桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

豊洲って昔は海で水の中だったのにね。。

セレブタウンの割には廃れてるよね。

桜上水にセレブのイメージはないと思います。
地価は、低層地域（容積率100％以下）のなかで、中の上ぐらい。
容積率100％以下の低層地域であれば、上北沢、成城、深沢、等々力、尾山台、玉川田園調布あたりが直近の地価公示、地価調査で60万円／㎡オーバーを維持している地域ですので、このあたりが低層地域のセレブタウンというイメージでしょう（いずれも良い所は特定の丁目に限られ、全域がセレブというわけではないけど）。
容積率150％オーバーの中層地域であれば、やはり、下北周辺、三茶周辺、二子周辺、自由が丘（奥沢）周辺が別格のセレブタウン。そのやや下に田園都市線の他の駅（桜新町、用賀、駒沢）周辺の中層マンション・戸建て混在地区がプチセレブタウンとして位置するというイメージです。

駅別坪単価を見ると、桜上水は世田谷区の平均以下です。
世田谷区平均290、桜上水270。
世田谷区の中では都心寄りなのにこの結果は、駅前の商業の弱さもあるのでしょうか。

容積率とかを無視して坪単価を比べても意味がありません。
容積100％の住宅地の規制を緩和して150％にすれば、それだけで数割は価格が上がります。
世田谷区では、第1種低層住居専用地域と言っても容積率150％の地域が多く（特に田園都市線沿線）、そういう地域は、実質的には中高層住居専用地域と違わない価格形成をしています。
要は、駅別坪単価は、駅周辺にどのくらい容積率の高い土地があるか？で決まる側面がありますので、あまり参考にならないと思います。
とはいえ、桜上水の低層地区（容積率100％）は他の容積率100％地区と比べて必ずしも高く評価されておらず、中層地区も他の中層地区に比べて高く評価されていないと思います（但し、真ん中より下というわけではありません。桜上水の容積率100％の公示標準値が51万円／㎡で評価されており、これは、同一容積率の土地のなかでは、中の上～上の下といった公示価格です。）。

381
380です。
私が書いたのはマンションの坪単価です。
少なくともこれまでの桜上水のマンションは、世田谷区の平均以下の価格だったということです。

落ち着け

いずれにしても桜上水ガーデンズは世田谷の中でもトップクラスの坪単価だって記事に出ていたね。
どの部屋にもバルコニー2つあるのは素晴らしいよね。
実際、風通しが良いと住んでて気持ちが良いよ。
駅力がアップすれば文句無くなるのでは。

セレブ、内廊下＋天カセは必須でしょう。
地価もパットしないらしいが、なんと云っても
セレブはライフ・スタイル。

例えば、お受験・進学なんてその最たるもの。
世田谷は国私中学への進学率が50%を超え（特に女子）、
公立中学はカスだがセレブには関係なし。でも幼稚園、小学校と
なると都心通学はハードなのでGMTは重要選択肢。

世田谷の有名幼稚園は京王沿線にはない。378さんご指摘の
地区に集中している。あのジャック幼教研だって世田谷には
成城、田園調布、桜新町の３ヶ所、どこにセレブやプチ・セレブが
いて商売になるか知っているな。私立小も同じだよ。
そうそう区立でも桜町小は「世田谷の学習院」と云われている。

桜上水はお受験教育過疎地域だよ。ママ友でお金や気遣いしたく
なきゃここでプチセレブ脱落もいいかも。
でも元気だして背伸びして欲しいよ。

@330出すなら世田谷セレブ地区や都心も手が届くから頑張れよ。

京王線沿線は庶民の駅しかないよね。

庶民の駅じゃない駅ってどこだろう
というか電車使ってる時点で庶民なような

営団メトロも京王線を敬遠。
庶民的な都営地下鉄、やっぱりさえない、不便。

389

現実を見れない、根拠も提示できない…そんな書き込みは荒らしとなんら変わりませんよ。

なんかさらに価格上げてきたね。。しかも価格や他の条件が確定していない段階で要望書の第一次締切ってどういうことって言いたい。。。

>390
同感ですが、389はここが限界、スル-ですよ。

売れないと下げるしかないから（スミフ除く）欲しい人は
待ったほうがいい。

希望の部屋が無くなる？
そんなん知らん！

周辺住まいで購入予定の者です。
この辺で地元セレブの方はお受験幼稚園へ送り迎えされて学校も遠くまで通っていらっしゃるようですよ。
うちはセレブではないので公立のレベルが高くて助かります。松沢小は世田谷の学習院と呼ばれていて、松沢中も評判いいです。地元同窓会もしっかりしています。
ただ桜上水団地は東大出身の方ばかりと近隣では有名だったので気がひける感じでした。建て替え後はいろいろ方が来られるといいなと思っています。地域の方たちが良い方ばかりで子育てや長く住むにはとても良いところと思います。

