中古 シティタワー品川を買いたい!!

売りが少ないから、どうしようもないのでは？

品川という場所は、問題なくいいと思うのですが、借地権付きの
マンションの将来が全く見えないので、悩むところが多い。

今までは、50〜60年くらいで建て替えてたわけですが、将来も
そうかはわからない。昔のマンション、アパートはエレベータが
ないところもかなりあったし、配管が変更出来なかった。今作ら
れているマンションは、大地震でも来なければ、100年以上使え
るかもしれない。

＞売り側の立場として、買い手がつかなくて

この場所で買い手が付かないなんてことあるのかね？

高すぎればもちろん、買い手がつかないこともあるだろうけど。
最近、退職団塊世代が品川を希望しているそうだ。売りが少ない
のでどうにもできない。

住友が多いのは、専任媒介契約にしているからでは？　私は
マンション売ったことがあるけど、業者は専任媒介契約にして
くれって、ほとんど脅迫状態だった。◯京だけど・・・。

過去レスで書いてた人がいましたが、湾岸のマンションは
海が近くて塩害があるから長く使うのは難しいそうですよ。

以前ライオンズマンションの中古仲介を大京で頼みました。両手に花仲介、のやり方ではなかったですよ。

眺望の良い高層階が元値の倍の値段で売り出しされてますね。

元の値段は安すぎているので、完全に比較するのもですが、
やはり販売価格を知っているとなんとも、、。

１００倍前後の倍率がついた部屋はしょうがないんですかね。

まぁ、品川って場所はイイけど、このマンションが定借ってのが問題なだけ。初期分譲の値段ならそれを差し引いてもお釣りが来たけど。今の値段では正直かなり割高。
借地ってコトは、地価が上がると、毎月の借地料も改定時に確実に上がるし。

最近の価格は高いですね〜販売解禁後すぐ位が一番良かったかな。。

住民板で騒がれているけど、やっぱりパーティルームの近隣住民がモンスタークレイマー化してるみたいよ
パーティルーム近隣階を購入した方、ごめんなさいね。

>>358　なんでそんなにパーティールーム周辺住民をモンスター扱いしたいんですか？
クレーム出てるのは事実なのですか？きちんと確認してから書き込みしてください。

なるほどね

先日、廊下側に部屋がない間取りの部屋を内見してきました。
廊下の音は気になりませんが、リビングが若干狭く感じました。
ここのマンションはリビングが広い部屋が多いですよね。

リビングが広い部屋をとるか、廊下側に部屋がない部屋をとるか、悩みどころ
不動産屋にはこの価格では二度と出ないとせかされてるので、
アドバイスお願いします。

追記。
夫婦３０代＋未就園児男児＋妊娠中の４人家族、子供が出て行くまで永住希望。

パーティルーム近隣以外で

＞361

なんか変なところを気にしているように思えます。
　
部屋の向きとか階数とか景色のほうがずっと重要でしょ？
せっかくのタワーなので10階以上をおすすめします。

納得いかない物件を購入しないほうがいいと思います。
”こういう物件は今後でませんよ”　というのは業者の
常套語句です。新築時にはお買い得マンションでした
が、値上ってしまったので、お買い得感は全くなく
なっていると思います。Vタワーなんかも検討されて
はいかがですかね。狭くても便利なほうがいいと
思います。資産価値もはるかに上です。

資産価値というのは、いざという時に高く売れるかどうか
です。Vタワーなら簡単に買い手が見つかりますよ。

　

去年でしたっけ？
Vタワーは火事を起こしてニュースになっていましたね。

今5件売り出し中。

http://www.nomu.com/mansion/SearchList/?pkg=mansion&type=area&area_pat...

