中古 シティタワー品川を買いたい!!

>267

都内の容積率は今後緩和される可能性が大です。もし、容積率が理由で建て替えが
できないとしたら、日本全体の損失ですから・・・

スラム化する可能性は、定借でも所有権でもあるでしょうけど、定借で一定年限
で壊すと決まっていれば、そちらのほうがはるかにスラム化する可能性は大きい
でしょう。今までは、50年くらいで建て替えるのが普通だったですが、今後は、
もっと延びる可能性があります。

以前はエレベーターすらないマンションがありましたので、建て替えは必須でし
たが、今後はそんなに建て替えは頻繁にはならないのではないでしょうか。最近
のマンションは配管のメンテナンスも容易になってます。今までの常識で今後を
考えるのは間違いでしょう。

このマンションを買って得する・得した人は、最初に買った人だけ。
立地を考えたら、定借だとしても安かった。

すでに値上がっているので、これから買う人は何も得するところがない。
単なる定借物件。

買う人がいれば、高く売れるんだろうけど、問題は買う人がどれくらいいるか？

282さんの書き込み見て思ったけど、

買う人が検討するためのスレッドのはずが、売りたい人がどれくらい
高く売れるか検討するためのスレッドになっている。

スレッドの筋に戻したほうがいいんじゃないの？

買いたい人どうしの意見交換の場に戻してほしいよ。ま、売るほうの
立場の意見もないと、会話が成立しないような気もするけど・・・
売るほうの立場の宣伝は、もう結構。

>267

広尾の定借を買う人は裕福なので、50年が来たら他のマンションに移るだけ・・
誰もそんなことで叩いていないと思うけど・・・。

品川とは住民の裕福さの度合いが違う。このマンションは、北区あたりと同じ
くらいの費用で買えたわけでしょうがないと思う。裕福さと住民の質とは違う
と思うけどね。

なんか売り手側が必死で定借のデメリットとかリセールの不利さを否定するから話がこじれる気がする。
住民さんとか不動産会社の方の、高く売りたいアピールはもう辞めて欲しいですね。
実際に強気の値付けしてる物件は売れないわけで…。

>281
アベノミクスの容積率緩和は、他の容積率を買ってくるだけですし、
建て替えのために容積率を緩和しようなんて話は全くありませんよ。

ムリヤリ建て替え時期を延ばすなら、費用対効率は悪くなるでしょう。
高く維持費を払えば建物の寿命はある程度延ばせる。
だが高齢者だらけの住民たちが費用対効率の悪い高い維持費を払っていけるのですか？
待ち構えるのは、分譲も同様にスラム化。
ここ同様に湾岸タワマンの条件で、建て替えしないのならばね。

>284
広尾に限らず、50年もの定借の宿命です。
新築時に買って永住したくても、存命中に追い出される可能性が高いってことは。
高齢での引っ越しは大変だそうですよ。

>>280

なるほど。港区の品川駅近くのタワマンを
この値段で買える最後のチャンスと思って、
ここを買えた高くない世帯年収の幸運な人たちは、
さっさと売って北区にでも引越せば差額をがっぽり儲けられるのに、
我慢してわざわざ住み続けているというわけですね。

それはなぜなんでしょう。

それは、ここを含めた品川駅周辺エリアの資産価値は、
オリンピックだの新駅だのリニアだののイベントが続く2027年頃までは上がる一方なので、
我慢してわざわざ住み続けた方が儲かるとみんな気付いているからでしょうね。

さくら事務所の長嶋会長による先月のオピニオンによると
「マンションの建替えは、できない」だそうです。普通のマンションは大変ですね。
寿命がきて、建替えを検討する時がやってくる。
容積率緩和には実際には法務省の強い反対があり思惑どおりに進まなかった。
リンクを貼るのが面倒なので、詳しく知りたい方はご自分で。

