中古 シティタワー品川を買いたい!!

＞5年〜10年程で、売却する可能性があるのですが、

売却する予定なら買わないほうが吉。

得をするのは、最初に買った人達だけだよ。今後の値上がり期待は薄い。
売却予定なら、賃貸にしたらどう？　購入は業者に6%取られるし、値上がり
するとは限らないことを考えたら、購入のリスクは大きいよ。

>143
土地付きマンションも懸念は同じでしょう。
土地付きでも50年後にボロボロになったとき
金を掛けたくない年金老人住民が増えているでしょうから。

絶対に壊すと決まってないと
大規模修繕に金を掛けたくない老人たち、
大規模修繕したい人たち、修繕より建て替えをしたい人たち。
に割れてしまう可能性も大です。

>145
購入仲介手数料は3%プラス6万円と消費税です。
賃貸で10年借りたら、かなりの合計家賃になると思いますよ。

>145さん

ご意見ありがとうございます。

今後の値上がり期待は薄い、とされる理由はなんでしょうか？
よろしければ参考にお聞かせください。
私も、値上がりはあまり期待しておりません。
ただ、下がり幅が低ければいいな、と考えています。

こちらの賃貸は、結構お高いので・・・手が出ないです＾＾；

七十年だろうと、定借は定借なりの
周辺相場の七割位になるのは避けられないね。
売りたい人が主観的、希望的観測多過ぎw

ローンが所有権に比べ、実際組みにくいというのは、
客観的に担保価値が低い証明だからね。

定借の問題は、なんとていっても、メンテナンスの意欲が下がることだと
思う。

たぶ、20年目くらいまでは普通のマンションと同じ。30年くらいたつと
不具合がめだつようになるが、メンテナンスに金をかけるのを嫌がる人
がでてくる。さすがに、エレベーターくらいは交換するとは思うけど、
それすらわからない。高層タワーは、メンテナンスに膨大な費用がかか
ることでも有名。高層では風が相当強いから、普通のゴンドラでやる
わけにはいかない。

今までは50年くらいで建て替えることが多かったけど、今後はどうなるか
わからない。消費税があがることを考えると、ヨーロッパ並に100年以上
使用するようになる可能性もある。

世の中どう変わるかわからない。大地震は必ず来ると言われているし・・・。

要するに、高層タワー、湾岸、定借・・と３拍子そろったマンションという
わけだよ。賃貸ならでていけば終わりだけど、購入は相当リスクがある
マンションだと思う。

私も値上がりするとは限らないと思います。

リニア新幹線が予定通りに開通するとは限らない（というか、こういうのってたいて遅れる）、
品川は商業地として決して恵まれていない。海抜が低すぎる。山側は傾斜がきつい。土地は
狭い。単なる乗り換え場所で終わってしまうかもしれません。

値上がりなんかしない、とは断定しませんよ。あくまで可能性です。値上がりする可能性も
もちろんあるでしょう。

まあ値上がり期待で買う人はいないでしょうが、
暴落はさけたいところですかね。
4500位で買って、５年住んで、3980万くらいで売れたら嬉しいですね。
この立地は賃貸では高いので。

>149
逆に、買いたい人は悲観的過ぎってことですね。
定借は普通、中古フラットを使います。ここは三井住友の優遇ローンも使えるそうですけど。
ローンが組みにくいという人たちはその点をスルーしています。

>150
50年定借ならそうかもしれませんね。
ここは70年定借なので、築30年でも残存期間は40年あります。
メンテナンスを省くことはできません。
100年使用は、土地付きマンションでもそういう前提で耐久設計されている物件でなければ無理でしょう。

>151
ここは、リニア期待だけではありません。

近隣住戸あるいは近隣施設との紛争トラブルとして、パーティールームの件は入念に説明しておく必要があると思います。

↑そこまで揉めてないですよ。それに今は特に問題も起きていませんし。

管理会社しかしらない情報ですよ。

販売価格が安かったと言いますが、
ベイワードも割安感ありましたよね。ケープタワーも。

ベイワード、築8年、駅徒歩12分、施工はスーパーゼネコンではないですね。
ケープは田町から徒歩の芝浦だから。

154
管理会社の住友不動産建物サービスが発行する重要事項に係る調査報告書には明記して貰いたいですね。
新住民がパーティルームで楽しもうとした時に一部の近隣住民とトラブルになっても大変ですし…