上のほうは高い。20階以上の必要はないのでは？　10階くらいで十分景色はいいと
思う。

子供さんがいらっしゃるなら、パーティルーム近隣階は避けたいかも。
後は、レインボーブリッジの眺望か、日当たりかですね。低層階も手頃価格ですし。
じっくり選んで下さいな^ ^

廊下側に部屋があると、やはり声が聞こえますし、深夜に音楽を聴きたいなら廊下側に窓がない部屋は気楽ですよ。

それは、窓無しの行灯部屋の場合でしょうね。

火事なんてどこのマンションでも起こるよ。

それがどうしたの？　丸焼けしてしまったら話は別だけど・・・

そう？建築中のボヤ程度なら大森でもあったけど
既に住民のいるタワマンでの火事ニュースは
Ｖタワー以外に品川周辺で聞かないなぁ・・・

Ｖタワーが火事のおかけで、
割安に買えるなら、是非、検討したい。

それはＶタワースレに書きましょう。

Vタワーには、売りたいVタワーというスレッドがない。

売りたいというスレッドがあるのは、ここだけ・・・・
でも5年の解除はもう終わってしまったし、あとはこの
スレッドは寂れる一方のような。もう通常のマンション
と同じくらいの売りしか出てない。

V タワーのほうはさすがというか、売りが出るとすぐ
買われてしまう。検討がどうのこうのという状況では
ない。

ここは買いたいスレだよ！

361です。
今悩んでる２件はWEBなどには掲載されていないと言ってました。

階数や向きは両方とも確認済みでどちらでも良いと思ってます。

単純に、リビングが広いか、廊下に部屋がないかを比べてます。
廊下側が子供部屋になると思うのですが、騒音と暗さが気になります。
でもリビングが広い方が、何かと便利だし。

リビングが狭いけど、各部屋が明るいのは良いなと。

>>377
マンション購入は、近所の方がどんな方かもとても重要な要素になりますから、隣の方が非常に音に敏感な性格な場合には、廊下側に部屋が無い方が良い場合も考えられます。

これは難しい問題ですが、少しの音でも耐えられないと感じる人が隣人にいた場合に加えてすぐに「隣がうるさい」とコンシェルジュに通報する人がいるかもしれません。そういうトラブルでは廊下側に窓があると少し嫌な思いをすることになるかもしれませんから、注意して下さい。

このマンションは大きなマンションですから、居るんですよ。難しい人が。どの部屋とは言えませんが十分に気を付けてください。なにかと嫌なものですよ。隣の人が音に過敏ですぐにクレームを出す性格だと。

このマンションは防音は割としっかりしているので隣の音はほとんど聞こえません。窓越しに聞こえる程度です。上下の音はたまに聞こえますが殆ど気にならないと思います。

広いリビングは魅力的ですよね～。家具好きの人なら、広いリビングを求めちゃいますよね～。仲介会社の方にそれとなく隣人の噂を聞ければ良いんですけどね。

全体的には良く出来たマンションだと思いますから。良いお住み替えになることをお祈りしております。

>>377

最近、ここの物件を購入して引っ越したものです。

私のイメージとしては、階数がそれなりに違うと金額の開きが数百万位単位で変わってくる
通り、景観がまったく違って見えるので、方角と合わせて自分の好みの高さと金額感で
折り合いをつける感じかなと思います。

あとは金額ですね。クローズな物件は残念ながら私は出会えなかったので、どの程度の金額で
出ているのか非常に興味があるのですが、５千万を切る物件はしばらく出ないと思われるので、
もしそうであればお買い得かもしれません。

またsuumoにも現状、４，５個部屋が掲載されているのでそれも比較しながら検討されるのが
よいと思います。

ここ品川駅徒歩10分って嘘でしょ。たしか80mで1分が基準だったはずだけど駅から1km以上あるよね。遠かったよ。

ここと道路を挟んで北側にあるコスモポリス品川も
品川駅徒歩10分ですよ。

マンションロビーから山手線ホームまで、早くて13分ですね。自分は成人男性です。
まあこの徒歩数分、という表記はだいたいこんなもんですよね。

自分は運動のため田町駅まで歩いていますが、
正直、最寄り駅までの毎朝の通勤距離としては許容範囲ギリギリという所でしょうか。

これ以上駅から離れるとしんどいように私は感じます。

30代女性ですが、山手線のホームまで20分でした。
別日に、目の前のちいバスがちょうど来たので乗って見ました。
結構すぐについて便利そうでした。
雨風や暑い日はバスが便利そうですね。