289=289さん？

いやー、ホントに解らないんですねぇ。
ビジネスとか、投資されたことないんでしょうか？

もう少し自分の頭で考えて見てくださいね。
とりあえず、
居住前提の方は、というか人間は
単純な損得だけでは動かないモノですよ。

投資目的の方しか興味持たれない物件みたいですね(笑)
一般住民として購入するなら、これから品川も人気エリアになるし、それが10年後だとしたら…
やはり子どもの世代に少しでも資産として残してあげたいと思いますね。
シティタワーは希少性が高いわけでなく、近隣にWCTやコスモ、ベイクレストなど物件はたくさんあります。
わざわざ地代もかかる定借選ぶ理由はないです。
あるとしたら、市場の7割という初期投資の少なさ。売り手がそれを否定したら、競争力はないでしょう。

いえいえ、周辺住民さんも興味があるらしくて何度も書き込んでらっしゃいますよ。
同一の方なら余程興味が強いか、別々な方なら興味を持つ方たちが多いか。

希少性なら、スーパーや歯医者など併設であること。雨風関係なく便利。
これは近隣でWCTとここだけ。
希少性はもう一つ、品川駅への都バスとちぃばすバス停が目の前。更にイオンバスと田町駅行き及び天王洲行きのバス停も近い。
単純な損得だけでは動かない人達相手にも、競争力はありますね。

>>291
なるほど。港区の品川駅近くのタワマンを
この値段で買える最後のチャンスと思って単純な損得だけで買った人たちは、
売るときは単純な損得だけでは動かないので出ていかないということですか。

人間はマンションを買うときは単純な損得で動くけど、
マンションを売るときは単純な損得だけでは動かないんですね。
マンション投資家さんの語る人間像には複雑なものがありますねえ。

>286

>政府は新成長戦略実現に向けた経済対策として、老朽化したマンションの建て替えを促進するための容積率緩和を9月10日に閣議決定した。本年度中に国土交通省が検討、具体的な措置を講じるという。

http://president.jp/articles/-/2089

というわけで、マンション建て替えのための容積率緩和が行われることに
なっています。

>295

その記事、３年前の記事だから
政府は政府でも、民主党政府の３年前の閣議決定ね。
菅総理の退陣と共に容積率緩和はハカナク消えたのでありました…

容積率緩和の方針は消えてないよ。

http://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kaigi/meeting/2013/committee2/1310...

古いマンションが、耐震に対応しないまま、スラム化したら困るじゃないの・・・。
危険極まりない。

どこが政権とろうと、必ず緩和は行われる。もちろん、都区内に限った話
だろうと思うけど。

290にある通り
内覧会同行業者としても有名なさくら事務所の会長でさえ

「マンションの建替えは、できない」と見ています。
容積率緩和への法務省の強い反対で。
玄人がそう見ているのに必ずと言われても…。

＞内覧会同行業者としても有名なさくら事務所の会長でさえ

さくら事務所は、住宅一般の建築を広く扱っているので、単なる内覧同行業者じゃないけどね。
今住んでいるマンションでもメンテナンスなどで利用させてもらってます。信頼できる業者で
はありますね。

とりあえず、特区で容積率を緩和する。その後、周囲に広げるというのが流れでしょう。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20131018-OYT8T00842.htm

ま、見てればわかりますよ。

容積率が原因で、耐震基準が古いまま放置されているマンションがかなりあります。
緩和しなければどうにもなりませんよ。

特区の容積率緩和は、記事に書かれている通り　
容積率の売買です。

五輪決定後に、アベノミクスの容積率緩和でマンション価格が安くなる、
と誤解していた人達もいましたね。
他から容積率を買って増やすのですから、金が掛かります。

金を掛けずに建替えをしたい人たちが望む、タナボタ式の「容積率緩和」とは別物です。

容積率が原因でも、新築時に問題が無かったのにその後の容積率変更で既存不適格になった物件は、
緩和して助けてあげるべきだとは思いますが。

11月の解禁でシティタワー品川を購入し引っ越してきました

購入理由は
1.品川港南は羽田空港、新幹線、将来のリニア、山手線など交通至便に加え子育て支援施設も多くあり便利
2.本物件は地区の他のマンションに比べて安い
（仕様が必要以上に豪華でなく定期借地なので妥当な価格とは思いますし、当初の買い主は格安で手に入れているので今の価格でも2000万から3000万は値上がり益を得られますから）
3.敷地内にスーパー、クリニックなど生活支援施設が充実
（雨にも濡れずに行ける24時間スーパーは超便利）
4.港南地区には少ない3LDK中心の間取りで、窓のない部屋が少なく使い易い
（1LDKはないのでシングル世帯は少ないと思います）

