プラウド葛西ってどう？

260さん
両方聞きましたけど、試算でプラウドが10万高いです。

プラウドも数10m、東にズレると商業地域外れますよね。
惜しい…
ルネサンスは住居地域。この差は大きいですよ。
257さんがご指摘の、ほぼ同エリアというのは
あくまでも用途地域が同一の場合に成り立つ考えでは？
道一本隔てただけでも、用途地域が異なれば
固定資産税は全然違ってきますよね。
特に、住居系と非住居系では。

ちなみに競合のプレミストは地価は402000円、1227㎡、56戸で、ブリシア葛西2が320000円、349㎡、18戸です。

257です。
プラウドの入居年は、来年でしたよね。固定資産税などの軽減措置の確定は今年度のもので、来年度は今年の秋の国会審議を経て最終確定します。ここ数年の慣習で大手デベが安易に軽減措置後の金額を出すとは考えにくいと思われます。また公示地価、路線価が同エリアで、かつ駅からの徒歩分数がほぼ同等である場合、著しい差異は通常発生しません。今一度、真実をお確かめください。

261さん、だとすると、ルネサンスのほうがプラウドの６割強って感じでしょうか。私はプラウドは聞いて知ってるので、それくらいかなあと。

ここでの投稿は何故プラウドvsルネサンスなんすか？作為的過ぎです。

なぜ？作為的ではないでしょう。
近隣物件だし、両方見てる方は多いのでは？
うちも両方見てますし。

265さん
野村に限らず三井、三菱など大手は来年度予算を予測して確論で見積りを出したりしないはずです。詳細な地価を調べてから約何割とおおよその水準をお伝えすることは可能ですが、何故、23区駅近を考えておられる方々が、固定資産税で議論しておられるのかに疑念を抱かざるを得ません。またランニングコストが本当に購入者のネックになるならば、大規模物件以外、短期的完売は難しいですね。

葛西駅周辺で似たような条件の物件だからではないですか。維持費、固定資産税高いよねというところから比較が始まってます。他の競合で言うとプレミストは維持費は押さえぎみですが、固定資産税はプラウドと同じぐらいでした。ブリシア葛西2は行ってないので固定資産税はわかりませんが、ホームページで見ると維持費はプレミスト、ルネサンスと同程度かそれ以下ですね。
プラウド検討したけどランニングの高さで断念した人が結構いるんだなあと実感しました。

いゃいゃ、全く違いますよ。売主体力、管理グレード、アフターサービス質、言い出せばきりないですが、大手とその他売主をフラットに比較すること自体、おかしいと思います。最近、自宅マンションが売却でき、住み替えることが実現しましたが、売主が倒産しアフターサービスは無くなるは、組合総会は揉めまくるは、非常にストレスを感じながらの数年間を過ごしました。今一度、表面的な部分、要素で決断されることがないように購入することをお勧めします。

行徳、船堀、大島、葛西と何物件か回りました。プラウドの価格は葛西駅近もあって高めでしたが、それ以上に魅力もあって前向きに検討しました。
資金計画では住宅ローンに加えて、管理費、修繕積立金、固定資産税、私の場合は駐車場代といった必要費用も出てきます。他物件と比較すると結構な差でした。営業さんに聞くと、多めに見積もっているので実際には下がることが多いとか、他物件では修繕計画の年数をあえて36年目にして見せかけ上低くしていることもあるなど、単純に金額の高低だけでないことも教えてもらいました。
ここは商業地域、限られた敷地、アフター重視のマンションなどいくつかの要因が重なってのことと理解していますが、自分にとっては高すぎる維持費でした。
ルネサンスは消費税５％での物件価格なので、プラウドが８％価格と考えるといいお値段しますよ。ただあそこは維持費まで含めて考えるとそれなりに納得できるものでした。後はその他の条件次第ですよね。
プレミストはプラウドより物件価格が高いと聞いて最初から対象外にしていましたが。。。

葛西で大手ってあんまり無かったんですよね？
そういう意味では、大手が出始めたのは、葛西近辺の人気が高まってきてるから？特にプラウドは結構人気のマンションですよね。
他のマンションも引っ張られて価値上がるのかな？

地域的に人気が高まれば、全体的には価格面などプラス材料になりそうですね。これから出てくる新築マンションは、建設業界の人手不足や原材料高の影響でさらに値上がりしていくという話も多いですから、中古マンションを探す人も増えてくるのではと思います。

総合的な判断ではルネサンスかなあ。

大手デベの安心感と引き換えに
維持費の高さは仕方ないと理解はしてます。
ただ、決断するにはネガティブ要素が多いんですよね。
飲食店に囲まれた立地、北側駐車場が将来的にどうなるか、
日当たり良くはないし、機械式駐車場の莫大な維持費等。
前の方も書き込まれましたが、資産性が本当に維持できるか
説得力・納得感がないんですよね…
予算的にギリでも、ここなら！と決断できる要素がない。
ここがプラウドじゃなく、中小デベ物件なら、
うちは検討してないですね。要はプラウドに惹かれてるだけ？
なかなかバランスの良い物件ってないですね(T_T)

電車の音気にしないならコストパフォーマンスのルネサンス、予算に余裕あるなら、より駅近と静かさでプラウド、もっと予算あるならより駅近のプレミストですかね。どれも一長一短あるのですが、やはり最後は予算で選択肢が限られてしまいます。
我が家は築浅なら中古でもいいんですが、葛西駅近でいい物件がなかなか出ないんです。これからオリンピック位までは中古でも条件のいい部屋は高くなるみたいですので、無理しない範囲なら少し割高でも新築買っておいたほうが良いのかなとも思いますし、早く決断したいんですけどね。
早く決めないと物件も無くなっていくし、悩ましいです。

電車の音は聞こえませんが、
決して静かな住環境ではないです。
夜、酔客が大声で騒いでたり、先日も通り沿いで
パトカー来て12時過ぎにうるさかったです。
通りの先に警察署あるので夜中にサイレン鳴らして
頻繁に出動してるので、目が覚めるのもしばしば。
都バスが前の通り走ってますし、大型トラックも
そこそこ通ります。
駅近は確かですが、静かさは期待されない方が
良いですよ。

275さん
わかります。私も決め手が無かったんですよ。
曜日や時間帯を変えたりして何度も現地いかましたが、低層階の日当たりと、前側は左隣り2件目の焼肉屋の匂いが気になります。隣の焼き鳥屋は排気管が裏手に回ってるのと風向きのせいか、あまり匂いはしなかったです。が、ずっといた訳では無いので。日当たりはこの間の22日で14:30位からは当たってくる感じでした。目の前のビルが高すぎですよね。維持費はもう少し下げても良いように思います。

ルネサンスの話題が出てるので板は違いますが参考までに。先日内覧会行ってきました。室内に3時間居ましたので。
日当たりは最高に良かったです。バルコニーは特に。ハイサッシのリビングも。線路と反対側だし住宅地で車も少なく、周辺建物は低いのが私のプラス材料。
ここは電車の音が話題になりますが、長時間いると東西線の本数の多さと、線路より上の階は思ってた以上に音がします。家具が入る前で反響もありますが。ほぼ前の線路がちょうど道路をまたぐ高架なのもあります。千葉方面の各停がこの辺りから加速するのもあるのかな。
私は今も線路脇の踏切側なので大丈夫ですが、音を気にされる方は良く現地で聞かれるのをお勧めします。慣れもありますけど。

で、本命のプラウドはどうなんでしょう？
完売まだですよね？好条件とか出たりしてるんでしょうか？