中古 シティタワー品川を買いたい!!

>>280

なるほど。港区の品川駅近くのタワマンを
この値段で買える最後のチャンスと思って、
ここを買えた高くない世帯年収の幸運な人たちは、
さっさと売って北区にでも引越せば差額をがっぽり儲けられるのに、
我慢してわざわざ住み続けているというわけですね。

それはなぜなんでしょう。

それは、ここを含めた品川駅周辺エリアの資産価値は、
オリンピックだの新駅だのリニアだののイベントが続く2027年頃までは上がる一方なので、
我慢してわざわざ住み続けた方が儲かるとみんな気付いているからでしょうね。

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さくら事務所の長嶋会長による先月のオピニオンによると
「マンションの建替えは、できない」だそうです。普通のマンションは大変ですね。
寿命がきて、建替えを検討する時がやってくる。
容積率緩和には実際には法務省の強い反対があり思惑どおりに進まなかった。
リンクを貼るのが面倒なので、詳しく知りたい方はご自分で。

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289=289さん？

いやー、ホントに解らないんですねぇ。
ビジネスとか、投資されたことないんでしょうか？

もう少し自分の頭で考えて見てくださいね。
とりあえず、
居住前提の方は、というか人間は
単純な損得だけでは動かないモノですよ。

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投資目的の方しか興味持たれない物件みたいですね(笑)
一般住民として購入するなら、これから品川も人気エリアになるし、それが10年後だとしたら…
やはり子どもの世代に少しでも資産として残してあげたいと思いますね。
シティタワーは希少性が高いわけでなく、近隣にWCTやコスモ、ベイクレストなど物件はたくさんあります。
わざわざ地代もかかる定借選ぶ理由はないです。
あるとしたら、市場の7割という初期投資の少なさ。売り手がそれを否定したら、競争力はないでしょう。

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いえいえ、周辺住民さんも興味があるらしくて何度も書き込んでらっしゃいますよ。
同一の方なら余程興味が強いか、別々な方なら興味を持つ方たちが多いか。

希少性なら、スーパーや歯医者など併設であること。雨風関係なく便利。
これは近隣でWCTとここだけ。
希少性はもう一つ、品川駅への都バスとちぃばすバス停が目の前。更にイオンバスと田町駅行き及び天王洲行きのバス停も近い。
単純な損得だけでは動かない人達相手にも、競争力はありますね。

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>>291
なるほど。港区の品川駅近くのタワマンを
この値段で買える最後のチャンスと思って単純な損得だけで買った人たちは、
売るときは単純な損得だけでは動かないので出ていかないということですか。

人間はマンションを買うときは単純な損得で動くけど、
マンションを売るときは単純な損得だけでは動かないんですね。
マンション投資家さんの語る人間像には複雑なものがありますねえ。

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>286

>政府は新成長戦略実現に向けた経済対策として、老朽化したマンションの建て替えを促進するための容積率緩和を9月10日に閣議決定した。本年度中に国土交通省が検討、具体的な措置を講じるという。

http://president.jp/articles/-/2089

というわけで、マンション建て替えのための容積率緩和が行われることに
なっています。

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>295

その記事、３年前の記事だから
政府は政府でも、民主党政府の３年前の閣議決定ね。
菅総理の退陣と共に容積率緩和はハカナク消えたのでありました…

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容積率緩和の方針は消えてないよ。

http://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kaigi/meeting/2013/committee2/1310...

古いマンションが、耐震に対応しないまま、スラム化したら困るじゃないの・・・。
危険極まりない。

どこが政権とろうと、必ず緩和は行われる。もちろん、都区内に限った話
だろうと思うけど。

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290にある通り
内覧会同行業者としても有名なさくら事務所の会長でさえ

「マンションの建替えは、できない」と見ています。
容積率緩和への法務省の強い反対で。
玄人がそう見ているのに必ずと言われても…。

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＞内覧会同行業者としても有名なさくら事務所の会長でさえ

さくら事務所は、住宅一般の建築を広く扱っているので、単なる内覧同行業者じゃないけどね。
今住んでいるマンションでもメンテナンスなどで利用させてもらってます。信頼できる業者で
はありますね。

とりあえず、特区で容積率を緩和する。その後、周囲に広げるというのが流れでしょう。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20131018-OYT8T00842.htm

