SKY TIARA Residence in Forest／スカイティアラ＠小豆沢アステラス製薬跡地

以前、モデルルームに行った埼玉の住友の大規模物件で
竣工二年後くらいに、価格相談会実施っていうDMが
来たことがあるから、値引きしないわけではないのでは？

スミフの物件は入居3年目～5年目に大幅値引きするケースが多いですよ。(全部ではないと思いますが。)
上記の埼玉・宮原もそうですが、スミフは最初の数年間だけ修繕積立金を安くしてるのですが、
一定期間が経過した頃に大幅に修繕積立金が上がるような設定をしています。(全部ではないと思いますが。)

なぜでしょうか？

重要事項説明書を見れば一目瞭然です。

それは売れ残り部屋は固定資産税はじめ管理費・修繕費も売主が負担するからです。

スミフが負担する時期は安く設定しているのです。

その時期が過ぎたら一気に値引いて売り切るのです。

結果としてネガレスみたいで恐縮ですが、売り出し値がマーケットアウトしている理由と
しばらく値引きしない理由を検討する方は知っておいた方が良いと思いまして。

今まで見てきたスミフ物件の特徴を述べましたが、あくまでも私の知ってる限りではです。

↑　あ～。すみません。

なんか感じ悪いですね。

気分悪い方はサラッと見てスルーしてください。

ネガレスがあるのは盛り上がってる証拠ですから。ゴールデンウィークでイーストはほぼ要望書入っちゃうでしょうね！

修繕費の計画もモデルルーム行けば教えてくれますが、そんなに違和感のある水準じゃないですよ。何とかして安くしたい人がいるんでしょうけど、そういう人は来ないで欲しいな。

ホントだよね。気に入った人は何言われようと買うでしょ！ガーソサだって買った人が満足してればいい話でしょ。普通にガーソサの前通るとかっこいいって思うしね。

スミフ物件は好き嫌い激しいだろうから、好きな人だけ早めに要望書入れればいいんだよ。外野の訳わからん奴は無視無視！

だよね。買う気ない暇人はよそ行ってくれ

皆さん、見事に釣られちゃったのね（笑）
902さんはあながち間違ってないかもよ？
すみ負は同じタイプの上階より下階を高く売ったりするじゃない。
修繕費だってパッと見、安くしてガッツリ上げてもおかしくないよ。

909
何が言いたいの？何しにここに来たの？

ネガレスは買えない人でしょ。無視無視

今日モデルルームに行ってきましたが、常駐警備員4人、コンシェルジュ、そしてあの空地の管理やインターネット代も入れて管理費が28,000円くらいって聞いたのですが、後から値上げするってことなんですかね。安いと思ったんですが。
しかし、物件自体は文句ないですね。値段の折り合いさえつけば本当に買いたいです。

え？それで安いの？高いと思うけど。修繕費こみでも…。
でも、管理費ってことは管理費だけでその金額なの？
修繕費含めるといくらなんだろ

それにしても909を除く、904から911は珍しいくらいの自演連投ですな。ここまであからさまだと逆に微笑ましい。

みんな釣られるなよ...
ここは板橋、しかも小豆沢エリアなんだからそんなに高い管理費や修繕費だと
売れっこない

先日ＭＲに行った時に聞いたのですが、スカイティアラは600戸以上の大規模物件なので今後2年くらいで全戸販売する見込みと言っていました。イーストの完売は早そうですが、ウエストの下層は価格次第では苦労するかもしれませんね。個人的には竣工後半年ぐらいに完売して欲しいと思いますが。

この街の魅力ってなんですかね？

小豆沢地区は、大型公園が多数点在し周辺緑地が多く、中央病院を始め医療機関の充実、スーパー等も適度にある等、子供も大人、高齢者も住みやすい街では。都心へも30分圏内でアクセスも悪くないと思いますし。より都心な好きな人もいると思いますが、都心マンションは価格が高騰し過ぎですよね。

