旗竿地の適正価格

野村のPSは、旗竿地でも竿３．５m確保していますよ。

２００坪の土地を４分割にして分譲したい場合
土地が正方形だとどうしても２区画が旗竿になってしまう
そういう旗竿地が多く発生しているが絶対買わない方がいいですよ
騙されないようにね

旗竿地を悪く言う人は、たぶん狭い整形地に住んでる人でしょう
広い旗竿地のほうが快適です

狭い整形地ってどれくらい？60坪程度？

>225
確かに、俺もそれ思った。
おそらく、北道路の整形地と旗竿地の分譲とかで、北側の整形地を買った様な人でしょう。
これで、その整形地の南側の旗竿地が広かったり、日当たりが確保された土地なら毎日それを見ながら生活する訳だし、うらやむのは当然かも。

ちょっと都合よく考えすぎかな。
そもそも北道路の土地の段階でNGだし、北道路からの旗竿地だと動線の関係で、余計に日当たり悪いよ。
造成者も旗竿より整形地の方が高く売れるのがわかってるから、分筆する際も、整形地に有利に行うからね。

２ｍ以下　ｘ０．１
３ｍ　　　ｘ０．４
４ｍ　　　ｘ０．６
６ｍ　　　ｘ１・０

売れにくさから考えるとこのくらいでないと・・
一生住むなら値段は関係ないかもですけどね

北側がすべてNGなんてことはない
日当たりを確保できれば、南道路よりプライバシーが守られてよい
売る予定がなければ、狭い南道路、整形地より、広い旗竿地や北側がよい

と、旗竿地擁護をしたところで無意味だよね。
整形地に比べればメリットが少ないのは明白だし。

3､5m以上幅がある竿なら一定の評価をしてもいいでしょ。
車の乗り降りも両側から出来るし通路の確保も可能。
3mだと通路を確保すると片側乗り降りだよね。
3m未満は通路の確保も出来ないので問題外。車無し向け。

旗竿地が整形地より評価が低いのは仕方ないとして、旗竿の中で接道する方角は何が一番評価としてましなのかな？

やっぱり、南道路でしょう
理由は、人気があるからです
しかし、面積が広ければ吹き抜けなどの間取りで十分あかるくなります

うち、南側道路だけど、南側にウッドデッキしつらえても道路から見えて落ち着かないし、北側道路とか旗竿だったほうがよかったかなと思うよ。ゆったりプライベートを南からの太陽を浴びて暮らしたいなら。

南道路は幻想。駐車場が必須になった現在、南道路側を玄関と駐車場でかなりのスペースとられるのはもったいない。

>236
外構次第。
通行人から見られたくないならクローズ外構。
ウッドデッキの所だけならセミクローズ外構。
植樹とかでどうにでもなるよ。

向かいの家の窓から覗かれるのは接道の向きに関係ない。
まぁ道路挟んでる分南道路が有利かな。

ウッドデッキ造る計画段階で外構をリンクして 考えないなんて異常。

旗竿地の場合、旗部分の四隅に接道が来ることが多いから、単純に東西南北ではないと思うよ？
東（北）、東（南）、西（北）、西（南）、南（東）、南（西）、北（東）、北（西）の8パターンで考える必要があるんじゃない？

で、竿からの動線と家の配置を考慮すると良いのは、東（南）、西（南）、南（東）、南（西）で、これなら南側に出来た余地によって日当たりが確保できる。
他はダメだね。無理に南側の日当たりを確保しようと思うと、動線が死地になる。家には日が当たって日光消毒が行われないと、壁面にカビが生えたりと良いことは無いし、日の当たらない庭なんて、湿気が溜まる一方で、植えられる植物も限られるしね。

北側道路が良い訳が無い。
北側玄関の陰湿さは日が当たらない以上、どうやっても解消出来ないし、南側に庭を作ろうとすれば、動線を確保するために狭くならざるを得ない。
おまけに、分譲地内で北側道路の場合、南側に家があることがほとんどであるため、南側に庭を設けたとしても、日が当たらない庭になってしまう。
北側道路を好むのは、薄暗く、陰湿な場所を好み、人からの視線を極端に嫌う変わり者くらいもの。
旗竿地を否定している人間は、「旗竿地は（自身の所有する）北側道路よりも格下だ」と卑下したい人間なのではないだろうか？

