桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

私の言ってる有名人っていうのは、10人に聞けば9人は知ってるような有名人です。
知る人ぞ知るって言うのは、そもそも有名人ではないですね。

私も一戸建て住まいでしたので、
こちらの雰囲気が掴めないでいます。

東京テラス
深沢ハウス
パークシティ浜田山

あたりを足して三で割ったくらいでしょうか。

もうすぐ第一期締切ですが、やはりG棟が人気なようですね。
倍率、どうなるのでしょうか。
すごく人気で急遽、C棟も売りに出されたというし、
抽選で外れて買えなかったことも想定して
挑みたいとおもいます。

>東京テラス
>深沢ハウス
>パークシティ浜田山

>あたりを足して三で割ったくらいでしょうか。

いやー、それは夢見すぎ。
雰囲気も購買層も、東京テラスに近いと思います。

601さん

「10人に聞けば9人は知ってるような」そんな人がいるんですか。

たとえば誰ですか？

住民スレ見てきた。浜田山、ひどいな…夢見すぎどころか目が覚めた。テラスの方が穏やかだね。

警視庁犯罪情報マップによると
桜上水ガーデンはおとなり上北沢・赤堤にくらべて
犯罪が多いのでご注意あれ。なんとあの富久と同レベル。
富久が低いのか、ここが高いのか？

確かに最悪。杉並の悪いとこが出てる
大枚はたいてアレじゃあねえ……

人気があって、というより、2Ｌの需要があってC棟を追加したと聞いています。
C棟追加＝人気あり、と判断するのは短絡的かと…

浜田山の管理組合紛争はすごい、ながい。
ここも地権者にあらずんば、、、バトルか忍従か。
私は一日ここで暮らすのよ、ワイフがこわがっています。

>>606
要は誰でも知ってるようなメジャーな有名人ってことでしょ。
そんなの人に聞かなくても。ちょっとうざいよ。
自分で「今一番の有名人」でも想像すれは？
例えばなら、その人でいいじゃん。

>611
バザール、子供会と聞いただけでワイフはふるえています。
団地とか銀行社宅みたいですね。廊下やエレーベーで軽い
会釈するていどの希薄なコミュニティが好みです。
強要はされないと充分承知していますが、出ないとまずいかなと
気づかうのもいやなもんです。ふー

800世帯もあるから気にしなくても良いとおもいますよ、ワイフさん。

>615
甘いよ、地権者4割だよ。おせっかいおばさんを
そうは簡単に迂回できないよ。
オトナリさけて部屋選びしてもいずれエジキ。

612さん

「私の言ってる有名人っていうのは、10人に聞けば9人は知ってるような有名人です。
知る人ぞ知るって言うのは、そもそも有名人ではないですね。」
と言っているから具体的に誰のことか聞いているのです。

今は、世の中多様化して、知る人ぞ知るって人がまあ有名人で、10人に聞けば9人は知ってるような人はいないと思いますよ。
違うでしょうか？

614さん

出られるのなら出た方がいいでしょう。最初は積極的に対応したほうが良いと思います。
やる前から思い悩むより、出たとこ勝負ですよ。

同じ階の人って2～4家族が対象でしょ。社会人なら出来るでしょう。

>618
メサコンは時として「ありがた迷惑」な存在です。
マンションですからそれぞれの選択縁社会でよし。
プライバシーの乏しいムラ社会はゴメンです。

だらだら文句いって質問書きたい人の邪魔してないでムラ社会でなく希薄な関係が保てる新物件を探そう！ワイフのために！

構造説明会に行ってきました。

日建ハウジングシステムの担当者等から説明があり、
安定した地盤である武蔵野台地の上に、地面の激しい揺れが上部の建物に伝わりにくいように工夫された免震構造を採用したことにより安心度が上がっているとのことです。
その他、鉄筋コンクリートに強度の高いものを使用している等の説明もありました。

1000万単位から、万単位に改定された新しい予定価格表も貰いました。
結論を出さないといけない時期になりました。

619さん

「ムラ社会はゴメンです。」と言って転居を繰り返すですか。

最後は孤独死が待っているのでは。

組合とか面倒くさいからやってくれた方がいいじゃん
特に希薄の方が良いって人はさ
俺もそうだけど今のマンションみんな希薄だから誰もやってくれないよ…

>>617
だからうざいっていってるの。
9割だろうが、8割だろうが、7割だろうが、「誰でも知ってるような有名人」って意味なのは文脈から明らか。
相手の主旨の本質的な部分以外のところで、揚げ足とる気満々なのがうざいの。
で、桜上水団地の有名人って、例えば？

工事がどんどん進んでいますね。詳しい価格を知りたいです。第二期も気になります。

ところで有名人はわかりませんが、テレビや雑誌に登場する文化人の方なら何人かお住まいでしたよ。

関東ローム層が安定した地盤とは驚いた解釈ですねと友人が又聞きで聞いて来ました。
本当のところはどうでしょうか？

詳しい人はいませんか？

凝灰質粘土の地耐力について教えてください。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1260452642

後半部分

>621
予定価格か。販売価格は？

>621
見込み固定資産税はおいくら？
共有部分が広いので気になるもんで。

私も第二期も気になります。

検討している物件が抽選に漏れたらまた考える可能性がありますので。

624さん

有名人の定義が明確ではないので、桜上水団地の有名人についてはお答えしません。

結局、「私の言ってる有名人っていうのは、10人に聞けば9人は知ってるような有名人です。
知る人ぞ知るって言うのは、そもそも有名人ではないですね。」は間違いだったと認め取り消されるのですね。

終わりしましょう

627さん

販売価格は、購入の意志を示して担当者にご自分で聞いてください。
オプション等もありますが、本体の価格は予定価格より高くはならないと、当たり前ですが言っていましたよ。

>>630

団地に有名人なんていないことに気付いたんですね(笑)。

終わりにしましょう。

価格表に書いてある金額の、3%プラスくらいとおもっておけば良いですか？

633さん

意味がよく分からないのですが、増税のことですか？
多分、価格は税抜きで他に8％の消費税が掛かると思いますよ。
私も詳しくないので、販売会社の担当者に聞いてください。

