桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

立ち退きから竣工までの地権者の仮住まいの家賃って総額いくらくらいになる？
15万×12ヶ月×3年×360人=194400万円
約19億くらいですか？

地権者の2回ぶんの引越し費用は総額いくらになる？
15万×2回×360人=10800万
約1億くらいですか？

>>199さん
都市計画道路に対する評価は、人によって大きく異なりますので。
ここの購入者は今の環境を気に入って買うのでしょうから、都市計画道路で住環境が破壊されるととらえる人も多いと思います。
行政が余程丁寧に説得をしない限り、反対が多数派になることも十分ありえますが、行政には桜上水の駅前開発と補助133号にそこまでの熱意がありません。
したがって、桜上水の再開発はないだろうという前提で(今の環境を前提に)検討すればよいと考えています。
個人的には再開発が見込まれる方がプラス要因ですが、再開発の評価も人によりけりですね。

気になったので団地の値段調べてみた。65m2のタイプが安くても4250万。大体4500万前後で長年推移。

仮に建て替えがスムーズに行くと見込んで数年前買ったとする。諸経費と入居後最低限リフォームするとして5000万円超。固定資産税が毎年10万円ぐらいか。

建物は古くて価値ないのでゼロ以下として、各自の土地の持ち分をデベに売って、工事中2年分の家賃捻出。しかし、裁判で2年延びてようやく工事が始まった。←今ここ

家賃15万として×24＋礼敷引越更新2回で少なく見ても6か7ぐらい？＝結局450万以上自己負担。
合計約5450万円＋固定資産税数十万円。新築65m2が6000万円台前半。とすると、差額約600〜900万円？ こうしてみるとたいして羨ましくないような…

>>204
なにやら日本の福祉社会に似ていますね

若者が納める年金が高齢者を支えるという構図

203
でも、豪華共用施設付きの新築マンションがタダで手に入るわけですよ？
しかも免震マンションが。だから新規の購入者に感謝すべきでは？

203を読んで何故タダだと思うんだろ？
203は地権者もそれなりの資金負担をしてると計算してるのに。

２０３さん、計算が間違っています。等価交換を飲むなら『地権者は自己負担ゼロ』という条件の事業なんです。広い部屋を希望した地権者のみ増額の差額分だけを負担します。

係争のゴタゴタによって延期したのは地権者の責任ではありません。
一部の反対派住人です。
あのかた達は結局建て替え組合から外れ、出て行かれましたよね？
まさかご存知ない？

まず、地権者が一人当たり5000万円以上の土地を拠出してるということを理解していない。
地権者が一人当たり何坪の土地をもってたか計算してみな。
入札したら一人8000万円以上になっても全然おかしくない坪数だよ。

203です。家族にいわれて気がついたが、大事なところを調べてなかった。
桜上水徒歩5分で家賃15万はない。3LDK17〜18万。20万超には住まないと思うが。とにかく差額はさらに小さくなる。しかも団地買ったときのローンが残ってると、これから2年は自己負担の家賃と二重払いになると。これはきついわ。
まあ、人によるだろうが、うちは今から新築で買う方が気が楽。

〉208

計算、どこが違ってるかな？ 工事が伸びてる分の家賃は自己負担だよね？

タダという意味は当然、すり替わるという意味。
化けると表現したほうが、よかったかな。
そんなこと当然お判りかと思ってましたが。

釣られてみれば？玄人さん

それはタダとは言わんね。等価ならなんもうららましくないだろ。

金持ちってうらやましーって言ってるのと同じだな。

確かに２１１さんの書きかたをみれば、
ここが、区分所有者による権利変換計画事業だという意味が理解できていないみたいですね。
入札したら一人8000万以上になってもおかしくない？？
等価交換の意味すら理解できていないみたい。

免震が付いて地下駐車場が付いて等価なんだから地権者が羨ましくないの？

ん？もうちょっと理論的に書いて。玄人さん。
等価交換するためには「売ればいくらになるか」という貨幣価値に換算して評価するのは当たり前なんだけど。

地下駐車場や免震構造にしなければこんなに販売価格が高くならなかったはず。地下駐車場や免震を建て替えの条件にしたのは地権者組合ですから。

完成までの住居の家賃も引っ越し費用も事業主に負担していただいています。
そういう条件で組合は建て替え事業に同意したわけなんです。

こんなところでああでもない、こうでもないを言っているのではなく、明日ご自身の担当者に聞けば1分でわかることです。

外観はつまらないが、地下駐車場や免震は時代に合ってると思うよ。それで高くなって買えないから怒ってるのか。

65㎡を4300万で購入後200万かけて改装して数年居住した地権者。
負担額は4500万ですが、分譲価格は6000万円台後半とあります。
この差額分はだれが補填するのですか？
引っ越し代も完成まで家賃も出してもらって、
私は地権者が羨ましいですが、それでもあなたは羨ましいないのですか？

>>221
等価なら、高い金出して買うっていうのと、高い土地出して買うっていうのの違いだけじゃん。
お金持ってる人って羨ましいなと思うのと同じ意味で、土地資産持ってる人って羨ましいなとは思うけど、それ以上に地権者に思いはないね。
オーバースペックで相場よりかなり割高っていうのは商品性の話でしょ。
売れないだろうなと思ってるけど、それって商品性の低い商品を地権者が（高い土地出して）買ったっていうだけの話でしょ。何で地権者を羨ましがるのか逆にわからんね。

等価じゃねーよ！っていう主張なら、筋違い。デベが等価と認めて事業してるんだから。

>>229
あなたが根本的に違います。。。
等価交換事業か円滑化法に基づく建替事業化は、適用する法律の話。
経済的には、どちらも等価での交換（差額があれば金銭で清算）です。

円滑化法による事業でしたか。過去スレに誰か書いていましたね。同じ野村で阿佐ヶ谷住宅みたいな等価交換事業ではないと。

これのP3読め

http://www.nomura-re-hd.co.jp/news/pdf/20130911.pdf

231です。見つけました。109さんがあげていました。

>>227さんの例は等価交換でしょうか？

230さんはお詳しそうですね。

教えてください。
グレードアップして地権者のかたはいいなあ・・・と思うのは私みたいな素人の錯覚でしょうか？

>227は、5000万で買ったマンションが7000万近くに変身したみたいに読めますね 2000万の価値が上がったの？価値が上がったなら等価交換じゃないよね？ようわからん。。。

