桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

逆に容積率を抑えなく、半地下だろうが、良いと思う物件ならディベロッパーの二流三流問わず、ポジティブな反応が多くあるんじゃない？

>21
物件の良し悪しは、先ず立地、設計、デベ、施工会社の順でしょうしね。
いよいよモデルルームオープンですね。我が家は今週いけないので今週いかれる方、情報ください。

すみません、モデルルームって予約制ですよね？ 当日突然行っても見られないんですか？

25です。別の物件で検討中なので販売元には聞きにくくこちらでお聞きしたのですが、場違いだったようですね。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

モデルルーム行ってきました。
アンケートを3種類も書かされて、見るだけのつもりの気楽な気持ちが苦しくなりました。
相手も商売ですからね。必死です。

全体の感想は、中々良い感じでした。
私は、住宅のモデルルームには、あまり行ったことが無いせいか本当に買いたい気持ちになりました。
しかし、お金が工面できず購入は、不可能です。
若い夫婦とかも来てましたが、買えるのかな。

6000万円台の予算（本当は出せませんが）と言ったら、それなり（1階とか狭いもの）の物件も紹介してくれました。
それでも、7000万円台ですが、頑張れば出せるでしょうと言いたいのでしょうか。

帰りに各棟の図面とか、製本したパンフレット等お土産を頂ました。

27さん

予約制のようです。各人(複数で参加すれば組)に担当者が付き説明をしてくれます。
当然、予算、収入、勤務先等もアンケートに書くように言われるので、軽い気持ちでは相手にしてもらえなくなる可能性もあります。
価格を教えてもらえなかったり、資料をもらえないとかの。

早く他のマドリを公開して下さいよ！

これ？

免震を採用してる、容積率を余らせてる、等々、実際にコストがかかっているのはわかる。
だけど、ここの地盤でかつ中高層なら、免震で高いのと、耐震で安いのだったら、私なら耐震で安いほうがいい。
仮にどちらか選べるのなら、後者を選ぶ人の方が多いのでは？
容積率の件も、確かに机上では余裕をもたせた設計なのだろうが、実際に模型を見ると、圧迫感満載で、その実感はまるでないので、割高感は解消されない。
そして、両面バルコニーだったり、天井高だったり、機能的には満足度は高いのですが、ランドスケープが洗練されてないダサいイメージなせいか、「どうしてもここに住みたい！」という憧れが湧いてこないんですよね。
相場より2割高いんですよね。
諸々のプラス要素とマイナス要素を相殺すると、1割くらい高いなら納得感がある。けど2割となるとね。。
紐解くと確かにコストも相応にかかってるんだろう気はするけど、だとしたら、コストをかける場所がここの立地に惹かれる層の需要と合ってないんだと思います。
「コンセンプトがズレている」ほんとその一言に尽きますね。

32さんのおっしゃるとおりですね。いままでの物件価格をみても相場の価格から大幅に乖離してますね！
実際に南向きの部屋がほとんど前の高層建物の圧迫感があり、よくない印象を受けました。ご覧になられた方のご意見お待ちしております。

コンセプトがズレている話には私も思うところがあります。

桜上水は商業施設がショボイと言われますが、そもそも駅近くにある、旧桜上水団地が高齢化して、空き家になっていたり、購買力が落ちていることが原因のひとつだと思います。
ですから、桜上水ガーデンズには、若い世代にもっと入ってもらいたいと思っていました。
しかし、あの価格では、若い人のが用意できるものではありません。
お金持ちの中高年が入っても購買力が継続的に上がっていくとは思えませんね。

物件的には良いと思っていますが、残念です。

私は12階建てのマンションに住んでおり、近隣に12階建て、14階建てのマンションが複数あるせいか、あまり圧迫感は感じない方です。

ですから、立体模型を見てもこんなもんかなと思いました。
また、緑も豊富になる予定なので、建物ばかりを見ていることはそんなになく、慣れてしまうのではないかと思います。

他の物件は、大規模開発ではないので、単独の建物だけで見ますが、ここは、9棟もあるので並びが気になるのだと思います。
密集して建っていないと私は思いますので、特に減点ではありません。

