旗竿地の適正価格

＞376
地域によって、坪単価、割引率違うのでしょうか？

うちの近隣は、間口2.5mで、2割引の
分譲地を見かけました。

3割、4割も安いと、逆に、他に瑕疵が有る？
と思ってしまいます。

30坪4800万の整形地の隣り合わせに
34坪3300万の旗竿地が分譲されてたら
不自然と思いますね。

380、381に同意

都内坪250万相場のエリアで、15坪3800万の整形地、18坪3500万の旗竿地がありました。約8掛けだね。

今の所は
南東は竿で車二、三台停めれて北と東は駐車場だからあんま閉塞感ないよ

竿に車2～3台って凄いな。竿だけで我が家の都内の15坪狭小地より広いな。

このスレタイだけど、田舎と都会では旗竿地の価値が随分違う。日当たりも違う。田舎と都会で別けて意見すべきだね。

売り出しの値段だとｘ０．８くらいが多いかもね
それで売れたら万歳して走り回る値段
でも競売の査定とか見てると都心部や郊外の住宅地でも残酷な査定が・・

地価なんて結局は需要と供給の関係で決まります
人気のある地区は旗竿でも売れるし、人気のない地区は整形地でも売れません

土地を買う時って○○駅から徒歩圏とか××小学校の学区内とかで探す人が多いでしょ
同じ金額なら柄の悪い（と言われている）地区の整形地より品が良い（と言われている）地区の旗竿地を買う人が多いと思います

整形地でも販売に苦労する人気のない地区の旗竿地なら値段がつかないのかも知れませんが・・・

縦に車3台なら最悪の竿だけど、横に2.3台でその横を自転車押しながら通れる竿ならもはや竿ではないと思う。

国総研（国土交通省）：ミニ開発の問題点
http://www.nilim.go.jp/lab/bcg/siryou/rpn/rpn0032pdf/kh0032009.pdf

スラム化を懸念されるミニ開発のさらに悪条件の旗竿地を買うってマゾでしょ・・

一度旗竿地に住んでしまったら快適すぎて二度と整形地なんかに住みたいとは思わなくなる。

な訳ない。

実際旗竿地はプライバシー、騒音、防犯の面から見ても圧倒的に快適ですよ。
角地の家も所有していますが道ゆく人に見られるために存在しているかのようで
道路に面した部屋の窓はカーテン閉めっぱなしで大変窮屈です。
さらには騒音の面でも旗竿地に大きく劣ります。

旗竿に住んでる人は取り囲んだ周りの家から家の中を覗かれようが
窮屈すぎてレースのカーテンも閉められないということ？

それともご近所さんにプライベートを一部始終見てもらいたい人が旗竿を選ぶの？

隣家同士は窓をずらしたりして双方こんにちはしないように計らっているものですよ。
不特定多数の人間の目に一面晒される道路とは根本的に違うのです。
まあ実際に住んだことのない人間にはわからないでしょう。

どんだけ周りの家と壁と壁が接近してるのでしょうか？
確かに庭もなく窓の真ん前が壁であればたしかに壁がカーテンの替わりになりますね。

部屋は一日中真っ暗でしょうが。

斜めからの視線も許さないくらい壁と壁がくっついてれば、そりゃカーテンいらないわな。

でもそんな牢獄ハウスをあたかも一般的な話のように話してはいけない。

都会隠家的妖艶旗竿地是至高

旗竿地は周りが囲まれてて不都合ってことだけど
・旗竿地は4方が隣家
・整形地は3方が隣家
・角地は2方が隣家
ってことだよね

角地と旗竿地なら囲まれ方とか日当たりとか大分違うと思うけど、通常の整形地と比べたらそんなに違わないと思うけど
3方と4方ってそんなに違うの？

隣の家との距離つーのは防災上も都市景観上もとても重要です。
角地は隣の家との距離的にとても優秀な土地ですから建蔽率の角地緩和とかで優遇されます。
逆に旗竿地は徹底的に迫害されていて接道が２ｍ未満だと家を建てることすら許されません。
行政的には周囲の土地と合筆して土地をまとめてほしいわけですね、都市景観的にです。