>631
へー販売価格は個別ネゴ？
それであなたの場合、予定価格からいくら下がったんですか？

＞621 >631
既にMRで価格表いただいたさいに、何平米で固定資産税
いくらと説明がありましたか？

価格は既に消費税8％で計算されていますよ。
だからこれまでの他物件と比較される際は3％差し引いて
計算されるとより正確な比較ができると思われます。

って、実際にモデルルームにいって担当と話せば簡単に
手に入る情報ですが。。

635さん、636さん

残念ながら、私は購入の意志表示をしていないため、詳しい説明を聞いていません。
（お金の工面がつかないためです。間に合わないかもしれない。）

予定価格については、まだ変更の可能性はあるが、上がることはないというのが正確な言い方でした。
誤解を与えてすいません。

固定資産税の概算値については、販売会社で掴んで（土地分については払っているので）いると思うので、繰り返しになりますが担当者に聞いてください。

>638
ご回答ありがとうございました

500=506=522=桜上水confidentialです

１．犯罪情報マップ
ttp://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm
統計上、桜上水4丁目付近の犯罪率が特に高いということはなさそうです
但し、ガーデンズ敷地の東から南にかけては、すべて学校（或いはグラウンド）なので、夜の人通りがあまりありません
このため、痴漢、ひったくりなどが発生しやすいと聞いたことがあります。
といっても、桜上水駅からガーデンズ敷地へは、現在でも安全に問題はないし、ましてや、オープン以降の桜上水駅からガーデンズ敷地内の安全は十分確保されると思います。

２．経堂駅のご利用
今日の午後、久しぶりに帰ってきた息子を経堂駅まで送ってきました。車で西福寺通り経由、5分ほど。赤堤通りを使わない限り、渋滞はまずありません。徒歩だと、僕の足で25-30分。バスのご利用は徒歩10分弱の「経堂赤堤通り団地」バス停から経堂駅、梅ヶ丘駅などへの便があります。
ttp://www.odakyubus.co.jp/dia/search/stopsearch.cgi?busstopcd=305&page_id=map
僕は経堂までときどき行きますけど、ほとんどの場合、歩きか自転車。でも、一般には、お勧めではないなぁ。
下高井戸は、完全に利用可能範囲です。松原のオオゼキまでは、天候によっては歩きたくないなぁ。
地震のとき、カミサンが新宿から歩いて帰宅しました。甲州街道が混んでいて２時間かかったとおかんむり。

３．お値段
競合物件担当者は「条件の良い物件で平米百万を超えるものがあるだろう」と言っています。
僕は、販売価格そのものには興味がありませんが、近隣物件の事例を見ると、同じプロジェクトでも、販売時点では平米単価のバリエーションは、せいぜい１００対７０（実売価格）だったものが、１０年オチでは１００対５０という例もあります。
公表されている間取りを見る限り、よほどのことがない限り、そこまでの価格差は出ない作り（良きにしろ悪しきにせよ元来、公団分譲プロジェクト）に収まっているように思います。
H-8なんてすごく良さげに見えるけど、広さも広いし、高いんでしょうねぇ....

私が知りたいのは、
登記手数料、固定資産税ですが、それは価格表に入ってないですよね？
プラス200万ほどで考えれば良いですか？

>640
1. 犯罪マップ：桜上水４丁目が高いのはマップの通り。
　　ぐじゃぐじゃいわず数値を示し反論しな。
　　それと、愛する桜上水のために警視庁に
　　抗議訂正を求めてきな。

２．経堂：ショっぽい経堂へ30分かけて買い出しに行くのも
　　みじめだが、さほどに桜上水はさびれた商店街と公言して
　　いるんだよ、あんた。

３．価格：販売価格に興味ないなら、それまで。

641さん、
私もそのくらいかと思います。あと、管理費と修繕積立の一時金も必要なんですよね。

644さん
ありがとうございます！！

ああ、手数料など含めるとやはり高いですね。涙
あと500万安かったらなぁ。
一次締切ましたが、抽選になった方いらっしゃいますか？

1次で何戸売れたの？　100%？

645さんの言うように、
マップ見たけど桜上水4丁目が特に犯罪率が高いように見えないけど
何の事を言ってるのかな。
特筆するような内容には感じられないけど。

一次の締切りは要望書ですよ！
登録、抽選は11月後半以降と営業が言ってました^_^

多分、犯罪マップの見方が分からないんだね。自転車の盗難が多いだけの軽犯罪しかない、駅前にしては比較的治安の良い地域ですけどね。

>650
そうですか、ハッキリしました。
要望書の入りはどうですか。

＞651

駅前には何もないからですね。

食べるところはガストくらい？
昼は開かずの踏切りを避け、下高井戸へ行く？

いくらなんでもこの価格はない。これだけ割高だと、思い残すことなく検討対象から外せます。さよなら～

さよなら。



って、興味津々じゃないですか。(笑)
対象外ならわざわざ掲示板に来なくても。

ところで、なぜこんなに価格が高いのでしょうか？
逆に、なぜ管理費や駐車場代金がこんなに安いのでしょうか？

まだ決めていませんが、建物の良さはわかったので、立地を確かめるべく毎週末桜上水へ通っている。新宿までこの近さでこれほど長閑とは思わなかった。店も意外にいろいろあり、一軒ずつ入っているが、どこもまあまあ美味しく良心的。踏切はなかなか開かないが、駅をぬければよい。ATMはみずほ以外はある。子供や子供連れが多い。日大生だと思うが、大学生は大人しい。

655さん、
多分永住型を意図しているからではないかと。長く住みたいなら得ですね。

例えば、G棟の4.5階くらいだと、
まだ窮屈感はあるのでしょうか？
目の前が14階建てだと考えてしまいます。
やはり、抜ける感じだと最上階じゃないとダメですか？

>657
今現在購入資金があるけど、将来資金が先細りする年配層向けでは？
若い方は、初期購入資金が割安でランニングコストのかかるタワーマンション。
資金の無い年配層はご遠慮下さいってことかな？

