クレヴィア原宿ってどうでしょうか？

＞Aタイプ約75m2中層階8900万
ここでこの価格？南側はまったく死んでいるのに？！
高過ぎて笑えた。強気過ぎの価格設定と思う。

全く同感！　敷地面積が小さい割にこの戸数でその価格設定とは。これで即完売だったらびっくりですよ。まさにバブル価格。

でも、まだこの時点では、予定価格ですよね。

もしかしたら、下がる事もあるのではないでしょうか…。
そこに期待します！

南面がまったく死んでるマンションって、聞いたことがありません。
価格設定、何か勘違いしてるんじゃないでしょうか。
それでも、買う人がいるんですかね。

私もモデルルームはもう行きました。高い！目が飛び出ました。私が販売員さんから教えていただいた価格で計算したら、坪410越えてますよ！ありえない。
あの三井のパークリュクスでさえ坪400でも高い印象を受けました。ただ、あそこは駅直結同様、建設会社の間組もそんなに悪くないと思います。でもクレヴィアの建設会社聞いたこともないんですけど．．．私の知識不足？坪単価以外にもネックになる部分たくさんありそうですね。
それと今時ネーミングに「原宿」はやめていただきたかった。そんなのありがたがったのは大昔の話。歩いても行けるというだけ。場所的に考えても「北参道」。そのほうがずっと良い印象。

施工の佐藤工業は昔は準大手で日産スタジアムや日航東京ホテルなどを建てたけど、倒産して再建、いまは中堅といったところでしょうか。倒産前は実績あるけど、一度倒産すると技術者とかが変わったりはしないのかなー。あまりいい印象は持てませんよね。

>56
佐藤が倒産した時期はゼネコン総崩れな時期だったからあまり技術者の移動は活発ではなかったかと
しかし青函トンネルやアクアラインに携わり、フリューゲルスのスポンサーだった佐藤工業が無名とは、倒産の恐ろしさを感じるね

販売員は立地の良さに頼りすぎてました。

買う私には、勿論立地はそれなりにいいですが、大通り、立地も少し外れていて、土地にも特徴、縦に長い…。
と、言う観点から…、こんな高い坪単価は出てこないと予想。
いくら、オリンピックがあっても数年後売りたくなった時に、凄く下がりそうで手が出せないですね。

即完売なら、本当、アベノミックスって元々のお金持ちしか恩恵が出ない仕組みなんですね…。

年明け販売予定のリビオやヴィークコートも電話で問い合わせをしてみましたが、価格の点に触れるとどちらもかなり強気で、この辺りは坪400は当たり前といった感じでした。
ガーラも場所は悪くないですが、お知らせ看板を見ると着工が5ヵ月遅れた割には竣工予定は変わらず、電話での問い合わせにも一切情報は教えてくれませんでした。ガーラは投資専用のものも良く建ててますから、あの土地の狭さでは30㎡以下の投資専用物件かもしれませんね。
私もこの辺でずっと探してますが、副都心線が通ってからは便利になった分、売り手側も強気なんですかね．．．

営業の人はオリンピックの再開発を強調していたけど不便な湾岸が開発され交通が便利になるメリットがあるかもしれないけど千駄ヶ谷地域は競技場が新しくなるだけと思うんだけど。そんな頻繁にいかないでしょ競技場には。たった二週間のイベントのためにマンション買うわけじゃないんだからといつも思ってしまう。みなさんは千駄ヶ谷地域の再開発をメリットと感じていますか？

まあ多少はあるんでしょうが…。
その頃の治安が私は気になります！

>60
同じくほとんど影響無いと思ってる
オリンピック景気は少しはあるだろうけど、それは地域関係ないし

配偶者と相談しました。
ひとこと。
南に向いてない物件で、これでは高すぎ。
ここでこれぐらい出すなら、もっと他でよいところが買えそう、と。
という訳で、却下でした。