価格については多くの見方がありますね。私は、駅から離れた芦花の物件でも南向きが３００だったので、ここはそこより一割高くても許容範囲かな。ただ、これも皆様かかれているように落ち着いた物件になって欲しいです。

Part1が1000件を超えて閉鎖されて、感慨があります。
初めて見たころは、50台だったと思います。

初期の書き込みで、デベの桜上水団地の部屋の買取価格が6000万円だとあり、60㎡で6000万なら販売も㎡100万円か、とレスがありました。

現在の状況を予言しているようで、妙な気持ちになりました。

高いという声があるのはわかります。
もう少し離れたところに住んでいるので、近くで見ていて便利な場所ではあるのはわかりますが、もっと庶民が手を出せる金額にしてくれないと検討すらできません。
3ＬＤＫ70㎡5500万位をイメージしていたのですが、予想より1000万以上高いとなると。
団地を購入したのであればもっと安いはずと思うのですが、なぜこんなに高くなってしまったのでしょうか？
ただ頑張れば検討できなくはないところなので、近くの物件と比較してみていきたいです。

29さん、ありがとうございます。やはり予約制なんですね。現地を見てとても気になって来たので、やはり見ておきたいとおもいます。

管理者様。26の方の煽り？を削除していただき、ありがとうございました。

プラウド芦花公園は中古で6980万ですからね。
73米（約22坪強）で最寄駅徒歩8分程度。坪単価＠317万
※まあ、おそらくこの価格では売れないと思いますが。

本物件は、
急行停車の桜上水で徒歩3～8分以内。新築。
坪単価＠330万でも不思議ではないかもしれませんね。

来週平日にモデルルームは行こうと思いますが、＠330では
頭を多めに入れて、ローンは通っても、奥さんＮＧの可能性大かな。。。

間取り、立地は理想に近いだけに、
せめて＠300くらいだったらな～と思ってしまいます。

にしても、プラウド（野村）はほんと高い。

うちは90m2で8千万くらいを予想してました。
ここ1年で周辺マンションのモデルルームを10件程まわっているので、相場感はズレてないと思います。
モデルルーム行きましたが、出てきた価格表は＋1千万でした。

うちは、+1千万の価値は見い出せませんでした。
ずっとここを購入する予定で楽しみにしてきたのでとても残念ですが、
うちは購入見送りです。

2012年　プラウド駒場　＠320～350
駒場東大駅徒歩5分　池尻大橋駅徒歩12分　渋谷駅徒歩25分
徒歩1分のバス停から渋谷までバスで10分以内（バスは2分置き）

＋埋込型エアコン

こことほぼ同じ価格ってありえますか？

今日価格表見たけど、平均は＠330超えてる感じしました。
駅近A棟なんて2階で＠330ですから。

ありえない。

ここの価格を妥当だと言う方は、有り余る程の沢山の資産をお持ちで、
最近の相場感をご存じない方だと思います。
それはそれで幸せなことですが。。

プラウド蘆花公園、確かに完売してますが、間違いなく割高物件です。
少し駅から遠くなりますが、今年販売されたオーベル蘆花公園の方が
蘆花公園隣接、手作りレンガを用いた外観、和洋折衷の庭園等の魅力もありながら、割安感がありました。
私だったら、プラウドよりオーベルの方がいいです。

どんなに割高でも「どうしてもここがいい！」と思う方は必ずいます。
戸数が少なければ、そういう方達で埋まって目出度く完売。

だけど、ここは500戸以上あるのです。
マニアウケしても、一般ウケしなければ道のりは相当厳しいですよ。
購入はしませんが、このプロジェクトがどういう終焉を迎えるのか、ある意味興味があるので、
じっくり見守りたいと思います。