＞６５８

G棟は販売しているのですか？
第二期ならいつ募集するのでしょうか？

美味そうなお店具体的に教えて下さい。

＞659
管理費は、年配層＝地権者の意向を配慮した結果だろう。
その分、物件価格が高くなったとは云わないよ。

タワマンにはある、内廊下、コンシェルジェ、
フィットネス、ラウンジなどがないから安くてあたりまえ。

まあカネがある年寄りは都心低層に住むけどね。

間取りが普通すぎますね。
これでこの価格はないなあ。
もう少し気をてらった間取りならよかったですが。

大崎でさえ中層なら東側で340-360、西側なら330も。
ここは核心的な「ウリ」があいまいでこの価格は致命傷かも。

>659

この時代年齢層は関係ない。単純に現金持ってる層で、都心回避層ということでしょう。もしくは6000万円程度のローンが軽く組める層。サラリーマンなら生前贈与必須。
不動産投資、リセールや賃貸考えたらここはパス。

>661

地権者さんたち400戸中300戸が新築当時購入して住み続けてきたそうだから、長く住むことで安定した環境がつくれるという考えかもしれないですね。

>661

コンシェルジェ、 フィットネス、ラウンジなどはありましたよ。
ですので管理費は安いと思いました。

気をてらった間取りなんていらないだろ…
そんなの少数派でしょ
リセールや賃貸の時に不利じゃん

>665
すごいね、各棟にそんな設備やサービスあれば管理費は安い。

>667

入口にコンシェルジュ。
また各棟にではなく敷地内に
フィットネス、ラウンジ、ライブラリー、ゲストハウス、キッチンスタジオなどを
まとめた建物ができるそうです。
（モデルルーム見てきました）

団地でいったら集会所的な雰囲気を継承したのではないでしょうか。

間取りは収納も多めですし、なかなかよいかと思います

間取りは私しにもワンパターンに見えます。
縦長だけでなく、全室南向きの横長、
低層にメゾネットとか？
SICがあるタイプが限られているのも残念。

663さん、大崎ってタワーのことですか？
東向きで330-340万円！マジですか？
それの方がありえない価格じゃないですか？
大崎ですよ？大崎？
トミヒサとか東中野とか戸山とかのタワーの売れ行きが
加速するのでは？？
正直、比較するものではないですが
大崎よりは桜上水の方が断然いいですね。
街はしょぼいけど、桜上水の方がいいわ。

>671
パークシティ大崎ザ・タワー
スレNo.364に詳しく記載されています。
東側の中層で340-360（330-340じゃないよ）。
マジかどうかは向こうのスレかMRで確かめて下さい。
どちらが好きかは別として、大崎の価格は良心的かも。

大崎スレ見てきた。海抜3メートルの浸水対策とタンク付トイレで悩む人多数。いずれも水問題ではある。

向こうのスレで「価格マジか」と奮闘して下さい。
楽しみに覗きに行きます。頑張って～

モデルルームに行ってきました。
良いなと思う物件もいくつかありましたし、あまり栄えてない環境も自分は好きですが、金額見て。。。みたいな、まあ皆さんと似たり寄ったりの感想です。

ただ、1点気になった事があるのですが、両面バルコニーをウリの一つにしてアピールしていたのですが、傾斜側のルーフバルコニーでもなく、モヤシやキノコの栽培がブームになっているわけでもなく、北側バルコニーは一般的に魅力的なのでしょうか?
むしろ、物件金額の高さと掃除など維持管理の面倒臭さを考えると、風が通れば充分なので、単なる窓にしてその分の専有部分を少しでも広くして欲しいなと思いました。賛否両論あるかと思いますので、皆さんのご意見を聞かせて頂きたいです。

わざわざ専有部分を削っても北側にバルコニーを作る何かデベロッパー側の意図があるものでしょうか。
（素人なもので、当たり前な質問だったらすみません）

正直なところ、この北側バルコニーの分だけ専有部分が広かったらこの金額でも妥当かなという物件もあったので自分としては、かなり気になってしまいました。

676さん、北側バルコニーは必要ですよ！
現在南側バルコニー、北側窓のみのマンションに住んでいます。我が家も最初北側はバルコニーは不要だと考えましたが、大失敗でした。雨が降り込んできます。自然の風を通したくても雨の日は我慢です。宅配の根菜類を冷暗所へ置きたくてもキッチンは床暖房のため温かく、北側にバルコニーがあれば…といつも思います。陰干しにしたい洗濯物も干せるし、ちょっとしたアウトドア小物も置けますよ。

677さん、676です。
仰る通り雨の吹き込みは確かにバルコニーがあるのと無いのでは大分違いますね。想像出来ます。
ご意見ありがとうございます。

自分の実家もそうなのですが、北側は窓だけで充分という環境で暮らしてきたので、その分の専有部分が欲しかったです。
まあ、「同じ値段だったら」という前提ですが。。。そもそも同じ面積ならバルコニーの方がコストが安いのであればこの疑問も解消するのでしょうが。

でも、マンションの供給元がアピールしているという事は、677さんの様に北側バルコニーを必要条件と考える方やそこに魅力を感じる方が実は多数派という事なのでしょうね。

678さん

バルコニー部分が部屋内になっていたら、やはりその分価格は上がってしまいますよ。最近の都心物件がハーフバルコニーにして少しでも専有面積を稼いでいるのは価格を上げるためでしょうから。狭い敷地内に建物を建てて元を取らなきゃいけないので仕方ないのでしょうが、個人的には嫌です。手が届かなくなるほど価格が上がってしまいますので…。

逆にいえば、一見高級風マンションのバルコニーレスは狭い敷地で専有面積稼いで高く売る姑息な手段。敷地に余裕があってこその両面バルコニー。
専有面積だけで価格判断しないで立地はもとより、敷地全体から見ると視点が変わるよ。戸建志向だとついそこだけ見てしまいがちだがね。

昼間いない共働き所帯向きではなく、お年寄り向きマンションと言うことですね。

斯く言う私も年寄りですから広いベランダがある方が良いですね。
しかし、住みかの中は環境は良いかも知れないが、
買い物には不便かもね。
何と言っても高価！で手が出ない！

スロップシンクすらないバルコニー。
しかも奥行が狭いですね。北側はバルコニーと言えますか？エアコン室外機置きなんですよね。
スロップシンクが無いのはグレードが高いとは言えないと、私は思いますが。

バルコニーは専有部ではないからね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

こんにちわ。事前案内会に参加し、好印象を受け検討しています。予定価格が少し下がりましたね。
朝のラッシュが気になりますが、桜上水から明大前までと、明大前から渋谷は、電車を見送らないといけないくらい混雑するのでしょうか？