価格が決まるのは、来週からですよね？
価格次第では、検討出来そうです。

@360〜370万位になればよいね。

本当、そうなれば検討します！
反対に大人気でいきなり抽選になったりして…。

>64

大通り沿い。変な地形。南面は死んでる。敷地も小さい。
隣接したコインパーキングも目障り。
アベノミクスで盛り上がっているとはいえ、敷地面積が
小さいのに住戸数が多いんだから@360でも高いよ。
特に眺望が悪い中～下層はもっと低くていいんじゃない。
商業地だから土地の仕入れ値が高かったのかね･･･。
最終的にいくらで出てくるのかある意味楽しみ。
価格によっては投資用として検討するけど自分は住みたくないな。

まあ、住所は千駄ヶ谷ですし。青山、神宮前、麻布、赤坂ではないですから。
あの土地の形、大通り沿いを考えれば、
坪400はもし、自分が買ったとしても、売れ残りが….。

>66
戸数が少なかったら管理費、修繕費が馬鹿高くて
全く投資に向かないので、戸数が多くて良かったです。

千駄ヶ谷アドレスなのに原宿っていま話題の虚偽表示？

湾岸エリアでも最寄り駅は東京駅。
恵比寿西アドレスでも代官山。
それが不動産業界ですよ（笑）

まあどちらにしろ、今の値段は高いですよね？

残念なのは、土地。
めちゃくちゃ狭いなー。
57戸で、あの面積だと、ウィークリーマンションみたいだ。

ここ、現地案内図(Googleマップ)を見ると「ヴィップ原宿」という商用ビルになるんですが、そのビルの建替えなんでしょうか？

もし、2回目の予定価格を聞いた人がいましたら教えてください〜

ここ、いつまで優先案内会やるんだろーね。クレヴィア、リビオ、ヴィークコートで三すくみ。
お互い腹の探り合い。こんな状況での予定価格なんて適当だね。
最終的にこの３物件がどんな価格になるのか楽しみだね。

ここらへんは地盤がいいと思っていたら渋谷区のホームページで地震の揺れやすさの図があって北参道駅周辺はかなり揺れやすいという表示になっていた。かなりショック。

明治通りから一本入ると木造住宅が多いので
揺れるという意味ですよ。
ここの掲示板は、他社の営業の嫌がらせ書き込み
が多いですね。

78さんはあっていますよ。渋谷区のホームページには地震の際の揺れやすさの地図と今建っている建物の耐震性を含めた危険度の地図の二つがある。純粋に揺れやすさの地図ではやはり北参道はあまりよくない。渋谷区はもともと台地が複数ありその間の谷に川が流れていた地形。川は堆積物がたまり揺れやすい。ここからは想像ですが北参道のあたりはもともと谷で埋め立てて明治通りができたのではないか。ジェントルエアも揺れやすいみたいだね。

クレヴィアは、高台で谷地ではないですよ。
確かに「北参道」は、クレヴィアより
下ってますね。

そうですねよね〜。
確認しましたら、特にこのマンションの周りは地盤がいい感じですね〜。
北参道駅は弱いみたいですが…。
まあ、新宿区が低いところ多いですからね。

最初の予定価格よりも下げるみたい。そりゃそーだろな。

販売開始が12月中旬→1月下旬に変更になったね。どういう狙いなんだろう。

８２さん
地震の時の事など考えると地盤がいいのが一番いいなと思います。自然災害はいつ来るかも
わからないですからね。北参道から徒歩３分。原宿から徒歩９分と立地はかなり贅沢ですよね。
都心のどこへ行くにも便利なのでいいなと思っています。自転車でも色々行かれてしまいますよね。
明治神宮なども近いですし、都心にいながら緑も楽しめますね。

明治通り沿いで騒音は大丈夫でしょうか？

いや、かなりうるさいはず。防音性能T－3のサッシが採用されてはいますが、これはあくまで窓を閉め切った状態での話。交差点と交差点の丁度間の立地。暴走族の輩の発進音に悩ませられるのは明らか。窓を開けての生活はまず無理でしょう。ペアガラスのサッシですから断熱性能だけは確保されていますが、本来なら防音性能T－4と断熱性能の両方が確保されたサッシを採用してしかるべき立地。明治通り側はあくまで投資用でしかなさそうですね。東側の部屋はそれなりの価格のようですしね。

