中古 シティタワー品川を買いたい!!

ちなみに言い忘れましたが、179だけど177さんとは別人。
思うのは自由ですから。

どちらでもいい議論ですが。。

40年の長期間では金利動向によってはDFが大きく変わるので6掛けよりもっと少なくなる可能性があるのでは？

また、売った金額にもDFかけなきゃいけないので儲けの現在価値は2500万じゃないのでは？

180ですが、私も正直どちらでもいい議論だとは思っているのですが、せっかくご質問があったので。。。

因みにそもそも論としてさっきの計算はちゃんと行ってないので、突っ込みどころ満載であるということをまずご認識おきください。例えば6掛けが甘いかもしれないというのはおっしゃる通りですね。ただ、DFうんぬんは違いますよ。現在価値はあくまで現在の金利のイールドカーブから計算するものであって、将来的な変動は関係ありません。また、2,500万円にDFを掛けなきゃいけないのもご指摘の通り。ただ、40年後に儲けられるという話の大局にはあまり影響ないですよね。

定借でしかもUR仕様なのに、
周辺の分譲タワマンとほぼ同じような
値付けで出してる売主は何なんだろ⁈w

立地じゃないですか。
ちいばす目の前、スーパー敷地内、２４時間有人管理、ゴミ捨て、コンシェルジュ。

公園目の前、雨の日寒い日はキッズルームへ。保育園敷地内、小学校、中学校、幼稚園隣。都バス目の前傘要らず。いつでも牛丼、弁当、ファミレス。
とにかく立地、環境は最高です。

定借物件というのは家賃の前払い賃貸物件と考えると分かりやすいですね。

賃貸物件だと自分好みのリフォームは出来ませんから少し違いますね。

週末に、こちらのマンション他近隣マンションを見てきましたが、
立地、環境、施設はこちらか、ワールドシティタワーズが良いと思いました。

私の予算ですと、ワールドシティだとあまり広い部屋が変えないので、
こちらでフルリフォームが良いかと考え始めてます。

方角的に南側か北東を考えてますが、思ったより高いですね。

販売開始から10日たち、新しい部屋がなかなか出てこないのは、
お得な価格の部屋は不動産会社が購入してるという噂は本当なのでしょうか?

>>172
いやいや、それはちょっと違います。
管理会社や理事会にクレームつけたのは、規約違反に本気で動こうとしてくれなかったから。
そして住民の意見も聞かず一方的に25人に決めてしまったから。
違反者のblogなど見つけて指摘したのは違反行為を許せなかったから。
より快適なマンションライフを送りたいからの行動であり、決して嫌がらせとかではありません。
問題があったのは近隣住民ではなく、規約違反をしていたパーティールーム利用者です。
↑↑↑
違反行為が許せなかったから部屋番号を書き込んだのですか？パーティ参加者盗撮や理事達に対しての執拗な嫌がらせは最初は同乗していた他の住民達も嫌気がさしてしまってましたよ。


>>173
「25人に認めてあげた」とはまた随分上からな言い方ですね。理事会の方ですか？
別に25人に制限してほしくなんかありません。それが優しさとか思ってるなら余計なお世話です。
↑↑↑
感情的にパーティさせるなと喚きながら防災センターにもしつこく連絡し、コンシェルジュにも無能だなどと散々に管理会社や理事会を責め続けましたよね。挙句の果てには警察にも通報したいなどと、ちょっと周囲は遠目から冷めた目で見ていましたよ。25人に認めてあげたのは貴方が本当にしつこくて質が悪いからこれ以上の文句を聞きたく無かったからです。
人数制限をしてほしくないのなら、貴方が上申して下さい。せっかくの施設が人数制限で使えないこともあるからです。


>>175
本当に住民ですか？普通なら、自分のマンションでトラブルがあったなら隠したくないですか？
いかに高く売ろうか？って時にマイナスなこと言ったら資産価値下がりますよね？本当は安く買いたい人なんじゃないですか？

↑↑↑
住人ですよ。
私の立場は、新住人が旧住人から以前の私たちが経験した嫌な思いをしてもらいたく無いからです。パーティルームの周辺住民全てではないですが、一部のモンスタークレーマーには大勢が困らされましたから、この事実だけは新住民にも理解していただきたいです。トラブルを避ける為に必要なことです。そのことで資産価値が上下することは全く関係ありません。

