プラウド葛西ってどう？

やっぱり？同じような対応されました。
どこも多かれ少なかれあるんでしょうが、
露骨過ぎで何だかねぇ。
近隣ではルネサンスさんが一番、
誠実な対応だと感じました。
感情に流されず、冷静な判断を心がけます…

プラウド実際に見に行きました。
ここは日当たりがやっぱり気になりますね。
冬なので判断するには良い季節ではあります。
実際に目の前の建物の影が両隣りの建物にあたる感じから、朝夕は当たりますが昼間の数時間は厳しいです。
7F位だと大丈夫そうですが。。
低層階でも気にならない人は、駅近で利便性もあり、プラウドブランドも魅力なのかな。
資産性はやたら強調されました(笑)

244さん、契約済みのようですが、プラウドですか？
そうだとしたら、決めては何でしたか？

245さん
紛らわしくてすみません。契約済みなのは葛西の他物件です。
プラウドは駅近の利便性、子供独立後を考えた場合の間取りの良さ、東西線沿線・レジャー施設等周辺施設含めた資産性（おまけでプラウドブランド？）、あとはアフターサービスの評判の良さもあって最後まで迷いましたが、予算的に6Fまでだったため、日中の日当りと将来に渡っての維持管理費の高さであきらめました。何度も見に行ったんですけどね。。

247さん、246です。他物件契約されたんですね。

うちもプラウドを検討してました。低～中層階は駅近、南向き、プラウドブランドのわりに凄く魅力的な価格だと思いました。でも、予想以上に正午付近が影になる点と維持費の高さで、踏みきれないでいるうちに第二期の申し込みが終わってしまいました。

うちはプレミストと比べていたのですが、細かいところの設備仕様や気配りはプラウドのほうが一段上だと感じていただけに、少し心残りはあります。
プレミストのほうも、南向きは高くて予算オーバーなので安い部屋で検討してますが、やはり少し狭いので別物件も検討中です。

う～ん。維持費の高さは本当にネックですよね。
仰る通り、資産性の高さはガンガンおされました。
飲食店に囲まれ、北側駐車場の将来もリスキー…
それでも駅近・プラウドブランドはやはり強い！？
そこは信じちゃおうかと。
ただ、仮に10年後の売却考えた際、今の2倍位に
上がった維持費込みで買い手はつくのか。
私が買い手だったら、間違いなく値下げ交渉かな、
同程度の築年数物件の維持費、引き合いに。
また、賃貸に出すにしても、維持費値上がり分を
賃料に上乗せできる訳もなく…
むしろ築年数経てば賃料下がるリスク優勢かと。
色々考えると、出口戦略が見えないんですよね。
現役中は利便性優先ですが、リタイア後はもっと
落ち着いた環境がいいかなと、永住は考えていないので。

他の駅近大手物件と比べて、売却や賃貸を考えるとやはりそこはネックですよね。中古でもブランドに拘る人はいるようですので、中小物件よりは高値を維持しやすいと感覚的には理解してます。ですが、資産性はあくまで見込みなので、確実にかかる維持費分を補うほど資産価値がキープできるか不安が残りました。
そこは各人の決断次第なんでしょうね。

246の葛西他物件を契約したものです。
知り合いでプラウドに住んでる方にも相談し、評価が高かったこともあって決めたかったんですけどね。
私は長く住むつもりなので、将来的な維持費の高さが正直クリアできませんでした。
私が決めたのはルネサンスですが、プラウド低層階の価格で高層階に手が届いたことと、固定資産税や修繕積立など維持費もかなり楽なので、こちらにしました。
駅からはちょっと遠くなりましたが。。
線路側で敬遠されがちですが、防音性は本当に高かったことと、今も駅近で結構、電車の音に慣れてることもありましたけど(笑)
プレミストも考えたのですが、プラウドで価格を聞くことができたら、プラウドより高く予算オーバーで見ることなくあきらめちゃいました。

250さん、そうなんですよ、駅近ということを考えると、大手ではないですがルネサンスもそんなに悪くはないと思ったんです。でも、線路沿いよりはプラウドのほうが静かかなと思ってこちらを本命としてました。でも結局踏みきれなかったので、駅の真横の利便性をとるかその他の条件の良さをとるかで悩んでみます。

同じくルネサンス見学しました。
線路脇ネックで始めは候補にすらしてませんでしたが、
見学してイメージ変わりました。
何もない線路脇とぼとぼ歩いて帰るのは不便で
立地は難ありですが、物件の印象は良かったです。
リビングで過ごす時間はこちらの方が断然気持ち良さそう
そして維持費。
固定資産税もプラウドの半分くらいの見積でした。
色んな意味で将来の不安なく寛いで生活できるのは
我が家にはルネサンス？
でもプラウドの利便性も捨てがたい。
ルネサンスの場所に、自走式のプラウドがあればなぁ