>682
奥行き、あれでも狭いと思いましたか？ グレードも低くはないと思いますが。 最高級ではないが、普通より上ぐらいがターゲットなのでこのくらいで良いのでは。

お若い世代で広いモダンなテラスがよけりゃ広尾。
桜上水では、物干し竿と室外機や漬物をおくベランダだよ、
バーさんスロップシンクとやら耳にしたことないよ。
週末など洗濯物で壮観な団地でいいんです

富久の2次も落選したらと見ています。
ここ申込からして倍率？ 人気タイプは。

>688
榊を見なきゃよかった。一瞬にして萎えた。
ここ坪280で富久と同等と一刀両断。
富久2次の当選祈るだけ。

>689
一刀両断ではないよね。むしろ今なら坪330で「買っていい」が結論。
しかし、落ち着いて子育てや生活しながら住み続けたい人が何を重視するか無視。住まいへの愛が感じられないのはいつものこと。

買ってはいけない、にカテゴライズされるかと思っていましたので、予想より高い評価に正直私もビックリしました。

タワーマンションで幼児期を過ごすことがどう影響するかはまだわかっていないんだよね。実際住んでいるママたちは、こまめに外へ連れて行ったり努力していると思うけれど。

うわあ、最悪。その人、モデルルームどころか桜上水へ来たことすらなくてデータだけで適当なこと書いてるんだよ…

明大前乗り換えで渋谷方面は、一本見送るよりは井の頭線の吉祥寺側にお乗りになるのがよろしいでしょうか
渋谷駅での乗り換えは遠くなりますが、比較的ゆとりがあります
明大前は行きよりは帰りの方が、改札階からホームへのエスカレーターがないこと、井の頭線で降りてから京王線ホームに着くまで京王線の電車が桜上水に止まる電車かどうかわからない といったことで僕はストレスを感じてしまいます

でもこれは調布より手前全部の駅に共通
小田急の下北沢乗り換えよりははるかに楽です

干し物は勿論お好みによります
僕は天日干しの感触が好きです
でも梅雨の時期はいやかも

あと
桜上水ガーデンズのほんとのお勧めは低層階かもしれない
高層マンションにお住まいのみなさんはご存知と思いますが
上のほうの景色って一見いいんだけど飽きるんだよね

エスカレーターの待ち時間もあるし
歩いて降りるのにストレスのない範囲でいいんじゃないかな
目の前が別棟といっても実際の距離は都会に住んでいる大多数の人たちより十分距離あります

でもね
結局値段は高いんだ
昔みたいに抽選倍率が十倍以上になる価格だといいんだけど
そうはいかない
商売ですから

500戸なら多少高くても売り切れるんじゃない？
浜田山ほど高いわけじゃないし。
問題はやっぱり中古市場だね。
分譲時は500戸だけど、中古の供給量は900戸のマンションと同じだけあるからなあ。
地権者の平均年齢考えるとそれ以上かも。
10年程度で売るつもりはないけど、人生何があるか分からないから、値崩れリスクはやっぱり怖い。
どうしようかなぁ。

500戸をギリギリ売り切る価格設定だと、中古の値崩れは避けられないよね。
900戸でも十分売り切れる価格なら安心して買えるんだけど。

ここは昔三井牧場で私はそこで遊んだ記憶がある。団地の建て替えについてはなかなかな交渉が進まず、新聞記事ともなったが、それも解決し今は取り壊し工事が行われている。住み慣れた環境を、離れたくないと言うお年寄りが多かったのだ。地権者にとっては建て替え費用捻出の為に、不足する分を得る為に新規募集をするわけだが、その分地権者の持ち分の権利は減るのである。新規に買う人にとっては、何もない土地に建てる場合と違って、古い建物の取り壊し費用や地権者だけでは不足する建築費も含めたものが、売買価格の原価となるわけだから割高にはなるのだろう。さらに、これから京王線の高架工事が始まり、駅周辺を含め沿線は笹塚からつつじヶ丘まで騒がしくなるのも事実。ここは駅に密接していないが、小田急線の工事でも10年20年に渡るものであるので、長い間近隣の環境が落ち着かないものとなるだろう。私個人的には、浜田山の方がこれから工事がない為静かな環境だと思います。あと、車のナンバーですが世田谷区は品川、浜田山は練馬ですが、ご当地ナンバーで「世田谷」が検討されているので、世田谷ナンバーになるのかも。でも住んでいる所が車から特定されてしまうのは、個人情報保護としてどうなのか。私の家は違いますが、世田谷の住民はお金持ちと思われてもいるので、盗難や車上荒らしに合う可能性が増えると危惧されてもいます。それで自動車保険の車両保険が、住む地域で値上がりでもしたら困りますね。

695さんのおっしゃる10年後の値崩れ懸念は
共有できるし、榊はそのリセールを考慮して
2割高とも。販売価格下げてくれるといいね。

周辺で桜上水ガーデンズと同グレードは、
桜上水レジデンス 三菱商事分譲
パークハウス桜上水 三菱地所分譲
パークハウス桜上水南 三菱地所分譲
上北沢コートテラス 新日鉄都市開発 三菱商事分譲
上北沢ヒルズ 野村不動産分譲

出物があるのは桜上水レジデンスと上北沢コートテラス
コートテラスは一階で南面道路、レジデンスの一階と三階は北側が京王線だからあまり参考にならない
レジデンスの五階がようやくガーデンズ相当だが
これは10年落ちでも平米100万
分譲時より高い！

ちゃんと選べば、桜上水のマンションは値崩れそんなにしないと思いますよ
桜上水ガーデンズはお勧めですね でも、高いだろうなあ

>695
2025から2030年くらいになれば6掛け近くに下落してますよ
大規模修繕前のその次期は、ちょうど世代が代わる次期と重なり大量放出されるよきっと

そのころ結果がわかるね
資産価値が高かったのか低かったのか、が。

現地の東側、旧桜上水団地と日大グランドの間の道路、ここは三井牧場時代は一体の土地だったが、敷地を分ける為に出来た道路で、晩年は団地内の駐車場不足を補う為の駐車場所ともなっていた。この道は京王線の高架工事にともない「補助第133号」道路として、甲州街道まで貫通する計画となっている事も、環境を考える時に考慮すべきでしょう。甲州街道から京王線を越え世田谷区側に入る道は少なく、その利便性をよくする為と世田谷区内に縦横に道路を作り、区内のどこも25分で移動できるようにする計画があり、それに基づいて作られる道路なのです。この道路が完成すると、桜上水駅の開かずの踏切が障害となり、また一方通行の荒玉上水道を通らずとも、桜上水ガーデンズから直接甲州街道に出入り出来るので車は便利になりますが、すでにある住宅地に道路を貫通させる為街並みが壊れ、車の通行量が増えれば騒音や排ガスなどの問題も発生する事を懸念する住民もいます。少子高齢化、車離れ、はたしてこの道路計画自体に必要性があるのかも疑問です。