あ、すみません。管理費とさらに修繕費なども含めて28,000円くらいでした。
ちなみに駐車場は23,000円だったかと思います。
管理費と修繕費、そしてインターネット代も含めてですとこの規模のサービスであればもっとすると思ってました。

私の今住んでいるマンションは小さいながらも3万円くらいかかってるので。

なので、後から費用が上がるとなるとどのくらい上がっちゃうのかなーと思いました。

管理費修繕費でそんなに安いの！激安でしね

ここ最強コンビなのにコスパも良さげだね
管理費修繕費含めた坪単価がなかなかのものですな

全部込みなら高くはないね

2万8千円って高いよ。
小規模物件でも無いのに
大規模であるメリットが不明のような気がします。

4LDKのウエストを狙ってるのですが、価格が小出しなのでさっぱりわかりません。
6,500万円くらいいっちゃいますかね。

多分中層階で6800-7000万位だと思いますよ。
イーストとの価格差とかイーストの80平米価格を見る限り。

>>923
すみませんこの辺りの平均とか、想定してた単価を教えてもらえませんか？この辺りでどこを買うか比較検討中で勉強したくて！

同じすみふだし、ここを買うなら旧価格の加賀の方が割安な気がしますが、あえて小豆沢を選ぶ方はどこら辺を重視されてるのか興味があります。やはり大規模な点でしょうか。

>>927
ここの利点はまず立地でしょう。閑静な住宅街にあって学校も近く、三田線とJRの赤羽駅どちらも
使えます。しかもバスの本数も多く赤羽まで徒歩、自転車、バスと状況に合わせて選べますね。
建物としては共用設備にスーパーが入って便利がいい事です。特にちょっと買い忘れたとかの場合に
便利ですね。もちろん敷地内のスーパーを無理に選ばなくても近くにはスーパーは沢山あります。
建物はいわずとしてた最強コンビで建てられていますので資産価値としても安心でしょう。
価格は割高だとは思います。小豆沢にしては。このあたりだと実売4500万も出せば十分上質の
マンションが買えるぐらいの相場です。ノンブランドであれば3800万ぐらいで十分です。

なるほど。確かに一理ありますね。個人的には加賀と比べると環境や値段はむこうの方が優れてると感じましたが、赤羽も使えることを考えると利便性はこちらの方が上ですし、こちらは割高な分、環境と利便性を両立させた物件という見方もできますね。
おっしゃるとおり大林施工なのもプラス材料ですし。
北区、板橋区、練馬区あたりで物件を探しているのですが、どこも甲乙つけがたく難しいものですね。

>>929
正解なんてありませんし何を重視するかは各人で違いますから迷いますよね！
私もこのあたりで探していますが最近このあたりも色々マンションが出来ていて
迷っています。最後は勢いと縁ですかね。

928ですが、ここの欠点だと自分が思うのは敷地が大きい割には機械式なことでしょうかね。
やはり平置きか立体のほうがよかったかなとはおもいます。

確かに機械式は維持費の点でも使い勝手の点でも痛いですね。緑化を重視したのでしょうけど、せっかく敷地が広いのですから自走式にして欲しかったです。
でも、その辺のデメリットを踏まえても簡単に検討対象外にできない魅力があるから悩ましいです。

そうなんですよね〜。ただこの辺りのエリアだと結構車を使いますから悩ましいです。
でも設備と規模もこのあたりだとかなりいいですからね。

おそらくは現時点ではこのあたりではNo.1ですよね、ここは。
それもあって強気な価格なんだと思います。

機械式にしないと空地制限に引っかかる可能性あるのかも。例えば四季彩の森か憩いの森を潰せばいけるかな？と思いますけど、さすがに両方は潰せないのでは。
となると片方にしか駐車場がないって事態もあるかもです。

>>929
今ならスカイティアラなら1期なので今なら好きな間取りや階数が選べるっていうのもメリットじゃないですか？加賀レジに気に入る部屋があるなら関係ないかもですが。