50坪6000万の整形地と、70坪で5500万で竿幅が4m長さ10mの旗竿地はどちらを買いますか？

整形地、旗の部分それぞれの縦横の長さを教えて下さい。

旗竿の性質上、旗の部分が細長い長方形の場合が多いので。

単純に考えれば、50坪の整形地かな。
70坪の内、4m×10m＝40㎡≒12.1坪も竿に取られたら残りは、57.9坪しかない。
これに竿地の通気、日当たりの悪さを考慮したら、整形地の方が良いって判断になる。

旗部分は、横16m縦12mの整形地です

あっ、聞かなくても解りました。

整形地が16､5×10m
旗部分が20､5×9､3m

ですね。

東道路で竿南側の整形地が一番良い条件かな。
旗の地形が厳しいね。

ありゃ、元の整形地を分筆したんじゃないのか？

旗竿地ってかっこ悪い

近くですが、別の場所です
旗部分は、16×12で、竿が4×10です

確かに近くなのに、その坪単価の差は何かしらの瑕疵を疑った方がいいかも。

50坪の整形地（カースペース＆アプローチ込み）と
4mの竿12坪（カースペース＆アプローチ）旗57坪（丸々使える）
の比較になるよね。

庇護はないと思います。
ただし坪単価に対して土地が広いのが問題かもしれませんが

自動車を2台以上所有してると、旗竿はしんどいね。

広ければそんなことはありません

竿横の土地を買うってこと？
そんな余裕無いでしょ。

＞257
都内だと、逆に駐車場２台と
広告でウリにしてますね。

車必須な地方には向かない
地形とは思います

確かに宣伝してるけど、奥側の車の出し入れが面倒だね。

毎回、片側乗り降り車入れ替え、車横通行人不便。

何かの罰ゲームですか？

竿幅が4mあれば1台が小さめの車なら対角に停めれば入れ替え不用だね。
竿が長ければ縦列も可能だけど。

旗竿幅4メートル超もあれば、都内では旗竿部分を狭小住宅として分筆して売り出します。

そう。間口4mで奥行10mの長方形なら40m2の土地として売り物になる。

建蔽率80なら建て坪30m2の3階建てで延べ床90m2の家が建てられる。

坪300万だったとしたら、土地代2800万、上物2000万、5800万円出せば立派な屋敷が建つね。

＞262
地方の方には、理解し難いと思います

2台駐車可能でも、実際には1台しか使わなくて
来客や駐輪用ですね。
週1ぐらいの利用、月々３万払って借りるよりは、お得といった感覚かな

120坪なら、軽く4棟いけますね
整形27坪×2棟
旗竿32坪×2棟
5千万台で分譲

規制次第だが、詰めて5棟
4千万台かな？

分筆して分譲しようとするとどうしても旗竿地が生まれます
その旗竿地をあの手この手で情弱に売りつけるお仕事が不動産屋

旗竿を買っていいのは都心部でもともと旗竿な土地で格安になってるもの
また特に安くお家を手に入れたい人は旧法借地の旗竿物件がおすすめかな
借地権付きなのでボロ屋はついてるけど柱だけ残したフルリフォームで解決
ちなみに地主の承諾は不要です

265です。
私は都心近くの防火地域の15坪の土地に3000超パルコン総3階建てを建てました。安い鉄骨住宅なら2000万で建てられるところもありましたよ。あまりにもチープだったのでやめたけど。パルコンでも小さくて贅沢しなければ2500万で3階建てできそうですよ。

土地を買うとき安さが魅力で旗竿地も候補にあげました。3方マンションやビルでぴったり囲まれ、隣地も3階建て住宅が建つだろうから、四方日当たり悪く諦めました。

商業地区みたいな建蔽率80以上ではなく、世田谷住宅地などの建蔽率が40や50の土地なら旗竿地も魅力的かと思います。

15坪！？超狭小地じゃないか。
そんな土地に家を建てる人間が旗竿地をバカにしてるんだね。

>270
どこをどう読んでも15坪の狭小地に住んでる269が旗竿をバカにしてるようには見えない。
都心での住まい方としてリーズナブルな行動だと思います。

旗竿間口を残して四方を高層建物に囲まれた土地なんて誰でもいやでしょう。

中には周りを家に囲まれてるからカーテン閉めなくても
プライバシーが確保出来て良いという人もいるんです。

竿の幅が5mちょっとありますが、整形地と比較して価値はあまり下がらないものでしょうか？
ちなみに旗が広いので、竿はアプローチとしてのみに使い、周りも密集していません

