桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

知人の話。都内最大と聞いて興味を持って調べたらしい。
急行停車駅でこれだけ駅近はもう出ない。デベロッパーは口が裂けてもいわないが、実は治安の良さが最大の売り。治安は金では買えない。
人口減少に伴う労働力不足により外国人労働者が増えると住まいは湾岸と近郊に二極化する。短期の投資目的ならともかく今買えるならここは買い。

売れなければ供給を抑えるのは当たり前ですが、
そんなに簡単にはいかないですよ。
計画から売るまでにタイムラグがあるので、
売れないからって作りかけのものは売らざるを得ません。
人件費が高騰しているからといっても、高すぎる価格で
売れなければ安くするしかありません。

株と同じで個々のマンション価格が将来的に上がるか下がるか
確実な事は誰にもわからないと思います。

住宅の買い時は個々の家庭によって違う。ひとついえるのは、株と同じで世間が買い時だと言い始めたらもう遅い。

>744
駅近の物件って必ずといっていいほど、
これだけの立地はもう出てこないっていいますね。
最大の売りをデベは口が裂けても言わないとは？
先見の明がある人が治安のよさを自覚して、デベが言わずとも
売れるといった事なのでしょうか？？

>748
急行停車駅徒歩3分に47000m2の敷地確保できるところはすでになくなったという意味では？
デベは治安がそれほどでもない地域でも分譲しているから言わないのは当たり前。

同じブランドで同じ駅の駅近と駅遠で分譲してるマンションあるが、
駅近は駅近だから資産価値は下がらないというし、
駅遠は自然がまわりにあり閑静で住みやすいとかいう。
治安も同じで売りに繋がるメリットならここぞとアピールすると思うが。

ま、他にわかりやすい売りがあるから言うまでもないのか。

739さんがおっしゃる通りでまだ好景気ではない。
不景気だ。収入だって上がらない(下がりもしないけど)。
だから価値の観点からしたら、
いい時期なんじゃない。

価格が上がるっていうのはさ、価格が上がるんじゃなくて
少子化にともない、面積が小さくなって同じ価格で販売する。
それが価格が高くなるってことじゃないかな。

750
いえるとしたら、近隣との関係良好です、教育熱心な方が多く学区の評判も高いそうです程度かな。公立の教育環境は民度の反映だからね。

まぁこれだけの広さで駅近ってなかなかないよなぁ

駅近なのに良くも悪くも、いわゆる駅近らしくないところ。
価格面は別とすると、そこがここの評価の分かれるところな気が…

ここで散々価格が高過ぎると投稿してきた者ですが、
お恥ずかしながら最終的にはここを購入することになりそうです。

割高であるということは理解した上で、でもやっぱり都心へのアクセスの容易さと自然に囲まれた住環境が
ここまで揃った物件ってなかなか無い、という結論に至りました。

予算を少し上げて、かつ、広さも少し妥協しての購入になります。

デベの価格設定戦略にまんまと乗っていることは十分自覚しているのですが、
もう少し都心の同じ価格帯のマンションと比較しても、
住環境を考えると、やっぱりここより魅かれる物件が見つからないんですよね。

数年後に中古で買うことも検討しましたが、
中古って、仲介手数料やら、住宅ローン減税の枠が狭まったり、
固定資産税の軽減措置期間が短くなったり、リフォームを入れたり等で、
なんだかんだで新築より500万くらい割高ですよね。

少なくともオリンピックまでは価格が大きく下がることは無さそうですし、
そして、何より希望の間取りが売りに出る可能性も低いですし、
それまでの賃貸家賃のことも考えると、新築で買ってしまった方が得策と考えました。

G棟と日大のアメフト＆テニスコートの間の道は東京都の都市計画道路になってますな
「都市計画道路 補助133」
そして
「世田谷区　都市計画道路」でググってみました
http://chizuz.com/map/map30104.html

G棟の東向き、I棟の東向きは将来、車の騒音あるかもね
車使う人は便利かもしれないけど

結局買うんかい(笑)