桜上水なんとかさんって、桜上水好きすぎて、都合のいい情報だけつまみ食いしてるみたいな。
900戸のマンションによる供給増を懸念してるのに、今の中古価格分析しても、、、
しかも、成約価格じゃなく売出価格で「値崩れそんなにしない」って、安易すぎる。

697さん、
ご近所の方の具体的なお話は貴重です。ありがとうございます。牧場時代のお話、もっと聞きたいです。


>住み慣れた環境を、離れたくないと言うお年寄りが多かったのだ

反対したお年寄りは20人以下、数百人が建て替えを楽しみに仮住まいしているそうです。
賛成しながら仮住まい家賃を惜しんでだらだら居座っていた人たちは、お年寄りと呼ばれる年齢の人たちではなかったようです。そんな方たちとお隣になりたくないですが、住んでみないとわかりませんね…

702さん、
情報はたくさんあった方が助かります。

東側は、通行量の多い道路ができるから、価格が安いのですね。
全体的に、都心より価格は抑えられており、魅力的ですね。通勤には苦労しそうですが。。。
明大前乗り換えの行きは、工夫すると楽に通勤できるんですね。
朝の桜上水駅での乗車は苦労するのでしょうか？

>702
同感。699は「早まった一般化」ソフィズムの典型。

>700さん
桜上水が10-15年後に６掛け近くに下落との
ことですが、ちなみみ富久クロスだとどのくらい
下落と思われますか？　教えてください

>705
通勤の心配はないかと。特に中央線や小田急線を使っておられたなら楽勝です！ レベルが違います（笑）
平日早起きして2〜3回シミュレーションしてみるとわかります。自分も曜日変えて5回乗ってみました

ワイフ=メサコン=ソフィズム

ところで、みなさんは東側道路に関して説明なかったですか？うちは聞きましたが。

スロップシンク、あるけどたまにしか使わないよ。一階で外から直接ベランダへ入れるならともかく。あれのために価格に上乗せされていたのかと思うと腹立たしい。

三井牧場は三井財閥関係者用の牧場でしたが、戦後になると近隣の一般の家庭にも牛乳が販売されるようになり、私はその牛乳を飲んで育ちました。設備もよく牧場のモデルケースとして取り上げられたようです。また少し先の赤堤通りには昭和50年代まで四谷軒牧場があり、よくTBSラジオが収録に来ていましたが、牧場がなくなった今はマンションとなっています。3.11以降不動産を購入する際には、もちろん交通の便、地域の環境もそうですが、土地の安全性を求める人が増えています。それについては、まずは世田谷区役所が発行しているハザードマップを参考に、実際に近隣を歩くなどして調べてみてはどうでしょうか。(ハザードマップは世田谷区役所や支所等でもらえます)　ここ数年世田谷区には、ゲリラ豪雨が多発しているのは事実です。東側の道路について。京王線の連続立体化についての説明会は、近隣の住民を対象に数年前から行われており、その際に配布される資料に道路計画も載っています。また、区役所の街づくり課が発行する「街づくりニュース」、桜上水駅周辺地区街づくり協議会の計画書などを見て、これからどう街が変わるのかも考慮されてはいかがでしょうか。今の風景や環境とは、だいぶ違ったものになるのではないかと思われます。

親の世代は牧場で野球やって遊んでいたので団地ができると野球ができなくなると悩んだらしい。赤堤の四谷軒牧場は覚えてる。けっこう臭かったが、今となっては懐かしい。

>711
近隣に牧場の牛乳を飲んでいた方がいたとは！ 初耳です。鹿島建設のサイトに戦後「特別牛乳」として外国人や病院に販売とありますね。

15年後に40%ダウンなら、別に普通じゃない？1年で2.6%ダウン。
7000万円なら182万円ダウン。目減り少ないじゃん？
もう少し試算維持したいけど、まぁそんなに驚く額ではないよね。驚く額か？
あれ、違うかな？頭悪くてすいません。

複利計算の意味が理解できていないみたいですね。

15年4割減価は目減り大きいと思うよ。少なくとも地価の高い世田谷では。
田舎はもっと減価するけど。
7000万として、土地3000万弱、建物4000万強くらいか？
土地は減価しないから、建物4000万が15年で1200万になる計算。

15年で4割ダウンも怖いけど、初期に（5年くらいで）2割くらいダウンしないか？という不安がある。
急な転勤とか転職とか、色々な可能性考えると、ローン元本がほとんど減っていない初期に大きくダウンするとかなり痛い。

500戸ギリギリ売り切れる値付けってことは、900戸だとスカスカになる値付けってことだからね。
中古で出すときは、普通に900戸スカスカの不人気（というか高すぎた）物件を中古で売りに出すことを想像すれば良い。
買値からかなり下げないと売れないと思われる。

本物件は、900戸即完できる価格で、初めて「お買い得」といえるし、資産価値の維持も通常のマンションと同様のレベルが期待できるのだと思う。

>>7000万として、土地3000万弱、建物4000万強くらい


いやいや、土地5500、建物1500の比率だろ。
君はいったいどんな感覚してるの？

>>718
きみがおかしい。
土地は1戸何平米だと思ってるの？5500もするはずないだろ。都心じゃないんだから。

>718さん

敷地47000㎡÷878戸＝53.5㎡
1㎡100万円の敷地ですか・・・すごいですね。
ちなみに建物は、専有部分のみならず、共用部分等の建築費も持分割で含みますので。1500万って、、、プレハブですか？

いやいや。
7000万ってことは、70㎡の住戸だろ。
土地は47㎡だから、平米単価117万ってことになる。
桜上水の土地相場は良くて平米60万だろ。
かなり色を付けて平米70万くらいかな。

