桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

>>199さん
都市計画道路に対する評価は、人によって大きく異なりますので。
ここの購入者は今の環境を気に入って買うのでしょうから、都市計画道路で住環境が破壊されるととらえる人も多いと思います。
行政が余程丁寧に説得をしない限り、反対が多数派になることも十分ありえますが、行政には桜上水の駅前開発と補助133号にそこまでの熱意がありません。
したがって、桜上水の再開発はないだろうという前提で(今の環境を前提に)検討すればよいと考えています。
個人的には再開発が見込まれる方がプラス要因ですが、再開発の評価も人によりけりですね。

気になったので団地の値段調べてみた。65m2のタイプが安くても4250万。大体4500万前後で長年推移。

仮に建て替えがスムーズに行くと見込んで数年前買ったとする。諸経費と入居後最低限リフォームするとして5000万円超。固定資産税が毎年10万円ぐらいか。

建物は古くて価値ないのでゼロ以下として、各自の土地の持ち分をデベに売って、工事中2年分の家賃捻出。しかし、裁判で2年延びてようやく工事が始まった。←今ここ

家賃15万として×24＋礼敷引越更新2回で少なく見ても6か7ぐらい？＝結局450万以上自己負担。
合計約5450万円＋固定資産税数十万円。新築65m2が6000万円台前半。とすると、差額約600〜900万円？ こうしてみるとたいして羨ましくないような…

>>204
なにやら日本の福祉社会に似ていますね

若者が納める年金が高齢者を支えるという構図

203
でも、豪華共用施設付きの新築マンションがタダで手に入るわけですよ？
しかも免震マンションが。だから新規の購入者に感謝すべきでは？

203を読んで何故タダだと思うんだろ？
203は地権者もそれなりの資金負担をしてると計算してるのに。

２０３さん、計算が間違っています。等価交換を飲むなら『地権者は自己負担ゼロ』という条件の事業なんです。広い部屋を希望した地権者のみ増額の差額分だけを負担します。

係争のゴタゴタによって延期したのは地権者の責任ではありません。
一部の反対派住人です。
あのかた達は結局建て替え組合から外れ、出て行かれましたよね？
まさかご存知ない？

まず、地権者が一人当たり5000万円以上の土地を拠出してるということを理解していない。
地権者が一人当たり何坪の土地をもってたか計算してみな。
入札したら一人8000万円以上になっても全然おかしくない坪数だよ。

203です。家族にいわれて気がついたが、大事なところを調べてなかった。
桜上水徒歩5分で家賃15万はない。3LDK17〜18万。20万超には住まないと思うが。とにかく差額はさらに小さくなる。しかも団地買ったときのローンが残ってると、これから2年は自己負担の家賃と二重払いになると。これはきついわ。
まあ、人によるだろうが、うちは今から新築で買う方が気が楽。

〉208

計算、どこが違ってるかな？ 工事が伸びてる分の家賃は自己負担だよね？

タダという意味は当然、すり替わるという意味。
化けると表現したほうが、よかったかな。
そんなこと当然お判りかと思ってましたが。

釣られてみれば？玄人さん

それはタダとは言わんね。等価ならなんもうららましくないだろ。

金持ちってうらやましーって言ってるのと同じだな。

確かに２１１さんの書きかたをみれば、
ここが、区分所有者による権利変換計画事業だという意味が理解できていないみたいですね。
入札したら一人8000万以上になってもおかしくない？？
等価交換の意味すら理解できていないみたい。

免震が付いて地下駐車場が付いて等価なんだから地権者が羨ましくないの？

ん？もうちょっと理論的に書いて。玄人さん。
等価交換するためには「売ればいくらになるか」という貨幣価値に換算して評価するのは当たり前なんだけど。

地下駐車場や免震構造にしなければこんなに販売価格が高くならなかったはず。地下駐車場や免震を建て替えの条件にしたのは地権者組合ですから。

完成までの住居の家賃も引っ越し費用も事業主に負担していただいています。
そういう条件で組合は建て替え事業に同意したわけなんです。

こんなところでああでもない、こうでもないを言っているのではなく、明日ご自身の担当者に聞けば1分でわかることです。

外観はつまらないが、地下駐車場や免震は時代に合ってると思うよ。それで高くなって買えないから怒ってるのか。

65㎡を4300万で購入後200万かけて改装して数年居住した地権者。
負担額は4500万ですが、分譲価格は6000万円台後半とあります。
この差額分はだれが補填するのですか？
引っ越し代も完成まで家賃も出してもらって、
私は地権者が羨ましいですが、それでもあなたは羨ましいないのですか？

