中古 シティタワー品川を買いたい!!

品川駅 今後の発展が期待されます。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nad/mag/20131225/645950/?ST=bui...

北東方面はレインボーブリッジが見えるようですが、ビルの間から見える、という感じですか？高層階ならバッチリなんでしょうか？

西方面は何回くらいから富士山が見えるのでしょう？

北東は、目の前のフェイバリッチタワーが邪魔をするので、38階以上位でないと完全に前が抜けないと思います。ただし、北東高層階は売りに出ていないかも。賃貸は出ています。

ありがとうございます。
この物件はやはり東側が人気なのですかね。
西方面の眺望ご存知の方がおられましたらお願いします。

西側３０階前後では富士山見えませんでした。

そうですか、ありがとうございます。

北西は六本木から新宿、渋谷方向にかなり抜けていますね。

最初のパンフレットをみると、
富士山は３０階代後半なら見えるんじゃないですかね。

レインボーブリッジほ北東なら３階から見えますよ。ビルの谷間ですが。

不動産屋さんで取引事例一覧（レインズ）を見せてもらいました。
成約単価を整理すると下記のような感じです。
解禁直後の１１月は２００万を切っているのもあって、
やはり買い時だったんですね。
今はかなり高めの価格でだされている方が多いです。

便宜上、低＝３〜１５階、中＝１６〜３０階、高＝３１〜４３階と分類しました。
単位は万円／坪です。

2013年
１１月〜１２月の成約（１３戸）
低　１８８〜２１５
中　２０６〜２２０　
高　２１６〜２２６　
１月〜２月の成約（７戸）
低　２１１〜２１８
中　なし
高　２３３〜２５５

２月末現在売り物件
低　２０４〜２４２
中　２０２〜２５１
高　２４５〜２６２

品川にしては確かに安いね。

いろいろ考慮すると、割高か割安かは良くわからないけど・・・・
あくまで普通のマンションと考えた場合・・・

2月末売り物件は、成約はしてないんでしょ？　単なる希望価格。
11月にどっと売りにでて、その後はどんどん減っている印象ですね。

339さん、低、中、高の分類に方角も加えてもらえるとより正確な価格動向が分かるのでお願いできないでしょうか？

>340さん
399です。

そうです、２月末現在は「売り物件」ですので売主希望価格ですね。
ちなみに月別の成約数推移をみると
11月8戸、12月5戸、1月2戸、2月5戸
で、2月末現在売り物件数が、12戸です。

>341さん
階別・方位別で整理してみると、こうなります。
（一部方位がわからないのもありましたが）

3～15階
北188～190
北西188
北東211～218
南西211

16～30階
北　206
北西　220

31～43階
北216～233
北西223～226
東　242
南東247～255
西　253

やっぱり北が一番安く、次いで北西が安めですね。
ただ南や東向きの戸数が少ないですね。
人気があるんでレインズにも載らずに成約しちゃったということでしょうか？

このマンションの売り物件は住友不動産販売が扱っているケースが結構多いですね。

でもなぜ売主はこの会社を使うのですかね。住友不動産販売は基本的に両手仲介をしており
suumoなどに掲載せず露出度が低いため、売主にとってもあまり条件がよくないように感じるのですが・・・

一般論で
マンションの転売は基本的に分譲したときのデべの系列仲介業者を使うと便利だからではないでしょうか？
揃える書類は全て系列仲介業者任せに出来ますし
内覧時も系列業者は入館の融通が利き易いみたいですから。

＞344さん

ありがとうございます。

そうなんですねえ。でも売り側の立場として、買い手がつかなくて
2～300万値引きする羽目になるのであれば、極力買い手がつく仲介会社を
選んだ方がよいのに、と感じます。
まあ、人それぞれだと思いますが。

買いたい！！のスレを高く売りたい！！
スレチのせいでみんな寄り付かなくなってるのを気づかないのかね

中古板の先輩スレであるVタワースレやWCTスレを読んでみても
似たような内容の流れだと思います。

中古板で他スレ以上の寄り付きを期待しても無理でしょうね

売りが少ないから、どうしようもないのでは？

品川という場所は、問題なくいいと思うのですが、借地権付きの
マンションの将来が全く見えないので、悩むところが多い。

今までは、50〜60年くらいで建て替えてたわけですが、将来も
そうかはわからない。昔のマンション、アパートはエレベータが
ないところもかなりあったし、配管が変更出来なかった。今作ら
れているマンションは、大地震でも来なければ、100年以上使え
るかもしれない。