>>234
デベは等価での交換になっていると評価しているから事業しているのです。
割り負けてると評価すれば事業はしません。
227の例での差額は、だれも補填しません。単に本来6千万円台後半の価値がある土地（オンボロ団地付）を目鼻のきく人が4300万円で買っていた（または、たまたま買っていた）というだけの話です。
6千万円台後半の価値がある土地が何故4300万円で売られていたのか？それは、その時は、建替事業が仮にできなかったならば出費だけが増加する可能性のあるリスク資産だったからです。
そのリスクを乗り越えて、建替事業を成立させたというだけの話であり、リスクが具体化して、出費だけが膨らんでいたかもしれないわけですから、地権者さんが不当に得をしていると考えるのはおかしいと思います。

>>234です。
>>230＝236さん
ありがとうございます。

なるほど、逆に考えれば良いわけですね。納得です。

4300万で売られていたマンションには、実は6000万円代後半の価値が既にあったというわけなんですね。
わかりやすい解説ありがとうございました。

深夜の3時前に、なにを定義の話しで盛り上がりを見せているんだ！（笑）
しかもわかりにくい
素人に、わかりやすく解説してくれー
４３００が６８００になった地権者を羨ましいと思わないのかが未だにわからん。

住まいに詳しい２３７氏。私の純粋な疑問にお応えを
お願いします。

竣工するまでの地権者の仮住まいの費用って いま誰が面倒をみているの？ 肩代わりしてるのは事業主？デベロッパー？

地権者の方が不当に得をしているとは私は思っていませんが、
地権者の方にかかっている仮住まいなどの費用がマンション価格に
反映されているのは事実ですよね～。
それを加味しても欲しいと思う人が買えばいいだけの事ですが。
リセールを考えている人には向かないでしょうね。

え？

地権者の仮り住まいの家賃が、我々の購入価格によって肩代わりさせられているのですか？？

それが事実なら何だか悲しくなります

夜の間に議論が進んだようですね。

皆さん地権者を羨ましいと思っているようですね。
値上がり目的で買った人も当然いるとは思いますが、桜上水団地が出来たとき、当時としては大金の500～550万円を用意して入居し、植物を植えて価値をコツコツと上げてきた人もいます。
その間バブルでは異常な値にはなりましたが、建替えが具体化したころは60㎡約6000万円の価値はあったと思います。
それが、建替え反対者との裁判になり、完成時期が不明確なると、住人が亡くなって相続の問題で売るとなると、4000万円、3000万円と買い叩かれ無念な思いをした方も少なくないと思います。その時その時で翻弄されます。

結果だけを見て羨ましいと言わないでください。
私は、今住んでいるマンションに建替えの話が出たら早々に逃げ出します。

202さん　返レスありがとうございます。

私は、購入者の環境に関する意識はそんなに高くないと想像しています。
「道路が通るほうが、交通が便利になって良いのではないか」と単純に思うだけでしょう。
都市計画で役所との話合い結果を履行したほうが、後々有利なるとも思うかもしれませよ。

＞＞243

肩代わりという言う方が当てはまるかは別ですが、
慈善事業でないですから、業者は売って利益を得る訳です。
よく新築マンション価格には広告宣伝費が多く入っていると言われるように、
業者は売る為にかかった経費を回収し、利益を出すだけの価格設定をするのが
当然だと思います。

羨ましいと言わないでくれって…
少なくても買い叩かれた方は今は地権者じゃないですし。

現状、買おうと考えてる人たちが想定より高い価格で残念に思っていて、
その価格に地権者の方にかかる費用がある程度反映されていると思ったら、
地権者の方を羨ましいと思うのは仕方ない事だと思いますが。

だからといって地権者の方達からすれば当然の権利ですし、
そこをとやかく言っても仕方ない事です。

世の中、得をすれば損をする人もいるのですから。

富久クロスは盛り上がっています。本日482戸で抽選2.1倍。
1,000名が申し込まれたということならアベノミクス絶好調。
（倍率の計算方法知らないので違ったら勘弁）

新宿絡みで好対照な両物件ですが、仕様・立地もさること、
しょせんは買い物ですからやはり値札ですね。私しの
ソロバンだと富久の方が納得感はあります。

向こうも三井・野村、1期・２期の落選者をここに
送り込むのかな。それより、ここも１期１次で1,000名申し込み
あるといいですね。

オリンピック決定後のプチバブルは、本格化しそうですね。
特に注目物件は、どこもすごいことになりそうな感じ。
ここもかなり盛り上がるんじゃないかな。
高い高いといっても住むにはすごく良好な立地ですから。

今日違う件で設計者と話をしていて、なぜここが高いのか話題になりました。
・免震、・天井高、・屋上緑化　等で基本的な部分で贅沢な仕様になっていると言ってました。
優れているのは分かりますが、現実問題買える価格ではないですよね。

残念ながら・・・。

富久クロス当選しましたー！
高層階（50階以上）北西角部屋、西新宿一望です。坪単価347万円です。こことたいして変わらない。
これからは都心一択の時代がきます。
ここは周辺坪単価と乖離しすぎです。皆さん気づきましょうね。

現実的に買える価格じゃないのは
浜田山の三井でしょ。
ここは現実的に買える。
買うかどうかは別として。

買えない方は、コツコツ働きましょう。
または転職しましょう。(余計買えないか。)

254おめでとう！って絶対当選してないな。
50階の当選者がなんで書き込んでるんだよ(笑)
しかも50階以上ってなんだ？(笑)

浜田山三井は中古が坪330で、管理費が高すぎる。自分があれを買える層なら、港区の高額賃貸を選ぶと思う。現実はここの管理費の安さに小躍り（苦笑
ここも共働きでなかったら検討すらできない。