営業の方によると、ほっともっとの前の都バスが頻繁に出ていて、
ちいバスより駅寄りに止まると行ってました。

次の見学時は都バスを使って見たいと思います。

しかし、、、。
定借、外廊下、内部仕様を考慮しても、他物件よりはお買い得なのですが、
販売価格を知ってしまうと、契約に踏みとどまってしまいます。
新築時に購入された方、本当にラッキーですよね。

売り物無くなりましたね。

確かに、結構色々な仲介サイトに中古物件が出てたのに、全部該当0件になってしまいましたね。

これだけ売れると今後、値を上げてくる売主が増えそうですね。

売りに出ている部屋結構あるようですね～ （1部屋除いて居住中のようですが）
まとめてみました。参考下さいー
・7,880万円 /80.09平米 /3LDK＋S /43階 /南 /居住中 /nomu.com
・7,280万円 /89.18平米 /3LDK /35階 /南東 /居住中 /nomu.com
・7,150万円 /88.43平米 /4LDK /21階 /南東 /居住中/ 住友不動産販売
・6,980万円 /80.09平米 /3LDK /23階 /南 /空家 /三井のリハウス
・6,780万円 /89.86平米 /3LDK /23階 /北西 /居住中/nomu.com
・6,490万円 /82.77平米 /3LDK /41階 /南西 /居住中/ 住友不動産販売
・6,480万円 /80.09平米 /3LDK /13階 /南 /居住中/ 住友不動産販売
・6,480万円 /82.77平米 /3LDK /8階 /南東 /居住中 /nomu.com
・6,456万円 /89.87平米 /3LDK /8階 /北東 /居住中 /nomu.com
・6,200万円 /73.89平米 /2SLDK /42階 /北 /居住中/ 住友不動産販売
・5,980万円 /82.77平米 /3SLDK /15階 /南東 /居住中/ 住友不動産販売
・5,980万円 /82.77平米 /3LDK＋WIC /19階/北西 /居住中 /nomu.com
・5,980万円 /73.89平米 /2LDK/37階 /北 /居住中 /nomu.com

中古売買のシーズンである年度末、が終わってしまいましたね。
仲介会社に聞いたところでは、7000万円を超えると高過ぎるらしくて内覧客さえ来ない部屋もあるそうです。

羽田への飛行機が都心上空を飛ぶかどうか、もう直ぐ決まりそうですが、
もし飛ぶことになるとパークホームズの上空４５０ｍ位を飛ぶことになり、ここも影響無しって訳にはいかないのでは？

>>395
まぁ定期借地で、賃貸仕様のタワマン。
しかも激安で分譲されたのを知ってたら
7000万なんかココに出す気起きないでしょ。
6000万前半でもかなり割高なレベル。

売却を考えてる者です。
ここ1年の成約価格(広さ階数向き等)わかる方教えていただけると助かります。

＞＞395
｜7000万円を超えると高過ぎるらしくて内覧客さえ来ない部屋もあるそうです。
→まさにで、価格変更された部屋もあるようです。
・7,280万円→6,990万円 /89.18平米 /3LDK /35階 /南東 /居住中 /nomu.com

＞＞397
｜成約価格(広さ階数向き等)わかる方教えていただけると助かります。
→ 一参考程度でしかないですが、10日前の394の書込み物件を今見たら、
以下4物件の紹介掲載がサイト内から既に消えていました。
成約目処がついたのかもしれません。
（賃貸に出すことにしたなどの他の可能性もありますが、、）
◇掲載がなくなった物件
・7,150万円 /88.43平米 /4LDK /21階 /南東 /居住中/ 住友不動産販売
・6,480万円 /80.09平米 /3LDK /13階 /南 /居住中/ 住友不動産販売
・5,980万円 /82.77平米 /3LDK＋WIC /19階/北西 /居住中 /nomu.com
・5,980万円 /73.89平米 /2LDK/37階 /北 /居住中 /nomu.com

＞＞396
→ ご指摘に関連して、6,000万円を切る価格の方が動きは早そうですね。
一方で、部屋の条件次第（例 4LDK南向き高層階）などは7,000万円台もあるのかもしれませんね。
分譲価格を考えると、何だかなとは思いますよね。

分譲価格：

※この物件の新築分譲時の価格： 2247～4347万円

(最多価格帯:3200万円)