50さん

「酸っぱい葡萄」の心理ですよ。しょうがないと思います。
書かせてあげて下さい。

検討スレに自分の評価コメを投稿する人が、なぜ恥ずかしいのでしょうか？
ここは購入者スレではありません。

投稿内容そのものではなく、「恥ずかしい人」などと人を否定するだけの書きこみより、
検討を進めるうえでよっぽど有益だと思いますよ。

47さんとか他にもいらっしゃいますが
相場感でまとめている方は、残念な方ですね。
おっしゃってることは正しいです。
ただ京王線で比較しても、そもそもまともなマンションがないので
相場で話しても･･。

プラウド芦花公園の方がよっぽど割高じゃない？

間違いなく桜上水ではブランドではないので、割高です。

>48
プラウド駒場を真剣に検討し見送ったものです。駒場は低層ですが、容積率218%をめいっぱいで、更に地下住居まである物件です。こことは詰め込み具合が違いそうですが…駒場は近隣との地域格差も激しいですしね。

>47
我が家はまだモデルルーム観ていませんが、90m2は9000がこの物件の相場だと思います。その価値があるかどうかを見極めたいです。土地代の二割は覆せそうに無いですかね?
2000〜2004年位と、2009〜2011頃が物件の買い時だったと個人的にはおもいますが、既に時期を逸しているのでしょうね。その分金融資産も跳ね上がっているので何とも言えないですけどね…

58さん

47です。
確かに買うタイミングとしてはいい時期を逃してしまった感はありますね。
モデルルームに行かれた後の感想、是非聞かせてください。
もし妥当と判断されたなら、90㎡2で9000万の価値を見出された方の判断基準、
純粋に気になります。

50さんの意見はどうなんだろう。

60さん。逃してはいないと思いますよ。
たまたま、60さんはいい時期にマンションを欲していなかったから
買わなかったor絶対的な必然性がなかったんですよ。
必然性があれば、高かろうが安かろうが買わないといけませんからね。

2004年が買い時と言われてもそのときに20歳の方は
不要ですからね。
ちなみに90平米9000万円なら安くないですか？
90平米で330万円の坪単価なら70平米は6500万円くらいになりますよね？

ん？？
坪単価330ってことは、70㎡は7000万、80㎡は8000万、90㎡は9000万ですよね？
実際は広いお部屋は、お風呂、キッチン、トイレ等が広くとってあったり角部屋だったりで、
割高ということはありますが、そのことを言ってます？

ここは1期分譲では最駅遠のG棟、日当たりの悪い低層で75㎡7000万。
さすがに70㎡まで狭くなると6000万代がありますが、、、

これ、去年のプラウド駒場の低層とだいたい同価ですよね？

75ｍ２で6500万は、少なくとも今回分譲の中にはないです。

駅遠G棟の東向き89㎡は、2階で8500万ですよ。
しかも将来幹線道路になる計画がある道路沿い、至近距離です。

ないね

だからG棟は地権者率が低いのか。納得。

67の玄人さん
63に補足説明されている要素以外で、広くなればなるほど単価が高くなる根拠を教えていただけませんか？
専門家としとの見解をお願いします。

間取りをひた隠すのは止めていただきたい！

広くなるほど単価があがるなんてないよ
都心高額立地やタワーは別だが板状ファミリーは
面積過大はグロス価格で補正するもんだよ
つまり単価は下がる場合も多いということ
67の素人さんどちらにお勤めで？
賃貸業者さんですか笑

しかし高いよね
二子玉や成城じゃないんだから。。。
世田谷区で最貧エリアをアベノミクスで騙し売り
リセールで120%大損するね
大規模で完成時に売れ残りがありそこに
キャンセルできなかった中古(新古)がでたら値崩れ起こすよ
どうしても買いたいならそん時かね

>76

同感です。キャンセル住戸の大幅割引でようやく相場相当ですよね。

80㎡（約24.2坪）＠330だと7986万。
75㎡（約22.7坪）＠330だと7491万。
70㎡（約21.2坪）＠330だと6996万。
68㎡（約20.6坪）＠330だと6798万。