＞255
特定されないように50階以上と書いたまでですよ。
富久クロスは55階建てですからね。

共稼ぎなんで富久クロスがいいな～。
浜田山は井の頭線がガマンできないす。
富久の2次トライします、どこも抽選であせるよ。

既に買う気が無くなってきてるので、あとは、大コケしなきゃいいなあという感じです。
実家が近いので。
三井さん、野村さん、頑張って下さい。
それと、地元の立場から振り返ると、折角これだけのプロジェクトなのに、いちマンションの建て替えに終わっちゃいそうなのが、ちょっと残念。
普通これだけの建て替えプロジェクトがあれば、それを期に、周辺の計画道路とか公共施設の整備の話とかも同時進行して街づくりがすすむと思うんだけど。そういうのが全然なかった。
まあ、これは団地の人の問題じゃあないけどね。区の桜上水自体の位置付けが相当低いのかな。

芦花公園とか、団地の建て替えにあわせて大整備したよなあ。
南側なんかロータリーも出来て、すごい小綺麗になっちゃって。どっちが急行停車駅かわかんないくらい。
桜上水は芦花公園以下なのかよって感じ。

259の実家にも4丁目5丁目の街づくりニュース、配布されてるはずだよ。
駅前が芦花公園みたいに風情がなくなったら困る。半端な開発はいらん。以下でも何でも自分的には全然おk

街づくりニュースって、話ばっかりで結局なんも進んでないじゃん。進む気配すら感じないし。

254さん

当選おめでとうございます。
お金の点の問題点もありますが、私はタワーマンションに対する興味がないので、素直に言えます。

何年か後には、売却して違うところに移られる予定ですか？
私は、新居を買うとすれば、ずっと住めるところにしたい、古い考えの持ち主です。

259さん

私も同様です。団地建替え反対運動の存在が、開発反対者の多い土地というイメージを作っったのかもしれませんね。
一方で、安易な開発で、23区内でありながら、郊外の雰囲気を残している良いところを崩してほしくないとも考えています。
でも、少なくても道路の整備だけはして欲しいですね。

東京都世田谷区桜上水って字面が美しいですよね。

桜上水の人は都心に近い割に、ほのぼのしていてよいと思います。

ここは値段だけがネックですね…。

値段はあれだが子供の今後を考えると捨てがたい。故郷になりうる環境は貴重。

ここもかなり前にタワーを検討、そのうち世田谷区が規制つくったので早々に諦めたらしい。中途半端な設計の一因か。タワーと低層住宅の方が景観的には面白かったかもね。

>266

ほのぼのした地権者の方々ですね、桜上水は。

モデルルーム行ってきました。
正直、＋1千万円の価格でびっくりしました。

見学者は、大勢きていましたが、＠330の物件、6千万後半からのマンション
一体どの人が購入できるのか？と思ってしましました。
即日完売は無理でしょう。

担当者は、駐車場、管理費のランニングコストは安いと言っていましたが
物件価格は相場より２割増しだと。

我が家は、ローンをそんなに組みたくないのを言ったら
さっさと、説明は終了し、帰宅してしまいました。

マンション価格は相場や坪単価だけではない。
実際、モデル見学に行ってわかりました！
坪単価に踊らされている人はかわいそうですね!

ここは売れ残ります！断言します。
MR行くだけ無駄ですよ、市場価格プラス10%のスミフ物件と変わりませんから残念！

子供に故郷をと考えるなら、戸建ての方がいいんじゃない？
最近のマンションは寿命が長いとは言われてるけど、社会的な寿命か実証されたわけじゃないし、いずれ建て替えは来るわけで。
容積を余らせたと言っても、次の建て替えは、かなり困難。
マンションは、基本的には一代限りという前提で買う方が良いと思う。
この辺ならあとちょっと出せば、そこそこの戸建てが買える。
うちは、ここの価格を聞いて、土地、戸建ても検討を始めました。

値段が高くて戸建に切り替えるなら、近隣密集地じゃ住環境最悪だよ。集合住宅の方が安いに決まってます。郊外ならべつですが。

私も絶対売れ残ると思う。
だって同価格帯のマンションと比べてみると一目瞭然です。
どうしても桜上水、どうしても京王線など、ここに特別思い入れのある方でないとなかなかテを出さないでしょうけど、はたしてそんな方が500人もいるでしょうか。
冷静に考えればわかります。

買えない理由が価格だけなら竣工後に売れ残りを値切る手もある。ある作家が大規模物件の売れ残った角住戸を安く買った話を書いているよ。

パークハウス⚪️⚪️を8年前、竣工後1千万引きで買いましたよ。ラッキーでした。昨年売却し、今度は富久クロスに
決まりました。富久クロスはリセールが鉄板だからです。
マンションは新築で買って10年未満で売却！
これが1番おいしい。ただ高値で買ったら絶対ダメですよ。
ここは市場価格を無視した高級ではなく、高額マンションですから。

同じ快速停車駅の2駅先「八幡山」の物件見学しましたが、3LDKそれも角部屋で4000万台半ばぐらいでした。
駅前も「桜上水」より、ひらけていて住みやすそうでした。
大手だからとはいえ、あまりにも高すぎて、検討は難しそう。

プチ戸建ては絶対無いな！
安普請で、欠陥住宅が多く出るのもこのタイプ。
マンションにしとけ！

＞278

もしかしてあのヤバい会社の物件ですか？
デザインはいいけど、設計施工売主ともに3流だといくら安くても手はでませんね。

このへんの戸建て用地は、坪180だよ。
ここで90㎡9000万円出すなら、5丁目で130㎡1億1000万円の方がいいかと。
予算的に無理な人なら仕方ないけど、私がここを止めるのは総額予算の問題じゃなく割高だからなので。

269さん

＠330になった理由は説明を受けましたか？
それとも、その前に「我が家は、ローンをそんなに組みたくない」と言ってしまったのですか。

B棟の地権者さんでの埋まりっぷりが凄いですね。
何に惹かれて入居を決められたか興味あるのですが、ご存知の方いらっしゃいますか？
販売員の方の話では、B棟は
・南向きが比較的開けている(でも目の前D棟じゃん・・・って思いますが)
・駅からそこそこ近い
というバランスの良さから地権者の方は選ばれているという話でしたが腑に落ちずでして。