＞売り側の立場として、買い手がつかなくて

この場所で買い手が付かないなんてことあるのかね？

高すぎればもちろん、買い手がつかないこともあるだろうけど。
最近、退職団塊世代が品川を希望しているそうだ。売りが少ない
のでどうにもできない。

住友が多いのは、専任媒介契約にしているからでは？　私は
マンション売ったことがあるけど、業者は専任媒介契約にして
くれって、ほとんど脅迫状態だった。◯京だけど・・・。

過去レスで書いてた人がいましたが、湾岸のマンションは
海が近くて塩害があるから長く使うのは難しいそうですよ。

以前ライオンズマンションの中古仲介を大京で頼みました。両手に花仲介、のやり方ではなかったですよ。

眺望の良い高層階が元値の倍の値段で売り出しされてますね。

元の値段は安すぎているので、完全に比較するのもですが、
やはり販売価格を知っているとなんとも、、。

１００倍前後の倍率がついた部屋はしょうがないんですかね。

まぁ、品川って場所はイイけど、このマンションが定借ってのが問題なだけ。初期分譲の値段ならそれを差し引いてもお釣りが来たけど。今の値段では正直かなり割高。
借地ってコトは、地価が上がると、毎月の借地料も改定時に確実に上がるし。

最近の価格は高いですね〜販売解禁後すぐ位が一番良かったかな。。

住民板で騒がれているけど、やっぱりパーティルームの近隣住民がモンスタークレイマー化してるみたいよ
パーティルーム近隣階を購入した方、ごめんなさいね。

>>358　なんでそんなにパーティールーム周辺住民をモンスター扱いしたいんですか？
クレーム出てるのは事実なのですか？きちんと確認してから書き込みしてください。

なるほどね

先日、廊下側に部屋がない間取りの部屋を内見してきました。
廊下の音は気になりませんが、リビングが若干狭く感じました。
ここのマンションはリビングが広い部屋が多いですよね。

リビングが広い部屋をとるか、廊下側に部屋がない部屋をとるか、悩みどころ
不動産屋にはこの価格では二度と出ないとせかされてるので、
アドバイスお願いします。

追記。
夫婦３０代＋未就園児男児＋妊娠中の４人家族、子供が出て行くまで永住希望。

パーティルーム近隣以外で

＞361

なんか変なところを気にしているように思えます。
　
部屋の向きとか階数とか景色のほうがずっと重要でしょ？
せっかくのタワーなので10階以上をおすすめします。

納得いかない物件を購入しないほうがいいと思います。
”こういう物件は今後でませんよ”　というのは業者の
常套語句です。新築時にはお買い得マンションでした
が、値上ってしまったので、お買い得感は全くなく
なっていると思います。Vタワーなんかも検討されて
はいかがですかね。狭くても便利なほうがいいと
思います。資産価値もはるかに上です。

資産価値というのは、いざという時に高く売れるかどうか
です。Vタワーなら簡単に買い手が見つかりますよ。

　

去年でしたっけ？
Vタワーは火事を起こしてニュースになっていましたね。

今5件売り出し中。

http://www.nomu.com/mansion/SearchList/?pkg=mansion&type=area&area_pat...