過去に揉めたことがあれば、重要事項として説明する義務がありますよ。

そんなことは販売会社に注意しなくても、販売会社のほうで対応しますよ。
買った後で、”黙っていた”　となれば、大問題になりますから・・・

販売会社ってのは、”今は大丈夫です。”　とは絶対に言わない。訴えられた
ら大変だから・・・。このマンションではないけど、格安でそういう部屋が
売りに出されたことがあり、買おうと想ったけど負けた。

ここでパーティールームがどうこう騒いでる人ってどういう立場の人？
パーティーやってるけど近隣住民と揉めることなんてないし、よっぽど大騒ぎするなら怒られても仕方ないけど、ここ3年(新しいルールができてから)揉めたなんて話は聞いたことありませんが。

近隣住民に恨みでもあるか、単に安く買い叩く口実を探しているか、いずれかでしょうかね。
諸々を勘案すると、複数人いるように見せかけて、ほとんど自作自演のように見えますが。

>>162
去年の春、夏頃のパーティールームのトラブルを知らないというのは住民ではないのかな？
一部の住民の執念深いクレームには困らされていたでしょうに

>>163
近隣施設でのトラブル等の履歴は残っていますし、新住人と旧住人がトラブルをすることの無い様に説明をすることは重要ですよ。それで不動産価格が上下するかどうかは全く関係ありません。

クレームを付けられる問題のあったパーティ
が去年はあった、ってことですね。

パーティルームは25人までで、２２時まで。
入退場の時間は若干騒がしいですが、
帰りは管理の方が見回りに来るので、
あまりいつまでもいると移動を促されます。

↑と営業の方が言ってました。
もし、パーティルームまわりの部屋が安く出るなら、
私は検討したいと思ってます。

思ったより物件少ないですね。値段も強気な部屋が多く、なかなか欲しいものに出会えません。
申し込みしても、流れる部屋もあるようで売れたと言われた部屋がまた出てきたり。
条件が良い部屋が出るまで待つか、妥協するかで悩んでいます。

特に高層階は、賃貸が多いようです。

http://www.property-bank.co.jp/rent/1420/

168さん
リビングからレインボーブリッジが見えそうなプレミアム住戸は38階だけですね。しかも強気な家賃設定。
他のサイトでも高層階北東では40階が1部屋のみ。この38階と比較すると、リーズナブル。
みんな賃貸ですが・・。

今日、明日でオープンルームをやってる部屋の情報は
何を見たらわかりますか?

>>165
パーティールームの問題は、パーティールームの運営自体というよりも、一部の近隣住民の問題だったんだよね。
かなり執拗でね。かなりの量の管理会社や理事会を攻める書き込みもあったし、パーティー開催者のブログを見て、その部屋番号書き込むのもあり（削除されたが）それは凄いものだったんだよ。その書き込みをした人の文体がこのシティタワー品川のスレで、普通の人があまり使わない言葉（「地縛霊」だとか、抽選外れた人の僻みだとか、等）抽選で当選した私はスゴイんだ、と書き込みを連投する人物と似ているんだよね。２５人制限を認めてあげた後も「パーティールームを廃止しろ」だとか大多数の住人はうんざりしていたんだよ。ＣＴ品川スレで過去スレを参照してみてね。

いやいや、それはちょっと違います。
管理会社や理事会にクレームつけたのは、規約違反に本気で動こうとしてくれなかったから。
そして住民の意見も聞かず一方的に25人に決めてしまったから。
違反者のblogなど見つけて指摘したのは違反行為を許せなかったから。
より快適なマンションライフを送りたいからの行動であり、決して嫌がらせとかではありません。
問題があったのは近隣住民ではなく、規約違反をしていたパーティールーム利用者です。

>>171
「25人に認めてあげた」とはまた随分上からな言い方ですね。理事会の方ですか？
別に25人に制限してほしくなんかありません。それが優しさとか思ってるなら余計なお世話です。

案の定売り圧力上昇中で価格はどんどん下がる。高値掴みするとバカ見るよ。
年度末にかけてかなりの売り物が出そう。新築時の坪単価120万の１割ダウンまで買い叩く。

>171
本当に住民ですか？普通なら、自分のマンションでトラブルがあったなら隠したくないですか？
いかに高く売ろうか？って時にマイナスなこと言ったら資産価値下がりますよね？本当は安く買いたい人なんじゃないですか？