757さん
その話題は既出ですね。
175～178参照

将来いつ通るかわからない道路の交通騒音よりも、
アメフト、テニスコートからの音の方が問題では？

アメフトは夜21時頃まで練習するそうです。
実際に音を聞きましたが、怒号のような野太い声と、
ピー、っというホイッスル音が、絶え間なくなり続けていました。

グランドから遠いA、B、Cは、地権者比率が高いため選択肢がほとんどなく、
G、H、Iは閑静とは言い難い環境。
一期販売への申込みは見送ろうかと悩んでいます。

>760
グランドの話題も確か既出で、お住まいだった方からのお話があったように思います。

A棟はわりと選べるなと思いました。C棟の価格表も配布されているんですか？

761さん

C棟も一期に追加され、既に予定価格も出ていますが、
B棟程ではありませんが、こちらも地権者率が高いです。

762さん、ありがとうございます！

価格表見ました
覚悟していたとはいえ、最高価格は坪４百万！
もっとも㎡９０万台も多いので平均は㎡百万くらいですか？
Ｂ棟はほとんど地権者で占められていて、鼻しらみました。
もっともＢにあそこまで人気があるならば、第二期のＦは意外とアナかも
Ｃを考えてましたが無理。かみさんと相談の結果Ｇに避難することにしました。
ダメなときは第二期でＦ行きます。

榊信じて仙川行ってきましたが、彼は現場見てないですね
桜上水ガーデンズとは競合しない
投資案件としてはともかく僕は興味を感じません

756さん
あなたの判断と決断は正しいと思います。
ご購入おめでとうございます！

764さん

仙川って、プラウドシティ仙川のことですか？
それとも、まさかのブリリア仙川ですか？

いずれにしても桜上水ガーデンズと競合する物件ではないと
私も思っています。
よろしければ、榊の記事の詳細教えて頂けませんか？

今日の日経新聞の見開きに出てましたね。
駐車料金安いね！！なんでだ？

過疎ってます？
さすがに第1期から申し込みが1倍を切ったりしませんよね。。。

割高なのは、竣工まで2年もあるので、のんびり高値で買いが付くのを待つ余裕があるからですかね。
買い側ものんびり様子を見ながらっていうのが、賢そうですね。

こんな勘違い価格で売れる
わけない。京王新宿での
乗り換えは遠くて不便すぎ。

769さん

>乗り換えは遠くて不便すぎ

京王線からどの線に乗り換えるですか？

私は特に不便に感じたことは無いのだけど？

京王線とJRは乗り換えやすい。悪くないですよ。
京王新線は遠いけど。わざわざ新線の新宿では降りないでしょ。

最高？400? 　港区一等地買えちゃいますね。

港区に住みたいタイプがターゲットでないことは確か。前にアドレスが桜上水じゃ、ちょっと〜みたいなこといってる人がいたが、ブランドにこだわるタイプも向かないと思う

しかし、この価格帯になると、購入者層に桜上水はちょっと〜という人達が多くなってくるのは確か。
やっぱ2年かけて売り切れれば良いというのが大きいかな。
無理に即完を狙わなくて良いので、高値の売り出しになってるんじゃない？
売れ残りが出ても2年かければかなりさばけるだろうし。

一部は賃貸マンションにするのかも知れませんね？

桜上水の良さやこの物件については↓↓↓のコメントが一番しっくりきました。
No.722 by 匿名さん　2013-10-20 02:45:59

下高井戸駅前は学生街で対照的な賑わいのある街。
歩いていける程度の距離ですからロケーション的にも二度美味しい。

こどものころ、桜上水団地に住んでいる友達の家に遊びにいくと、
団地の中に、木登りできるような樹がたくさんあって、
公園もいくつもあって、桜の花びらをみんなで頭から浴びせあったり
夏は蝉がたくさん鳴いていて、
どんぐりをたくさん拾ったり、
いつも遊んでいるうちに、あっという間に帰らなければいけない時間になってしまったことが何度もあった。
小学生ながら、団地に住んでるその友達がうらやましかったな。
その友達は、中学生のころ、関西に引っ越してしまった。
建て替えるらしい　と聞いたのが10年位前。
やっと建て替えが本決まりになってから、更に何年も経過した。
保存樹木も多いようだし、
新宿・渋谷までも３０分以内で行かれて、
駅までの距離も近い、一番遠くの棟でも、駅まで10分もかからないだろう…。
現地も見てきたが、まっさらに新しいマンションだと、
あのような大きな木がたくさんあること自体、そうないことだと思う。
もっと郊外まで行けばあるかもしれないが。
駅の周辺が云々言っている人もいるみたいだけど、下高井戸まで歩いたって10分くらい。
ここ数年、自分が中年になっってみて、通勤時での心身ストレスが、体力を消耗することを痛感。
緑豊かな、静かなところで暮らしたいので、待っていてよかったです。