騒音は多分階がそれなりに高ければ気にならないのでは？と思います。
それより排気ガスではないでしょうか？

あそこはオフィス街でもあるので、土日夜は余りうるさくないと思います。
なので、通りが少し暗いかな？と思います。

小さい子どもがいる、喘息の心配がある等なければ大丈夫だと。

明治通りでも、物凄い交通量のところではないかな？と現地視察をして思いました。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

明治通り沿いのマンションに住んでいたことが
ありますが、あまり騒音は気になりませんでした。
だからT－３等級で十分でしょう。
246や環八環七は、間違いなくＴ－４ですね。

ファミリータイプのお部屋は、明治通りに面して
ないから静かですね。
明治通りに面するタイプは、30㎡台の単身者向け
ですから...

by87 明治通り沿いはあくまで投資用の賃貸物件と割り切ったほうが無難でしょう。音は案外上の5,6階辺りが一番騒音が届きます。もっと上の階であれば確かに距離が離れる分、多少静かにはなりますけれど。排ガスはどうしようもないと思います。つまり年間通して窓を閉め切りっ放し、洗濯も干せない状態でしょうね。自己居住用としてはやはり厳しいと考えますね。賃貸で借りる方はそんなの気にもしないかもしれませんけれど。
売れ行きというか、申込み状況をご存じの方はいらっしゃいますか？そろそろ近隣他物件の販売も始まりますし、果たしてこんな強気な価格でどこの物件も掃け切るのでしょうか？売れ残りの行方も楽しみなところです。

同じ渋谷区の明治通り沿いのマンションに
住んでいました。バス停も目の前でしたが
バルコニーに普通に干してました。
気にされる方は、乾燥機利用かと思いますが
明治通りは、排ガス大したことないです。
何度もこの掲示板で明治通りのネガレスを
書き込みされている方は、明治通り沿いに
住まれたことあるんでしょうか...?

by92 はい。豊島区で明治通り沿いに住んでいました。私は洗濯物もさることながら、夏場に窓を開けたまま寝れないのが一番気になって書き込みしました。私は窓を閉め切ってエアコンでというのは非常に苦手なもので...
運転される方でこの辺りを通ったことがある方はご存じかと思いますけれど、私も昔から通っていますが、信号のタイミングが良いことと、新宿と原宿の込み合う区間の丁度間の空いている区間ということも相まって、明治通りの中でも飛ばしやすい区間です。暴走族君も常にいい音を響かせてくれてますね。

>94
住宅地の駅から離れたマンションを検討されたら如何でしょうか?
静かですよ。

そうですね。

私はずっと東京にいますが、
ここもうずっと夜窓をあけて寝た事ないです…。防犯上ですが。

多分、求めているものが、こちらのマンションと違うのでは？
明治通りは確かに…。ですが、豊島区と、こちらでは移住環境も違うと思いますよ。

by94　ええ、そのつもりで別物件にしようと探しています。ただみなさんのこの辺りの物件の意見を参考にさせていただきたく、いくつかの物件口コミのレスを拝見させていただいてます。
今はもう渋谷区に住んでいますが、確かに豊島区と渋谷区は違いますね。浮浪者とカラスは格段に少ないです。でも交通事情は一緒ですね。

通りの奥手に住む住人です。
正直言って明治通り沿いに住みたいとは思いませんが、知りもしないのにさも土地勘があるような書き込みが見られますね。
信号のタイミングとか暴走族とか一体全体何の夢を見ていらっしゃるのでしょうか。
まあ見ていて面白いからいいんですが。

こちらの売れ行きはそれなりにいいのでしょうか？
大通り沿い…だし、それなりに高いですし。
資産価値的にはどうなのでしょうか？？
75m2なら、少しはあるでしょうか？

by97 先に書きました通り、今はすぐそばに住んでますよ。この辺の土地は30年以上前、大学生の頃から良く知ってます。今はより良い住まいを求めている。ただそれだけです。ですので色んな情報や意見が知りたいだけで、別にけなす訳でも何でもありません。夢も見ておりませんし。私はこの土地が好きですので。