上のほうは高い。20階以上の必要はないのでは？　10階くらいで十分景色はいいと
思う。

子供さんがいらっしゃるなら、パーティルーム近隣階は避けたいかも。
後は、レインボーブリッジの眺望か、日当たりかですね。低層階も手頃価格ですし。
じっくり選んで下さいな^ ^

廊下側に部屋があると、やはり声が聞こえますし、深夜に音楽を聴きたいなら廊下側に窓がない部屋は気楽ですよ。

それは、窓無しの行灯部屋の場合でしょうね。

火事なんてどこのマンションでも起こるよ。

それがどうしたの？　丸焼けしてしまったら話は別だけど・・・

そう？建築中のボヤ程度なら大森でもあったけど
既に住民のいるタワマンでの火事ニュースは
Ｖタワー以外に品川周辺で聞かないなぁ・・・

Ｖタワーが火事のおかけで、
割安に買えるなら、是非、検討したい。

それはＶタワースレに書きましょう。

Vタワーには、売りたいVタワーというスレッドがない。

売りたいというスレッドがあるのは、ここだけ・・・・
でも5年の解除はもう終わってしまったし、あとはこの
スレッドは寂れる一方のような。もう通常のマンション
と同じくらいの売りしか出てない。

V タワーのほうはさすがというか、売りが出るとすぐ
買われてしまう。検討がどうのこうのという状況では
ない。

ここは買いたいスレだよ！

361です。
今悩んでる２件はWEBなどには掲載されていないと言ってました。

階数や向きは両方とも確認済みでどちらでも良いと思ってます。

単純に、リビングが広いか、廊下に部屋がないかを比べてます。
廊下側が子供部屋になると思うのですが、騒音と暗さが気になります。
でもリビングが広い方が、何かと便利だし。

リビングが狭いけど、各部屋が明るいのは良いなと。

>>377
マンション購入は、近所の方がどんな方かもとても重要な要素になりますから、隣の方が非常に音に敏感な性格な場合には、廊下側に部屋が無い方が良い場合も考えられます。

これは難しい問題ですが、少しの音でも耐えられないと感じる人が隣人にいた場合に加えてすぐに「隣がうるさい」とコンシェルジュに通報する人がいるかもしれません。そういうトラブルでは廊下側に窓があると少し嫌な思いをすることになるかもしれませんから、注意して下さい。

このマンションは大きなマンションですから、居るんですよ。難しい人が。どの部屋とは言えませんが十分に気を付けてください。なにかと嫌なものですよ。隣の人が音に過敏ですぐにクレームを出す性格だと。

このマンションは防音は割としっかりしているので隣の音はほとんど聞こえません。窓越しに聞こえる程度です。上下の音はたまに聞こえますが殆ど気にならないと思います。

広いリビングは魅力的ですよね～。家具好きの人なら、広いリビングを求めちゃいますよね～。仲介会社の方にそれとなく隣人の噂を聞ければ良いんですけどね。

全体的には良く出来たマンションだと思いますから。良いお住み替えになることをお祈りしております。

>>377

最近、ここの物件を購入して引っ越したものです。

私のイメージとしては、階数がそれなりに違うと金額の開きが数百万位単位で変わってくる
通り、景観がまったく違って見えるので、方角と合わせて自分の好みの高さと金額感で
折り合いをつける感じかなと思います。

あとは金額ですね。クローズな物件は残念ながら私は出会えなかったので、どの程度の金額で
出ているのか非常に興味があるのですが、５千万を切る物件はしばらく出ないと思われるので、
もしそうであればお買い得かもしれません。

またsuumoにも現状、４，５個部屋が掲載されているのでそれも比較しながら検討されるのが
よいと思います。

ここ品川駅徒歩10分って嘘でしょ。たしか80mで1分が基準だったはずだけど駅から1km以上あるよね。遠かったよ。

ここと道路を挟んで北側にあるコスモポリス品川も
品川駅徒歩10分ですよ。

マンションロビーから山手線ホームまで、早くて13分ですね。自分は成人男性です。
まあこの徒歩数分、という表記はだいたいこんなもんですよね。

自分は運動のため田町駅まで歩いていますが、
正直、最寄り駅までの毎朝の通勤距離としては許容範囲ギリギリという所でしょうか。

これ以上駅から離れるとしんどいように私は感じます。

30代女性ですが、山手線のホームまで20分でした。
別日に、目の前のちいバスがちょうど来たので乗って見ました。
結構すぐについて便利そうでした。
雨風や暑い日はバスが便利そうですね。