※新築分譲時の平米単価: 35万円

以上です。

異常です。

マンション市場全体が高くなっているのですから、仕方ないでしょう。
分譲当時でさえ、宝くじ当選みたいな物件になるのは週刊誌で予想されていたのですし。
ただ当時でも、分譲価格の２倍になるとまでは書かれていませんでしたが。

買えません。

港南でもここは駅に近いほうですし、色んなバスのバス停が便利ですしスーパーなどはあるし、
人気なのは分かります。

買えない人、は都心飛行機通過で品川の相場全体が低下するのを期待するしかないのでは？
低下するかどうか知らないし通過する街に住みたいかどうかもありますが。

立地はそこそこだけど、
公団タワー仕様かつ定借で、
この値段だと完全ババ抜きですねー。

4000万円代ではもうでないですかね。

定借は問題ないですよ。
塩害のある湾岸では、マンションが百年ももつ訳ないですから、
７０年も経てば何処も建替えでしょう。ここは建替えトラブルで管理組合が揉めなくて済む。
銀行のローンも問題になってはいないし。

定借が問題ないって言ってるのは
基本住民のみで、ポジショントーク
なんだよね。

専門家では、避けるべきと言う意見の
方が多いのが実情。

現実に、問題なく取引されています。

専門家、と称する人が書いている内容は「ローンが…」とか「50年では短い」とか机上の空論。
ただ、50年定借は避けたほうが良いですよ。ここは70年定借ですけどね。

残りあと６３年ね
減っていく残存年数を数えながら死んでいくのはイヤだなぁ

フツーのマンションなら、組合総会で建替え問題が出てくる。
建替えまで何年だと年数を数えながら死んでいくことになる。
巨額の解体費用と、巨額の廃棄物処理費用と、巨額の新規建築費用と、仮住まい費用もどうしようと考えながら。

港南辺りのタワマンじゃ、容積率はギリギリまで使ってるだろうし高さ制限もあるから、
数十年後に更にデカい建物に建て替えて余剰部屋を売り、建て替え費用を捻出するなんて不可能だものね。
建て替えするならコストは全部、住民の自腹。

なるほど、ここは賃貸アパート感覚なのですね。
港南辺りの土地所有権付タワマンは寿命100年以上だから、生きている間建て替えの心配はいらない。
だから建替えまであと何年だと年数を数える必要もない。
むろん未来永劫とはいかないが、６０年後には出て行かなければならない定借物件とは、将来のポテンシャルが異なる。

塩害のある湾岸で、予定、目標、と言われてもね。WCTは品川埠頭を挟んで海。
塩害で主に問題になるのは、コンクリ自体よりも中の鉄筋ですよ。

湾岸マンションは、程度の差こそあれ塩害の影響はあるんでしょうね。
その点、定借マンションは、どうせ期限が来れば取り壊すことになるので、
余計な心配は無用ですね。

逆に、管理組合で
取り壊して新しいのを建てるか、更に大規模修繕して延命をするか、小さな補修の繰り返しで誤魔化していくか、
選択して決めなければいけないマンションは気苦労しそうで大変ですね。

将来更地に戻して返すことが決まっているわけですから、修繕積立金では捻出できない余計な費用をかけたりせず、倒壊のリスクを抱えながら、我慢して住み続ける、というのが現実的なシナリオでしょうね。
たしかに、今後、経年変化につれ、気苦労が増えていきそうですね。

>>417
話の擦り替えが上手ですね。
倒壊のリスクですか、土地所有権付だと倒壊のリスクがあっても所有権放棄できないから大変ですね。
ここは土地大家さんが東京都ですから、非常時には泣き付きが出来るかも笑

＞418
塩害＝耐震性能の劣化＝倒壊リスク、でしょう。
これは、土地所有権付・定借にかかわらず湾岸マンションが抱えるリスクですね。
ただし、耐震補強するにも、定借マンションの場合は、合意形成が難しいのではないかと。
ですから、話のすり替えではないんですよ。

建替え問題は、建替え賛成派と反対派に分かれてトラブルになる話はよく聞きますが、
倒壊危機ならどちらも補強するしかないでしょう。
WCTの管理組合もプールだかなんだかで揉めていたのに、合意形成が簡単に出来るのかどうかは知りませんが。