ここが買える人は素直にうらやましい。

現金もってる年配、リタイア前後の人が多そう。
あとは、親ローンが相当組める人。
普通のローンを組んで買う若手には、リセールがネックで手を出しづらい。

>776
全戸分譲ですよ。賃貸希望なら分譲賃貸になりますね。

>772
どのタイプ？そんな高い部屋無かったと思いますよ。釣りでしたか？
詳細価格表と第一期のスケジュールが出ましたね。今回の6棟分は一期で出されるんですね。今の市場の勢いは凄いですね。

783です。
400万円台はH棟最上階の一番広い部屋だったんですね。A棟、I棟以外は候補でなかったので見落としました。全体は300〜360ですけど、よく見ると極端に高い部屋、安い部屋があるんですね。東向き低層280〜300はすごい倍率になりそうですね。あと1ヶ月相当悩みますね。

販売戸数が多いので、娘は「中国人投資家がバルク買いするんじゃないか」と心配しています
「桜上水など中国人投資家の眼中にあるわけがない」と笑いましたが、ほんとのところはどうなのかな？

中国人をはじめ、裕福なアジア系の不動産投資家は、
もっと都心で、貸しやすいDINKSあるいは単身者向けの
物件を購入すると思います。

ここのようなファミリー向け郊外物件は、投資には不向き。
外国人どころか、日本人だって投資目的では買いませんので、ご心配なく。

投資マンションじゃないよ、ここ。

>781
若手が現金もってないとは限らないですよ〜

団地時代も5000万円もするのに古いのでローン優遇なし、期間も短くしか組めなくて、それでも頭金用意できる子育て世代が買っていました。自営か共働き、または買い換え層。まわりに流されにくく、環境を買う人たちですね。まあ、もともと親世代から譲り受けた子供世代も多かったですが。

ここも将来相続で売るより子供世代が引き継いで住むケースが多いでしょう。リセールを心配している人がたびたび出てきますが、値崩れの心配はあまりなさそうに思います。

相対的な傾向を言ってるのに、〜とは限らない、とか論点ずれまくり。
年配層より若年層の方が一般的に現金、金融資産を持ってないのは事実。
相続を契機に売却される不動産が多いことも事実。

そうだよね
中古で一億ついたこともあるし
投資物件でないという意味は、ここの場合、リセールに出さないということなのか！

でも高いよなぁ
何十年たっても建て替えされても永遠に高嶺の花なのだ
悲しい

785さんへ

低層の物件は人気がないから値段が安いのかと思っていたら
かえって倍率が高くなるわけですか

>790
ここでこの段階でわざわざそんなわかりきった一般的なこといわれても…

リセールやばいってのも分かりきってるってことね。

分かりきってるでしょ。
他の一般的なマンションに比べて、リセールに不利な条件は、パッと思いつくだけで、

・供給戸数ギャップ（分譲時は500戸が売れる価格であれば良いが、現実は878戸の潜在供給量がある）
・売却期間ギャップ（分譲時は2年内に売れる価格であれば良いが、リセール時はそうはいかない）
・潜在的供給圧力（高齢者が多く、相続発生の可能性が相対的に高い）

分譲時は相当割高な売り出しでもなんとかさばける条件（供給数、売却期間等）がそろってるけど、リセール時はその条件がない上に、相対的に高めの供給圧力が予想される。

なるほど。794さんと795さんが購入しない理由はわかりました。それでも買う人の理由も解説お願いします。

中身を考えずに数だけで需給を論じても意味ない

住むだけ、或いは短期、中期の投資物件として考えるなら別だが、資産として持つ場合、東京のマンションで買う意味を感じるのは、広尾ガーデンヒルズの中古と桜上水ガーデンズだけ。

将来の建て替えに向け、容積率に余裕を残している
ディベロッパー、ゼネコンともに最大手（分譲時には目に見えない品質、アフターケアが全く違う）
そこそこの利便と環境が長期的に保持される可能性が高い
コアとなる高質な従前からの地権者
地盤が良い
免振構造の採用、非常時対応設備が充実している

これだけの要素が整う案件は、今後もまず出てこない
例えば湾岸では、どうしても災害への危惧をぬぐうことが出来ない

791さん、
中古で一億…
バブルの頃だとするとまだ築20数年ぐらいですかね。わかる気がします。
地元的には特殊な高額物件で建て替えされても結局高いんですよね。地権者でも中古で購入した方たちは赤字で大変でしょうね。