営業の方によると、ほっともっとの前の都バスが頻繁に出ていて、
ちいバスより駅寄りに止まると行ってました。

次の見学時は都バスを使って見たいと思います。

しかし、、、。
定借、外廊下、内部仕様を考慮しても、他物件よりはお買い得なのですが、
販売価格を知ってしまうと、契約に踏みとどまってしまいます。
新築時に購入された方、本当にラッキーですよね。

売り物無くなりましたね。

確かに、結構色々な仲介サイトに中古物件が出てたのに、全部該当0件になってしまいましたね。

これだけ売れると今後、値を上げてくる売主が増えそうですね。

売りに出ている部屋結構あるようですね～ （1部屋除いて居住中のようですが）
まとめてみました。参考下さいー
・7,880万円 /80.09平米 /3LDK＋S /43階 /南 /居住中 /nomu.com
・7,280万円 /89.18平米 /3LDK /35階 /南東 /居住中 /nomu.com
・7,150万円 /88.43平米 /4LDK /21階 /南東 /居住中/ 住友不動産販売
・6,980万円 /80.09平米 /3LDK /23階 /南 /空家 /三井のリハウス
・6,780万円 /89.86平米 /3LDK /23階 /北西 /居住中/nomu.com
・6,490万円 /82.77平米 /3LDK /41階 /南西 /居住中/ 住友不動産販売
・6,480万円 /80.09平米 /3LDK /13階 /南 /居住中/ 住友不動産販売
・6,480万円 /82.77平米 /3LDK /8階 /南東 /居住中 /nomu.com
・6,456万円 /89.87平米 /3LDK /8階 /北東 /居住中 /nomu.com
・6,200万円 /73.89平米 /2SLDK /42階 /北 /居住中/ 住友不動産販売
・5,980万円 /82.77平米 /3SLDK /15階 /南東 /居住中/ 住友不動産販売
・5,980万円 /82.77平米 /3LDK＋WIC /19階/北西 /居住中 /nomu.com
・5,980万円 /73.89平米 /2LDK/37階 /北 /居住中 /nomu.com

中古売買のシーズンである年度末、が終わってしまいましたね。
仲介会社に聞いたところでは、7000万円を超えると高過ぎるらしくて内覧客さえ来ない部屋もあるそうです。

羽田への飛行機が都心上空を飛ぶかどうか、もう直ぐ決まりそうですが、
もし飛ぶことになるとパークホームズの上空４５０ｍ位を飛ぶことになり、ここも影響無しって訳にはいかないのでは？

>>395
まぁ定期借地で、賃貸仕様のタワマン。
しかも激安で分譲されたのを知ってたら
7000万なんかココに出す気起きないでしょ。
6000万前半でもかなり割高なレベル。

売却を考えてる者です。
ここ1年の成約価格(広さ階数向き等)わかる方教えていただけると助かります。

＞＞395
｜7000万円を超えると高過ぎるらしくて内覧客さえ来ない部屋もあるそうです。
→まさにで、価格変更された部屋もあるようです。
・7,280万円→6,990万円 /89.18平米 /3LDK /35階 /南東 /居住中 /nomu.com

＞＞397
｜成約価格(広さ階数向き等)わかる方教えていただけると助かります。
→ 一参考程度でしかないですが、10日前の394の書込み物件を今見たら、
以下4物件の紹介掲載がサイト内から既に消えていました。
成約目処がついたのかもしれません。
（賃貸に出すことにしたなどの他の可能性もありますが、、）
◇掲載がなくなった物件
・7,150万円 /88.43平米 /4LDK /21階 /南東 /居住中/ 住友不動産販売
・6,480万円 /80.09平米 /3LDK /13階 /南 /居住中/ 住友不動産販売
・5,980万円 /82.77平米 /3LDK＋WIC /19階/北西 /居住中 /nomu.com
・5,980万円 /73.89平米 /2LDK/37階 /北 /居住中 /nomu.com

＞＞396
→ ご指摘に関連して、6,000万円を切る価格の方が動きは早そうですね。
一方で、部屋の条件次第（例 4LDK南向き高層階）などは7,000万円台もあるのかもしれませんね。
分譲価格を考えると、何だかなとは思いますよね。

分譲価格：

※この物件の新築分譲時の価格： 2247～4347万円

(最多価格帯:3200万円)