>>221
等価なら、高い金出して買うっていうのと、高い土地出して買うっていうのの違いだけじゃん。
お金持ってる人って羨ましいなと思うのと同じ意味で、土地資産持ってる人って羨ましいなとは思うけど、それ以上に地権者に思いはないね。
オーバースペックで相場よりかなり割高っていうのは商品性の話でしょ。
売れないだろうなと思ってるけど、それって商品性の低い商品を地権者が（高い土地出して）買ったっていうだけの話でしょ。何で地権者を羨ましがるのか逆にわからんね。

等価じゃねーよ！っていう主張なら、筋違い。デベが等価と認めて事業してるんだから。

>>229
あなたが根本的に違います。。。
等価交換事業か円滑化法に基づく建替事業化は、適用する法律の話。
経済的には、どちらも等価での交換（差額があれば金銭で清算）です。

円滑化法による事業でしたか。過去スレに誰か書いていましたね。同じ野村で阿佐ヶ谷住宅みたいな等価交換事業ではないと。

これのP3読め

http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/20130911.pdf

231です。見つけました。109さんがあげていました。

>>227さんの例は等価交換でしょうか？

230さんはお詳しそうですね。

教えてください。
グレードアップして地権者のかたはいいなあ・・・と思うのは私みたいな素人の錯覚でしょうか？

>227は、5000万で買ったマンションが7000万近くに変身したみたいに読めますね 2000万の価値が上がったの？価値が上がったなら等価交換じゃないよね？ようわからん。。。

>>234
デベは等価での交換になっていると評価しているから事業しているのです。
割り負けてると評価すれば事業はしません。
227の例での差額は、だれも補填しません。単に本来6千万円台後半の価値がある土地（オンボロ団地付）を目鼻のきく人が4300万円で買っていた（または、たまたま買っていた）というだけの話です。
6千万円台後半の価値がある土地が何故4300万円で売られていたのか？それは、その時は、建替事業が仮にできなかったならば出費だけが増加する可能性のあるリスク資産だったからです。
そのリスクを乗り越えて、建替事業を成立させたというだけの話であり、リスクが具体化して、出費だけが膨らんでいたかもしれないわけですから、地権者さんが不当に得をしていると考えるのはおかしいと思います。

>>234です。
>>230＝236さん
ありがとうございます。

なるほど、逆に考えれば良いわけですね。納得です。

4300万で売られていたマンションには、実は6000万円代後半の価値が既にあったというわけなんですね。
わかりやすい解説ありがとうございました。

深夜の3時前に、なにを定義の話しで盛り上がりを見せているんだ！（笑）
しかもわかりにくい
素人に、わかりやすく解説してくれー
４３００が６８００になった地権者を羨ましいと思わないのかが未だにわからん。

住まいに詳しい２３７氏。私の純粋な疑問にお応えを
お願いします。

竣工するまでの地権者の仮住まいの費用って いま誰が面倒をみているの？ 肩代わりしてるのは事業主？デベロッパー？

地権者の方が不当に得をしているとは私は思っていませんが、
地権者の方にかかっている仮住まいなどの費用がマンション価格に
反映されているのは事実ですよね～。
それを加味しても欲しいと思う人が買えばいいだけの事ですが。
リセールを考えている人には向かないでしょうね。

え？

地権者の仮り住まいの家賃が、我々の購入価格によって肩代わりさせられているのですか？？

それが事実なら何だか悲しくなります

夜の間に議論が進んだようですね。

皆さん地権者を羨ましいと思っているようですね。
値上がり目的で買った人も当然いるとは思いますが、桜上水団地が出来たとき、当時としては大金の500～550万円を用意して入居し、植物を植えて価値をコツコツと上げてきた人もいます。
その間バブルでは異常な値にはなりましたが、建替えが具体化したころは60㎡約6000万円の価値はあったと思います。
それが、建替え反対者との裁判になり、完成時期が不明確なると、住人が亡くなって相続の問題で売るとなると、4000万円、3000万円と買い叩かれ無念な思いをした方も少なくないと思います。その時その時で翻弄されます。

結果だけを見て羨ましいと言わないでください。
私は、今住んでいるマンションに建替えの話が出たら早々に逃げ出します。

202さん　返レスありがとうございます。

私は、購入者の環境に関する意識はそんなに高くないと想像しています。
「道路が通るほうが、交通が便利になって良いのではないか」と単純に思うだけでしょう。
都市計画で役所との話合い結果を履行したほうが、後々有利なるとも思うかもしれませよ。