189さん、港南地区は今ご検討の候補の二つのマンションが正解だと思います。リッチな気分が味わえるのがWCT、立地と環境ならシティタワー品川です。ちなみに、子育てファミリーなら、シティタワー品川がお勧めです。小学校までの安全な通学路や図書館、学童施設が近いなど、とにかく子育てしやすい環境です。逆に子育てしない方にとっては騒がしいマンションかもしれませんね。また、方角は北東から東の前が抜けている高層階や南東から南の中層階以上が人気があります。ただし人気の部屋は、住んでいる人の満足度も高く、物件が出て来ないと不動産屋さんが言っていました。ご参考まで。

エクセルで計算してみましたよ。

まず売却しない場合。
・定借期間は残り65年。0年目(2013年)から64年目(2077年)まで家賃収入を得るとする
・家賃収入は初年度300万円だが、物件が古くなるので一定率で減少するとする
・64年目終了時点の価値はゼロとする
・割引率は5%とする

家賃減少率を年率1.0%に設定すれば、
DCFは0年目300万円、1年目282.3万円・・・64年目6.99万円。合計4,785.6万円。
現時点での5,000万円という取引価格が求められますな。

40年目(2053年)に買い手が現れたとする。
・定借期間は残り25年。以後40年目(2053年)から64年目(2077年)まで家賃収入を得るとする
・家賃収入は0年目(2013年)だったら300万円だが、上で求めた年率1.0%の減少率を適用する
　（40年目(2053年)の家賃収入は201.5万円）
・64年目終了時点の価値はゼロとする
・割引率は今と変わらず5%とする

2053年時点からみたDCFは40年目201.5万円、41年目190.0万円・・・64年目49.2万円。合計2,718.7万円。
2053年時点での取引価格は2,700万円超と求められました。

算数が苦手な買い叩きさんは40年後までにこの計算を理解できるようになるでしょうか？

買い叩きさんは、「買い叩き」というからには、

現所有者：「どうか○○万円で買ってください」
買い叩きさん：「ふん、そんな値段じゃ買わねえよ」
現所有者：「それじゃあ○○万円まで負けますから」
買い叩きさん：「おととい来やがれ」

みたいなやりとりが現時点で当然あるんですよね？
こういうのは「買い叩き」と言えると思います。

ネット掲示板でネガ書き込みを繰り返してるようなのは「買い叩き」とは言わないと思いますよ。

回りを歩いてみたけど、海抜が低すぎるような・・・

東日本大震災の前の建物なのでしょうがないけど・・・・・。

2mくらいの津波でもかぶっちゃいますよね。

足を引っ張ってすいませんが、弱点には違いない。
冷静に考えないと・・・・

レインボーブリッジが見えない高層階もあるんですね。

そういう高層階からは何が見えるんでしょうか？

多少安くても、レインボーブリッジが見えない部屋を買う気にはならない
ですね。中低層階なんてもっと買う気にならないなあ。

サイゼリアは安いわりに、まともな食事を出すと思うけど、近所にサイゼリア
があるだけなら、他にマンションはいくらでもある。いくらなんでも飽きて
しまう。

食品街とか名店街が近所にできる可能性はないのかな・・・

サイゼリアクラスで良いのでしたら、リバージュの１Ｆに高島屋グループの安いレストランが入っていますよ。

関係者の方から聞いたのですが、
やはり条件の良い中古部屋は広告を出すまでもなくかなりの数、売れたそうです。

階の高さじゃなくて方角じゃないですか？３階でもちゃんとレインボーブリッジは見えますよ。

ちなみにうちは高層階で眺めは最高なのですが、そんな眺めにときめいたのは1年位でした。今はずっとカーテン閉めて過ごしてます。昼は仕事で家に居ないし。

あと、飲食ですが、5分位のところにフィッシュ&チップスがあるし、15分位で天王洲にも行けるし、あとは駅からの途中のフロントビルにいっぱい入ってるし、あと、デリバリーも色々来てくれるので困ることはないですよ。
すき家も強い味方です。

1年で飽きる眺めもあれば飽きない眺めもあるってことですね。
うちはカーテンをあまり閉めません。もちろん寝るときは閉めますが。