全878戸中516戸が一般販売なので、予定価格表より地権者さんの割合は
ABGHIは、456戸中178戸(39.03%)
CDEFが、422戸中184戸(43.06%)
ですね。若干二期分の方が割合が多い。
眺望の良さ(というか他の棟がイマイチすぎる)から一期のB棟と同様に、D棟やE棟の比率が高いのかなと思ったのですが、どうでしょうね。
ただ販売員の方の話では地権者さんは陸上競技場の砂埃を気にして敬遠する方もいる、との話でした。

個人的には買うならD棟E棟かなと考えています。

＞286さん
この物件詳しいですが買うんですか？

>>284
確かにこの辺の土地相場はそのくらいですね。
この辺ならば、普通に余裕のある戸建てが、このマンション＋αの価格で射程に入ると思います。
ただ、この辺の良いエリアはかなり狭いので、本当に物件が少ないです（涙）
私も戸建てとマンション両睨みで検討していますが、良い戸建て用地に出会うのは「運命」なんじゃないかと思うくらい、なかなか出会えません。
確か1ヶ月ぐらい前に塙医院跡が坪180万円くらいで出て、本当にびっくりして本気で買おうと思いましたが、妻に提案しているうちに、すぐにマーケットから無くなってしました（あっという間に売れちゃったのかな。。）。
正直、5丁目で自分のニーズにあった戸建て用地を買おうと思うと、数年計画くらいの長丁場になりそうです。
割高なのは承知の上で、出来合いのマンションにしようかと悩み中です。

>287さん
はい、先日MR見学に行きましたが前向きに検討しています。湾岸タワーを含めいくつかの候補のうちの1つですが。

外廊下だったり壁付けエアコンだったり、悪い意味で団地風情が拭いきれないランドスケープだったりと、昨今販売されているタワー型などと比べると見劣りする箇所も多々ありますが、地権者さんは長く安全に住むことを考え桜上水ガーデンズはこのスペックになったのだろうと勝手に納得しております。皆様の言われる通り若干の割高感は否めませんが。

>288さん
早速のレスありがとうございます。
なるほどそういう経緯だったのですね納得です。

桜上水ガーデンズ分譲を契機に周辺環境も更に向上するといいですね。
購入に至るかは分かりませんが桜上水は元々縁のある土地なので、今後どう変化していくかがとても楽しみです。

残念ながら288さんの推測は違っています。増額なしで入れる住戸は各棟にありました。しかし、なぜか元いた住戸に近いところを選ぶケースが多く、そのせいでバラけたのでは？ 駅近の棟は働き盛りの世帯が多く、駅遠は通勤の必要がない高齢の方が多いと聞きました。B棟は元4号棟？で公園に面していて八重桜が広がっていました。外周に面した棟と違って外部の音も聞こえず、静かでした。

購入検討中の方は、できるだけツテをたどって地元の方たちからお話を聞かれることをおすすめします。

286さん

291さんの書かれた通りですが、補足すると4号棟は中央公園に面しており、一段高い位置にあり木々に囲まれていました。
桜上水団地の分譲の際も人気があり、抽選で落ちた方も多かったと聞いています。
建替えの話が出た時も既得権を守るためか、反対される方が外周に面した棟より多かったようです。

結局建替えになったのですが、前のイメージが強いのかB棟を選ばれる方が多かったということです。

同様に5,6号棟の位置に建つことにC棟も人気があるようです。（公表はされていませんが）

293訂正

×建つことにC棟も　→　○建つことになるC棟も

でした、失礼しました。

ところで、40年以上前の悔しさをまだ憶えているのは凄いと思いませんか。
江戸の仇を長崎でならぬ、分譲の雪辱を建替えで、ですね。

桜上水、ドンキも出来て、いなげやとセットで便利です。杉並側は、整備された施設も多く、今後は杉並区が取得した広大な東電グランドの整備か楽しみです。

購入目的でモデルルームを見に行きました。
買いたいところがほぼ非分譲でした。
少々、高いと思いました
また、南向き方面の遠方が殆どマンションで遮られ眺望に問題がありそう。

後日、周辺をもう少し調べて最終判断したいと思っています。

盛り上がりませんね。
坪330万円というのは正式価格ではないですよね？
正式価格発表前に示した想定価格から、かなり下げて売り出すっていうことはありますか？一般論として。

＞297
まだ正式に価格決まってないんですか？
若干価格下げる場合ありますが、ホントに若干です。
坪平均単価は330万で考えていいんじゃないですか？

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

ホントのとこどうなんでしょう、価格は？

>229
モデルルームの価格表？何千万円代、前半、後半っやつのことですか。
もっと詳細の価格表出ているんですか？
それとも330万は断念して、315万にするという釣餌か、内部情報ですかね。

モデルルームでもらった価格表、幅のド真ん中はバッチリ330でしたよ。
315～ならわかりますが、平均が315ってことはないです。

301さん

単なる勘違いだと思いますよ。
ただ、価格が決まってないのは確かなようなので、少し期待をしていますが・・・。

1割下がったら間違いなく買いだな

相変わらず盛り上がりませんね。。。
これだけの規模でこの進み具合は、やばいです。
桜上水では商圏に広がりが無いということでしょうか。
マーケットとなりうるのは、京王の世田谷区間で探している人ぐらい？
そうだとすると、商品の良し悪しはともかく、マーケットニーズに合ってない商品という感じがしますね。
小田急以南を中心に世田谷で探してる人には、桜上水はあまり訴求力なさそうですし。

桜上水は、電車も便利で良いところですが、世間的にはマイナー駅だと思います。
マイナー駅の大規模物件なので、ハイスペックよりもお買得感で勝負すべきだったように思います。