今日の住友林業のチラシには売り手が少ないとの記載がありますね。
個別の不動産会社の問題の可能性（査定が厳しくて売り物件が集まらないなど）
もありますが全体としてどうなんでしょうか？

買い叩きさんはまだ頑張ってるのか。
新築時の坪単価120万の１割ダウンになるのは2050年後頃と思います。
引き続き頑張ってください。

>>177
あんまりいい加減なことは書かないほうがいいですよ。
足元坪200万弱のこの物件が約40年後に坪100万以上？
（単純に減価償却させても80万くらいだというのに。。）
理屈が全く理解出来ません。

2045年にリニアが大阪まで繋がり、山手線新駅もビルが建ち並び、
都心回帰で品川駅周辺は栄えているでしょうから、理屈は通ります。

買い叩きに怒って言い過ぎたんだと思ってたのですが、まさか本気でそう思ってるわけじゃないですよね・・
（因みに貴方の発言は全て感覚論で全然理屈通ってないですよ！）
だったら貴方今出回っている中古物件全部借金してでも買ったほうがいいですよ！儲けるチャンスです！
少なくともマーケットは貴方の感覚通りにならないと思ってます。わたしがそう思う理屈を簡単に書きます。
25坪位の部屋を例に挙げます。今、坪200万円のこの部屋が40年後に坪100万円だとすると、その時の賃料は今25万円位の様なので、ざっくり半分の12.5万円と考えることが出来ます。ということは40年間の平均賃料は18.75万円/月になり12ヶ月と40年間を掛け9,000万円。これに空室率、諸経費、DFや借入金利を考慮して保守的にざっくり6掛けとすれば、5,400万円の収入。現在の価格は25×200万円なので、この時点で初期費用の元が取れ、40年後に売却すれば誰でも2,500万円の儲けになりますからね。実際こんな裁定取引のようなことがあるはずがなく、最初の仮定40年後の坪100万円（賃料12.5万円）が間違っていたことになります。

ちなみに言い忘れましたが、179だけど177さんとは別人。
思うのは自由ですから。

どちらでもいい議論ですが。。

40年の長期間では金利動向によってはDFが大きく変わるので6掛けよりもっと少なくなる可能性があるのでは？

また、売った金額にもDFかけなきゃいけないので儲けの現在価値は2500万じゃないのでは？

180ですが、私も正直どちらでもいい議論だとは思っているのですが、せっかくご質問があったので。。。

因みにそもそも論としてさっきの計算はちゃんと行ってないので、突っ込みどころ満載であるということをまずご認識おきください。例えば6掛けが甘いかもしれないというのはおっしゃる通りですね。ただ、DFうんぬんは違いますよ。現在価値はあくまで現在の金利のイールドカーブから計算するものであって、将来的な変動は関係ありません。また、2,500万円にDFを掛けなきゃいけないのもご指摘の通り。ただ、40年後に儲けられるという話の大局にはあまり影響ないですよね。

定借でしかもUR仕様なのに、
周辺の分譲タワマンとほぼ同じような
値付けで出してる売主は何なんだろ⁈w

立地じゃないですか。
ちいばす目の前、スーパー敷地内、２４時間有人管理、ゴミ捨て、コンシェルジュ。

公園目の前、雨の日寒い日はキッズルームへ。保育園敷地内、小学校、中学校、幼稚園隣。都バス目の前傘要らず。いつでも牛丼、弁当、ファミレス。
とにかく立地、環境は最高です。

定借物件というのは家賃の前払い賃貸物件と考えると分かりやすいですね。

賃貸物件だと自分好みのリフォームは出来ませんから少し違いますね。

週末に、こちらのマンション他近隣マンションを見てきましたが、
立地、環境、施設はこちらか、ワールドシティタワーズが良いと思いました。

私の予算ですと、ワールドシティだとあまり広い部屋が変えないので、
こちらでフルリフォームが良いかと考え始めてます。

方角的に南側か北東を考えてますが、思ったより高いですね。

販売開始から10日たち、新しい部屋がなかなか出てこないのは、
お得な価格の部屋は不動産会社が購入してるという噂は本当なのでしょうか?