プラウドの利便性は本当に魅力的ですよね。
博物館口からなら本当に近い！
プラウドの営業さんに、ルネサンスの立地はプラウドの候補にならなかったんですか？って聞いたら、社内調査資料を見せてくれました。
北に線路、南に駐車場といことで、×ついてました。
でも私はルネサンスにしたんですよね。結局は、どこを良し悪しとするかですよねぇ〜。

プラウド何件か見ましたが、ここはプラウドの中でも
維持費高くないですか？
29戸の小規模、10台の機械式駐車場ってのが
インパクト大？ディスポーザーも無なのに。
長期的にはもっと都心寄りの物件とトータルコストは
変わらない気がしてしまいます。
物件価格だけなら、お得感有の気もしますけどね。
空きや滞納出た場合、負担増ってあり得るんですか？
もしあるならば、世帯数少ないので洒落にならん。
管理規約見てないのでよく分かりませんが。

つか通りすがりの者で葛西とかあんまり知らないですけど
将来に渡っての修繕計画やらなんやらが安すぎても
それが正当性のあるものなのかどうか疑問ですけどね
大規模修繕できませんなんてマンションありますし
普通は将来の修繕なんて隠したがるデベが多いですから

プラウドの営業さんには、修繕積立金は中規模、大規模で最初は安く設定してても途中で足りなくなり臨時徴収で追加出費となることが多いが、ここの計画はそれを見越して少し多目にしてるので、将来は逆に余裕出て値下げの可能性もあるとの説明を受けました。それを信じるかどうかですね。計画案をもらい専門家にチェックしてもらうと少しは安心なんですかね。

252さん
固定資産税や維持費がプラウドの半分って、場所はほぼ同エリア、そして規模も20戸台、自走式駐車場の有無では通常、考えにくいと思いますよ。将来、積立額が不足し、十分な修繕工事が出来ない場合、管理組合では結論を出せず、結局、資力のある方とそうでない方同士が、一時金拠出で対立し紛糾し続けるストーリー、これはかなり面倒ですよ。その点、大手は販売戸数が多い分、いろんな意味で、経験値が豊富なので、数字関係は厳し目【高め】にする傾向のようです。最後に税金で著しい差が発生するはずがないのは申し上げるまでもありません。余りにも目に余るやり取りがなされていましたので、申し上げました。

固定資産税の件、聞いてみました。
用途地域の違いで差が出るって説明がありましたよ。
プラウドのほうが駅近で便利そうですが、商業地域なのでどうしても高い、、、そこがネックになっています。

256さん
わたしも同じ説明を受けました。安くなる可能性あるんだとちょっと安心してたのですが、修繕積立金の計画聞いて驚きました。
5年後にいきなり倍。30年後は実に3倍。駐車場料金と管理費含めると月7万程になりました。加えて前の方も書かれているとおり、商業地域のため高い固定資産税。
老後の資金を貯めるどころか使い果たしそうで、私はあきらめました。
一気に資産価値の話も説得力無くなりました。
ちょっと高すぎでしょう。

用途地域で違うのではなく、商業地域のほうが地価が高いということでは。
全国地価マップによると、公示地価の課税の基礎となる路線価では、プラウドの場所が356000円、ルネサンスの場所は248000円です。ただし、敷地はプラウドが426㎡、ルネサンスが606㎡なので、㎡あたりの単価はおなじぐらいでは。あとは戸数がプラウドは29戸、ルネサンスは24戸なので、一戸あたりの案分価格はルネサンスのほうが高いのでは。
ただし、土地の分は小規模住宅用地の軽減措置で1/6になり大したことないかも。建物の分は100%でかなり大きくなるので、固定資産税の差がひらくとしたら建物価値が違うのかな。12階建てと9階建ての差と、機械式駐車場の分だけ、プラウドのほうが建物価値が高い？
あくまで私の想像なので、実際にMRで試算額を聞かないと実際の差はわからないですけどね。

260さん
両方聞きましたけど、試算でプラウドが10万高いです。

プラウドも数10m、東にズレると商業地域外れますよね。
惜しい…
ルネサンスは住居地域。この差は大きいですよ。
257さんがご指摘の、ほぼ同エリアというのは
あくまでも用途地域が同一の場合に成り立つ考えでは？
道一本隔てただけでも、用途地域が異なれば
固定資産税は全然違ってきますよね。
特に、住居系と非住居系では。