WCTのプールの揉め事は事情をよく知りませんが、大規模マンション、言い換えると区分所有者の数が多いほどほど、合意形成が容易でなくなるのは当然でしょう。区分所有権法上、区分所有者の4/5の同意が必要なわけですから。
一方、定借マンションの問題は、修繕によるメリット享受が残存期間に限られるため、経年につれ通常の所有権マンション以上に大規模修繕のための追加出費に向けた合意形成、言い換えると経済合理性の確保が困難になるということです。

土地所有権付物件でも、建替えの賛成反対問題が出てくれば
賛成派は大規模修繕しないで建替えたいでしょうし
反対派は大規模修繕をして建替えの先延ばしをしたいでしょうし
同床異夢で合意形成が難しくなるリスクは同じことです。

合意形成が容易でないことは、所有権も定借も同じようなものとのご意見はごもっとも。
ただし、将来、大地震が起きて建物が少し傾いたとする。
定借物件で残存が仮に10年しかなければ、建て替えはもちろん、大規模修繕の合意形成も困難でしょう。
なぜなら、そのための支出が残り10年の居住期間で回収できない（要するに割に合わない）と思う所有者も少なくないから。
一方、所有権マンション。建て替えか大規模修繕かもめる可能性は大いにあるけど、改善に向けた何らかの解決が図られるでしょう。将来にわたり自分たちの資産だし、売り抜くにしても何らかの改善は必要なので。
CTSの残存期間はまだ十分あるし、上記はあくまで敢えて極端なケースを想定していますが、定借のデメリットとして、将来、修繕等の水準低下やその結果の住民層の劣化は潜在的なデメリットとして認識すべき。
中古価格も将来的にそれを織り込んだ値付けがされていきます。
無論、CTSを5年前、分譲価格で買えた人は大勝ちなので、上記のデメリットなんてどうでもいい話でしょう。
ただ、老婆心ながら、これから中古で購入を検討されている方は、定借のデメリットもよく検討の上、ご判断を。

将来そんなタワマンが傾くほどの大地震がもし起きたとすれば、
港南全体のマンション価値全体が大暴落です。
定借なら逃げ出せますが、土地所有権付の場合は逃げ出せませんよ。相続放棄以外に所有権放棄はできませんから。
リゾートマンションで問題が起きてますよね。売れない。所有権放棄もできない。
大暴落しても大修繕に解決合意が得られるかなんて、神のみぞ知るです。

売りたい住民のポジショントークが本当に酷いな…。
周囲のタワマンと比べて中古価格が安いのは、
定借がリスク要素と捉えられ、その分を織り込んでるから。
客観的かつリアルな評価がそうなんだよ。

ちなみに定借だから、分譲より固定資産税かなり安いって
マンションノートで間違った情報書いてる人いますが、
タワマンは土地持分が相当少なく、建物分評価がほとんどの為、
同じ面積の部屋なら、一桁万円前半の差です。
毎月の借地料考えるとランニングコストは、
周囲の分譲より年間二桁万円高くなります。

中古検討者の方は、見た目の価格だけじゃなく
その辺り勘案した方が良いですよ。

425さんに同意。

借地料のランニングコストは重い反面、固定資産税はさほど軽減される訳ではない。
定借期間が過ぎたら、価値ゼロになる訳だから、中古物件購入者は購入価格を残存年数で割った金額と、ランニングコストである管理費、固定資産税、修繕積立金、借地料を合わせた賃貸物件に住んでいることと同じである。

当選した住民は勝ち組だけど、本物件の検討者は＊＊＊にならないようよく考えたほうがいい。
今の相場は高すぎ。

http://wbt.sakura.ne.jp/index.php/op/viewDetail/apartmentId/2791
参考になるかも

ヒント
パーティールーム近隣住民

中古シティタワー品川を買いたい！！
スレなのに、売りたい住民がしつこく相場上昇煽りをやり過ぎて誰も寄り付かなくなっちゃってるね。このスレ。

買いたくなくなるね〜

まだまだ上がると思いますよ。中国、台湾の富豪に売りたいです。

価格、下がってきてません？
一時期、６５００万前後、の売り物件が多かったのに
５９００万台の物件が増えました。

時期の問題かな？このスレでネガさんが頑張ったせい？
飛行機ネタ程度しかマイナス要素は考えられないけど。
ちなみに飛行機ルートはサウスゲートスレによると
Ｖタワーの向こう側を通りそう。