>>172
いやいや、それはちょっと違います。
管理会社や理事会にクレームつけたのは、規約違反に本気で動こうとしてくれなかったから。
そして住民の意見も聞かず一方的に25人に決めてしまったから。
違反者のblogなど見つけて指摘したのは違反行為を許せなかったから。
より快適なマンションライフを送りたいからの行動であり、決して嫌がらせとかではありません。
問題があったのは近隣住民ではなく、規約違反をしていたパーティールーム利用者です。
↑↑↑
違反行為が許せなかったから部屋番号を書き込んだのですか？パーティ参加者盗撮や理事達に対しての執拗な嫌がらせは最初は同乗していた他の住民達も嫌気がさしてしまってましたよ。


>>173
「25人に認めてあげた」とはまた随分上からな言い方ですね。理事会の方ですか？
別に25人に制限してほしくなんかありません。それが優しさとか思ってるなら余計なお世話です。
↑↑↑
感情的にパーティさせるなと喚きながら防災センターにもしつこく連絡し、コンシェルジュにも無能だなどと散々に管理会社や理事会を責め続けましたよね。挙句の果てには警察にも通報したいなどと、ちょっと周囲は遠目から冷めた目で見ていましたよ。25人に認めてあげたのは貴方が本当にしつこくて質が悪いからこれ以上の文句を聞きたく無かったからです。
人数制限をしてほしくないのなら、貴方が上申して下さい。せっかくの施設が人数制限で使えないこともあるからです。


>>175
本当に住民ですか？普通なら、自分のマンションでトラブルがあったなら隠したくないですか？
いかに高く売ろうか？って時にマイナスなこと言ったら資産価値下がりますよね？本当は安く買いたい人なんじゃないですか？

↑↑↑
住人ですよ。
私の立場は、新住人が旧住人から以前の私たちが経験した嫌な思いをしてもらいたく無いからです。パーティルームの周辺住民全てではないですが、一部のモンスタークレーマーには大勢が困らされましたから、この事実だけは新住民にも理解していただきたいです。トラブルを避ける為に必要なことです。そのことで資産価値が上下することは全く関係ありません。

189さん、港南地区は今ご検討の候補の二つのマンションが正解だと思います。リッチな気分が味わえるのがWCT、立地と環境ならシティタワー品川です。ちなみに、子育てファミリーなら、シティタワー品川がお勧めです。小学校までの安全な通学路や図書館、学童施設が近いなど、とにかく子育てしやすい環境です。逆に子育てしない方にとっては騒がしいマンションかもしれませんね。また、方角は北東から東の前が抜けている高層階や南東から南の中層階以上が人気があります。ただし人気の部屋は、住んでいる人の満足度も高く、物件が出て来ないと不動産屋さんが言っていました。ご参考まで。

エクセルで計算してみましたよ。

まず売却しない場合。
・定借期間は残り65年。0年目(2013年)から64年目(2077年)まで家賃収入を得るとする
・家賃収入は初年度300万円だが、物件が古くなるので一定率で減少するとする
・64年目終了時点の価値はゼロとする
・割引率は5%とする

家賃減少率を年率1.0%に設定すれば、
DCFは0年目300万円、1年目282.3万円・・・64年目6.99万円。合計4,785.6万円。
現時点での5,000万円という取引価格が求められますな。

40年目(2053年)に買い手が現れたとする。
・定借期間は残り25年。以後40年目(2053年)から64年目(2077年)まで家賃収入を得るとする
・家賃収入は0年目(2013年)だったら300万円だが、上で求めた年率1.0%の減少率を適用する
　（40年目(2053年)の家賃収入は201.5万円）
・64年目終了時点の価値はゼロとする
・割引率は今と変わらず5%とする

2053年時点からみたDCFは40年目201.5万円、41年目190.0万円・・・64年目49.2万円。合計2,718.7万円。
2053年時点での取引価格は2,700万円超と求められました。

算数が苦手な買い叩きさんは40年後までにこの計算を理解できるようになるでしょうか？

買い叩きさんは、「買い叩き」というからには、

現所有者：「どうか○○万円で買ってください」
買い叩きさん：「ふん、そんな値段じゃ買わねえよ」
現所有者：「それじゃあ○○万円まで負けますから」
買い叩きさん：「おととい来やがれ」

みたいなやりとりが現時点で当然あるんですよね？
こういうのは「買い叩き」と言えると思います。

ネット掲示板でネガ書き込みを繰り返してるようなのは「買い叩き」とは言わないと思いますよ。