子供を乗せて乗っていたり
するとそんな急な坂ではないのだけど結構つらく感じる事があるんですよね。

308さん、OKストアは安くて便利ですよね。店内で焼いたピザの販売などもあり、うちは育ち盛りの子達のおやつによく買います。ただ、週末はかなり混みます。車使う場合は駐車場の入り口で渋滞するので気長に待つ必要ありです。
フラットアプローチは葛西・西葛西あたりは大体そうですね。ずっと葛西住みなのであまり気にしたことはなかったです。もっと歩道が広ければいいのにとは思いますね。
高台のお宅などは見晴らし良さそうで憧れますが、徒歩での移動は大変なんでしょうね。

また、ヨーカドー行きのシャトルバスが葛西駅前から出ており、ヨーカドーから少し歩けばOKにも行けます。明らかに通学通勤に使ってる人も多数で時間帯によってはかなり混みますが、雨の日には自転車がわりに重宝してます。