定期借地の批判コメント多いですが、30代後半と40代の私達夫婦なので、65年後は生きていないし関係ないかな

メンテナンスについては大規模物件らしく最初にしっかり計画がたっているし、最大手の一角の住友不動産の管理なんで全く心配してません

容積率の話題で盛り上がってますがこのマンションの心配なら65年後のことは誰にもわかりません

私はこのマンションの所有者ですが、
だいぶ前に書き込みましたが、
このマンションの隠れたメリットのひとつに固定資産税都市計画税が低いことがあげられます。
定期借地権なのでで土地にかからないため現状年間８万円台です。
パークホームズ品川ザレジデンスの営業マンに聴いたとことろ２５坪クラスだと
新築後の軽減適用後で年間２４万円くらいだろうとのこと。
現在の軽減処置は新築後５年間は半額というものですから五年後は４８万円ということですかね。

当然、定期借地物件なので地代、解体積立金が管理費や修繕積立金以外にかかりますが
地代＋解体積立金で18,000〜20,000円くらいですので、 年間20〜24万円の計算です。

周辺の固定資産税軽減の無い中古や、新築でも居住して５年後以降と比較すると、
ランニングコストは低くなります。

以上、この物件の評価がもっと高くてもいいんじゃないかなと思っている住民からでした。

お子さんがいない熟年世代のご夫婦なら、割り切った買い物として良いのでしょうね。それは有りですよ。
女性の平均寿命が90才近い今、30代ではまだ割り切れないというか、長生きのリスクで一生地代を払うことを考えたら安い買い物ではないかも知れない…とも思います。

＞当初の買い主は格安で手に入れているので今の価格でも2000万から3000万は値上がり益を得られますから

今後、値上がりするかどうかは不明でしょ？　最初に買った人だけが値上がり利益を
得たのだと思います。これは確実。今後については不確定要素が多くて、わからない
でしょう。もし値上がり期待で買ったとしたら早計だったと思います。

それから、メンテナンスには販売会社は全く関係しません。建設会社は少々は関係
します。メンテナンスは自分たち（管理組合）がやるんですよ。しっかりしてくだ
さい。管理人は細かいところまで見てくれませんし、建築には素人なので、見ても
わからない部分が多い。

建設会社は一流なので、10年以内にどうのこうのということはないと思いますが、
潮風があたるマンションなので、相当の注意が必要だと思います。亀裂に塩水が
入り込めば、鉄筋はあっという間にぼろぼろになります。

日本の建物が欧米と比較して寿命が短い理由が良くわかりませんが、実際のところ、
鉄筋がぼろぼろになって建て替えざるをえない建物が多いようです。

ベイクレストやワールドシティの住民スレなんかを読むと、
確かに理事会（管理組合）がしっかりしないといけないんだなと思います。

このマンションも住民番見る限り相当問題ありそうですが。

このスレだけでも、
何かこのマンションの住民さんて、
他のマンション貶して、
自分を上げようとする書き込み多いですね。

304さん

今後値上がり益が期待できるとは言っていませんよ
最初に買った方が十分利益を得て売却できていると言ったのです

港南地区のマンションはどれも分譲時から値上がりしてますが、売り主の心理として買値より値下げしてまで売りたくないものです

あと管理会社が住友不動産と書いてますよ
住民の代表の管理組合が管理の主体なのは当たり前ですが、小規模物件ならいざ知らず大規模物件の計画を立ててサポートするのは管理会社です