第一期なのはメリットですね。あとは南向きが多いのもここのメリットですね。

個人的にはマンションは一期で買うべきだとおもうね。値下げはないかもしれないが
その分いい条件で変える訳だしそこが大事だからね。

駐車場の機械式は確かに割高ですね。空地制限とウエストの高層建築許可の上で必然だったのでしょうか。住不は地域ＮＯ1を狙ってデザインに拘ったのでは。私もこの物件を購入する予定ですが決め手は、①住不と大林組のコラボ（販売元ブランドも大事ですが、大規模物件は施工者も重要ですので。大林組はかなりのポイント、当面高額物件以外でこのコンビは無いかと）②物件のデザイン性や緑の多さ（地域の顔になる）、部屋の質・性能も不悪③周辺環境・利便性（いろいろと物件みましたが、公園・病院・学校・スーパー等バランスよく点在して、歳とったら巣鴨も近い（笑）④首都圏へのアクセスも良い（三田線はマイナーですが、首都圏アクセスは不悪で以外に穴場路線）⑤大規模ながら無駄な共有施設がないこと（スパ、ゲストルームとか）で、管理費等が無駄に高くならない　現在の物件相場は高いですが、首都圏の超高物件に比べて、10年後・20年後の物件価格の下落幅が低いことを願って決断しました。この決断が間違いでないことを願いますが・・・。

ここの資産価値はかなり維持されると思っています。上がりはしないでしょうが下がりがかなり緩やかかなって思っています。
やはり地域圧倒的なNo.1になりそうだから。あとは日々の管理ですね。管理をしっかりして維持してくれたら
問題ありません。

近くの大規模では一昔前のメガシティがありましたが、今のところ一定の資産価値は維持できてるみたいですよね。
ここもある程度は維持できるかと。

北赤羽にありますね。メガシティ。あそこも資産価値は高いですね。
ここも同じでしょう。マンション前の道路からひっきりなしに出ている赤羽駅行きのバスが
ポイントですね。
これで赤羽にもかなり行きやすいです。さすがに徒歩は少々辛いですが
晴れていれば自転車ではすぐですからね。赤羽駅はアクセスがかなりいいのが
最大の特徴でしょうか。新宿湘南ライン、京浜東北線、埼京線、臨海線。
宇都宮戦。

>940
圧倒的なno.1では無いよ。
既に完売してる物件でここより設備も仕様も良いところは結構ある。

>943
大目に見てあげてよ。自分が買うマンションをそう思いたいのは人の自然な心理。
都内No.1とかじゃなくて、地域No.1だそうだから、謙虚でしょ。板橋区、それも小豆沢で1番、そのくらい言わせてあげなさいよ。940当人が満足して思い込んでるんだから。

そうだそうだ　ここが売れないようなら三田線の人気ものびませんよ♪

943
なら具体的な物件名上げてご覧よ、業者さん
ネガキャンお疲れ様

> 既に完売してる物件でここより設備も仕様も良いところは結構ある。
あるなら論拠を示してからにしてほしいですね。それが出来ないならただの言いがかりの荒らしさんですね。

板橋区内の物件のリセールは、一般には大きく下がってしまいますが、こちらは駅10分の場所で、大規模ですから、下げ幅は最少だろうと期待します。
板橋区でも三田線はいいですね。

>>946.947
聞かなくても、調べればすぐわかりますよ。
私も検索して見ましたが沢山出て来ました。

>948
徒歩10分は遠い方です。実際に歩くと10分ではつかないですし。

当物件は、おそらく東京オリンピック決定前にスーパーゼネコンの大林組と建築請負契約をしているでしょうから、設備・構造は決定後の物件に比較して良いと思いますが。竣工・販売済や完売間近の物件と比較するのはナンセンスと思います。今は時期ズレで大きく相場が変わる地合いですからね。そう考えると当物件の質は、今後出る同価格帯の物件と比較する物件価値はあるのでは。あとは、資産価値の目減りを抑えるべく管理が大事ですね。ただ、板橋区の物件であることから、管理修繕費はあまり高いと競争力は落ちますが、当物件は無駄な？共有施設も少ないですから、高くならないと思いますが。