＞＞243

肩代わりという言う方が当てはまるかは別ですが、
慈善事業でないですから、業者は売って利益を得る訳です。
よく新築マンション価格には広告宣伝費が多く入っていると言われるように、
業者は売る為にかかった経費を回収し、利益を出すだけの価格設定をするのが
当然だと思います。

羨ましいと言わないでくれって…
少なくても買い叩かれた方は今は地権者じゃないですし。

現状、買おうと考えてる人たちが想定より高い価格で残念に思っていて、
その価格に地権者の方にかかる費用がある程度反映されていると思ったら、
地権者の方を羨ましいと思うのは仕方ない事だと思いますが。

だからといって地権者の方達からすれば当然の権利ですし、
そこをとやかく言っても仕方ない事です。

世の中、得をすれば損をする人もいるのですから。

富久クロスは盛り上がっています。本日482戸で抽選2.1倍。
1,000名が申し込まれたということならアベノミクス絶好調。
（倍率の計算方法知らないので違ったら勘弁）

新宿絡みで好対照な両物件ですが、仕様・立地もさること、
しょせんは買い物ですからやはり値札ですね。私しの
ソロバンだと富久の方が納得感はあります。

向こうも三井・野村、1期・２期の落選者をここに
送り込むのかな。それより、ここも１期１次で1,000名申し込み
あるといいですね。

オリンピック決定後のプチバブルは、本格化しそうですね。
特に注目物件は、どこもすごいことになりそうな感じ。
ここもかなり盛り上がるんじゃないかな。
高い高いといっても住むにはすごく良好な立地ですから。

今日違う件で設計者と話をしていて、なぜここが高いのか話題になりました。
・免震、・天井高、・屋上緑化　等で基本的な部分で贅沢な仕様になっていると言ってました。
優れているのは分かりますが、現実問題買える価格ではないですよね。

残念ながら・・・。

富久クロス当選しましたー！
高層階（50階以上）北西角部屋、西新宿一望です。坪単価347万円です。こことたいして変わらない。
これからは都心一択の時代がきます。
ここは周辺坪単価と乖離しすぎです。皆さん気づきましょうね。

現実的に買える価格じゃないのは
浜田山の三井でしょ。
ここは現実的に買える。
買うかどうかは別として。

買えない方は、コツコツ働きましょう。
または転職しましょう。(余計買えないか。)

254おめでとう！って絶対当選してないな。
50階の当選者がなんで書き込んでるんだよ(笑)
しかも50階以上ってなんだ？(笑)

浜田山三井は中古が坪330で、管理費が高すぎる。自分があれを買える層なら、港区の高額賃貸を選ぶと思う。現実はここの管理費の安さに小躍り（苦笑
ここも共働きでなかったら検討すらできない。

＞255
特定されないように50階以上と書いたまでですよ。
富久クロスは55階建てですからね。

共稼ぎなんで富久クロスがいいな～。
浜田山は井の頭線がガマンできないす。
富久の2次トライします、どこも抽選であせるよ。

既に買う気が無くなってきてるので、あとは、大コケしなきゃいいなあという感じです。
実家が近いので。
三井さん、野村さん、頑張って下さい。
それと、地元の立場から振り返ると、折角これだけのプロジェクトなのに、いちマンションの建て替えに終わっちゃいそうなのが、ちょっと残念。
普通これだけの建て替えプロジェクトがあれば、それを期に、周辺の計画道路とか公共施設の整備の話とかも同時進行して街づくりがすすむと思うんだけど。そういうのが全然なかった。
まあ、これは団地の人の問題じゃあないけどね。区の桜上水自体の位置付けが相当低いのかな。

芦花公園とか、団地の建て替えにあわせて大整備したよなあ。
南側なんかロータリーも出来て、すごい小綺麗になっちゃって。どっちが急行停車駅かわかんないくらい。
桜上水は芦花公園以下なのかよって感じ。

259の実家にも4丁目5丁目の街づくりニュース、配布されてるはずだよ。
駅前が芦花公園みたいに風情がなくなったら困る。半端な開発はいらん。以下でも何でも自分的には全然おk

街づくりニュースって、話ばっかりで結局なんも進んでないじゃん。進む気配すら感じないし。

254さん

当選おめでとうございます。
お金の点の問題点もありますが、私はタワーマンションに対する興味がないので、素直に言えます。

何年か後には、売却して違うところに移られる予定ですか？
私は、新居を買うとすれば、ずっと住めるところにしたい、古い考えの持ち主です。

259さん

私も同様です。団地建替え反対運動の存在が、開発反対者の多い土地というイメージを作っったのかもしれませんね。
一方で、安易な開発で、23区内でありながら、郊外の雰囲気を残している良いところを崩してほしくないとも考えています。
でも、少なくても道路の整備だけはして欲しいですね。