住んでいて唯一の不満は大きな病院が遠いことですが、たびたび行くところでもないので。

>395
まだお若いのかな？
病院は大事ですよ。検査一つとっても大病院のほうが精密に
やってくれます。手術なんかは病院、医者を選ぶ時代ですよ。その大病院が遠いと
大変です。
ましてやこれからもっと高齢化社会になります。
大病院が少ないのは、大きなマイナスポイントになるでしょう。
マンションの価値にも影響します。

ここで、京王線や桜上水は庶民の駅だからどーのこーのって荒らす方は、セレブ地区の物件を購入すれば良いじゃないですか。
何故わざわざ言うのでしょう。
気になってる証拠だと感じています。

マンションポータル「Major-7」では、桜上水ガーデンは
ワンランク上のハイグレード物件特集に入っていません。

デべ自身もここをその程度にしか認識していません。

＞398
だって天カセじゃないし外廊下！高級マンションの基準をクリアしてないからね、当然です。

396さん、395です。
もう若くはないです（笑）遠いといってもタクシーで行ける距離内にいろいろありますね。まして資産価値に影響するほどの話ではないと思います。ずっと住む予定なので唯一の不満として書いてみました。すみません。むしろ今は大病院へ直接行くと嫌がられるので地元病院の紹介状が必要で面倒ですよね。

>399
それと同じデべ、価格も同じ＠３３０の富久クロスはハイグレード物件。
三井・野村もここを格下扱いか、チトさみしい現実だな。

＞401
ここ購入しましたが、間取り以外は良い物件ですよ。
繁華街から程よく離れていて、新宿御苑駅までも10分かからない。公称5分は敷地の最短距離というマジック！
トミヒサは一応天カセ、内廊下ですからね。
私は営業マンではないですが、視点をかえれば坪330万なら
トミヒサもありじゃないですか？
奇跡の立地ですよ、ホントに！

天カセが好きな方は、天カセがある物件へどうぞ。
ここは、天カセを採用しない理由があると思いますよ。
すぐ売ることを考えている人には分からないかな。

ここは桜上水ガーデンズの批判ではなく、批評する場じゃない？富久が良いなら、富久の場ですればいい。思っていることを何でもかんでも書くのは、ご自身の質を下げますよ。

間取りは大事だよ。
それに、富久に住みたい人と桜上水に住みたい人は、
そもそも住居選びの際のプライオリティが違うと思います。

ここはリセール厳しいから一生住むことになる。
トミヒサの人は親切心で、都心を勧めてると思うよ。
だって大病院あるし御苑という国民公園あるし、360度散歩楽しいし！
老後を見据えるなら間違いなくトミヒサですな。

年寄りは永住かと云うと現実はそう甘くないんです。
10年くらいで介護施設かシニア向けマンションに転居を
強いられるでしょう。息子夫婦の生活を破壊し度くないし。

老夫婦で施設入居に5,000万くらいは最低かかるでしょうから
リーセルや賃貸に我々世代も無関心ではいられません。
ここはリスク高いのでためらいます。トミヒサは慶應病院が
近くだしお医者さんが多数入居されるので心強いですが
出遅れてしまいました。

高齢でお体の心配な方が、10年で住み替えは負担ですよね。最初からケア付きマンションを検討されたらいかがでしょう？ 新宿区はわかりませんが、世田谷区にもありますよ。

そういうことではなく、トミヒサは購買平均年齢が48歳です。20年後の将来、都心というのはいかに心強いかということを言いたいわけです。大病院が近いという安心感は大事です。ケア付きマンションなんて私は絶対に嫌ですね。

>412
ご親切にありがとうございます。
週２回ゴルフが苦痛になったら入居検討ですな。
まだ足腰だいじょうぶ、明日も頑張るよ

413さん

大病院のそばでもイザという時に、受け入れしてもらえなければアウトですよ。
都心でも郊外でも同じではないですか。

地震もあるかもしれませんね。郊外の免震マンションが安心ではないですか？
それも、居るときにあればですがね。

そんなもんですよ。

ここは地権者のいる建て替えマンションで、地権者も新規購入者も分け隔てなく同等の間取り。部屋による価格差もあまりなく、均質なコミュニティになりそうですね。新規購入者は実質第2期販売のようですけどね。

地権者と新規購入者とでは内部仕様が違いますよ。
地権者もオプションを追加すれば、新規購入者と同等になりますが。。

モデルルームを見に行った帰りに、現地を見てきました。
おそらく入り口になるだろう、
あの大きなケヤキ、この木の四季の変化を見られるのかぁ。
と、なんだかほっとして帰ってきました。
この立地、駅から近いのに静かな感じが気に入りました。
ずっと長く住みたい場所だなぁと…。
坪単価、セレブ感、　いろいろおっしゃる方もいらっしゃるようですが、
、生活をしていく場所をそういう角度で考えたことはありません。
なんだか、そういう感覚って、はずかしい気がしてしまう…。
おかしいでしょうか？