海風による腐食が気になるならこんな海のそばの物件はやめた方が良いと思いますよ

一応100年対応のコンクリートですけど

誰でも書き込める掲示板に於て、

住民との名前を書いてない書き込みまでここの住民さんの多い書き込みと断言して貶めるほうが、
相当問題ありそうですが。

新住民さんは、本当に住民さんかしら？
仲介会社の方みたい(笑)

>小規模物件ならいざ知らず大規模物件の計画を立ててサポートするのは管理会社です

こういう考えの人が多いと、管理組合は大変ですね。

管理会社におまかせでやると、いいように金を使われてしまいます。すべての
工事の発注は、住友関連の高めの会社に発注されるとか・・・・。必要のない
工事をするとか・・・・。今後の工事の計画はあくまで一般的なもので、予定
より早く工事をしなくてはならないものもでてくるし、まだまだ工事しなくて
も良い部分もでてきます。

＞一応100年対応のコンクリートですけど

それは一般的な場所の話でしょう。潮風の影響はすさまじいですよ。

だから買う、買わないの話をしているのではなく、管理組合がしっかり
と管理するべきだと書いているんですよ。

100年って、誰かが先に言ってたなと思ったら、
>>257ですね。

湾岸マンションの常識では100年はない。

308
中古のスレに住民と検討者以外誰が来るの？
あと、ちゃんとスレのコメント読めば
何と無く分かりますよw

313
あら誰が来るって、309さんは
新住民と名前を書いた人を仲介会社の方みたいと疑ってるのにw
何と無くじゃ当てにならない。

井戸端会議だね、このマンションのスレ！

閑散としてきましたね。
３６階でこの値段は割安な気がします。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/131J3073/

特殊事情とはいえ分譲価格のこと考えると割安と思えなくなっちゃいますね。

この間取り、向きはいいけど、子育てファミリーには使い辛そうですね。

いやいや、海が見えない側で向きが良くないから
同じ３６階で売りに出ている南東向きの反転プラン、よりも安い値段にしたのかも。

高く売りたい人、高く売れるのを喜ぶ人だらけか

そりゃ閑散とするわ

買いたい人を遠ざけるスレ進行

品川の先輩スレであるＶタワースレやＷＣＴスレを読んで
スレ進行を見習いましょう。

値引き開始でしょうか。。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/131J3055/

>322

316さんが一昨日におっしゃってた３６階が、３６階が・・
お値段そのまま９階に変わりましたぁ。。

で？

高層はあまり出ないですね。
賃貸が多いのでしょうか?

芝浦、晴海の新築タワマン超ー高いっぽい。
ここか、コスモポリスか、WCTの間取りの良い中古を探す方が懸命。

何？

賢明

品川駅 今後の発展が期待されます。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nad/mag/20131225/645950/?ST=bui...

北東方面はレインボーブリッジが見えるようですが、ビルの間から見える、という感じですか？高層階ならバッチリなんでしょうか？

西方面は何回くらいから富士山が見えるのでしょう？

北東は、目の前のフェイバリッチタワーが邪魔をするので、38階以上位でないと完全に前が抜けないと思います。ただし、北東高層階は売りに出ていないかも。賃貸は出ています。

ありがとうございます。
この物件はやはり東側が人気なのですかね。
西方面の眺望ご存知の方がおられましたらお願いします。

西側３０階前後では富士山見えませんでした。

そうですか、ありがとうございます。

北西は六本木から新宿、渋谷方向にかなり抜けていますね。

最初のパンフレットをみると、
富士山は３０階代後半なら見えるんじゃないですかね。

レインボーブリッジほ北東なら３階から見えますよ。ビルの谷間ですが。

不動産屋さんで取引事例一覧（レインズ）を見せてもらいました。
成約単価を整理すると下記のような感じです。
解禁直後の１１月は２００万を切っているのもあって、
やはり買い時だったんですね。
今はかなり高めの価格でだされている方が多いです。

便宜上、低＝３〜１５階、中＝１６〜３０階、高＝３１〜４３階と分類しました。
単位は万円／坪です。

2013年
１１月〜１２月の成約（１３戸）
低　１８８〜２１５
中　２０６〜２２０　
高　２１６〜２２６　
１月〜２月の成約（７戸）
低　２１１〜２１８
中　なし
高　２３３〜２５５