東京都世田谷区桜上水って字面が美しいですよね。

桜上水の人は都心に近い割に、ほのぼのしていてよいと思います。

ここは値段だけがネックですね…。

値段はあれだが子供の今後を考えると捨てがたい。故郷になりうる環境は貴重。

ここもかなり前にタワーを検討、そのうち世田谷区が規制つくったので早々に諦めたらしい。中途半端な設計の一因か。タワーと低層住宅の方が景観的には面白かったかもね。

>266

ほのぼのした地権者の方々ですね、桜上水は。

モデルルーム行ってきました。
正直、＋1千万円の価格でびっくりしました。

見学者は、大勢きていましたが、＠330の物件、6千万後半からのマンション
一体どの人が購入できるのか？と思ってしましました。
即日完売は無理でしょう。

担当者は、駐車場、管理費のランニングコストは安いと言っていましたが
物件価格は相場より２割増しだと。

我が家は、ローンをそんなに組みたくないのを言ったら
さっさと、説明は終了し、帰宅してしまいました。

マンション価格は相場や坪単価だけではない。
実際、モデル見学に行ってわかりました！
坪単価に踊らされている人はかわいそうですね!

ここは売れ残ります！断言します。
MR行くだけ無駄ですよ、市場価格プラス10%のスミフ物件と変わりませんから残念！

子供に故郷をと考えるなら、戸建ての方がいいんじゃない？
最近のマンションは寿命が長いとは言われてるけど、社会的な寿命か実証されたわけじゃないし、いずれ建て替えは来るわけで。
容積を余らせたと言っても、次の建て替えは、かなり困難。
マンションは、基本的には一代限りという前提で買う方が良いと思う。
この辺ならあとちょっと出せば、そこそこの戸建てが買える。
うちは、ここの価格を聞いて、土地、戸建ても検討を始めました。

値段が高くて戸建に切り替えるなら、近隣密集地じゃ住環境最悪だよ。集合住宅の方が安いに決まってます。郊外ならべつですが。

私も絶対売れ残ると思う。
だって同価格帯のマンションと比べてみると一目瞭然です。
どうしても桜上水、どうしても京王線など、ここに特別思い入れのある方でないとなかなかテを出さないでしょうけど、はたしてそんな方が500人もいるでしょうか。
冷静に考えればわかります。

買えない理由が価格だけなら竣工後に売れ残りを値切る手もある。ある作家が大規模物件の売れ残った角住戸を安く買った話を書いているよ。

パークハウス⚪️⚪️を8年前、竣工後1千万引きで買いましたよ。ラッキーでした。昨年売却し、今度は富久クロスに
決まりました。富久クロスはリセールが鉄板だからです。
マンションは新築で買って10年未満で売却！
これが1番おいしい。ただ高値で買ったら絶対ダメですよ。
ここは市場価格を無視した高級ではなく、高額マンションですから。

同じ快速停車駅の2駅先「八幡山」の物件見学しましたが、3LDKそれも角部屋で4000万台半ばぐらいでした。
駅前も「桜上水」より、ひらけていて住みやすそうでした。
大手だからとはいえ、あまりにも高すぎて、検討は難しそう。

プチ戸建ては絶対無いな！
安普請で、欠陥住宅が多く出るのもこのタイプ。
マンションにしとけ！

＞278

もしかしてあのヤバい会社の物件ですか？
デザインはいいけど、設計施工売主ともに3流だといくら安くても手はでませんね。

このへんの戸建て用地は、坪180だよ。
ここで90㎡9000万円出すなら、5丁目で130㎡1億1000万円の方がいいかと。
予算的に無理な人なら仕方ないけど、私がここを止めるのは総額予算の問題じゃなく割高だからなので。

269さん

＠330になった理由は説明を受けましたか？
それとも、その前に「我が家は、ローンをそんなに組みたくない」と言ってしまったのですか。

B棟の地権者さんでの埋まりっぷりが凄いですね。
何に惹かれて入居を決められたか興味あるのですが、ご存知の方いらっしゃいますか？
販売員の方の話では、B棟は
・南向きが比較的開けている(でも目の前D棟じゃん・・・って思いますが)
・駅からそこそこ近い
というバランスの良さから地権者の方は選ばれているという話でしたが腑に落ちずでして。