ま、見てればわかりますよ。

容積率が原因で、耐震基準が古いまま放置されているマンションがかなりあります。
緩和しなければどうにもなりませんよ。

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特区の容積率緩和は、記事に書かれている通り　
容積率の売買です。

五輪決定後に、アベノミクスの容積率緩和でマンション価格が安くなる、
と誤解していた人達もいましたね。
他から容積率を買って増やすのですから、金が掛かります。

金を掛けずに建替えをしたい人たちが望む、タナボタ式の「容積率緩和」とは別物です。

容積率が原因でも、新築時に問題が無かったのにその後の容積率変更で既存不適格になった物件は、
緩和して助けてあげるべきだとは思いますが。

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11月の解禁でシティタワー品川を購入し引っ越してきました

購入理由は
1.品川港南は羽田空港、新幹線、将来のリニア、山手線など交通至便に加え子育て支援施設も多くあり便利
2.本物件は地区の他のマンションに比べて安い
（仕様が必要以上に豪華でなく定期借地なので妥当な価格とは思いますし、当初の買い主は格安で手に入れているので今の価格でも2000万から3000万は値上がり益を得られますから）
3.敷地内にスーパー、クリニックなど生活支援施設が充実
（雨にも濡れずに行ける24時間スーパーは超便利）
4.港南地区には少ない3LDK中心の間取りで、窓のない部屋が少なく使い易い
（1LDKはないのでシングル世帯は少ないと思います）

定期借地の批判コメント多いですが、30代後半と40代の私達夫婦なので、65年後は生きていないし関係ないかな

メンテナンスについては大規模物件らしく最初にしっかり計画がたっているし、最大手の一角の住友不動産の管理なんで全く心配してません

容積率の話題で盛り上がってますがこのマンションの心配なら65年後のことは誰にもわかりません

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私はこのマンションの所有者ですが、
だいぶ前に書き込みましたが、
このマンションの隠れたメリットのひとつに固定資産税都市計画税が低いことがあげられます。
定期借地権なのでで土地にかからないため現状年間８万円台です。
パークホームズ品川ザレジデンスの営業マンに聴いたとことろ２５坪クラスだと
新築後の軽減適用後で年間２４万円くらいだろうとのこと。
現在の軽減処置は新築後５年間は半額というものですから五年後は４８万円ということですかね。

当然、定期借地物件なので地代、解体積立金が管理費や修繕積立金以外にかかりますが
地代＋解体積立金で18,000〜20,000円くらいですので、 年間20〜24万円の計算です。

周辺の固定資産税軽減の無い中古や、新築でも居住して５年後以降と比較すると、
ランニングコストは低くなります。

以上、この物件の評価がもっと高くてもいいんじゃないかなと思っている住民からでした。

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お子さんがいない熟年世代のご夫婦なら、割り切った買い物として良いのでしょうね。それは有りですよ。
女性の平均寿命が90才近い今、30代ではまだ割り切れないというか、長生きのリスクで一生地代を払うことを考えたら安い買い物ではないかも知れない…とも思います。

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＞当初の買い主は格安で手に入れているので今の価格でも2000万から3000万は値上がり益を得られますから

今後、値上がりするかどうかは不明でしょ？　最初に買った人だけが値上がり利益を
得たのだと思います。これは確実。今後については不確定要素が多くて、わからない
でしょう。もし値上がり期待で買ったとしたら早計だったと思います。

それから、メンテナンスには販売会社は全く関係しません。建設会社は少々は関係
します。メンテナンスは自分たち（管理組合）がやるんですよ。しっかりしてくだ
さい。管理人は細かいところまで見てくれませんし、建築には素人なので、見ても
わからない部分が多い。

建設会社は一流なので、10年以内にどうのこうのということはないと思いますが、
潮風があたるマンションなので、相当の注意が必要だと思います。亀裂に塩水が
入り込めば、鉄筋はあっという間にぼろぼろになります。

日本の建物が欧米と比較して寿命が短い理由が良くわかりませんが、実際のところ、
鉄筋がぼろぼろになって建て替えざるをえない建物が多いようです。

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ベイクレストやワールドシティの住民スレなんかを読むと、
確かに理事会（管理組合）がしっかりしないといけないんだなと思います。