三田線徒歩10分でバス便で赤羽駅利用可で利便性がいいと言うのなら、ここの近場で赤羽駅徒歩10分の大規模マンションがもしできたらこの物件は霞んでしまいますかね。
赤羽駅から赤羽自然観察公園までの道路は拡張計画が進んでいて、これから立ち退きラッシュが始まりますよ。
まずは駅からサンクスまでの道は区道で、現在、区役所職員が地権者との立ち退き交渉していますが、かなりの軒数が金額に納得してサインしているそうです。

具体的に計画が確定してるならまだしも、いつできるか分からない(というか計画自体存在しない)物件の影響を気にしてたらマンションなんて一生買えませんがな。

君達が心配しなくても、住友は体力ありありでっせ。
５年でも７年でも売れ残っても全然問題ない会社。
まぁ、板橋区に住友や三井が来てくれただけでありがたいことだよ。w

＞949

設備までどうやって検索するんですか？

ここよりいい設備のマンションをご紹介くださいな。

そもそも、これだけ大規模のマンションってそうそうはないし。
タワーとか湾岸は論外。

聞くだけムダですよ。ただの荒らしですから。
951、952に突っ込まれても、具体的な物件名は何も言えずに逃げるだけでしたし。

オー◯ルなんだから許してあげで下さい。
大手が近くにいると、不安なんですよ。

買えない嫉妬で荒らしに来るんですかね..
この辺りでは確かに高い部類ですからしょうがないですけどね

もし赤羽駅から物件駅近くまでの開発が進むとしても、それはそれで周辺地域のブランド力を高めるので良いのでは。また、今からＰＪが進んだとしても用地買収、企画・申請・販売まで考えると最低でも住める様になるまでは、早くても4～5年はかかるでしょう。それとスカイＴを比べるのも意味が無いと思いますが。いずれにしてもオリンピック迄のタームで考えると、スカイＴはコスパが良い物件と言えると思います。

ほとんどの部屋の価格がわからないのに、コスパがいいってどうしてだろう？確かにイーストの今売りに出てる部屋はそれほどの割高感はないと思うけど。

この設備や規模で考えるとコスパはかなり高い。しかも今は建材費に人件費も高騰中なのでよく抑えた方だとおもうよ。これからもっとマンション買うには不利な時代なので。安さだけ考えているならあと五年は待ったほうがいいね。

>>965
今出ている部屋の価格でおおよそわかるでしょう。
それにコスパが悪いと思うならそれはそれでいいと思いますよ。結局は各人の判断ですから。

コスパが良いという判断は今売出中の物件価格での話です。今売出中なのは、南向き・高層階なので、一般的には一番高い価格帯のはずですから。その上でコスパが良いのではという話です。966さんの言う通り安さを求めるなら、オリンピック関連工事の終わる5～6年後でしょうか？ここ1年ぐらいには買いたい人にはコスパは良いと思いますが。

安さを考えるならオリンピック需要が終わって暴落した後に買えばいいと思いますが
随分気の長い話になりますね。今必要な人だっていますから。

噂のオー◯ルを見てきました。

詳しく検討してませんが、どうみても坂の途中。どうしてこれが　”志村坂上から
フラットアプローチ3分”になるの？

実際に見に行ったらすぐわかるような嘘つくんじゃない。

三田線沿線も様々。ひとくくりにはできない。

コスパが良いと言われてるわりにはキッチンが残念。
駅前の物件、駅近、小規模な上にキッチンパネルなどやデザインまでこだわられてここよりコスパも高く、さらに金額もここよりは安い。坂上の物件いろいろ比較してるけど、ここは、大規模なのと周りの環境の良さを見てる。ただ、駅から徒歩10分以上実際に歩くとかかるので、仕事で疲れて帰る時とかを考えるときついかなと思う。