買う心積りでモデルルームを見に行ってきました。

周りの物件に比べ高いですね。
消費税増税を見越した分が加算されているようです。

それに希望の所が非分譲でした｡

帰りに建設予定地に行ったのですが、踏み切りで随分待たされました。

通り掛かった人（同じか少し上の歳くらいの年寄り）に声を掛け聞いたのですが、
買い物は気に入ったところが無く、散歩がてら下高井戸まで行くそうです。
暑い時や寒い時は厳しいとのこと。

高価な物件ですから慎重に検討する積もりですが、
他に探すことになると思っています。

確かに、桜上水を知らない方や旧桜上水団地をご存知ない方には購入しづらいですよね。あの広告を見るとデベロッパーがここの魅力をわかっていないように感じます。私は購入のめどが立ちましたのでこれで。以後ROMに戻ります。皆様にも良いお住まいが見つかりますように。

相変わらず間取りを見せてくれないんですね…公式サイトで。

間取り図なんて、モデルルームに行けば一式すぐもらえますよ。
ここは戸数が多いので間取りも様々。
いくら待っても全ての間取りが公式サイトに掲載されることはないでしょう。

モデルルームいきました。

映画館のような豪華な映像プレゼンとドでかい模型＋映像を見せられ？てから
モデルルームを内見しました。

間取りは、シンプルですが、仕様全般、ここ最近、京王線沿線で見た
物件よりも比較的良かったと思います。埋め込みのエアコンではありませんが。
私個人的には、玄関から各部屋までがすべてタイル張りなのが気に入りました。
（バルコニーが2400ｍｍあるのも。）

値段は8000万前～中という曖昧な価格表しかありませんでしたが、
担当が気を利かせてくれ、詳細価格表をその場だけではありますが
見ることができました。

わずかではありますが、71米6000後半の物件もありました。

事実の情報収集は大事ですが、個人的な横槍的な書き込みは気にせず
自分の目で見て、話を聞いて判断しようと思っています。

もう少しお勉強して頂ければ、買いの判断してもいいかもです。

71m2で6000万後半って、G棟？
詳細の価格表は、おおざっぱな価格表（8000万前～中）と比べて変化ありましたか？
それとも、そのままでしょうか？

（8000万前~中）は具体的にいくらでしたか？

307さん

開かずの踏み切りに引っかかってしまったのですね。
駅の高架の通路に行った方が速かったかもしれませんね。
エスカレータも付いてますが、面倒ですかね。

建設予定地はどうでしたか。欅の大木が見えて、緑を感じられましたか。

何時も動線上、駅を通るのであまりストレスを感じたことはありません。踏切が何時開くかイライラする方がストレスです。何時かはこれも解消されるでしょうし。

値下げの交渉ができるのは、竣工が迫って売れ残ることをデベが確信した後です。
よって1期から値引きの話しをしても門前払いをされるだけです。

デベは今、モデルルームに来た客の反応、問い合わせ数の推移、ホームページへのアクセス数等々、元に値付けの最終調整の真っ最中です。

きっとこういった掲示板の書き込みも参考にしているはずです。

500戸強を売り切るギリギリのラインを彼らは探っているのです。

330なんて高すぎると思いますが、最終価格がそのままなら、デベはその価格でも売り切れるという判断をしたということです。

モデルルームに行くと、どの棟がいいかとか、どの間取りが気になるか、などと聞かれますが、価格が決まってない段階で本当に思ってることなんて言ったらダメですよ。

人気があるところは、高値を付けても売れると判断し、そういう値付けにしてきますから。

＞315
売れ残りかキャンセル住戸を狙うかだね。
新築で最初からお勉強は無いてすよ(笑)
あとは会社の決算期前の2ヶ月あたり前からは、大幅値引きの可能性はあります。
私はちなみに、三⭕️地所の決算期ちょっと前の時期で、最上階角のキャンセル住戸を1000万円引きで購入しました。
これは本当にラッキーでした。

桜上水に住んでいるものです。　なんとなくネガティブな発言が多いので残念です。
あの団地は、緑が多く、とてもよい場所でした。団地　といっても、４５年前の分譲で
地元でも憧れの場所でした。なんといっても、住民のみなさんたちが１０年以上かけて
話し合いで、建て替えを実現できた　ということが、素晴らしいと思います。
なので、あちこちで見る、あの金メダルのような広告には、かなり違和感を感じているのも事実です。
デベロッパーさんは、桜上水団地の良さから、どうして、あの金メダル？？
と広告を見て、残念に思います。ガーデンズが出来たら、駅周辺も、もう少し活性化されることを
期待しています。

地元の人たちは愛着があるから良く見えるのはわかります。ただ坪350万円は、この立地では常軌を逸してるし正気の沙汰ではございません。

2020年にむけてますます脱モータリゼーションが加速する中でこの立地で駅近。震災だけでなく天災増加が予想される中で免震。強気な価格も仕方ないかなと思います。個人的には内装はシンプルにしてもう少し抑えてほしかったですが。。。

免震は割高だし、まだその有効性がわかっていません。
まだ大地震が来てないからです。制震の選択肢もあったと思います。

322

そうだと思いますよ。
なかなか出ない立地であることは間違いないですし、
興味を盛っていた人は多いと思います。
相場価格なら間違いなく即完でしょう。

でも、いくら魅力的でも、その魅力を上回る値段であれば、
評価できないですよね。

平均が330ってことは、上層階＆角部屋などは350越えでしょう。
桜上水駅にそれだけ出す人がいるとは到底思えませんね。

管理費や修繕積立費がもう決まっているという事は、凡その販売価格は決まっているという事でしょう。
あとは反応をみて詳細を詰めるだけでしょう。
反応がよければ強気の価格設定。
ほんと不動産屋なんていい加減なもの。
この体質は４０年前から変わらない。
お台場の埋立地も五輪が決まったらドンちゃん騒ぎ。
バブル崩壊で辛酸なめてもすぐ忘れるノータリンの集合体。

全体は決まっていて、操作するとしても100万レベルだと思いますよ。
こっちを下げて、こっちに乗せる、などの微調整でしょう。

現行プランを決定した時期に比べて、建築費がべらぼうに上がったからねえ。
当初予定では、周辺相場より少し高いくらいに収まる予定だったのかも。
建て替えなので、プランを大胆に修正して建築コストをカットすることもできないし、デベもこんなに高くなっちゃってあせってるんじゃないかな。