桜上水の良さは十分にわかってるんだよ。うん。
まず、基本の地勢・地形。駅周辺を頂点として緩やか～に経堂方面へ下っていく南傾斜。
住宅地としては、まさに理想的な南傾斜台地のほぼ頂点に位置している高台。
水害はおろか、湿気等に関しても他の住宅地に比べて格段に優位だと思う。
次に、交通。京王線の急行停車駅で、朝ラッシュ時は毎時28本の電車が停まる。
2分おきに電車が停まるので、ほぼ待ち時間なし。
これは、経堂駅が毎時9本しか停まらないのと比較すると（毎時9本は本当にひどいと思うけど）、格段に快適な通勤環境を提供してくれる。
さらに、住環境。繁華を好む人には向かないけど、閑静、長閑を絵に描いたような住環境。
城南の沿線で、桜上水と同じくらいターミナル駅に近くてこれだけ閑静、長閑な環境を維持している場所はないだろう。
繁華性の低さを問題視する人がいるけど、全くナンセンス。そういう人はそもそも桜上水をターゲットにする必要がない。
桜上水の良さは、まさにこの長閑さなのだから。

良さを良さとして全て分かった上で、それでもやっぱり「割高」なんだよ。
買ってすぐに2割減価は大げさかもしれないけど、けしてありえない数字じゃないと思う。
ほんと悩むよ。。

722さんがいってくれたことは、ここを本気で買いたい全員の思いだよ。良さは良さとしてよくわかった上でそれでもやっぱり割高…デベの偉い人に読んでもらいたい。

通勤の便利さ、現地の静かな環境を気に入りました。
購入したいと思っております。
実際の売り出し前から、値下げ　何年たったら値下がり率　など
入居したい、ここで暮らしたいと思っている人に
変なイメージを植え付けないでほしいと思います。

検討してるからこそ、色々な意見があっていいのでは？
高い買い物ですので、メリット、デメリット含めて、
あらゆる可能性を考えた上で購入するなら購入したいです。

変な情報を植え付けるなって身勝手な意見。
必要な情報か、いらない情報か精査するのは個人。

値下がりが心配なら買わなければいいし、
値下がってもいいと思えるだけ魅力的なら買えばいいし、
値下がりなんてしないと思えば買えばいい。

どれも個人の判断でしょ。
自分にとって都合の悪い情報がみんなにとって都合の悪い事はわからない。

気にいっているなら、買いなよ。
損しようがいいじゃないか、儲かるかもよ。

まあまあ、高い買い物だからイライラしたり心細くなるのもわかるよ。特にここは通常の新築マンションとは違うから情報が錯綜してるし。損得で迷うならやめとくのが無難かな

そんなこと云っていると、今回もの見逃しかねないよ。
新規はどんどん値上がり？　迷うなら買ったら。

つーか不動産に割安な物件なんてないよ
時代的に例えば2000年頃は今より安かったけど
もうそんな時代じゃないよ
缶ジュース50円で昔売ってたから50円で売ってくれって言ってるのと同じ

なんか、高い高い叩かれてるけど、第一期即日完売とかしそう。
ここで叩かれる物件って、よく売れる気がする(笑)

今は高いと言われても、これからのマンションもっと高いよ。
消費税10%、オリンピック効果で地価上昇･工事費上昇。

オリンピック決まって湾岸タワー売れ売れなんだって。
あんなに湾岸なんてって言われてたのにさ。

ここだけじゃないけど、注目のマンションや
価格が高いとか批判されるマンションって
買った方がいいと思うけどね。
マンションはいいし、価値だって下がる根拠ないよね。
上がる根拠もないけどね。

模型前での説明は非常に分かりやすいですね。
コンセプトはすごい、さすが野村･三井。
劣化しないマンションとは？と。

ギャラリーに行って確かにコンセプトはよく理解できました。
子育てにも良い環境だと思います。

ただ、欲を言えば富久クロスのように認定子ども園を誘致して欲しかった。
世田谷という土地では共働きの子育て世代にとって重要な項目。

敷地的にも可能だと思うんですが･･･

736さん、
誘致しなかったのは周辺に自転車で送り迎え出来る保育園が幾つかあり、幼稚園も複数あるからかもしれないですね。外周が園バスルートになっているし、駅が近いのでそれほど不便ではないと思います。

>734
これからのマンションはもっと高いって一時的なものじゃないかな。
短期的に見れば上がるかもしれないけど、ずっと続くとは思えない。

これからの日本の人口減少は明らかだし、東京だってその影響はあるでしょ。
都心の一等地ならともかく、需給バランスから考えれば下がる覚悟は必要。
むやみに買った方がいいなんていえない。

桜上水の場所やマンションのコンセプトが気に入って買うならいいけど、
今の状況に躍らされて買うのはね…

上がる上がるって煽ってるのは、その業界の人だけ。

マンション下がるときは、給与・雇用不安の再来で
買えなくなるよ。オリンピックまでは何とかなるから
ローン返済の初期をスル-したら。ここ管理費安いしさ。
気にいっているなら業界にボロ儲けされてもいいじゃないか、
ささいなこと。

今の建設作業員の人手不足、人件費の高騰は半端じゃないから、
オリンピック終わるまでは、マンションの価格は上がることはあっても下がることは考えられにくいです。
売れなければマンションの供給を抑えればすむだけなので…。
数年後にはインフレになる可能性も高いし。
人口減少してマンションの価格が下がるのは相当先のように思います。

今はお金を貯めて、
2020年以降、下がった時に買うのが賢いですね。

でも2013年以降の物件は人手不足の影響があるから敬遠しちゃいます。

知人の話。都内最大と聞いて興味を持って調べたらしい。
急行停車駅でこれだけ駅近はもう出ない。デベロッパーは口が裂けてもいわないが、実は治安の良さが最大の売り。治安は金では買えない。
人口減少に伴う労働力不足により外国人労働者が増えると住まいは湾岸と近郊に二極化する。短期の投資目的ならともかく今買えるならここは買い。

売れなければ供給を抑えるのは当たり前ですが、
そんなに簡単にはいかないですよ。
計画から売るまでにタイムラグがあるので、
売れないからって作りかけのものは売らざるを得ません。
人件費が高騰しているからといっても、高すぎる価格で
売れなければ安くするしかありません。