>>971
タクシーで帰ればいいじゃん。疲れた日は。

>>970
駅からのフラットアプローチってのは
エントランス入り口までのことでしょ。
エントランス入り口はまだ坂にさしかかって無いところにできるので
だから、フラットアプローチってのには嘘はない。
本当に現地見て来てるの？

>972
志村坂上駅にタクシー乗り場なんてありましたっけ？
流しのタクシーを見つけるくらいの時間で帰宅可能だと思うけど。

志村坂上でも三田線沿いならタクシーは沢山ありますけど。
１７号沿いはタクシーのメッカですよ。

だから、タクシー乗り場はあるのかって話でしょ

タクシー待ちしてる間に着くでしょ？

タクシー乗り場探してる人ってたくった事無いの？（笑）
普通に歩いていて手を挙げるだけでくるのにね。おばかさんなのかな。

そんなのは時間帯とかによるし、都心と違って思い通りには空車が来ないのが実情。
幸いこのマンションは上り方向だから空車が多いのだろうけど、下り方向だと実車がほとんどでしょ。
郊外へ向かう国道なんだから。

>>977
それはないですね。志村坂上からここまで約900mもあります。
これは長いです。小学校の時に1Kmランニングでも5分はかかりました。走ってこれです。
歩いたら10分は必要です。長過ぎるのでさすがに毎日徒歩はきついと思っています。
通常マンションを購入する場合は徒歩５分以内がほとんどです。それはマンションという
性質上いつかは売る事になるしその時のリセールバリュー、住んでいる間の利便性に大きく
関わるからです。徒歩５分(400m以内)と10分は全然違いますからね。
ただここの売りは閑静な住宅街と豪華な設備、施工会社まで含めた完全なブランド物件です。
昨今この辺りにも三井や住友の財閥物件建設ラッシュですがここは頭一つ抜けてます。
ただ、駐車場が機械式なのと駅からの遠さは判断が分かれるところだとは思います。
どのみち板橋区にまともな学校はありませんから将来子供も電車通学が普通でしょう。
そのときに徒歩10分は遠いですね。そこはよく考えてください。
ただ共用設備にスーパーは大事ですよ。ちょっとしたものを買いにいくのは便利ですから。

>>979
赤羽駅ならタクシーは沢山ありますよね。
志村坂上でも１７号に沢山流れています。
どちらも結局はワンメータで到着しますからすきな方のタクシーに乗ればいいだけの話。
もちろん、新宿から乗っても知れていますからそれでもok.
タクシー乗り場でここをネガキャンって大丈夫でしょうか？

小豆沢のセブンタウンにいけばすべてがそろう。あとこれはまめ情報だが
セブンタウンの近くにあるとんでん、っていう和食やはうまくて安い。おすすめです。

とんでんって安いですか？
ひとり2000円くらいかかるから安くは感じないです。

２０００円であの満足なら安くないですか？それに並ばくていいし鰻いいしいです くら寿司より全然いいです

>981
駅前にでっかいタクシープールがある赤羽駅へいつの間に誘導？
そういえば志村坂上駅にはタクシー乗り場が無いよね～って話なのに、何で必死に擁護してんだか。
この辺を購入希望する人は郊外的なエリアだと十分認識してるでしょ。

どんでんはファミレスの中でも高めのファミレス。
どこが豆情報なのか分からない。

製薬跡地ってだけでこわいんですが…
報道発表してましたよね。
資料見たけど、「他の物質も任意で検査しました」みたいなくだりが、企業として誠意を見せてますアピールしてて、嫌な感じを受けました。
納得した上で買われた方がいいかと思います。

以前気になり確認しましたが、一部基準値を超える結果（少量ですが）が出たようですね（アステラス製薬も公開しています）。それ故土壌入れ替えを実施したとのことでしたが。東京都は開発許可する上で厳しい審査をしますので、その点は問題ないかと思います。