ちなみに競合のプレミストは地価は402000円、1227㎡、56戸で、ブリシア葛西2が320000円、349㎡、18戸です。

257です。
プラウドの入居年は、来年でしたよね。固定資産税などの軽減措置の確定は今年度のもので、来年度は今年の秋の国会審議を経て最終確定します。ここ数年の慣習で大手デベが安易に軽減措置後の金額を出すとは考えにくいと思われます。また公示地価、路線価が同エリアで、かつ駅からの徒歩分数がほぼ同等である場合、著しい差異は通常発生しません。今一度、真実をお確かめください。

261さん、だとすると、ルネサンスのほうがプラウドの６割強って感じでしょうか。私はプラウドは聞いて知ってるので、それくらいかなあと。

ここでの投稿は何故プラウドvsルネサンスなんすか？作為的過ぎです。

なぜ？作為的ではないでしょう。
近隣物件だし、両方見てる方は多いのでは？
うちも両方見てますし。

265さん
野村に限らず三井、三菱など大手は来年度予算を予測して確論で見積りを出したりしないはずです。詳細な地価を調べてから約何割とおおよその水準をお伝えすることは可能ですが、何故、23区駅近を考えておられる方々が、固定資産税で議論しておられるのかに疑念を抱かざるを得ません。またランニングコストが本当に購入者のネックになるならば、大規模物件以外、短期的完売は難しいですね。

葛西駅周辺で似たような条件の物件だからではないですか。維持費、固定資産税高いよねというところから比較が始まってます。他の競合で言うとプレミストは維持費は押さえぎみですが、固定資産税はプラウドと同じぐらいでした。ブリシア葛西2は行ってないので固定資産税はわかりませんが、ホームページで見ると維持費はプレミスト、ルネサンスと同程度かそれ以下ですね。
プラウド検討したけどランニングの高さで断念した人が結構いるんだなあと実感しました。

いゃいゃ、全く違いますよ。売主体力、管理グレード、アフターサービス質、言い出せばきりないですが、大手とその他売主をフラットに比較すること自体、おかしいと思います。最近、自宅マンションが売却でき、住み替えることが実現しましたが、売主が倒産しアフターサービスは無くなるは、組合総会は揉めまくるは、非常にストレスを感じながらの数年間を過ごしました。今一度、表面的な部分、要素で決断されることがないように購入することをお勧めします。

行徳、船堀、大島、葛西と何物件か回りました。プラウドの価格は葛西駅近もあって高めでしたが、それ以上に魅力もあって前向きに検討しました。
資金計画では住宅ローンに加えて、管理費、修繕積立金、固定資産税、私の場合は駐車場代といった必要費用も出てきます。他物件と比較すると結構な差でした。営業さんに聞くと、多めに見積もっているので実際には下がることが多いとか、他物件では修繕計画の年数をあえて36年目にして見せかけ上低くしていることもあるなど、単純に金額の高低だけでないことも教えてもらいました。
ここは商業地域、限られた敷地、アフター重視のマンションなどいくつかの要因が重なってのことと理解していますが、自分にとっては高すぎる維持費でした。
ルネサンスは消費税５％での物件価格なので、プラウドが８％価格と考えるといいお値段しますよ。ただあそこは維持費まで含めて考えるとそれなりに納得できるものでした。後はその他の条件次第ですよね。
プレミストはプラウドより物件価格が高いと聞いて最初から対象外にしていましたが。。。

葛西で大手ってあんまり無かったんですよね？
そういう意味では、大手が出始めたのは、葛西近辺の人気が高まってきてるから？特にプラウドは結構人気のマンションですよね。
他のマンションも引っ張られて価値上がるのかな？

地域的に人気が高まれば、全体的には価格面などプラス材料になりそうですね。これから出てくる新築マンションは、建設業界の人手不足や原材料高の影響でさらに値上がりしていくという話も多いですから、中古マンションを探す人も増えてくるのではと思います。

総合的な判断ではルネサンスかなあ。

大手デベの安心感と引き換えに
維持費の高さは仕方ないと理解はしてます。
ただ、決断するにはネガティブ要素が多いんですよね。
飲食店に囲まれた立地、北側駐車場が将来的にどうなるか、
日当たり良くはないし、機械式駐車場の莫大な維持費等。
前の方も書き込まれましたが、資産性が本当に維持できるか
説得力・納得感がないんですよね…
予算的にギリでも、ここなら！と決断できる要素がない。
ここがプラウドじゃなく、中小デベ物件なら、
うちは検討してないですね。要はプラウドに惹かれてるだけ？
なかなかバランスの良い物件ってないですね(T_T)