２月末現在売り物件
低　２０４〜２４２
中　２０２〜２５１
高　２４５〜２６２

品川にしては確かに安いね。

いろいろ考慮すると、割高か割安かは良くわからないけど・・・・
あくまで普通のマンションと考えた場合・・・

2月末売り物件は、成約はしてないんでしょ？　単なる希望価格。
11月にどっと売りにでて、その後はどんどん減っている印象ですね。

339さん、低、中、高の分類に方角も加えてもらえるとより正確な価格動向が分かるのでお願いできないでしょうか？

>340さん
399です。

そうです、２月末現在は「売り物件」ですので売主希望価格ですね。
ちなみに月別の成約数推移をみると
11月8戸、12月5戸、1月2戸、2月5戸
で、2月末現在売り物件数が、12戸です。

>341さん
階別・方位別で整理してみると、こうなります。
（一部方位がわからないのもありましたが）

3～15階
北188～190
北西188
北東211～218
南西211

16～30階
北　206
北西　220

31～43階
北216～233
北西223～226
東　242
南東247～255
西　253

やっぱり北が一番安く、次いで北西が安めですね。
ただ南や東向きの戸数が少ないですね。
人気があるんでレインズにも載らずに成約しちゃったということでしょうか？

このマンションの売り物件は住友不動産販売が扱っているケースが結構多いですね。

でもなぜ売主はこの会社を使うのですかね。住友不動産販売は基本的に両手仲介をしており
suumoなどに掲載せず露出度が低いため、売主にとってもあまり条件がよくないように感じるのですが・・・

一般論で
マンションの転売は基本的に分譲したときのデべの系列仲介業者を使うと便利だからではないでしょうか？
揃える書類は全て系列仲介業者任せに出来ますし
内覧時も系列業者は入館の融通が利き易いみたいですから。

＞344さん

ありがとうございます。

そうなんですねえ。でも売り側の立場として、買い手がつかなくて
2～300万値引きする羽目になるのであれば、極力買い手がつく仲介会社を
選んだ方がよいのに、と感じます。
まあ、人それぞれだと思いますが。

買いたい！！のスレを高く売りたい！！
スレチのせいでみんな寄り付かなくなってるのを気づかないのかね

中古板の先輩スレであるVタワースレやWCTスレを読んでみても
似たような内容の流れだと思います。

中古板で他スレ以上の寄り付きを期待しても無理でしょうね

売りが少ないから、どうしようもないのでは？

品川という場所は、問題なくいいと思うのですが、借地権付きの
マンションの将来が全く見えないので、悩むところが多い。

今までは、50〜60年くらいで建て替えてたわけですが、将来も
そうかはわからない。昔のマンション、アパートはエレベータが
ないところもかなりあったし、配管が変更出来なかった。今作ら
れているマンションは、大地震でも来なければ、100年以上使え
るかもしれない。

＞売り側の立場として、買い手がつかなくて

この場所で買い手が付かないなんてことあるのかね？

高すぎればもちろん、買い手がつかないこともあるだろうけど。
最近、退職団塊世代が品川を希望しているそうだ。売りが少ない
のでどうにもできない。

住友が多いのは、専任媒介契約にしているからでは？　私は
マンション売ったことがあるけど、業者は専任媒介契約にして
くれって、ほとんど脅迫状態だった。◯京だけど・・・。

過去レスで書いてた人がいましたが、湾岸のマンションは
海が近くて塩害があるから長く使うのは難しいそうですよ。

以前ライオンズマンションの中古仲介を大京で頼みました。両手に花仲介、のやり方ではなかったですよ。

眺望の良い高層階が元値の倍の値段で売り出しされてますね。

元の値段は安すぎているので、完全に比較するのもですが、
やはり販売価格を知っているとなんとも、、。

１００倍前後の倍率がついた部屋はしょうがないんですかね。

まぁ、品川って場所はイイけど、このマンションが定借ってのが問題なだけ。初期分譲の値段ならそれを差し引いてもお釣りが来たけど。今の値段では正直かなり割高。
借地ってコトは、地価が上がると、毎月の借地料も改定時に確実に上がるし。