既に倒産したりモラルが低いような怪しげな中小企業跡地であれば怖かったですが
アステラス製薬跡地なら問題ないとおもいますね。それに仮に問題があったとしても
戸建じゃあるまいし敷地のほとんどがコンクリートで上書きされてしまうわけで
健康に支障などありはしませんよ。アステラスの人間だってここで働いていたんですよ。
ちなみに、明日を照らす、のがアステラス。そしてそれを照らすのがスカイティアラ。
素晴らしい連携ですね。

980さんの発言、手厳しい。
でも、どれも的を射てるだけに否定できない。
ここは980さんの言うとおりのネガ要素とポジ要素が併存してますから、各価値観でポジ要素が上回ると判断した人のみが購入すべきで、ネガ要素についても変に取り繕わない方がいいですよ。

＞志村坂上駅にタクシー乗り場なんてありましたっけ？

ない。タクシーはあまり通らない。でも、少ないというだけで
通らないわけじゃない。無線タクシーを呼んでもいいし。

タクシー使うなら、赤羽のほうがはるかにいい。志村坂上から
だと近すぎて文句を言われる可能性がある。

都内でこれだけの大規模物件での平置き駐車場は難しいでしょう。スカイＴは、タワー型の機械式駐車場にすることで、デザイン性と高層化が可能となったのでやむを得ずでは。平置きであれば、戸数が減って販売価格はもっと高くなったはずですよ。でも、管理費が高くなり過ぎない様に考慮して欲しいですが。ところで、駅徒歩10分前後の物件ででタクシー議論はあまり意味ないと思いますが・・。徒歩10分前後は微妙な距離ですが、都内大規模物件ですし、最近の湾岸タワーマンションでも最寄駅から10分以上の物件が多くなる等、地価や建築費の上昇を鑑みると今後暫くは徒歩10分前後はましな方？では（もちろん価格を気にしなければ5分以内物件も相応にあると思いますけど）。

マンションマニアとちくるったか。

はんぱないディスり方でしたね。

なんだこりゃ。

”駅からのフラットアプローチ”　というホームページの説明から思い浮かぶの
は、駅から坂の上り下りなく、マンションに到達できる、という意味でしょ。
マンションの入り口だけ平坦でも意味ないじゃん。

どっちにしても、小型のマンションは対象外なのでどうでもいいけど・・。
小型のマンションは、管理費が高くなるので大変だ。理事職もすぐ回ってくる
し・・。修繕費も高くなりがち。

同じメッセージが繰り返されている。

学校は近場にいくらでもある。

駅から5分以内は近すぎる。商店街の中だったりするのでゴミゴミしている。
駅近は事務所に変貌したりすることが多く、ファミリ～向けに好ましくない。

今どき、都内で自走式駐車場なんて滅多にない。常盤台はまだ空きがあるよう
だね。自走式駐車場が良ければそっちを買ったら？　ただし、東上線だけど。

下駄履きマンションは好ましくないね。それは事実。店舗には様々な権利が
発生するのでメンテナンスの時にやっかい。

ディスリ？！
笑っちゃうくらい買いをアピールしてたじゃん(笑)

リーマンが23区内で買えるマンションスレで取り上げられたとたん、この荒れっぷり┐('～`;)┌

>995
現地見てみりゃわかるよ。
ってか、マンション自体さかにさしかかってても土台でまっすぐにするだろ。
それに入り口は坂にさしかかってない。
自分はここと比較してるから現地も見てる。
現地も見てないで語らないで欲しい。

メッセージが多いマンションスレッドは、人気がある証拠。

ただ、同じようなコメントが繰り返されているのは面白くない。
新しい視点とか、新たにわかったポイントとかないの？

大きな病院（板中）が近くにあるのは結構いいと思うけどね。
日大板橋も夜中なら行ける範囲。救急車のサイレンがうるさい
可能性はある。