旗竿地の前の土地が売りに出たら買いですかね？

竿が南または南道路で竿が東なら買い。
我が家の日当たり確保の為に竿主が管理納税してくれるんだから有難い。

竿主って（笑）

>403
北道路は自前でしないといけない。

旗竿地まとめ

土地が広い
アプローチがある
プライバシー性が高い
防犯性が高い
閑静
固定資産税が安い
掃き掃除が楽
外構に無駄なお金がかからない

旗竿買ってしまった人たちの自己弁護のスレですか。。

まとめに追加

竿が整形地のリビング前なら、ファッションショーのランウェイ気分で出入り出来て気持ちいい。

竿主さんの自虐スレです

台風や竜巻等の強風でも四方を他の家に囲まれてるので無料で守ってもらえる。

四方を他の家に囲まれてるので紫外線からも守ってもらえる。

椎茸栽培が捗る

「お隣さん」がたくさんできて楽しい
下手したら６軒も

旗竿が防犯性が高い理由は、
見た目が貧乏そうで金目のものはなさそうだからです。

建蔽率が厳しい地区に有利

見える玄関付近だけ外装を取り繕えば良く安上がり。
ただ配管が長くなるのでトントン。

外観を考えなくてもいいのは楽ですね

50坪以下の南道路より、80坪の竿3m以上の旗竿地が絶対よい

土地探ししてるので週末に旗竿地を見に行ってきた。
元々２００坪程度の土地をミニ開発して整形地２旗竿地２のよくあるパターン。
で行ってみたら旗竿地側には擁壁まであった。擁壁負担は旗竿地側。
なのに整形地と同じ坪単価で売ってるのね。素人欺す気満々。
不動産屋って怖いわ・・。

418、絶対って言うな。あんたの意見を述べればいいんだよ。

旗ってだけで、かったるい。
スポーンって車を停めたい。

北道路、旗竿地、割安でも避けたい。

＞４１９
旗竿地の方が竿分土地が広くて価格が一緒なら分かるけど、坪単価が同じはひどいですね
さらに擁壁まであるってことじゃ旗竿側は売れないでしょ

どこの悪徳不動産屋が売ってのか知りたいなぁ
物件の場所を教えて下さい

>422

北道路の旗竿地って整形地の南側ってことだろ
考えようによっちゃ北側の整形地より条件がいいと思うけどなんで避けなきゃいけないの？

北道路の整形地のメリットを引いただけでしょ。

とある地方の旗竿地（旗50坪、竿10坪）の実話。
古屋が痛んだため、解体して更地にし、売却することにした。
不動産屋には反対されたものの、利便性が高い地区であり、
南側は公園で、日当たりも抜群であるため、買い手は付くと、
売主は周辺の地価に併せて1500万円で売りに出した。
不動産屋の見立て通り、買い手が付かない。
不動産屋の勧めもあり、渋々、1200万円まで値を下げた。
しかし、買い手が付かない。
1000万、900万、800万と段階的に値を下げた。
何人か接触があったものの、やはり買い手が付かない。
今度は、売主に急用で資金が必要になったため、500万まで値を下げた。
されど、買い手が付かない。

これが旗竿地の現実です。
売りに出してから早3年…そろそろ誰か買ってくれないだろうか。

痴呆は論外

>426
どこの都市の話？住所を教えて！！

竿の幅が3m以上あって、近隣の整形地が坪30万円以上でコンスタントに売れてるなら場所なら是非買いたい
旗だけ考えても坪10万だからね

坪単価が30万しないような地域は、
土地が余っていて、手頃な価格の宅地が
簡単に買えるから、評価が低いのでしょう。

坪単価が、100万を超える地域とは、
事情が違うのでしょうね。

都市部の旗竿地は上下水道が他人の土地通ったり境界に紛争があったりとややこしいのが多いね。

そんな業者、流石に無いだろう
あるなら、晒して欲しいね

なんかさぁ、４１９とか４２６とかさも本当のように書いてるけど具体的な場所を聞かれるとダンマリなのね
作り話をするならもっと真実味のある話しを作らないとね♪

普通は書きたくないだろ（笑）

自分の住んでる近所でも場所を晒す奴はなかなか居ないよ。

「○○地方では」ぐらいは書けるんじゃないの？

たとえば、北陸では、
雪かきがたいへんだから
旗竿は売れないとかあるんじゃないの？

426なんてそこまでしても買い手がつかない土地なんだからここで紹介してやった方がいいんじゃないの
ずいぶんの内情に詳しいからお友達とかお知り合いの話なんだろうし

売りに出してる＝レインズに登録してるってことだから土地自体は特定されてもかまわないはずだよ
坪30万なら地方都市の結構いい立地だろうから場所を書いても恥ずかしくないよ思うよ

実は坪30万じゃなくて坪3万の土地でしたってことならちょっと書けないと思うけど

＞428さん
426で書いた内容は単なる愚痴です。
言い方が悪いですが、こんなスレで宣伝して売れるとも思ってませんし、
場所を公開する意味が無いと思うので、公開はしません。