ポジ連投か～、スル-

静かなのはいいんだよ。ただ駅周辺が寂しすぎるんだよ

交通の便はこっちのほうがいいけど街としては仙川とかのほうがよっぽどいいよ

418
恥ずかしく感じる方は考えなければよろしいのではないでしょうか。別におかしくありません。
あなたから見て恥かしい人だなと思う方は、きっとあなたを無知な人だな、と思うだけでお互い様です。
両方ともおかしくはありません。

>418
生活をする場所は、あまりギラギラしていない方がよいですね。
文教エリアに隣接なので地味でしょうが、出来上がると落ち着きのある良い地域になると思いますよ。
このような物件は完成後販売の方が良さが伝わるのでしょうね。

旧桜上水団地は新築当時、建物だけで植栽もなく殺風景だったそうです。その後話し合いながら木や花を植え、子供達が小学校でもらってきた桜を通路に植えて、あの有名な桜並木が出来上がったそうです。住む人が愛着を育てていく住まいには、数字の資産価値とは別の価値が生まれるんですね。

静かな環境が売りですよ。
それを静かと取るか寂しいと取るかは、受け手側の感性によると思います。

マンションの価値は、そこに住まう人の価値でもあると思うわけです。
元いた住人と新しい住人。
相互のコミュニティがスムースに確立され組合が円滑に動き出せば
間違いなく資産価値の高いマンションになります。
ポテンシャルは高い物件だと私は思っています。

ウザいコミュニティより適度な関係希薄がいいな。
終焉期向けのひっそりしたここでの地味生活は悪いと言わぬがチョットね。
まあ〜浮世と距離のある京王派にはいいんじゃない。慶応派はアクビ。

公式サイトでマドリミセロ

予定価格表見て一気にテンション下がりました。間取りはよさそうですが、割高感は否めません。地権者の住戸は仕様が低いそうですが、仕様を落として安くするオプションはないのでしょうか？
これだけの額を出すなら、他の選択肢がたくさんあります。

426さん

そんなこと言ってると最後は孤独死ですよ。
それとも、介護付老人ホームで、関係希薄生活かな。

421さん

自分のことを「恥かしい人」で、他人を「無知な人だな」と平気で言えることを認めているのですね。

>426
羨ましいな、明日も団地の皆さんでゲートボールですか。
あれっ電話、寂しそうだからチイママの介護に行って来まっスｗ

仕様を地権者住戸に合わせて少しでも安くしてもらいたい。
地権者は負担なしで再入居と聞いたが、負担なしで入れる住居が足りず、ほとんどが増床分を負担。仮に中古を5000万円で購入したとして、リフォーム代固定資産税に加えて自己負担の家賃と引越し代など合計すると、軽く6000万台後半。新築当時から持っていた半数の地権者はともかく、中途購入者にはたいしてトクになってないのな。

地権者住戸は、仕様を下げているという投稿が散見されますが、廊下のタイル貼りと、キッチンカウンターくらいだと販売担当者に聞きました。そうだとすると大した差ではなく、おそらく全部で10万円程度の差じゃないですか？

キッチンの蛇口など細かいところもいちいち違います。
廊下とキッチンの天板、10万ではできません。

正確には、広さは同じですが、間取りが若干異なりますので、オプションを付けても分譲される住宅と同じにはなりません。

間取りは全戸少しずつ違いますが、新規分譲も地権者も同じですよ。435さんは時々出没する知ったかちゃんかな？

２３区内最大規模だって！
http://www.tv-tokyo.co.jp/mv/wbs/news/post_49603/

公式サイトに間取りがいっぱい出てるよ〜。ぜんぶで122種類以上あるらしいからあれでもごく一部w

廊下と洗面所、トイレがタイル貼りのマンションに住んでいます。
タイル、見た目は高級感あって素敵ですが、おススメできません。
マメに掃除しても目地にホコリや汚れがたまって、
だんだん黒く汚くなってしまうんですよ。

今更で悪いが、価格表見て驚いた。だが親にいわせると団地販売当時も高いと評判。買えたのは高学歴高収入高モラル層。その建て替えが相場より高いのは当然。近隣の治安のために高価格歓迎。だそうだ。

あのボロボロの団地が民度の反映だったとは…

うちも大理石で失敗しました。
シャワーあがりの濡れた足をバーさんはよく滑べらすし
孫はリビングで頭打つし、、、
共用施設、地権者のご趣味が反映されていないといいですね。