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このマンションも住民番見る限り相当問題ありそうですが。

このスレだけでも、
何かこのマンションの住民さんて、
他のマンション貶して、
自分を上げようとする書き込み多いですね。

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304さん

今後値上がり益が期待できるとは言っていませんよ
最初に買った方が十分利益を得て売却できていると言ったのです

港南地区のマンションはどれも分譲時から値上がりしてますが、売り主の心理として買値より値下げしてまで売りたくないものです

あと管理会社が住友不動産と書いてますよ
住民の代表の管理組合が管理の主体なのは当たり前ですが、小規模物件ならいざ知らず大規模物件の計画を立ててサポートするのは管理会社です

海風による腐食が気になるならこんな海のそばの物件はやめた方が良いと思いますよ

一応100年対応のコンクリートですけど

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誰でも書き込める掲示板に於て、

住民との名前を書いてない書き込みまでここの住民さんの多い書き込みと断言して貶めるほうが、
相当問題ありそうですが。

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新住民さんは、本当に住民さんかしら？
仲介会社の方みたい(笑)

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>小規模物件ならいざ知らず大規模物件の計画を立ててサポートするのは管理会社です

こういう考えの人が多いと、管理組合は大変ですね。

管理会社におまかせでやると、いいように金を使われてしまいます。すべての
工事の発注は、住友関連の高めの会社に発注されるとか・・・・。必要のない
工事をするとか・・・・。今後の工事の計画はあくまで一般的なもので、予定
より早く工事をしなくてはならないものもでてくるし、まだまだ工事しなくて
も良い部分もでてきます。

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＞一応100年対応のコンクリートですけど

それは一般的な場所の話でしょう。潮風の影響はすさまじいですよ。

だから買う、買わないの話をしているのではなく、管理組合がしっかり
と管理するべきだと書いているんですよ。

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100年って、誰かが先に言ってたなと思ったら、
>>257ですね。

湾岸マンションの常識では100年はない。

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308
中古のスレに住民と検討者以外誰が来るの？
あと、ちゃんとスレのコメント読めば
何と無く分かりますよw

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313
あら誰が来るって、309さんは
新住民と名前を書いた人を仲介会社の方みたいと疑ってるのにw
何と無くじゃ当てにならない。

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井戸端会議だね、このマンションのスレ！

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閑散としてきましたね。
３６階でこの値段は割安な気がします。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/131J3073/

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特殊事情とはいえ分譲価格のこと考えると割安と思えなくなっちゃいますね。

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この間取り、向きはいいけど、子育てファミリーには使い辛そうですね。

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いやいや、海が見えない側で向きが良くないから
同じ３６階で売りに出ている南東向きの反転プラン、よりも安い値段にしたのかも。

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高く売りたい人、高く売れるのを喜ぶ人だらけか

そりゃ閑散とするわ

買いたい人を遠ざけるスレ進行

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品川の先輩スレであるＶタワースレやＷＣＴスレを読んで
スレ進行を見習いましょう。

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値引き開始でしょうか。。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/131J3055/

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>322

316さんが一昨日におっしゃってた３６階が、３６階が・・
お値段そのまま９階に変わりましたぁ。。

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で？

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高層はあまり出ないですね。
賃貸が多いのでしょうか?

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芝浦、晴海の新築タワマン超ー高いっぽい。
ここか、コスモポリスか、WCTの間取りの良い中古を探す方が懸命。

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何？

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賢明

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品川駅 今後の発展が期待されます。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nad/mag/20131225/645950/?ST=bui...

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北東方面はレインボーブリッジが見えるようですが、ビルの間から見える、という感じですか？高層階ならバッチリなんでしょうか？

西方面は何回くらいから富士山が見えるのでしょう？

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北東は、目の前のフェイバリッチタワーが邪魔をするので、38階以上位でないと完全に前が抜けないと思います。ただし、北東高層階は売りに出ていないかも。賃貸は出ています。

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ありがとうございます。
この物件はやはり東側が人気なのですかね。
西方面の眺望ご存知の方がおられましたらお願いします。

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西側３０階前後では富士山見えませんでした。

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そうですか、ありがとうございます。

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北西は六本木から新宿、渋谷方向にかなり抜けていますね。

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最初のパンフレットをみると、
富士山は３０階代後半なら見えるんじゃないですかね。

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レインボーブリッジほ北東なら３階から見えますよ。ビルの谷間ですが。

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