株と同じで個々のマンション価格が将来的に上がるか下がるか
確実な事は誰にもわからないと思います。

住宅の買い時は個々の家庭によって違う。ひとついえるのは、株と同じで世間が買い時だと言い始めたらもう遅い。

>744
駅近の物件って必ずといっていいほど、
これだけの立地はもう出てこないっていいますね。
最大の売りをデベは口が裂けても言わないとは？
先見の明がある人が治安のよさを自覚して、デベが言わずとも
売れるといった事なのでしょうか？？

>748
急行停車駅徒歩3分に47000m2の敷地確保できるところはすでになくなったという意味では？
デベは治安がそれほどでもない地域でも分譲しているから言わないのは当たり前。

同じブランドで同じ駅の駅近と駅遠で分譲してるマンションあるが、
駅近は駅近だから資産価値は下がらないというし、
駅遠は自然がまわりにあり閑静で住みやすいとかいう。
治安も同じで売りに繋がるメリットならここぞとアピールすると思うが。

ま、他にわかりやすい売りがあるから言うまでもないのか。

739さんがおっしゃる通りでまだ好景気ではない。
不景気だ。収入だって上がらない(下がりもしないけど)。
だから価値の観点からしたら、
いい時期なんじゃない。

価格が上がるっていうのはさ、価格が上がるんじゃなくて
少子化にともない、面積が小さくなって同じ価格で販売する。
それが価格が高くなるってことじゃないかな。

750
いえるとしたら、近隣との関係良好です、教育熱心な方が多く学区の評判も高いそうです程度かな。公立の教育環境は民度の反映だからね。

まぁこれだけの広さで駅近ってなかなかないよなぁ

駅近なのに良くも悪くも、いわゆる駅近らしくないところ。
価格面は別とすると、そこがここの評価の分かれるところな気が…

ここで散々価格が高過ぎると投稿してきた者ですが、
お恥ずかしながら最終的にはここを購入することになりそうです。

割高であるということは理解した上で、でもやっぱり都心へのアクセスの容易さと自然に囲まれた住環境が
ここまで揃った物件ってなかなか無い、という結論に至りました。

予算を少し上げて、かつ、広さも少し妥協しての購入になります。

デベの価格設定戦略にまんまと乗っていることは十分自覚しているのですが、
もう少し都心の同じ価格帯のマンションと比較しても、
住環境を考えると、やっぱりここより魅かれる物件が見つからないんですよね。

数年後に中古で買うことも検討しましたが、
中古って、仲介手数料やら、住宅ローン減税の枠が狭まったり、
固定資産税の軽減措置期間が短くなったり、リフォームを入れたり等で、
なんだかんだで新築より500万くらい割高ですよね。

少なくともオリンピックまでは価格が大きく下がることは無さそうですし、
そして、何より希望の間取りが売りに出る可能性も低いですし、
それまでの賃貸家賃のことも考えると、新築で買ってしまった方が得策と考えました。

G棟と日大のアメフト＆テニスコートの間の道は東京都の都市計画道路になってますな
「都市計画道路 補助133」
そして
「世田谷区　都市計画道路」でググってみました
http://chizuz.com/map/map30104.html

G棟の東向き、I棟の東向きは将来、車の騒音あるかもね
車使う人は便利かもしれないけど

結局買うんかい(笑)

757さん
その話題は既出ですね。
175～178参照

将来いつ通るかわからない道路の交通騒音よりも、
アメフト、テニスコートからの音の方が問題では？

アメフトは夜21時頃まで練習するそうです。
実際に音を聞きましたが、怒号のような野太い声と、
ピー、っというホイッスル音が、絶え間なくなり続けていました。

グランドから遠いA、B、Cは、地権者比率が高いため選択肢がほとんどなく、
G、H、Iは閑静とは言い難い環境。
一期販売への申込みは見送ろうかと悩んでいます。

>760
グランドの話題も確か既出で、お住まいだった方からのお話があったように思います。

A棟はわりと選べるなと思いました。C棟の価格表も配布されているんですか？

761さん

C棟も一期に追加され、既に予定価格も出ていますが、
B棟程ではありませんが、こちらも地権者率が高いです。

762さん、ありがとうございます！

価格表見ました
覚悟していたとはいえ、最高価格は坪４百万！
もっとも㎡９０万台も多いので平均は㎡百万くらいですか？
Ｂ棟はほとんど地権者で占められていて、鼻しらみました。
もっともＢにあそこまで人気があるならば、第二期のＦは意外とアナかも
Ｃを考えてましたが無理。かみさんと相談の結果Ｇに避難することにしました。
ダメなときは第二期でＦ行きます。

榊信じて仙川行ってきましたが、彼は現場見てないですね
桜上水ガーデンズとは競合しない
投資案件としてはともかく僕は興味を感じません

756さん
あなたの判断と決断は正しいと思います。
ご購入おめでとうございます！

764さん

仙川って、プラウドシティ仙川のことですか？
それとも、まさかのブリリア仙川ですか？

いずれにしても桜上水ガーデンズと競合する物件ではないと
私も思っています。
よろしければ、榊の記事の詳細教えて頂けませんか？

今日の日経新聞の見開きに出てましたね。
駐車料金安いね！！なんでだ？

過疎ってます？
さすがに第1期から申し込みが1倍を切ったりしませんよね。。。

割高なのは、竣工まで2年もあるので、のんびり高値で買いが付くのを待つ余裕があるからですかね。
買い側ものんびり様子を見ながらっていうのが、賢そうですね。

こんな勘違い価格で売れる
わけない。京王新宿での
乗り換えは遠くて不便すぎ。

769さん

>乗り換えは遠くて不便すぎ

京王線からどの線に乗り換えるですか？

私は特に不便に感じたことは無いのだけど？

京王線とJRは乗り換えやすい。悪くないですよ。
京王新線は遠いけど。わざわざ新線の新宿では降りないでしょ。

最高？400? 　港区一等地買えちゃいますね。

港区に住みたいタイプがターゲットでないことは確か。前にアドレスが桜上水じゃ、ちょっと〜みたいなこといってる人がいたが、ブランドにこだわるタイプも向かないと思う

しかし、この価格帯になると、購入者層に桜上水はちょっと〜という人達が多くなってくるのは確か。
やっぱ2年かけて売り切れれば良いというのが大きいかな。
無理に即完を狙わなくて良いので、高値の売り出しになってるんじゃない？
売れ残りが出ても2年かければかなりさばけるだろうし。