条件によって多少の凸凹あると思いますが、
ここまでのスレッドを見る限り概ね上記の値段と言う事ですかね。

その上で、
私自身が最近見た、オーベル芦花公園　クレヴィア蘆花公園、ブリリア仙川
ロワール千歳烏山と比較して、ザックリ＋1000～1400万高い事実があります。

私は、この差異をモデルルーム見学時に営業さんにヒアリングしてみようと思っています。

現在の考えでは、
①駅が桜上水（急行停車駅、新宿に近い。）　　　　　　⇒だから高い
②駅近　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　⇒だから高い
③デベが野村、三井。ようはブランド費用　　　　　　　⇒だから高い
④桜上水団地を高値で掴んだ　　　　　　　　　　　　　⇒だから高い
　（※野村と三井でタッグを組む理由はリスク分散以外の
　理由はない。と思う。。つまり安値で買った土地で無い事は間違いない。）

我が家の家族構成とニーズを考慮すると73㎡あれば十分なのですが
それだと7300。これまで見ていた物件はおおむね5500～6000。
せめて6500であればな～。。

まあ、一度話は聞きにいこうとは思っています。

高い理由、①②はその通りでしょうけど、③④はあまり関係なさそうな気がしますし、仮に事実でもデベは認めないと思いますよ。

他に想定できるのは、
Ⅰ、武蔵野台地に乗った低層もしくは中高層なのに、免震を採用している点
Ⅱ、両面バルコニーを実現する為に、1フロア3～5戸で1機のエレベーターを配置している点
Ⅲ、空地率＆被緑率をあげる為に地下駐車場にしている点

恐らくⅠによるコストアップの影響がかなり大きいと思います。

私は個人的には
Ⅲはコストが上がっても採用して欲しいですが、
Ⅱが微妙、エレベータはもう少し減らした方が現実的だと思います。
そして、Ⅰはコストが上がってまで採用する必要なし、と考えます。

ではなぜ採用しているのか、それはいずれも建替え組合が希望したからです。
特にⅠは建替組合からの必須条件。
飲まない限り、建替えプロジェクトを発足することすらできなかったのです。

周辺に住んでいるので知人が複数います。79さんの最後の部分、聞いている話とは全然違います。妙に訳知り顔で新規購入希望者と旧団地住民を対立させようとするようなコメントには注意ですね

80さん

79です。
免震は建替え組合の強い要望だったということ、デベは公言していますよ。
モデルルームに訪れた際、担当者がそのように言っていました。
「とても贅沢な作りです」と表現していました。
「too much」であることを認めているようで、私にとってはマイナスのコメントでしたが。。

新規購入者は購入する方免震であることを評価した方でしょうから、
それが原因で、新規購入者と地権者が対立することはないと思われます。

以前にも書いたことがあるように、桜上水団地は耐震性能に懸念をもたれていました。
東京オリンピック前後は、活気があってよい時代のイメージがあるようですが、実際は建築ブームの裏で手抜きや川砂利の不足を海砂利で補ったりと品質に問題があった時期です。
最近、トンネルや高速道路でコンクリートの落下が頻発しているはご存知でしょう。

団地住民は、それを記憶しているため建替に積極的な人が多かったのです。勿論反対している方人もいましたが。
ですから、耐震性能には敏感なのです。ですから強い希望となったと思われます。

オーバースペックなのかは分かりませんが、それで安心する人もいると思います。

耐震だけマンションは振動の方向によっては震度6強から7弱位で壊滅的な被害が出る可能性がありますが、低層免震は被害が少ない可能が高いです。低層の免震は、採算が取れないため所謂高級マンションにしか採用されていません。311時に被災地で地震を経験しましたが、耐震だけの14階に住む気になれません。全ての家具家電を作り付けにしても…。耐震だけはせいぜい3〜4階程度じゃないでしょうか？この空地率で、ローム層で、この高さの免震はある意味突き抜けていますが、そう遠く無い将来は当たり前になってるかもしれません。

84さん

相手になってもらいたくて、同趣旨のレスを繰り返すのですか。

あなたの認識は間違っていると私は思いますよ。

83さん

確かに不思議ですね。
敷地が平でなく下がっているのでエレベターを使う段差がないのかな。

免震は、地震に対して必ずしも万能ではなく、揺れ方によっては耐震より被害が拡大することだってある。
性能だけで考えても、一長一短。
そして何より免震は、初期費用だけじゃなく、メンテ代も半端ない。