どこのマンションでもあてはまるわかりきった一般論よりこの物件独自の魅力に着目した上でのツッコミやすいボケの 方が楽しくてよい。

>795

ネガの思うツボですが、以下反論。
いかにも論理的に言っていように聞こえるが？
「供給戸数ギャップ」といっているが、地権者という潜在需要で買い手が付いているわけだから、一般的な唯の2期販売でしょ。それに人気のある間取りは既に無いわけだし、それに見あった価格かどうかの問題。
「売却期間ギャップ」も大規模開発では当たり前。唯の小規模マンションとの対比。
「潜在的供給圧力（高齢者が多く…」高額物件では当たり前の状況だと思うけど。

大規模高額物件に対する、小規模安物件しか買えない僻みに聞こえました。

リセール期待出来ないマンションはリスクが大きすぎるよ。都心にも近くないし、駅力全然ないしね。
桜上水LOVEで金に余裕がある人なら構わないけどね。
他に選択肢はあるんじゃない？部屋の面積を少し狭くするだけで選択肢が広がるよ！

>805
ここと同じくらい駅近閑静な大規模物件でリセールの心配なくて少し狭いところって？ 具体的に教えてください。

それで予想倍率は平均5〜7倍？

富久？無い。

富久クロスの販売会社のかたですか？
都心の再開発タワーマンションと、この物件では、
住みたい人の層がかなり違うと思うのですが…
値上がりとか、リセールだとか…
桜上水団地に約４５年住んでいた人の大多数が
地権者としてガーデンズに入居されるってこと自体、
桜上水ＬＯＶＥだけではない、良い環境があるということの証しだと思います。
40年以上に渡る自治管理、
民意による建て替え計画。そして実現。
敷地に対して、建物の以外にゆとりがあったからこそ、
建て替えできたのですが、
どんな規模の集合住宅でも、そう実現することではないと思います。

ここを買うお金があれば、パークシティ浜田山が買えますね

文末「！」の812＝809.808.805さん、子育て経験ないんですね。都心暮らしのDINKS（死語）を脱皮して子育てにふさわしい環境を求めてこの辺へ移り住む者もいるんですよ。教育費もかかりますから管理費と修繕積立金が手頃で将来まで確定しているのは安心です。富久ははね上がるといわれていますよね。

812。病気うんぬんの前に英語を勉強しよう！40歳後半でそれはない。
814さんの言う通りかな？子供を育てる環境をも考えれば、都心は厳しい。何を一番に考えるかで人の住環境も違って来る。

factorでしょ。間違うなら要素って書く方がいい。揚げ足取りしたくないが、恥ずかしい。

教育環境？
駒場ではないですね。

日大ではね～？

812さんへ
ご自分が富久クロスを既に購入したなら、
もうここにわざわざ宣伝にいらっしゃらなくても
いいんじゃないですか？

814
ここでどんな子育てされたのか（笑）
桜上水は子育て向きでないと敬遠されています。
団地で野球をやるにはいいのでしょうが、お受験校は
近郊にないし、お稽古なども目ぼしいものなし。
都心タマワンとか世田谷でも小田急以南がいい。

先日首都圏ネットワークで見ましたが、富久も再開発物件で地権者の方たちが苦労して実現したんですね。
お祭りや日頃のお付き合いも下町風で濃密な感じ。新規住人に仲間入りしてほしいと地権者の方たちがはりきっておられました。富久の本当の魅力は、ここと同じく地元の雰囲気かもしれないですね。

横からしつれいします。819さんは真面目に子育ての話をする者を （笑）などと嘲笑し、近年の地域の子育て事情を全くご存知ないようなのでスルーすべきかも知れませんが…

この地域が平均所得が高いわりに小学校お受験率が低いのは地元松沢小が人気だからです。近隣の小学校より一クラス多く、地域との交流も盛んです
松小近くには進学塾の大手3校のうち2校があり、公文は本社直営のモデル教室。他にも多くの塾があり、古くからの地元の塾などもあります。お稽古事も同様です
野球は団地ではなく牧場時代の話だと思いますが、最近のことならむしろ羨ましいエピソードです
都心タワーマンションも小田急以南もそれぞれ良い面があるでしょう。子供のために良かれと思えない住まいを選ぶ親はいないと思いますよ