詳細が不明ですけど、下がらないというのは経験上あり得ないですね。

国が道路として認める幅が４ｍ
消防とかの要望が６ｍ
都心部で接道距離の長い整形地と比べれば商業的利用が制限されるから価値は低い
でも住宅地域で住宅地としてならそれほど悪くないと思うよ＞５ｍ
旗竿として最悪なのはまぁ４ｍ以下の竿ですね

ありがとうございました
一応都内まで30分程度のターミナル駅徒歩圏内です
旗部分は整形地ですが、周囲の80%位の価値でしょうか？

80%ならよいのでは

静かな旗竿地は最高です

暗いしおまけに静かなら瞑想家にはいいですね。
囲んでくれてる家に子供が居ない条件付きですが。

ある程度広ければ、ほんとにおすすめ！

3.5ｍあれば地下駐車場と玄関階段ができるから買い。

ま、整形地には敵わないけど、その分、安価なんだからいいんじゃないかな？

新しく宅地造設した10数区画建売で土地63坪
竿部分は間口3.5㍍長さは車が縦列駐車2台分
高低差ありの土地でアプローチは緩やかな階段になってます
説明しずらいのですが道路からみて手前の家とこの家は平行に家が建ってないので家の半分ちょっとは見える感じ（手前の家もこの家も正方形ではない）陽当りはそこまで悪くなさそう
悩みポイントは門扉から玄関までの距離が長くて段差がある
今は新築建売のために上手いこと旗竿地に陽のあたるように設計してあるが手前の家が建て直すと家が見えなくなって陽の当たらない可能性あり。

家自体は気に入ってるんだけど買いですかね？？

前面道路も広めで駐車は問題なさそうだし
他にも旗竿地でよかった事とか教えてください！

整形地と旗竿地の価格や坪数を教えてください

＞285
高低差を利用して地階の駐車場は可能ですか？

建て売りだよ。

立て替えOR次に売る時のことを考えてのことですよん。

285の旗竿地建て売りが買いかどうかは286が言うように、整形地との価格比較がわからないと答えようがないよ。整形地50坪くらいと同価格なら買いかな。竿幅、日当たり良さそうだし良いのでは？車2台分のアプローチ長はプライバシーと騒音から守られて良いと思います。

土地代が高く、建蔽率が厳しい地域で駐車場が欲しい人は、旗竿地にもメリットがあると思います。あくまでも整形地の8掛け価格で。

旗部分が幅3.5ｍ以上あって、南側が開いて（将来的にも）、８掛けなら、買い。

南は５ｍあいて2階建てが建っていますが、8がけなら買って良いでしょうか？
間口は４ｍ以上あります。

充分買いです。

よくそれだけの情報で買いとか言えるね…

南側は、建物と建物はどのくらい空いていればよいでしょうか？

冬至の南中高度で建物の陰にならない距離が最低ラインでしょう。

10mは必要ですね。

ほんとに売りにくいですから半値以下でないと買うべきじゃないですね

>296
南側家屋の住宅形状と位置関係、時間帯によって太陽の位置は変わりますので、南側土地の空きは、「冬至に2～3時間以上、壁面に日光が当たること」を最低ラインとして考慮するのが良いのではないかと思います。

話題に挙がっている「冬至の南中高度で建物の陰にならない距離」は実際にはかなり困難です。以下に、計算を行ってみました。

「90°－緯度－23.4°」で冬至の南中高度が出ますので、東京での緯度（約35.4°）を採用すると、冬至の南中高度は31.2°になります。

低層住居専用地域（第1種および第2種の表記は割愛。）であるならば、敷地境界で5mという北側斜線制限がありますので、【低層住居専用地域で、土地との高低差が無いもの】と仮定すると、東京での冬至の南中高度によって発生する影の長さはX＝5.0m/（tan31.2°）≒8.3mです。