もういいじゃありませんか。
30年以上、大学って、もう50歳過ぎですよね。
世の中には色んな方が色んな目的で、住処を決めると。
誰がどう言おうとご自分の住みたいところに住まれる事が一番だと。
言い合いをする場所ではないので。
大通り沿いが駄目な人は駄目。
それでも便利さを選ぶ人にはいいところなんですから。

ここ構造は大丈夫？
ALCや、乾式壁だけど？

専有部は高級感のある仕様ですね。
価格はまあ予想通りでしたが、立地の良さと設備・仕様のスペックを考えると妥当なラインだと感じました。
交通量の多さから洗濯物は室内干しか？と躊躇しましたが、バルコニー干しできそうだ聞き安心です。
騒音はさすがに二重サッシを採用しているのでは？

構造は？

私も構造が気になります。タワーマンションじゃないいだから戸境が乾式壁、外壁にＡＬＣ多用は勘弁してほしかった。これがいやでタワーマンションをやめる人もいる。14階建てなんだから全部鉄筋コンクリートにしてほしかった。鉄筋コンクリートなのはほぼ骨組みだけ。そこにプラモデルみたいに、ＡＬＣ、乾式壁で組立。地震などで組立がずれて防音性能が低下することがあると聞きました。耐久性は絶対劣る。

すぐ近くにあるFree Peddler Marketのパイはすごくお勧めです。
甘いパイもあるけれど、私のお勧めはチキンとマッシュルームのクリームパイかな。
オープンしたての頃はかなり混んでいる日もあったけれどだいぶ落ち着いてきましたね。
原宿周辺は話題になるお店が多いので休日は楽しめそうです。すごく混んでいたら
この距離なら他の日に改めてとできますからね。

ですよね？構造…。
14階にしては脆そうな作りですよね？

>106
早速、お店に行ってきました。
パイとコーヒーを食べましたが、美味しかったです。
外のデッキスペースでは、ペットとかもOKみたいで
散歩がてら楽しめそうですね。
情報ありがとございます。

ＡＬＣ、乾式壁だと建築コストが安くあがるとか？
以前どこかで高層マンションの躯体を軽くする為にＡＬＣを採用する、
アスベストフリーで燃えない、有毒ガスを出さないとメリットばかり
強調されていましたが、実は耐久性がよろしくないんですね。

バルコニー干し出来るのはいいですね。
ですが、人通りが多いと洗濯物を干すのに躊躇してしまいます。
結局乾燥機を使うことになりそうかな

全然、大丈夫ですよ。我家は四階に住んでますが、
バルコニーの高さに物干し竿を設置して干せば
外から全く見えません。
友人がタワーマンションに住んでますが、バルコニー
で洗濯を干すのが禁止で乾燥機と室内干しの日々だそうです。
こちらのマンションは、外干しオッケーなんですね。

ここ今、人気なんですか？

>103

いや、専有部分の仕様は高級感にはかけますよね。
モデルルームの仕様はほぼグレードアップしないといけないようです。

私はそちらが少しがっかりしました…。

私は、華美過ぎずシンプルでエントランスホールも
含めて気に入りました。

エントランスはいいですね。

本当に耐久性、震度はどの位まで大丈夫なのでしょうか…。

やっぱり残念なのは隣接したコインパーキング。駅近だし、ネオンキラキラの居酒屋とかができるかもしれない。そうしたら坪単価400の物件には見えなくなる。価値低下必至。本当にそれだけがなければ買いたいのに。土地を買い取って一体開発して欲しかった。

117さん
そうなんですよね。何か建ってたほうがイメージがわかる。建て替えってなかなかできないし。なにが建つかによってあのマンションの印象が大分変わる。北参道駅近くで建築中の賃貸マンションはコインパーキングと同じぐらいの敷地面積で10階建て。もしそんなのがコインパーキングに建ったら外廊下は暗くなってしまう。