全878戸中516戸が一般販売なので、予定価格表より地権者さんの割合は
ABGHIは、456戸中178戸(39.03%)
CDEFが、422戸中184戸(43.06%)
ですね。若干二期分の方が割合が多い。
眺望の良さ(というか他の棟がイマイチすぎる)から一期のB棟と同様に、D棟やE棟の比率が高いのかなと思ったのですが、どうでしょうね。
ただ販売員の方の話では地権者さんは陸上競技場の砂埃を気にして敬遠する方もいる、との話でした。

個人的には買うならD棟E棟かなと考えています。

＞286さん
この物件詳しいですが買うんですか？

>>284
確かにこの辺の土地相場はそのくらいですね。
この辺ならば、普通に余裕のある戸建てが、このマンション＋αの価格で射程に入ると思います。
ただ、この辺の良いエリアはかなり狭いので、本当に物件が少ないです（涙）
私も戸建てとマンション両睨みで検討していますが、良い戸建て用地に出会うのは「運命」なんじゃないかと思うくらい、なかなか出会えません。
確か1ヶ月ぐらい前に塙医院跡が坪180万円くらいで出て、本当にびっくりして本気で買おうと思いましたが、妻に提案しているうちに、すぐにマーケットから無くなってしました（あっという間に売れちゃったのかな。。）。
正直、5丁目で自分のニーズにあった戸建て用地を買おうと思うと、数年計画くらいの長丁場になりそうです。
割高なのは承知の上で、出来合いのマンションにしようかと悩み中です。

>287さん
はい、先日MR見学に行きましたが前向きに検討しています。湾岸タワーを含めいくつかの候補のうちの1つですが。

外廊下だったり壁付けエアコンだったり、悪い意味で団地風情が拭いきれないランドスケープだったりと、昨今販売されているタワー型などと比べると見劣りする箇所も多々ありますが、地権者さんは長く安全に住むことを考え桜上水ガーデンズはこのスペックになったのだろうと勝手に納得しております。皆様の言われる通り若干の割高感は否めませんが。

>288さん
早速のレスありがとうございます。
なるほどそういう経緯だったのですね納得です。

桜上水ガーデンズ分譲を契機に周辺環境も更に向上するといいですね。
購入に至るかは分かりませんが桜上水は元々縁のある土地なので、今後どう変化していくかがとても楽しみです。

残念ながら288さんの推測は違っています。増額なしで入れる住戸は各棟にありました。しかし、なぜか元いた住戸に近いところを選ぶケースが多く、そのせいでバラけたのでは？ 駅近の棟は働き盛りの世帯が多く、駅遠は通勤の必要がない高齢の方が多いと聞きました。B棟は元4号棟？で公園に面していて八重桜が広がっていました。外周に面した棟と違って外部の音も聞こえず、静かでした。

購入検討中の方は、できるだけツテをたどって地元の方たちからお話を聞かれることをおすすめします。

286さん

291さんの書かれた通りですが、補足すると4号棟は中央公園に面しており、一段高い位置にあり木々に囲まれていました。
桜上水団地の分譲の際も人気があり、抽選で落ちた方も多かったと聞いています。
建替えの話が出た時も既得権を守るためか、反対される方が外周に面した棟より多かったようです。

結局建替えになったのですが、前のイメージが強いのかB棟を選ばれる方が多かったということです。

同様に5,6号棟の位置に建つことにC棟も人気があるようです。（公表はされていませんが）

293訂正

×建つことにC棟も　→　○建つことになるC棟も

でした、失礼しました。

ところで、40年以上前の悔しさをまだ憶えているのは凄いと思いませんか。
江戸の仇を長崎でならぬ、分譲の雪辱を建替えで、ですね。

桜上水、ドンキも出来て、いなげやとセットで便利です。杉並側は、整備された施設も多く、今後は杉並区が取得した広大な東電グランドの整備か楽しみです。

購入目的でモデルルームを見に行きました。
買いたいところがほぼ非分譲でした。
少々、高いと思いました
また、南向き方面の遠方が殆どマンションで遮られ眺望に問題がありそう。

後日、周辺をもう少し調べて最終判断したいと思っています。

盛り上がりませんね。
坪330万円というのは正式価格ではないですよね？
正式価格発表前に示した想定価格から、かなり下げて売り出すっていうことはありますか？一般論として。

＞297
まだ正式に価格決まってないんですか？
若干価格下げる場合ありますが、ホントに若干です。
坪平均単価は330万で考えていいんじゃないですか？

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

ホントのとこどうなんでしょう、価格は？

>229
モデルルームの価格表？何千万円代、前半、後半っやつのことですか。
もっと詳細の価格表出ているんですか？
それとも330万は断念して、315万にするという釣餌か、内部情報ですかね。