また、中高層住居専用地域ですと、北側斜線制限は敷地境界で10mですので、同様の計算を行うと、約16.5mとなります。
これは流石に長過ぎなので、一般的な2階建て住宅とすると、屋根の最頂点で7～9m程度、軒先で6～7.5m程度ですので、これらを加えて再検討すると約12.4m、さらに民法第234条にて【建物を築造するには、境界線から50cm以上の距離を保たなければならない】ことになっていますので、中高層住居専用地域でも、南側の敷地境界から約12m離れておけば、冬至の南中高度によって出来る日陰の影響を受けないものと想定できます。

以上、算出された結果は、低層住居専用地域で約8.3m、中高層住居専用地域で約12mです。
南道路、若しくはひな壇でも無い限り、南側に、冬至の南中高度で建物の影にならない距離を確保するのは困難です。

300さん
詳細なご回答ありがとうございました
12mも離すのは無理なので、現実的には基礎をあげるか、吹き抜けで対応するしかないですね
そうすることで日当たりは確保できますね

太陽の高い季節だけですよ、吹き抜けで日当たり部分的でも確保出来るの。

南側が5m以上空いていて、前が3階建じゃなければ吹き抜け、5m以下なら天窓で日当たりは良好です

もともと所有してるならともかく、このスレは購入が前提
そこまでして旗竿に住まなくても・・という気がしてきた
探せばもっと良い土地はいくらでもあるご時世だよ

そう。素直に坪100万で50坪、5000万の整形地を買えば。財力あるみたいだし、わざわざ旗竿地でなくてもいいと思うよ。

今頃の旗竿地は分譲に伴う分筆で生まれるから必ず整形地も売りに出されてる。
その整形地は買ってもいいが分筆の犠牲になった旗竿を買うのはナンセンスすぎる。
不動産屋はそういう旗竿地もできるだけ高く売らないと元がとれない事情があるので安くないしね。

都内は、竿幅がある広い旗竿地が人気があります
所ジョージとか芸能人やプロスポーツ選手も選択していますよ！
圧倒的にプライバシーが守られますから
狭い30坪とかではないからね

芸能人やプロスポーツ選手は圧倒的に整形地を選んでる人が多いと思う。

プライバシーは外構でなんとでもなるから。

実際のところ、旗竿地レベルのプライバシーは、外構次第で如何様にでも対処できるよね。
あんまりメリット感じないなぁ。

田舎の旗竿地は安くてもナンセンス。

前にも書いたが、土地代が高く建蔽率の厳しい土地に、駐車場が欲しい人には旗竿地もありかと思います。

それでもこれから人口が減って、土地がだぶついてくると、整形地よりも旗竿地の価値は下がると思われます。

予算が決まっているなら、広めの旗竿地が都内では最善の選択

結局、予算次第でしょ。

うむ。予算次第です。
金さえあれば、広い整形地選びますね(´･ω･`)

予算が決まってない人なんてほとんどいないのだから、狭い整形地より広い旗竿地です

十分すぎるほど安ければありですがやはりローン査定も厳しくなりますし難しいですね
競売の鑑定とかでも整形地に比べてｘ0.4とかｘ0.3とか極端に安い見積もりされてますね

うちは整形地を２つに分けて親の家と自分の家を建てた
話し合いの結果、親が旗竿地に、自分が道路側の整形地に建てることになった
整形地50坪、旗竿地65坪（3m幅の竿含む）だが不動産屋曰く売却したら整形地の方が高いらしい

すでに定年して一日中家にいる親は少しでも静かな方が良いということで旗竿地を選んだ
結果、静かである、通行人等の視線が気にならないなど正解だったようである

年配の方や小さい子供のいる方で短期的に売却を考えていない場合は安くて静かな旗竿地も良いと思う

通行人の視線が云々ということで道路の方角は南でしょうか？

南側の家が子供夫婦ならそれは居心地良いでしょう。
影になろうが北側の窓が空いていようが気にならないでしょう。

間口が20m以上とかよほど長くなければ、整形地と旗竿地に分筆するのが常識です