一部は賃貸マンションにするのかも知れませんね？

桜上水の良さやこの物件については↓↓↓のコメントが一番しっくりきました。
No.722 by 匿名さん　2013-10-20 02:45:59

下高井戸駅前は学生街で対照的な賑わいのある街。
歩いていける程度の距離ですからロケーション的にも二度美味しい。

こどものころ、桜上水団地に住んでいる友達の家に遊びにいくと、
団地の中に、木登りできるような樹がたくさんあって、
公園もいくつもあって、桜の花びらをみんなで頭から浴びせあったり
夏は蝉がたくさん鳴いていて、
どんぐりをたくさん拾ったり、
いつも遊んでいるうちに、あっという間に帰らなければいけない時間になってしまったことが何度もあった。
小学生ながら、団地に住んでるその友達がうらやましかったな。
その友達は、中学生のころ、関西に引っ越してしまった。
建て替えるらしい　と聞いたのが10年位前。
やっと建て替えが本決まりになってから、更に何年も経過した。
保存樹木も多いようだし、
新宿・渋谷までも３０分以内で行かれて、
駅までの距離も近い、一番遠くの棟でも、駅まで10分もかからないだろう…。
現地も見てきたが、まっさらに新しいマンションだと、
あのような大きな木がたくさんあること自体、そうないことだと思う。
もっと郊外まで行けばあるかもしれないが。
駅の周辺が云々言っている人もいるみたいだけど、下高井戸まで歩いたって10分くらい。
ここ数年、自分が中年になっってみて、通勤時での心身ストレスが、体力を消耗することを痛感。
緑豊かな、静かなところで暮らしたいので、待っていてよかったです。

ここが買える人は素直にうらやましい。

現金もってる年配、リタイア前後の人が多そう。
あとは、親ローンが相当組める人。
普通のローンを組んで買う若手には、リセールがネックで手を出しづらい。

>776
全戸分譲ですよ。賃貸希望なら分譲賃貸になりますね。

>772
どのタイプ？そんな高い部屋無かったと思いますよ。釣りでしたか？
詳細価格表と第一期のスケジュールが出ましたね。今回の6棟分は一期で出されるんですね。今の市場の勢いは凄いですね。

783です。
400万円台はH棟最上階の一番広い部屋だったんですね。A棟、I棟以外は候補でなかったので見落としました。全体は300〜360ですけど、よく見ると極端に高い部屋、安い部屋があるんですね。東向き低層280〜300はすごい倍率になりそうですね。あと1ヶ月相当悩みますね。

販売戸数が多いので、娘は「中国人投資家がバルク買いするんじゃないか」と心配しています
「桜上水など中国人投資家の眼中にあるわけがない」と笑いましたが、ほんとのところはどうなのかな？

中国人をはじめ、裕福なアジア系の不動産投資家は、
もっと都心で、貸しやすいDINKSあるいは単身者向けの
物件を購入すると思います。

ここのようなファミリー向け郊外物件は、投資には不向き。
外国人どころか、日本人だって投資目的では買いませんので、ご心配なく。

投資マンションじゃないよ、ここ。

>781
若手が現金もってないとは限らないですよ〜

団地時代も5000万円もするのに古いのでローン優遇なし、期間も短くしか組めなくて、それでも頭金用意できる子育て世代が買っていました。自営か共働き、または買い換え層。まわりに流されにくく、環境を買う人たちですね。まあ、もともと親世代から譲り受けた子供世代も多かったですが。

ここも将来相続で売るより子供世代が引き継いで住むケースが多いでしょう。リセールを心配している人がたびたび出てきますが、値崩れの心配はあまりなさそうに思います。

相対的な傾向を言ってるのに、〜とは限らない、とか論点ずれまくり。
年配層より若年層の方が一般的に現金、金融資産を持ってないのは事実。
相続を契機に売却される不動産が多いことも事実。

そうだよね
中古で一億ついたこともあるし
投資物件でないという意味は、ここの場合、リセールに出さないということなのか！

でも高いよなぁ
何十年たっても建て替えされても永遠に高嶺の花なのだ
悲しい

785さんへ

低層の物件は人気がないから値段が安いのかと思っていたら
かえって倍率が高くなるわけですか

>790
ここでこの段階でわざわざそんなわかりきった一般的なこといわれても…

リセールやばいってのも分かりきってるってことね。

分かりきってるでしょ。
他の一般的なマンションに比べて、リセールに不利な条件は、パッと思いつくだけで、

・供給戸数ギャップ（分譲時は500戸が売れる価格であれば良いが、現実は878戸の潜在供給量がある）
・売却期間ギャップ（分譲時は2年内に売れる価格であれば良いが、リセール時はそうはいかない）
・潜在的供給圧力（高齢者が多く、相続発生の可能性が相対的に高い）

分譲時は相当割高な売り出しでもなんとかさばける条件（供給数、売却期間等）がそろってるけど、リセール時はその条件がない上に、相対的に高めの供給圧力が予想される。

なるほど。794さんと795さんが購入しない理由はわかりました。それでも買う人の理由も解説お願いします。

中身を考えずに数だけで需給を論じても意味ない

住むだけ、或いは短期、中期の投資物件として考えるなら別だが、資産として持つ場合、東京のマンションで買う意味を感じるのは、広尾ガーデンヒルズの中古と桜上水ガーデンズだけ。

将来の建て替えに向け、容積率に余裕を残している
ディベロッパー、ゼネコンともに最大手（分譲時には目に見えない品質、アフターケアが全く違う）
そこそこの利便と環境が長期的に保持される可能性が高い
コアとなる高質な従前からの地権者
地盤が良い
免振構造の採用、非常時対応設備が充実している

これだけの要素が整う案件は、今後もまず出てこない
例えば湾岸では、どうしても災害への危惧をぬぐうことが出来ない

791さん、
中古で一億…
バブルの頃だとするとまだ築20数年ぐらいですかね。わかる気がします。
地元的には特殊な高額物件で建て替えされても結局高いんですよね。地権者でも中古で購入した方たちは赤字で大変でしょうね。