まぁ、これからマンションは上がっていくんでしょうね。
地価は大してかわらないですが、建設費が半端なく値上がりしているみたいなので。
過去の価格と比較せずに、同じ分譲時期の物件と比較した方がよいかもしれません。

３１３さん。

コメントありがとうございます。
以前行った時は車が混んでいて、のんびりした街に住んでいた
年寄りには危険を感ずるくらいでした。
エスカレータがあるのですか？
今度行った時にでも乗ってみます。

京王線は一部地下化されたと聞きましたが、
桜上水付近は地下化の計画はないのでしょうか？

提示されたのは、３３０若干越えでした。
厳しいですね。

327

世田谷赤堤は高級住宅街とのこと。
比較するのは無理ではないでしょうか？

豪徳寺に近いですね。

これからどんどん都心回帰に進むというのに、この強気な価格！あきれてしまうわ。桜上水は都心って勘違いしるんじゃねーの！

富久は平均坪単価330万円なんですけど。
伊勢丹まで10分なんですけど。
大病院一杯あるんですけど。
御苑すぐなんですけど。
新宿駅まで16分なんですけど。
これが都心ぢゃ〜〜〜

328
建築費の高騰をマンション需要が引っ張ってるならそうなるだろうね。
でも現実は違う。
マンション需要も持ち直しつつあるけど、建築費の上昇圧力になるほどじゃない。
原価だけ上がって需要がついてこないという、デベにとっての悪夢の時代が来るかもしれんよ。

建築費高騰の原因は、需要面では、復興需要、自民復権による公共投資需要、オリンピック需要。
でも、もっと大きいのが供給面。
プチバブル崩壊後、多くの建築関係者が転職、廃業、倒産した。
建築業界は今圧倒的な人手不足、供給力不足。

桜上水は新宿からどの電車に乗っても追い抜かれることはありません。桜上水で通過待ちです。その面では、ストレスフリーです。

>>330
赤堤の良いトコと桜上水の良いトコを比較すれば、せいぜい1割〜1割5分くらいの違い(地価の話)。
ただ赤堤は良い地域が広範囲なのに対して、桜上水は駅南の一画のみという感じ。
上記は低層地域の話で、中高層地域は、もう少し開きがある(経堂地区の方が高い)。

329さん

313です。車で来られていたのですね。
京王線の桜上水駅は、各駅停車の特急など待ち合わせ駅なので、手前の踏み切りは閉じていることが多く、開かずの踏み切りと言われています。
駅が高架になる（ホームは地上ですが）時に、迂回できる通路ができて、両方の出口にエスカレータとエレベターがそれぞれ付いています。
歩く距離は長くなりますが、イライラすることは少なくなると思います。
京王線も桜上水を含めて高架にする計画はあるのですが、実現はまだまだという状況です。

坪330万円は厳しいですよね。私も半分諦めの心境です。

高架化は、今年度中に事業期間10年で事業認可を取るべく進めているところ。
遅くとも来年には事業認可は下りると思う。
但し、この手の公共事業で事業期間が延長されずに完成することは、ほぼないから、5年延長で15年後くらいの完成かな。
用地買収をこじらせたら20年オーバーコースもないわけじゃないけどね。

貰った価格表の平均単価は315万円だ、と書き込んであった299がご本人の希望により削除されましたね。
そもそも詳細価格表を貰っていることも不思議ですし（私は貰えませんでした）、平均315万円というのも我々が見せられた価格表と違うようです。
最初から真っ赤なウソを書き込んだのであれば、削除を依頼することはないと思いますので、関係者が出してはいけない情報を出してしまったとか？
ちょっと勘ぐってしまいます。

>333
そちらの物件がギリギリ都心であるにもかかわらずその値段であるのには、土地柄なりの理由もあります。自家用車所有予定であればランニングの差も相当ありますしね。理由も分かっているのでこちらを見ているのでしょう。
ただ同じデベなので、そちらの抽選倍率やこっちの客層を見ながら価格調整中だと思いますよ。こちらはタワーでは無いので部屋ごとの人気も分散しそうですし、極端なパンダ部屋もなさそうですね。そういう意味で均質な良い物件ですね。平均倍率1倍ちょっとなんて値付けされたら堪らないですね…

＞341
ギリギリ都心とは？山手線内で四谷三丁目までも徒歩10分です。あなたの都心の定義がおかしいのでは？
富久は実は30億円の補助金が東京都からでています。
民間主導初の再開発タワマンです。
そのため価格設定も周辺坪単価を上回らないように考慮されています。安くはありませんが、都心としては割安感があります。そのため第一期は482戸瞬間蒸発しました。

富久クロスとの比較がなぜこれほど多いのか不思議だ。

立地（御苑と桜上水）も建物（高層と低層中層）も
コンセプトがまったく異なる。

サッカーと野球どっちが面白い。
ロックとオーケストラどちらがいい。

という議論のように思えてならない。

個人的なニーズとしては50階の高層階で洗濯物を
干すイメージがわかない。というより正直嫌かな。
（乾燥機を使って干さないのかな。。）

かといって、上に数十階もあるタワーの5階とかも
敬遠しちゃいます。

個人的には、オーベル芦花公園やガーデンズのように
低層及び自然豊かな住環境がニーズです。
オーベルは駅からの距離がネックで見送りました。

まあオーベルに比べるとかなり割高であることに違いは
ありませんが、本物件が魅力的であることは事実です。

最終的な値付けを待ちます。

⬆︎
平均坪単価が一緒！

平均坪単価が一緒なのは分かりますが
だとすると、余計に意味不明な議論のような。。

１万円を出して、中華にする？フレンチにする？という議論と同じ。

その人の好きずきなのだから、こっちに1万円払ったほうが
絶対にコスパは良い！とはならないでしょう。と思ったまでです。
余計な疑問を投げかけてすみません。。汗


本物件には関しては、＠300～310で条件の合う物件があれば前向きに
検討をしたいと思っています。

気になるのは第二期の間取り＆価格と千歳烏山駅前団地建替物件です。

>346
リテラシー不足の典型営業だな

347さん

私は真面目に物件比較をしている、単なるいち消費者ですよぉ～。

300～310は前の棟の影になる時間が長い低層階で、前の棟との距離が近い御部屋だけです。
桜上水ガーデンズのコンセプト通りの、空地率50パーセントを実感できたり、南向きで日当たりがよいメリットを教授できる部屋は軒並み330超えです。