地権者じゃなくてデベロッパーの趣味だよね

モデルルーム行ったら担当者曰わく、ここは早期完売は狙ってないとのこと。
竣工まで2年近くあるので、ゆっくり時間をかけて売っていく戦略のようです。

確かにこの価格じゃ、そうそう購入者はいないですからね。

私の場合は、人気が高くお手頃な価格なので
急がれた方が良いと伺いました。
信じてはいませんが急がないと。

今回販売しない奥の方の建物はいつ頃、販売するのでしょうかね？

今回見送り、いろいろ検討してから様子を見たいと思います。

>440さん　あのボロボロの団地

45年、住んでました、失礼しちゃうわ！！

早期完売狙ってないと言うなら、デベさんも相当自信ないんでしょうか。。仮に入居時に入居率が7、8割とかだと駅前同様に結構寂しい感じになっちゃいますね。。

>446
落ちついて奥さん！ 団地のことですよ。

三井はもともと三井家の土地だったし、団地を何戸か持ってた地権者でもある。野村はだいぶ前から年初の社長挨拶でふれて大号令かけてる。弱気で値下げはありえない。価格相談は個別で粘り強くやるしかないな。

436さん

ホラを吹いているわけではないのだけれど・・・。
間取りと言って誤解されたかな。部屋数は同じです。
ウォークインクローゼットの形が違います。

前に地権者に見せてもらった間取り図と今回見た分譲の間取り図が違っていたので気が付きました。

451さん、
横入りごめん。436じゃないけど仮に広さと部屋数が全く同じでも棟と位置が違えば間取りは少しずつ違う。画一的でないのも売りなんだよ。分譲か地権者分かは関係ない。ただし分譲の方が内装は豪華。

443さん

私も、9月14日のモデルルームのオープン日に、担当の方に「立派なモデルルームですね」と言ったら、「長期になりますから」との答えでした。
覚悟をしているのですね。

452さん

言葉足らずですいません。同じ棟同じタイプでの話しです。
確かに多様性ですから、ムキになることではないのですが。

454さん、
たとえば1階の1号室は、真上にある2階の1号室、3階の1号室…と同じ。同じフロアなら、同じような面積でも間取りはそれぞれ違う。地権者さんたちも選ぶのが大変だったようです。

455さん

454です。この件はあまり議論したくないのですが。

「1階の1号室は、真上にある2階の1号室、3階の1号室…と同じ。」は原則ですよね。
債権者の住宅の選定は2年以上前に行われ、権利変更がされ確定しています。
現在との間で設計のバージョンが、替わったと思われます。
収納の形が変わったぐらいで大した変更ではないのですが。

454.456さん、
権利確定後の設計調整は当然あったでしょうね。地権者と新規購入の違いは内装のみ。疑問が解決したならこれで終わりにしましょう

ここってエレベーターは何基でしょうか？

＜458さんへ
口コミも知っておくことが必要ですが、まだ価格も公開前なのですから、
正式な広告ＨＰを見てみませんか？
そちらに、エレベータ数　その訳　書いてありますよ。

459さん、公式サイトを見ましたがエレベーター数が分かりませんでした。
教えて下さい。

459です。
公式ＨＰのプランの建物の魅力　というところを覗いてみるのは、いかがでしょうか？
まだ各棟の全容が見えませんが、骨子はわかるのでないかしら？

そういえば総基数は分からないですね…

3〜5戸でエレベーター1基ですね。なぜ総基数を知りたいの？

何がわからないのかわからないw
あの豪華なパンフレット見ればかいてあるよ

地所が中野・上鷺宮で18,000M2で261戸、駅４分。
全て低層３階で数棟のレジデンス街。

桜上水も高層団地じゃなくて、こういった地所とか
パークコート二子玉川のような企画であって欲しかったな。

京王井の頭線は高級なイメージだけど京王線だとね。。。

井の頭線が高級って初めて聞いた…

東京の私鉄は、昔から東急が高級と決まっているのではないでしょうか？
最近は、小田急も高架工事や地下化が進み便利になったし、
成城学園もあり、箱根（箱根プリンスもある）へ直通だから
人気が高く高級感は定着していますね。

そこへ行くと、西武、東武はいまいち？
話題の京王線本線は、高尾山へ行けるとて人気がありますが、高級感は少々疑問？

桜上水ガーデンで高級感を出すのでしょうか？

南武線より高級だとおもうが、間違っていたらごめん

>465
上鷺宮の物件の詳しい情報希望。物件名は？いつ竣工予定？

南武線は、神奈川県川崎市川崎区の川崎駅と東京都立川市の立川駅を結ぶ線ですね。

東京を代表する街、渋谷や新宿には結ばれていませんから、高級のイメージではないですね。
その点、京王線は新宿や渋谷に行けます。

465 470
地所の営業さん
ステマならよそでやりなさい