※新築分譲時の平米単価: 35万円

以上です。

異常です。

マンション市場全体が高くなっているのですから、仕方ないでしょう。
分譲当時でさえ、宝くじ当選みたいな物件になるのは週刊誌で予想されていたのですし。
ただ当時でも、分譲価格の２倍になるとまでは書かれていませんでしたが。

買えません。

港南でもここは駅に近いほうですし、色んなバスのバス停が便利ですしスーパーなどはあるし、
人気なのは分かります。

買えない人、は都心飛行機通過で品川の相場全体が低下するのを期待するしかないのでは？
低下するかどうか知らないし通過する街に住みたいかどうかもありますが。

立地はそこそこだけど、
公団タワー仕様かつ定借で、
この値段だと完全ババ抜きですねー。

4000万円代ではもうでないですかね。

定借は問題ないですよ。
塩害のある湾岸では、マンションが百年ももつ訳ないですから、
７０年も経てば何処も建替えでしょう。ここは建替えトラブルで管理組合が揉めなくて済む。
銀行のローンも問題になってはいないし。

定借が問題ないって言ってるのは
基本住民のみで、ポジショントーク
なんだよね。

専門家では、避けるべきと言う意見の
方が多いのが実情。

現実に、問題なく取引されています。

専門家、と称する人が書いている内容は「ローンが…」とか「50年では短い」とか机上の空論。
ただ、50年定借は避けたほうが良いですよ。ここは70年定借ですけどね。

残りあと６３年ね
減っていく残存年数を数えながら死んでいくのはイヤだなぁ

フツーのマンションなら、組合総会で建替え問題が出てくる。
建替えまで何年だと年数を数えながら死んでいくことになる。
巨額の解体費用と、巨額の廃棄物処理費用と、巨額の新規建築費用と、仮住まい費用もどうしようと考えながら。

港南辺りのタワマンじゃ、容積率はギリギリまで使ってるだろうし高さ制限もあるから、
数十年後に更にデカい建物に建て替えて余剰部屋を売り、建て替え費用を捻出するなんて不可能だものね。
建て替えするならコストは全部、住民の自腹。

なるほど、ここは賃貸アパート感覚なのですね。
港南辺りの土地所有権付タワマンは寿命100年以上だから、生きている間建て替えの心配はいらない。
だから建替えまであと何年だと年数を数える必要もない。
むろん未来永劫とはいかないが、６０年後には出て行かなければならない定借物件とは、将来のポテンシャルが異なる。

塩害のある湾岸で、予定、目標、と言われてもね。WCTは品川埠頭を挟んで海。
塩害で主に問題になるのは、コンクリ自体よりも中の鉄筋ですよ。

湾岸マンションは、程度の差こそあれ塩害の影響はあるんでしょうね。
その点、定借マンションは、どうせ期限が来れば取り壊すことになるので、
余計な心配は無用ですね。

逆に、管理組合で
取り壊して新しいのを建てるか、更に大規模修繕して延命をするか、小さな補修の繰り返しで誤魔化していくか、
選択して決めなければいけないマンションは気苦労しそうで大変ですね。

将来更地に戻して返すことが決まっているわけですから、修繕積立金では捻出できない余計な費用をかけたりせず、倒壊のリスクを抱えながら、我慢して住み続ける、というのが現実的なシナリオでしょうね。
たしかに、今後、経年変化につれ、気苦労が増えていきそうですね。

>>417
話の擦り替えが上手ですね。
倒壊のリスクですか、土地所有権付だと倒壊のリスクがあっても所有権放棄できないから大変ですね。
ここは土地大家さんが東京都ですから、非常時には泣き付きが出来るかも笑

＞418
塩害＝耐震性能の劣化＝倒壊リスク、でしょう。
これは、土地所有権付・定借にかかわらず湾岸マンションが抱えるリスクですね。
ただし、耐震補強するにも、定借マンションの場合は、合意形成が難しいのではないかと。
ですから、話のすり替えではないんですよ。