普通の分譲は建替え時期になれば、価値ゼロを通り越してマイナス資産。
塩害があるし地価自体が低い湾岸、の容積率を目一杯使ったタワマン、では特にね。

中古板自体、寄り付く人がもともと少ないのに
このスレだけが少ないみたいに勘違いしている人もいるね。

ヒント
パーティールーム近隣住民の

>>431
あんな幼稚な上昇煽りをあれだけしていたら、購入検討者も気分悪くなったと思うよ。
結果的に逆効果のネガキャンペーンになってしまったよね　

>>432
文章に癖があってパーティールームのクレイムの書き込みに確かに似ていたよね。

要するに一部のひとの仕業ってことか。

①不動産市況が強い。資産価値が上がった嬉しい。それを何度も書き込み。

②パーティールームでパーティーをされると迷惑。パーティー参加者はお酒臭い。エントランスで待ち合わせした参加者が集団で移動して迷惑。パーティールームは廃止するべきだ。何度も抗議。

確かに、どちらも逆効果だったね。
共通していたのは、何度もやり過ぎこと。

このマンション自体はとっても良いマンションなんだけどね。

品川シーズンテラスが本日開業。
山手線新駅開業に向けた開発もこれから順次スタートする予定。
都市再開発も同時に進められ、シティタワー品川の前面道路がJRの敷地の上空を跨ぐ様にして延伸予定。

シティタワー品川はこの開発の恩恵を効率良く享受出来る位置に立地しているから、かなりお勧め出来ると思うんどけどな〜。

どこかのサイトに出てるのだろうとは思うけど、どんな感じで道路が線路をまたぐのか教えて。
この地図に線を引いてもらえると助かる。

前の通りが品川駅の反対側に繋がると、交通量が増加するから騒音も増えますから、パーティールーム廃止を主張していたひとは道路の廃止を主張したりするんですかね？

436
どこかのサイトに出てると思う…
じゃあググれ

中古マンション　人気の駅ランキング
http://www.nomu.com/mansion/ranking/

週末の折り込みチラシ見ましたが、41階で6000万以下とは随分売値が下がってきました。

ここのパーティールームって何階にあるんですか？

湾岸の高層マンションエリアの中で、幹線道路と山手線新駅の整備予定のエリアってここだけだから魅力的に感じてるんですけど、どうですかね？　

将来性は一番だと思うよ　港区のタワーマンション　幹線道路が通ればすぐに高輪や白金に出られるしそうなるとマジ便利。

なんか6000万円台後半増えてきた。7000万円台も復活してる。

定期借地権マンションの資産価値ってどうなのでしょうかね？
定期借地権の期間が過ぎれば、建物取壊しです。
単純に考えると、購入価格÷残存年数＋地代＋固定資産税＋管理費＋修繕積立金＝毎月の賃料の賃貸物件なのではないかと。。。

あと60年以上ありますから、生涯住めるのでしょうけど何だかね。。。

>>448
まあね、借地権のマンションが嫌な人は買わなくてもいいわけでねってことですよ。そりゃ所有権がいいに決まってますから。
こういうマンションがあってもいいじゃないですか。

>>446
環状４号線の延伸はかなり生活が変わると思うわ。
山手線新駅も大きいけど、もともとターミナルの品川駅があるから意外とそんなに生活には変化がないかと。

環状４号線が高輪～白金に繋がると、自転車でも五反田駅方面にも簡単に出られるからかなり便利になる。
逆に白金～高輪方面から港南に車がたくさん来るだろうけど、道路自体が片側３車線もあるから渋滞はしないだろうし、
楽しみ。
現状では自動車でグルッ札の辻まで遠回りしてたからそれは本当に生活が激変すると思う。

水上交通の拠点も計画しているようで、まあ、あまり利用する事はないとは思いますが、活気づけば近隣住民としては嬉しいですからね。