最近の価格は高いですね〜販売解禁後すぐ位が一番良かったかな。。

住民板で騒がれているけど、やっぱりパーティルームの近隣住民がモンスタークレイマー化してるみたいよ
パーティルーム近隣階を購入した方、ごめんなさいね。

>>358　なんでそんなにパーティールーム周辺住民をモンスター扱いしたいんですか？
クレーム出てるのは事実なのですか？きちんと確認してから書き込みしてください。

なるほどね

先日、廊下側に部屋がない間取りの部屋を内見してきました。
廊下の音は気になりませんが、リビングが若干狭く感じました。
ここのマンションはリビングが広い部屋が多いですよね。

リビングが広い部屋をとるか、廊下側に部屋がない部屋をとるか、悩みどころ
不動産屋にはこの価格では二度と出ないとせかされてるので、
アドバイスお願いします。

追記。
夫婦３０代＋未就園児男児＋妊娠中の４人家族、子供が出て行くまで永住希望。

パーティルーム近隣以外で

＞361

なんか変なところを気にしているように思えます。
　
部屋の向きとか階数とか景色のほうがずっと重要でしょ？
せっかくのタワーなので10階以上をおすすめします。

納得いかない物件を購入しないほうがいいと思います。
”こういう物件は今後でませんよ”　というのは業者の
常套語句です。新築時にはお買い得マンションでした
が、値上ってしまったので、お買い得感は全くなく
なっていると思います。Vタワーなんかも検討されて
はいかがですかね。狭くても便利なほうがいいと
思います。資産価値もはるかに上です。

資産価値というのは、いざという時に高く売れるかどうか
です。Vタワーなら簡単に買い手が見つかりますよ。

　

去年でしたっけ？
Vタワーは火事を起こしてニュースになっていましたね。

今5件売り出し中。

http://www.nomu.com/mansion/SearchList/?pkg=mansion&type=area&area_pat...

上のほうは高い。20階以上の必要はないのでは？　10階くらいで十分景色はいいと
思う。

子供さんがいらっしゃるなら、パーティルーム近隣階は避けたいかも。
後は、レインボーブリッジの眺望か、日当たりかですね。低層階も手頃価格ですし。
じっくり選んで下さいな^ ^

廊下側に部屋があると、やはり声が聞こえますし、深夜に音楽を聴きたいなら廊下側に窓がない部屋は気楽ですよ。

それは、窓無しの行灯部屋の場合でしょうね。

火事なんてどこのマンションでも起こるよ。

それがどうしたの？　丸焼けしてしまったら話は別だけど・・・

そう？建築中のボヤ程度なら大森でもあったけど
既に住民のいるタワマンでの火事ニュースは
Ｖタワー以外に品川周辺で聞かないなぁ・・・

Ｖタワーが火事のおかけで、
割安に買えるなら、是非、検討したい。

それはＶタワースレに書きましょう。

Vタワーには、売りたいVタワーというスレッドがない。

売りたいというスレッドがあるのは、ここだけ・・・・
でも5年の解除はもう終わってしまったし、あとはこの
スレッドは寂れる一方のような。もう通常のマンション
と同じくらいの売りしか出てない。

V タワーのほうはさすがというか、売りが出るとすぐ
買われてしまう。検討がどうのこうのという状況では
ない。

ここは買いたいスレだよ！

361です。
今悩んでる２件はWEBなどには掲載されていないと言ってました。

階数や向きは両方とも確認済みでどちらでも良いと思ってます。

単純に、リビングが広いか、廊下に部屋がないかを比べてます。
廊下側が子供部屋になると思うのですが、騒音と暗さが気になります。
でもリビングが広い方が、何かと便利だし。

リビングが狭いけど、各部屋が明るいのは良いなと。