だからこれからの地震対策としては、耐震を強化する方向に進み、免震は消えてゆく可能性もある、という記事を読んだ記憶がある。
少なくとも採用件数は減少傾向にあるはずです。

因みにここと単価がほぼ同じの新宿御苑前駅徒歩5分、55階建ての富久クロスは免震ではなく、耐震です。

湾岸でもないこの立地で、かつ、タワーでもないこのマンションにとって、免震はメリットよりデメリットの方が大きいと私は判断してます。

ここは複数棟構成なので、免震の高額なメンテ代は、878戸の大規模だからといって戸あたりの単価が下がる訳ではありません。

ホームページではスケールメリットにより、管理費＋修繕費が安いとかいてあるけど、
免震だけでなく、エレベーターのメンテ代だって、最終的に戸あたりのエレベーター数が多ければ、スケールメリットなんて出るはずはない。
修繕計画に落とし穴がないか気になりますね。

>93
免震構造は万能ではありませんが、低層物件はかなり効果が高く、公共機関含めかなりの実績があります。理論的には縦(高さ)横比が小さいほど良いので低層免震構造は地震には相当強いです。湾岸軟弱地盤地域で最近採用されいる所謂高層タワーの免震構造は実績もなく市場実験のようなもので個人的には危険だと思います。そもそも目的がコストダウンによる採用改善の方が主ですしね。タワーマンションは制振構造が主流です。富久クロスも制振だと思いますが。耐震だけマンションは、最上部が振子のように揺れるので、固定していない中はグチャグチャで、構造も破損する可能性も高いです。耐震だけマンションなら3〜4階の低層が良いと思いますよ。確かこの地盤で低層免震はコストアップで、メンテナンスにもコストがかかりますが、地震に対する保険のなようなもの。そういう方が評価すれば良いのでは？ここを購入するならば、低層棟の方がコンセプトにあっていると思います。

↑
×採用改善、○採算改善

80さん、79です。すでにモデルルームへいらっしゃった上での書き込みだったんですね。

ただ、デベの方の説明と、80さんがお書きになった下記の内容は違いますよね。

〉（免震を）飲まない限り、建替えプロジェクトを発足することすらできなかったのです。

私が聞いたのもデベの方の説明通りで、免震は条件ではなく希望で、その後もあらゆる検討を重ねたと聞きました。先の80さんの書き込みは事実と違うと思いましたので注意が必要と書かせていただきました。
モデルルーム見学のとき、直接質問するのは大事ですよね。正確な情報ありがとうございました。

要するに地権者の要望でもある免震構造は建て替えプロジェクトにおいてかねてからの希望
であったため、等価交換事業においてはコスト高にならざるを得ない旨記載させていただきました。

当然負担先は新規の購入者になる前提での事業になる旨の説明は
過去の書き込みの通りになります。

付け加え記載させていただきます。

私はモデルルームで、免震構造を採用したのは地権者の組合の取り決めによるもので、
建て替えの条件だったと説明を受けました。
担当者によって説明内容が違う？のが気になります。

グレードアップ費用の新規購入者コストオンについて、
誰かが誤った理由をなんだかんだつけて削除依頼をだしているようで驚きました。
不穏な空気満載です。
どうやら都合が悪い情報みたいで、逆に購入検討者の不安を煽っていますね
現実を受け入れましょう
旧桜上水団地になかった免震構造や地下駐車場や豪華な共用施設などの莫大な費用は、
地権者のぶんも上乗せして販売価格に反映されている事実を受け入れましょう。
それが等価交換事業だからです。