822さん

松沢小から中学受験する子の割合はどの程度なのでしょうか？
うちはできればお隣の公立中で、と思っているのですが、
中学の評判はどんな感じなのでしょうか。
情報お持ちでしたら教えてください。

＞823
そこに万が一住むことになっても、賃貸棟や分譲棟の賃貸物件で十分かな？どうせ管理費が高騰する前に売り抜けるような住民が多そうですしね。

一方、こちらは管理費が割安なんで、永住組が多いでしょうね。何れにしても、対照的な物件です。

なんか、富久クロスとの争い、醜いですね。

確かに10年後のリセールは富久クロスの方が上でしょうね。

ここを検討している方も、多分それは認識していると思います。

例えば小さな子供達がいる私は、
たとえ1000万くれると言われても、
富久クロスは選びません。

でももし、私に子供がいなければ富久クロスを選ぶでしょう。

単身やDINKS層が、ここはありえないと思うように、
ファミリー層にとって富久クロスはありえないんです。

ファミリーは、単身やDINKSだった時期を経験しているので、
相手の状況もある程度察しが付きますが、
逆は未経験ゾーンなので、子育て時に親が押さえたい条件を
理解できないのでしょう。

814さん
発言は自由ですが、ここで子育てした人、ここで育った人も多いですよ

松中 優秀ですよ
東大はもちろん、ハーバードもいるし
学校出てからもお医者さん、建築家、会社役員、大学教授
何より女の子がかわいい
教育環境けなしてる人がいるけど、並以上だと思う

>824さん
たしか学年の3分の2ぐらいが松中へ進学すると思います。世田谷としては意外に多いですが「適当な私立へ行くより松中へ」といわれています。成績がトップクラスでもあえて私立へ行かない方も多いです。各ご家庭の考え方がしっかりしているからかと思います。

校風は穏やかな雰囲気で高校進学実績も良いですよ。ただ塾か家庭教師は必要だと思います。当然私立の一貫校なら塾は必要ないわけでやはりご家庭の考え方次第ですね。

グランドで近隣のラジオ体操、夜間のプール開放、同窓会活動も盛んです。小学校同様地元のサポートはありがたいです。

832さん

さっそくのご回答ありがとうございます。

社会の縮図のように色んな子がいることが
公立の良いところだと思っているので、
成績の良い子がゴッソリ抜けてしまうようだと、
悩んでしまうところですが、
まさに理想通りですね。

公立校の様子は気になっていたので、安心しました。

因みに、幼稚園事情もお詳しかったりしますか？
もし評判のよい幼稚園など、ご存知でしたら
教えてください。

松沢小学校は、各学年に、ほかの小学校地域からの越境入学者が多くいましたよ。
文部省のモデル小学校でした。
それこそ変な私立に行くより、松沢中に進学している人が多くいました。

文教地区で閑静なエリアならまずは茗荷谷・小石川、
お値段もここと遜色なし。都心には他にもあるよ。
桜上水にも学校あるが二流、松中もローカル。
822のお受験塾「公文」には唖然。世田谷でも伸芽や
ジャックがこの辺にはどうりでないはず。
三井牧場の跡地は桜上水団地、三井邸宅跡は
あの幼稚園御三家。

833さん
ちょっと言い過ぎました。
あなたの言われる通りかもしれません。

高過ぎやな。なんぼアベノミクス言うても、高値掴みはしとないわ。基本、人口減で不動産価格の長期下落トレンドは変わらへんしな。目先のアヤにひっかからんように気をつけなあかんな。そうわ言うても買ってしまいそうや。誰か止めてー。

難儀なやっちゃな。ほなとめたるわ。
まずpart1から全部読んできなはれ。

×そうわ言うても
○そうは言うても

834さん
最近の幼稚園事情は詳しくないんです。すみません。園名は伏せますが、評判の良いところが複数ありますので心配ないかと思います。外周が園バスのルートになっているところもありますよ。

>836
元文京区住民ですが、茗荷谷・小石川で値段もここと遜色なしって本当ですか？個人的にそのエリアは興味がありプラウド、ブランズ、アトラスタワーその他中古もかなり見ました。文京区は大通り沿いのペンシルマンション密集地域で閑静とは言い難く、それにここよりはずいぶん高いですよ。こことの比較では、駒場のプラウドくらいでしょうか。
小規模物件や狭小戸建には興味がありませんので、その他良いのを知っていれば上げてください。

駒場のプラウドは確かにいいね
中目黒のアトラスタワーはいかが？