駅近A棟は1階の中住戸で、Ｉ棟は3階の中住戸で330です。

我が家は見送り決定です。

今日モデルルーム行ってきましたが、年齢層が高くてビックリしました。
ファミリー向けの広さや間取りも多いですが、お子様連れは1組しかお見かけしませんでした。

そういった背景もあるのか、60㎡代の需要が高いそうで当初予定していなかったc棟も1期で出すことにしたようです。

確かにあの坪単価で80㎡、90㎡を買えるファミリーは京王線沿線になかなかいないでしょうね。

＞346
たとえがチープで、なんと言ったらいいか。
周辺相場というものがあります。ここは少なくとも坪50万は高い！消費者もバ⚪️ではありません。
売れ残り必至の前代未聞の値付け大失敗物件です。

＞352
あなたには負けました。
ここを買って幸せな人生を送ってください。
ただ一生住むつもりでないと大損しますよ、余計なこと言ったかな？

坪50万円安かったら買うね。
調布とおんなじ価格だからさすがに50万円･･･
坪280で管理費安い、地下駐車場だと最高じゃん。

行楽にしても通勤にしても何処かに出掛ける為に、
車で甲州街道を利用する時にも、住みかに帰る時にも
開かずの踏切を越さなければならないのは厳しいですね。

のんびり散歩しながら団地生活を楽しんでいた方々には良さそうですが、
都会暮らしを期待しながら、自然を楽しむ方々には期待外れかも知れないでしょうね。

値段（３３０）がそれに見合うかどうか？
高すぎるような気がします。

踏切は使わなくても電車に乗れます。車で甲州街道なら赤堤通りへ出て踏切のない八幡山をまわります。基本的なことをおさえておかないと、高い高いといっているだけでは値切れないですよね。。。

ここはお金持ってるジジイが買う物件！
間違っても背伸びするなよ、背伸びするなら希望より狭くても都心物件にしろ！
環境？都心のほうが緑もあるし良い病院がいっぱいある。
なぜ人が都心に集まるか？
よ〜く、考えてみよう。

一度モデルルーム行ってみればわかります。
検討者の年齢層、めちゃくちゃ高いです。
地権者も高齢ですし、新築なのに老人ホームのようなマンションになってしまうかもしれませんね。

356
大抵のところは遠回りすれば、大通りに出れますよね。
問題はどの程度遠回りなのかだと思います。
二駅も遠回りしなくてはならないなんて、むしろ道路環境の悪さを証明してるとしか思えません。

ここで大規模マンションを企画するなら290万円くらいのマンションにすればよかったと思います。
思い入れの強い地権者さんたちによる建て替えなので、どうしても色々な希望があり、マーケティング優先の企画にできなかったんでしょう。
結果、ハイクラスマンションとして戦えるか、かなり微妙な立地なのにハイクラスマンション、中高層の団地型大規模マンションなのにのハイクラスマンションという、大失敗を予感させる路線になってしまったんではないかと思います。
外周区の中高層大規模マンションでハイクラスのコンセプトで成功した例ってないと思います。

踏切は使わなくても電車に乗れます。車で甲州街道なら赤堤通りへ出て踏切のない八幡山をまわります。基本的なことをおさえておかないと、高い高いといっているだけでは値切れないですよね。。。

高齢者が多くても相続で若返るから大丈夫。若くて買えるのは自営か生前贈与か都心からの買い替え。バブル以降の桜上水団地のときと同じ。

>357
一点間違えているよ。ここは金持っていないジジイが買う物件。
金に余裕あればジジイでも、おっしゃる通り都心・都心だよ。
大病院に10分、最寄りスーパ-は三越地下。
世田谷とは名ばかりの桜上水の中途半端は喰えないな。
それにボケたといえ、まだソロバンはじけるよ。高いよ。

若い方も都心がいいよ。山手線外でも代々木上原とか
低層のいいのが出始めている、資産形成の上でも有利だよ。

>>363
それって、相続、売却、ファミリー層が中古で購入という構図ですよね？
ちょっと値崩れが心配です。

下高井戸には、開かずの踏切は関係ないので、下高井戸迄歩いてみました。
交通量は高くないのですが、１０分との触れ込みでしたが１５分は掛かりました。

足が弱くなった場合、天候などによっては買い物に毎日歩く距離ではなさそうですね。

友人の話では、距離表示が昔と変わったそうです。

昔、１分７０ｍが１分８０ｍになったとのこと。
駅近３分とのことですが、奥の方はそれなりに掛かりますね。


なお、いなげやには駅の向こうになります。
母が足を痛めた時などを「見てますと（年寄りには）階段はきつくなるので心配です。

366さん

建設予定地から下高井戸の駅に行ったのですか？
15分以上？まあ人の歩くスピードはそれぞれですがね。

毎日下高井戸まで行く必要はないと私は思います。
近くにキッチンコートもあることですし。

いなげやは駅よりも甲州街道を横断するのが問題かも。

マドリミセロ。

京王沿線にセレブはこない。
競艇、競馬場は沿線にあるがお嬢様学園はないな。
桜上水は高級じゃなくて世田谷の降級クラス。

何回も同じことを書く人がいますね。

間取りは、公式ホームページに追加掲載されていますよ。

高級じゃないけど新宿近いし便利。
370さん、セレブの言う都心てどこですか？

世田谷区民は京王線を見下す悪性あるよ。
しょせん世田谷なのに東横沿線は胸張っている。
豊洲は自称都心セレブ。まあ、少なくてもケン・コープに
紹介される地域、物件が目安の一つかな。