地方ではありますが、新幹線停車駅の隣駅で徒歩7～8分。
駅周辺は飲食店や商業施設もあるため、衣食住に困らない好環境だと
個人的には思うのですけどね。
近所の区画整理が入った整形地では、30坪という手狭になった区画は
売れ残っていますが、坪30万円で売りに出されても、すぐに買い手が付く
という環境です。

ちなみに、500万円に設定した時は、表向きの情報公開はせず、不動産屋から
接触があった方に打診してもらっただけです。
資金繰りは何とかなったので、現在も800万円で売りに出してます。

駅前で坪30って、どんだけ田舎だよ

坪30万円で新幹線停車駅の徒歩10分圏内ってことは、まあ田舎だよな
田舎で駐車場の間口が一台分しかない旗竿地は売れないよ

グンマーとかトチギーとかの家は１人１台、１家に３～４台の車があるのが普通
２台ならともかく３台４台の車を縦列で置くなんて無理がある
また土地があるのに外に駐車場を借りるなんて有り得ない

同じ800万なら426の土地を買うより、駅から車で5分10分離れた坪10万の整形地を80坪買った方が住みやすい
田舎は会社に行くのも買い物に行くのも車がデフォ
駅から徒歩というのはほとんどメリットがない

旗竿地に価値があるのは車が必要ないとか１台で済むとかの都会駅近だけ
竿を駐車場に使えるし、そもそも土地が足りてないから少々条件が悪くても買い手がつく

買ってもしょうがないのはほとんど土地の出ない都心部だけでしょうね。
郊外ミニ開発の旗竿建売りとか買ってる人を見るたびに「だまされたんだなぁ・・」と思う。
ネットのある時代なんだから大きな買い物の前には調べればいいのにねぇ・・・。

地方の旗竿地はゴミだけど都内の旗竿地はお宝の宝庫

>441
この図の「田」と「畑」が「居宅」の人の土地なら旗竿とは言わない

広告でダブル旗竿地を見ました。
整形地の両側が竿です。
真ん中に串を刺すと団子三兄弟みたいになります。

>444
田んぼと畑が自分の土地じゃないならどうやって車を車庫にいれるの？

道→庭→車庫で行けば入れられるけどずっとバックで入れるんだよね
そんなところに3台も車を入れたらどうやって一番奥の車を出すの？

田舎でそんな土地はやだなぁ・・・

田舎の農家だから庭が広いんだよ、きっと。

たぶん、我が家の敷地は、この田の字の□より狭いんだろうなぁと思う。

２ｍ以上の接道がないと再建築できなくなったのが昭和４０年代だっけか？
その後度重なる大災害も経験したし今後の災害いかんでは接道義務は４ｍまで拡大されるかもなぁ。
てか、そうすべきだわ。

都心で4mの接道あれば立派な整形地だよ。田舎基準でもの言うな。

そんな考え方だから、海外から「日本人はウサギ小屋に住む」なんて馬鹿にされるんだよ。もっとグローバルな視線を持たないと。
インターネットが発達して、どこにいても情報収集が可能な時代なんだから、わざわざ、狭小地に、息が詰まりそうなウサギ小屋を建てて住む必要は無い。田舎の広大な土地に豪邸を建てた方が、はるかに健康的だぜ？

結論から言えば、「土地を資産として考える」のであれば、
売却時に価格が3～4割減となる旗竿地は止めたほうがいい。
分筆なんて愚行で作られた旗竿地は、景観を悪くするだけ。
造成直後は分からないだろうけど、建物が建つと、圧迫感が
有り過ぎて、旗竿地が売れない理由が良く分かるよ。

資産として考えるか、住みやすさ(間取りなど工夫は必要)を取るか、だから売る予定がなければ旗竿地もあり
ただし、都心部の話で坪100万以下の田舎は広い整形地がいい

防災の問題　消防車と救急車がすれちがえる４ｍはほしい
景観の問題　ほんとに見苦しい
都市計画の問題　一度細かく分筆され旗竿とか作られると再開発不可能

いまのめちゃくちゃなミニ開発を規制するためには接道義務の拡大もやむを得ないのかもね
安全で住みよい美しい街作りを目指すのは行政の当然の責務

>454
坪200万で30坪の旗竿地よりも、
坪100万で60坪の整形地の方が
どう考えても住み易いと思うんだが？

456それは当たり前(笑)でも問題は田舎だよ。

5〜6年前ですが都区内に建売住宅を購入しました。
当時は、駅まで徒歩1分という希少性に惹かれ旗竿地のことをよく調べずに購入してしまいました。
竿幅は2.0〜2.5mで長さは16mで、軽自動車なら車3台入ります。