建替え問題は、建替え賛成派と反対派に分かれてトラブルになる話はよく聞きますが、
倒壊危機ならどちらも補強するしかないでしょう。
WCTの管理組合もプールだかなんだかで揉めていたのに、合意形成が簡単に出来るのかどうかは知りませんが。

WCTのプールの揉め事は事情をよく知りませんが、大規模マンション、言い換えると区分所有者の数が多いほどほど、合意形成が容易でなくなるのは当然でしょう。区分所有権法上、区分所有者の4/5の同意が必要なわけですから。
一方、定借マンションの問題は、修繕によるメリット享受が残存期間に限られるため、経年につれ通常の所有権マンション以上に大規模修繕のための追加出費に向けた合意形成、言い換えると経済合理性の確保が困難になるということです。

土地所有権付物件でも、建替えの賛成反対問題が出てくれば
賛成派は大規模修繕しないで建替えたいでしょうし
反対派は大規模修繕をして建替えの先延ばしをしたいでしょうし
同床異夢で合意形成が難しくなるリスクは同じことです。

合意形成が容易でないことは、所有権も定借も同じようなものとのご意見はごもっとも。
ただし、将来、大地震が起きて建物が少し傾いたとする。
定借物件で残存が仮に10年しかなければ、建て替えはもちろん、大規模修繕の合意形成も困難でしょう。
なぜなら、そのための支出が残り10年の居住期間で回収できない（要するに割に合わない）と思う所有者も少なくないから。
一方、所有権マンション。建て替えか大規模修繕かもめる可能性は大いにあるけど、改善に向けた何らかの解決が図られるでしょう。将来にわたり自分たちの資産だし、売り抜くにしても何らかの改善は必要なので。
CTSの残存期間はまだ十分あるし、上記はあくまで敢えて極端なケースを想定していますが、定借のデメリットとして、将来、修繕等の水準低下やその結果の住民層の劣化は潜在的なデメリットとして認識すべき。
中古価格も将来的にそれを織り込んだ値付けがされていきます。
無論、CTSを5年前、分譲価格で買えた人は大勝ちなので、上記のデメリットなんてどうでもいい話でしょう。
ただ、老婆心ながら、これから中古で購入を検討されている方は、定借のデメリットもよく検討の上、ご判断を。

将来そんなタワマンが傾くほどの大地震がもし起きたとすれば、
港南全体のマンション価値全体が大暴落です。
定借なら逃げ出せますが、土地所有権付の場合は逃げ出せませんよ。相続放棄以外に所有権放棄はできませんから。
リゾートマンションで問題が起きてますよね。売れない。所有権放棄もできない。
大暴落しても大修繕に解決合意が得られるかなんて、神のみぞ知るです。

売りたい住民のポジショントークが本当に酷いな…。
周囲のタワマンと比べて中古価格が安いのは、
定借がリスク要素と捉えられ、その分を織り込んでるから。
客観的かつリアルな評価がそうなんだよ。

ちなみに定借だから、分譲より固定資産税かなり安いって
マンションノートで間違った情報書いてる人いますが、
タワマンは土地持分が相当少なく、建物分評価がほとんどの為、
同じ面積の部屋なら、一桁万円前半の差です。
毎月の借地料考えるとランニングコストは、
周囲の分譲より年間二桁万円高くなります。

中古検討者の方は、見た目の価格だけじゃなく
その辺り勘案した方が良いですよ。

425さんに同意。

借地料のランニングコストは重い反面、固定資産税はさほど軽減される訳ではない。
定借期間が過ぎたら、価値ゼロになる訳だから、中古物件購入者は購入価格を残存年数で割った金額と、ランニングコストである管理費、固定資産税、修繕積立金、借地料を合わせた賃貸物件に住んでいることと同じである。

当選した住民は勝ち組だけど、本物件の検討者は＊＊＊にならないようよく考えたほうがいい。
今の相場は高すぎ。

http://wbt.sakura.ne.jp/index.php/op/viewDetail/apartmentId/2791
参考になるかも

ヒント
パーティールーム近隣住民

中古シティタワー品川を買いたい！！
スレなのに、売りたい住民がしつこく相場上昇煽りをやり過ぎて誰も寄り付かなくなっちゃってるね。このスレ。

買いたくなくなるね〜