世田谷って昔は農家で田畑だったのにね。。

豊洲って昔は海で水の中だったのにね。。

セレブタウンの割には廃れてるよね。

桜上水にセレブのイメージはないと思います。
地価は、低層地域（容積率100％以下）のなかで、中の上ぐらい。
容積率100％以下の低層地域であれば、上北沢、成城、深沢、等々力、尾山台、玉川田園調布あたりが直近の地価公示、地価調査で60万円／㎡オーバーを維持している地域ですので、このあたりが低層地域のセレブタウンというイメージでしょう（いずれも良い所は特定の丁目に限られ、全域がセレブというわけではないけど）。
容積率150％オーバーの中層地域であれば、やはり、下北周辺、三茶周辺、二子周辺、自由が丘（奥沢）周辺が別格のセレブタウン。そのやや下に田園都市線の他の駅（桜新町、用賀、駒沢）周辺の中層マンション・戸建て混在地区がプチセレブタウンとして位置するというイメージです。

駅別坪単価を見ると、桜上水は世田谷区の平均以下です。
世田谷区平均290、桜上水270。
世田谷区の中では都心寄りなのにこの結果は、駅前の商業の弱さもあるのでしょうか。

容積率とかを無視して坪単価を比べても意味がありません。
容積100％の住宅地の規制を緩和して150％にすれば、それだけで数割は価格が上がります。
世田谷区では、第1種低層住居専用地域と言っても容積率150％の地域が多く（特に田園都市線沿線）、そういう地域は、実質的には中高層住居専用地域と違わない価格形成をしています。
要は、駅別坪単価は、駅周辺にどのくらい容積率の高い土地があるか？で決まる側面がありますので、あまり参考にならないと思います。
とはいえ、桜上水の低層地区（容積率100％）は他の容積率100％地区と比べて必ずしも高く評価されておらず、中層地区も他の中層地区に比べて高く評価されていないと思います（但し、真ん中より下というわけではありません。桜上水の容積率100％の公示標準値が51万円／㎡で評価されており、これは、同一容積率の土地のなかでは、中の上～上の下といった公示価格です。）。

381
380です。
私が書いたのはマンションの坪単価です。
少なくともこれまでの桜上水のマンションは、世田谷区の平均以下の価格だったということです。

落ち着け

いずれにしても桜上水ガーデンズは世田谷の中でもトップクラスの坪単価だって記事に出ていたね。
どの部屋にもバルコニー2つあるのは素晴らしいよね。
実際、風通しが良いと住んでて気持ちが良いよ。
駅力がアップすれば文句無くなるのでは。

セレブ、内廊下＋天カセは必須でしょう。
地価もパットしないらしいが、なんと云っても
セレブはライフ・スタイル。

例えば、お受験・進学なんてその最たるもの。
世田谷は国私中学への進学率が50%を超え（特に女子）、
公立中学はカスだがセレブには関係なし。でも幼稚園、小学校と
なると都心通学はハードなのでGMTは重要選択肢。

世田谷の有名幼稚園は京王沿線にはない。378さんご指摘の
地区に集中している。あのジャック幼教研だって世田谷には
成城、田園調布、桜新町の３ヶ所、どこにセレブやプチ・セレブが
いて商売になるか知っているな。私立小も同じだよ。
そうそう区立でも桜町小は「世田谷の学習院」と云われている。

桜上水はお受験教育過疎地域だよ。ママ友でお金や気遣いしたく
なきゃここでプチセレブ脱落もいいかも。
でも元気だして背伸びして欲しいよ。

@330出すなら世田谷セレブ地区や都心も手が届くから頑張れよ。

京王線沿線は庶民の駅しかないよね。

庶民の駅じゃない駅ってどこだろう
というか電車使ってる時点で庶民なような

営団メトロも京王線を敬遠。
庶民的な都営地下鉄、やっぱりさえない、不便。

389

現実を見れない、根拠も提示できない…そんな書き込みは荒らしとなんら変わりませんよ。

なんかさらに価格上げてきたね。。しかも価格や他の条件が確定していない段階で要望書の第一次締切ってどういうことって言いたい。。。

>390
同感ですが、389はここが限界、スル-ですよ。

売れないと下げるしかないから（スミフ除く）欲しい人は
待ったほうがいい。

希望の部屋が無くなる？
そんなん知らん！

周辺住まいで購入予定の者です。
この辺で地元セレブの方はお受験幼稚園へ送り迎えされて学校も遠くまで通っていらっしゃるようですよ。
うちはセレブではないので公立のレベルが高くて助かります。松沢小は世田谷の学習院と呼ばれていて、松沢中も評判いいです。地元同窓会もしっかりしています。
ただ桜上水団地は東大出身の方ばかりと近隣では有名だったので気がひける感じでした。建て替え後はいろいろ方が来られるといいなと思っています。地域の方たちが良い方ばかりで子育てや長く住むにはとても良いところと思います。

住んでいて唯一の不満は大きな病院が遠いことですが、たびたび行くところでもないので。

>395
まだお若いのかな？
病院は大事ですよ。検査一つとっても大病院のほうが精密に
やってくれます。手術なんかは病院、医者を選ぶ時代ですよ。その大病院が遠いと
大変です。
ましてやこれからもっと高齢化社会になります。
大病院が少ないのは、大きなマイナスポイントになるでしょう。
マンションの価値にも影響します。

ここで、京王線や桜上水は庶民の駅だからどーのこーのって荒らす方は、セレブ地区の物件を購入すれば良いじゃないですか。
何故わざわざ言うのでしょう。
気になってる証拠だと感じています。

マンションポータル「Major-7」では、桜上水ガーデンは
ワンランク上のハイグレード物件特集に入っていません。

デべ自身もここをその程度にしか認識していません。

＞398
だって天カセじゃないし外廊下！高級マンションの基準をクリアしてないからね、当然です。

396さん、395です。
もう若くはないです（笑）遠いといってもタクシーで行ける距離内にいろいろありますね。まして資産価値に影響するほどの話ではないと思います。ずっと住む予定なので唯一の不満として書いてみました。すみません。むしろ今は大病院へ直接行くと嫌がられるので地元病院の紹介状が必要で面倒ですよね。