住み始めは旗竿地に自動車を停めてましたが接道付近の通行人が多く車を何度も切り返して駐車するので、大変ですぐに車を手放しました。
車がなくなると無断駐輪が増え、その都度区役所に連絡し、名乗る前にわかりましたとか言われるくらい電話してました。
その後、区役所の方から有料駐輪場にしてはとの提案があり、今は賃貸駐輪場にしてます。
おかげでローン返済が助かってます。

あー旗竿地に住みたい
整形地にウンザリ

>460
流石、土地勘が無い方の御発言ですね。

一度旗竿地の快適さを知ってしまったら二度と整形地なんかには住みたくなくなるね。

床下も風が通らず湿気がたまり道路からも離れて刺激が少なくいたって快適です。
シロアリやゲジゲジです。

整形地なんかで満足しているようではまだまだケツが青いね

旗竿地はどの程度、評価減になるのか知りたくて、こちらに辿り着きました。

現在の売り出し価格が適正なのか知りたいのですが、
どなたか以下の条件の場合、どの程度の評価減が適正なのか教えてください。

土地：約50坪　南6m公道
竿部分：接道3mｘ14m
旗部分：14.1m(横幅)ｘ8.3m(奥行)

第二種中高層住居専用地域：60%/200%

現在、駐車場となっており、地主がお金が必要になったのか、
100坪程度の土地を分筆して売出しているようです。

整形地部分は、とりあえず、手放すつもりがないらしく、
今後、どのように活用される土地かは不明です。
しばらくは駐車場として使われるのかな？と思います。

北側には家が建っており、斜線制限の為、家は2.5階建しか立てられないと言われました。
現在、売出しから3ヶ月以上経過している為か、面積の増減相談可能になっていました。
（分筆は、売れてからするつもりのようです。
以前と仲介業者が変わり、銀行系になっているので、借金か何かでしょうか。）

５０坪あっても旗竿形状と外壁後退（１ｍ？）と斜線規制で建って建坪５０坪です。
一方、整形地の場合で３階建てにできる場合は容積率２００パーセントをフルに生かせます。
この差だけでも半分の価値しかありません。
そのうえに旗竿地という形の悪さですから整形地のｘ０．３も価値がないと思います。

466意味わからんぞ。まず50坪の土地に建て坪50坪なんてたつわけないやろ

建坪じゃなく床面積ですね。

＞466
地価どのくらいですか？

＞466

2.5階建てられるって書いてあるじゃん。外壁後退が1ｍだとしても65坪くらい行けそうな気がするが。いずれにしろかなり値切れそうな感じではあるね。

相場の3割引で広い土地が購入できました！
間口も広くて最高です

旗竿地は、周囲の住居に囲まれて陰鬱になりがちだから嫌われるだけで、陰鬱さが気にならない人からすれば、問題はないと思うよ？

四方囲まれてるのはいまいちだね。
南東が空いてるのが買い
三方囲まれてる整形地も同様

完全に囲まれてても土地の出ない都心部ならありだよ。
少々土地が安くても解体費も建築費も割高になるけどね。
最悪なのは郊外ミニ開発の無理矢理分筆で生み出される旗竿。
そんなの買ったら周辺住民からも馬鹿にされるし将来自分の子からも馬鹿にされるよ。

都心でも四方を囲まれた旗竿地なんて周辺住民に馬鹿にされ、子どもに恥ずかしい思いをさせる事になるよ。

旗竿地の一番のデメリットは「風通しが悪い」という点。
日本の夏は、高温多湿であるため、風通しが悪いと、湿気によって腐朽菌が発生する要因となったり、シロアリやゴキブリ、蚊といった害虫の生育環境となったりと、住宅にとっては悪影響を及ぼす要因しかない。
整形地では満足できない464のような特殊な方だと、日当りや風通しの確保に特殊な形状の住居にしたり、毎年、湿気対策等を行うことに快楽を感じるのかもしれないが、一般的には、日当り、風通しが良い整形地の方が管理も楽だし、健康的な生活が送れる。

正月にやってたビフォーアフターの風通しの悪い家はすごかったな
家中カビるんるん、床下はカビカビパラダイス

整形地50坪より旗竿地80坪が快適
風通しも悪くないよ

＞476＞477
竿が抜けてると、コの字に囲まれた、
整形地なんかより、ずっと風通しが良いですよ。

80坪もある旗竿地なんて都内ではお目にかからないね。地方の旗竿は愚物ってのは過去にも非難されてたけど。

てか、竿が抜ける？何、それ。
間口全面が空いてる整形地に、風通しの比較で勝てるわけがないじゃない。