あんな狭小の土地にビルを建てる物好き
はいないでしょう。
何のメリットがあるの？

本当に…。
居酒屋ならまだありえても、ビルは立たないと。
居酒屋も…。

山手線の内側、駅から3分弱、新宿、表参道、外苑前に徒歩15分ほど。代々木、明治神宮外苑、御苑が、
10分以内で、東側は閑静な住宅街で…と、自分の中でのネガと比べるべきかと。
まあ、100%要望がある完璧な住居なんて、山手線の内側、大体お金持ち以外、あり得ないと思いますからね。

実際コインパーキングの道を挟んで隣にはコインパーキングより狭い敷地で7階建てが建っていますけどね。外廊下が暗くなるね。

マンションも経年劣化してくれば最後に残るのは土地の価値。建て替え前のＶＩＰ原宿は築35年ぐらいで、50平方mで2000万円位だったよう。思ったより安いと思ったけど土地の形状のせいもあるのかな。

本当立地はいいんだけどね。買おうと思って不動産関係者に相談したら歪な土地の形状のマンションは値下がりしやすいって言われて思案中。坪単価370位なら必ず買うんだけどね。

エレベーター1台で大丈夫なのかなー。デベは管理費の事を言っていたけどデベサイドだって設置面積4平方mとすると14階分で56平方m分損するからね。通勤時間帯にエレベーターが行った後なら下手したら3〜4分待つんじゃないか。1億3000万払った人がエレベーターを長く待つんだね。

立地はいいがそれ以外はかなり微妙。
こんな変な土地形状のマンションみたことない。コインパーキングに建物が建って外廊下が暗くなる、圧迫感が出る可能性。平均坪単価400近いの割りには天井エアコンなし、オプション付けないとキッチン周り安っぽいなど仕様が低い。57戸14階でエレベーター1機で大丈夫？。免震、制振なし、ただの耐震で上層は揺れそう。暗いのは割り切ってエレベーター使わない、揺れにくいAタイプ1階7600万坪単価330が一番満足度高いかもしれない。1階と言っても下っているから2階みたいなものだし。5階以上の高額住居は満足度低そう。

でも、55階立て野村、三井等々が手がける富久クロスは、55階なのに免震ではなく、
制振みたいですよね…。
しかも、地下36mの杭打ちですし…。
山手線園内でどちらのマンションがお勧めでしょうか？
通勤時間を気にする方が1億は買わない思います。
ただ、通勤時間関係ないところで、確かにエレベーターを
待たなくてはいけないのの意見は少し納得ですね。

本当、人それぞれの価値観ですね！

マンションの土地の部分の値段を専有面積で割って総床面積を掛ければマンション購入者があの土地に払う値段がわかるんですよね？。そうすると30億越えるんですが。あの地形の土地にそんな価値あるんでしょうか？
あとエレベーターについて14階位50戸位に住んでる方、エレベーター1台で待ち時間結構長くなりますかね。

大体、エレベーターは50〜100戸に1台ではないでしょうか。
1・2階の方はきっとエレベーターより階段を使うでしょうし。
50戸弱に1台、そんなものかと…。

私は、215戸あって2台。
250戸のところに3台に住んでいました。
住んだ階は低層階と10階よりちょい上あたりです。
エレベーターがこないのは当たり前で、頭を使って住んでいました！

今の住居5階70戸でエレベーター2台でも結構待つんですが。

4階位までは階段の方が早いかもね。ただ高額物件で外階段走らされんですか？私ならイヤですね。あと賃貸に回しても住民には見切りつけられちゃうかもね。

>126
ここと富久はいろいろ違いすぎて横からどちらがオススメと言えないですが、55階建てだからこそ制震なんだと思います。佐藤工業のページにも塔状建物には制震とあります。
http://www.satokogyo.co.jp/technology/detail.php?id=122&parent_id=25&a...