この価格だったら田園調布 浜田山 二子玉のどれかにする。

http://mansion.30min.jp/tokyo/712/ranking/

桜上水駅って人気ないんですね。
世田谷区の駅の中で、ワースト３です。

プロジェクト説明会で、担当者が
プラウド蘆花公園が～300だから、より新宿よりの桜上水は330～で妥当という説明でしたが、やっぱりおかしいです。

まあこの１０年の桜上水駅近の物件見てみればわかりますよ
大手の物件であっても坪２５０～からあってどんなに高いプレミアム部屋でも坪３３０の物件なんてないですから

この物件の質の高さは認めるけど京王線自体使えないし、桜上水自体駅力ないですから
もちろん桜上水ではぶっちぎりにいいマンションだと思いますがね

当初想定していた広さを多少妥協することで購入は可能だけど、10年後のリセール考えるとやっぱり手を出してはいけない物件ですよね。

よっっぽど気に入って、永住することが前提の方向きということでしょうか。

多分ありえないけど、1期が抽選住戸多数で即完だったら、2期での購入は検討してもいいかな。
300戸が即完だったら、それなりに需要ありと判断できるので、リセールも期待できるかな？
この考え甘いですか？

駅近だしリセールはできると思いますよ。
でも、希望の価格で売却できないだけです。

リセールは厳しい、の意味は、
中古売却時に新築価格からの値落ち幅が大きい、という意味です。
この物件は近隣相場よりかなり割高ですが、
リセール時には結局、近隣相場でしか売れないからね。

97,98さん

意味がよく分からないのですが？
〉（免震を）飲まない限り、建替えプロジェクトを発足することすらできなかったのです。
を書いたのは79さんではないのですか。
80さんが書いたことになってますが。

「等価交換事業」て何ですか。建替え事業のことですか？

「購入者コストオン」は、新築マンションの、どの案件でも同様でしょう。
皆さんそれは承知で購入しているのではないですか。
それがイヤなら中古で買うしかないでしょう。

ことさら言い立てることではないと思いますよ。

107さん

誤解している人がどうも多いみたいなので説明を加えると

いわゆる狭義でいうところの等価交換事業ではなく

このプロジェクトは円滑化法事業だということ。

つまり阿佐ヶ谷住宅のような建て替え事業などと違ってこちらは権利変換計画なので

100さんの説明は概ね正しいということになる。

これは、従前のマンションを取り壊したあとも

それぞれの組合員の区分所有権などを消滅させずに

そのまま建て替えたあとの新しいマンション組合に移行とすることでそれが可能になる。

だから区分所有権が継続しているためその区分所有権に担保をみている銀行から

ある種お墨付きを得ることができる。

つまり建て替え事業のためのお金を借りることができたということになる。

そのかわり逆に販売による収益によって事業主は銀行に返済するわけだから

今回のように従前に無かった施設敷設や地下を掘ったり免震装置を敷設する施工費の増額分は

その元となる販売価格に乗せざるを得ないという苦しい事情も発生するわけ。

等価交換方式事業も知らない人がこのマンションを検討していること自体に驚いた。
>>107
もっと勉強しましょう。高いお買い物なんですよ？

http://www.globe.ne.jp/development/index.html
わかりやすいところで、これ↑がいいかな？
>>『等価交換事業』

よく読んで理解するように。

109さん　

107です。詳しい解説ありがとうございます。
急に聞きなれない言葉が出てきて、意味がわかりせんでした。
法律に則して実施されている事業なのですね。

おなじ大規模物件なら富久のいい部屋選んだほうがリセールはいいのは確実

ただこっちはタワー嫌いの人にはいいだろう

建替計画があることを加味して、団地60㎡を4000万で購入した知り合いがいます。
＋2000万で、駅近棟の最上階の100㎡をGETしたとか。
分譲価格は余裕で億を超えてますが、その方の負担額は6000万です。

地権者向け仕様は分譲仕様よりは低いそうですが、オプションを付ければ分譲仕様にすることは可能です。
どれだけ多く見積もっても500万程度でしょう。

差額の3500万は誰が補填するのか、、もちろん新規購入者ですね。

建替え事業なんてそんなものです。

地権者の住戸が特定の棟に集中していますが、各棟の配置と価格の関係は適正なのでしょうか？

>118
該当のＢ棟は、地権者の費用負担が実質ゼロの棟です。
それが集中している理由です。