エレベーターは1台で適切だと思います。管理費、修繕費に関わるので、多ければいいってものでもないですし。

マンションの適正なエレベーターの数は、
50世帯1機ですから適正な数ですね。
逆にこの世帯数で二台だったら管理費、
修繕費が高くなる。

>123
私も、不動産関係者に相談しましたが、駅三分以内で
複数路線利用で、新築マンションが殆ど出ないエリア
なので賃料は高く取れて運用に向いている。との助言
をもらいましたよ。

第一期は24戸販売するみたいですが、11月のモデルルーム公開から3ヶ月かけて約4割しか要望書が出なかったということなのでしょうか？これは想定外の不調？もしくはこんなものなのでしょうか？

1LDKも結構あるし、やっぱりここはファミリーとかの永住向けというよりは賃貸廻しに向いた投資用マンションなのかなー。

いや、戦略ではないでしょうか？抽選が記載されていますので…。
こんなところにファミリーで住めたら、本当楽しいでしょうね。
お花見、紅葉、銀杏、子供達と家族での行事が増えそうですね。また汚染より子供の安全が第一に考えたら、こんな都会で駅近
憧れます。子供なんて小学生高学年で夕方帰りですものね。朝と夜しか家にはいないですよね。
家に、一億近く出せるなんて羨ましいー、です。

追加供給でも10戸位出るみたいだから、早く完売しそう
ですね。OKストアーが出来て千駄ヶ谷からオリンピック
会場への再開発、眺望もいいよな〜
ここに住めるなら車手放してもいいかなぁって位便利ですよね。

123と133の話をまとめると
資産性と収益性は違う場合があるってことかな
資産性(PBR?)はマンションは土地の分割所有という面があり、このマンションは土地がいびつで狭いことより経年劣化に伴いマンションの価値が低下して土地部分の値段の勝負になった際に価格低下が著しい可能性があるということかな。
逆の例は神宮前レジデンスになった原宿団地かな。築40年位になってボロボロで住居価値０でも土地が広く坪330ぐらいだったと聞いた。
収益性は(PER)は賃貸希望者が駅近で多く賃料も高くとれるだろうということか
やっぱり賃貸廻し用のマンションかな。

137と138はデベのにおいがする

近所のパークリュクス北参道はすぐ（即日だっけ？）完売したでしょ。あれは投資用メインの気がする。
ここはどうなのかね。

このマンションみたいな14階建て位の免震、制震にできない規模の細長い建物が一番地震の被害受けそうな気がするんですが、どうなんでしょうか？あとこのマンションは土地の形に合わせてL字型していますがこうした形状のマンションは地震の揺れでねじれた際に負担が集中しやすい部位があり損傷しやすいって聞いたことがあるんですが。
高額物件なので耐震等級1級のみだと心配な気がしてしまいます。

137ですが、デベではありません。
あの辺りが大好きな一般人ですよ。

138はしりませぬ。

外野はもういいのでは？確かに100%ではないですが、1億以上も売れるみたいですし。私にはそんなお金ありませんので、このマンションにケチいう資格もない。通りすがりより。

>この規模でタワーでもなく、免震や制震にする
必要はないのでは？地盤も良いエリアですよね。

北東ですがＡタイプみたいな解放感のある間取りは貴重ですね。外観デザインもすてきです。立地もいいしお金出せたら欲しいですが今の値段では予算オーバーなのです。少々売れ残っても今の経済情勢なら値下げしないで売りつづける可能性のほうか高いかな。

ＯＫがそばにあるのはいいなー。ほんと安いよー。おすすめは和牛。100グラム500円ぐらい黒毛和牛のステーキを売っている。デパートの半額ぐらい。逆に魚は少しいまいちかな。

138です。
購入予定者です。デベではありません。
立地も含め気に入ってます。

抽選倍率もあったりで、部屋も大分なくなってしまった
感じかな。購入出来るお金ある方は、ラッキーという
ことで！羨ましい！

ラッキーだとは思わないな。値段相応。お買い得とも思わない。
何だかんだいっても大通り沿い。だからあの値段。
単身者向けとファミリー向けが混在した雑多なマンション。