桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

桜上水は良いところですが、今後は千歳烏山駅前の建て替えも始まるし、他探します。

ここを郊外と定義付けられる感覚がすごいですね…
人それぞれ違うとは思いますが。

でも、似たような価格帯でもっと都心の物件がありますから
仰りたい事はわかります。
ここがいいという特長が見出だせない限り、
同じ価格出すなら便利なところがいいですもんね。

>>153
どう見ても郊外でしょう。
世田谷区ですし。都心ではないですよね。

そうなんですね…
山手線外は郊外って感じですかね。

勝手なイメージで多摩地区や練馬、板橋とか
郊外なのかと思ってました。
世田谷は郊外のイメージがなかったので。
都心かと聞かれるとそれも違うと思いますが。

失礼しました。

152さん
千歳烏山駅前の建て替えって、マンションの建設予定あるんですか？

当然専業主婦とか、桜上水あたりを郊外と呼ぶとか、だいぶご高齢の方たちのようですね

山手線沿線と同じ価格だからそっちを探すっていう
意見多いですね。正解です。
ところで山手線沿線や内側でいいマンションありますか？
千鳥ヶ淵の三菱地所のマンションほしいですが買えないっす。
桜上水は管理費や駐車場代金が超魅力。すごい低料金。
街にはなにもないけど、毎月の支払いが安くすむので
許容できるかなぁ。

山手線沿線と同じ価格だからそっちを探すっていう
意見多いですね。正解です。
ところで山手線沿線や内側でいいマンションありますか？
千鳥ヶ淵の三菱地所のマンションほしいですが買えないっす。
桜上水は管理費や駐車場代金が超魅力。すごい低料金。
街にはなにもないけど、毎月の支払いが安くすむので
許容できるかなぁ。

本日、全国基準地価が発表されましたが、

桜上水は急上昇していますね！

Nスタで富久クロスの特集していましたよ。
6500万円代が中心価格帯で、資産価値がまだまだ上がるのでは？と報道されてました。
桜上水の資産価値はどうでしょうか？上がると嬉しいです。

さらに完成までの地権者の家賃や地権者の引っ越し費用についても地権者負担はありません。
建て替え事業ですから当たり前のことです。
この費用がどこから捻出されるか。皆様の想像にお任せします。

上記私の書き込み内容が仮に間違っているなら、
どこがどう間違っているか、根拠をもとにキチンと訂正を願いします。

富久クロスは場所がいいのに庶民でも手が届く価格ですよね。
間取りさえ良ければ…
何で富久クロスが出てくるかとの書き込みもありましたが、
価格帯が同じだけに比べてしまいます。
間取りの問題があってもリセールは富久クロスの方がいいと
個人的には思います。
場所が価格には大きく影響しますし。

資産価値だけ捉えると、富久>桜上水だと言えますが、
桜上水にしかない魅力はたくさんあります。
こちらの環境が素晴らしいと思います。

最近、富久クロスとやたらと比較されている人がいますが、特定の方の煽りですか？

そもそも比較対象が違うでしょう。

富久クロスと比較するのは個人の自由だと思います。
富久クロスと比較してはならない理由はどこですか？

検索して読んできた反対派ブログとよく似た文体がちらほら…なるほど。華麗にスルーで（古語ww モデルルーム見学済みの方、地元在住の方、情報よろしくお願いします！

富久クロスと比較するのは、販売時期、デベ、価格帯が同じで、新宿方面に用事がある方なら、しょうがない気もします。コンセプトが全く異なるので、購買層は完全に分かれるでしょうが、中間の人もいますしね。

>>160
価格急上昇なんかしてないよ。
てか、桜上水に基準地なんかない。
世田谷の住宅地は、横ばい〜1%未満の上昇だよ。
なんなのこのデマ？不動産バブルを煽りたい業者さん？

>>165

他の方はわかりませんが、少なくとも私はここと富久を検討しています。
理由は168さんが書かれている通り。
現在、京王線沿線に暮らしており、京王線→新宿周辺で駅近のマンションを
探していたら行き着いたまでです。
どちらも一長一短を感じています。

桜上水の今後の開発計画はどうなんでしょう。
明大前や千歳烏山は、京王線の高架化にあわせて駅前開発の都市計画決定され、世田谷区がやる気満々のようですが。
桜上水は、駅前広場とかアクセス道路とか、開発が具体化する様子が見えません。
世田谷区にやる気があるのかないのか、あるとすればいつごろなのか、地元自治会等で詳しい話を聞いている方いらっしゃいますか？

前の方が書いているように、桜上水は地域拠点でもなんでもないので、今後、駅前開発の事業化には期待が持てない。世田谷区が優先的に再開発するのは、地域生活拠点である北沢地域は明大前や下北沢、烏山地域は千歳烏山が優先対象です。烏山は南側の都営住宅があった場所で、分譲マンション計画もあります。

>171さん

桜上水駅周辺の都市計画も、隣接する杉並区、東京都、京王電鉄と一緒に出されていますよ。
笹塚駅からつつじヶ丘駅間の立体交差・複々線化に際してのものなので、他と同様、先の話になりますけど。

どこの駅から先に高架化が進むんでしょうねぇ？

>>172さん
ありがとうございます。
優先順位はその通りなんでしょうけど、多少時間差はあっても、桜上水もこの機会にやるつもりなのか、それとも今回の京王高架化のタイミングでやるのは事実上無理と判断しているのか、そのあたりの情報があればなぁと思っています。

>>173さん
ありがとうございます。
私が調べた限りでは、京王の高架化計画と一緒に都市計画化されたのは、明大前と千歳烏山だけのようです。
他の駅（桜上水、下高井戸、八幡山など）は、「基本構想」というものは作られているようですが、都市計画としての具体化はされていないようです。
今ちょうど調整しているところで2,3年後には都市計画決定して事業化される見込みなのか、「基本構想」から特に進んでいないのかで10年後の姿がかなり違うように思いまして。

正確かつオフィシャルな情報はないと思いますが、諸般の事情を考慮すると「事実上無理と判断してる」と思います。
基本構想は、133号ありきの構想で、133号から直結する駅前広場を作るつもりでした。
しかし133号はこのマンションの敷地を一部通る計画ですので、今回の建て替えにあわせて用地提供を受けられない限り、事業化は事実上不可能です(建て替え後は878世帯全員から持分の譲渡に承諾してもらう必要が生じます。)。
もともと建て替えにあわせて用地提供してもらう予定でしたが(ごく一部の敷地なので建て替え事業には影響なし)、色々あって用地提供を受けることができなくなりましたので、133号は事実上不可能になり、133号ありきの基本構想も事業化は無理と考えざるをえません。

道路兼駐車場で使っていたところなら解決済み。でないと建て替え認可されない。

認可って、建て替えは認可事業じゃないよ。
建築確認のこと？建築確認は法令等に違反してない限りおりる。
ちなみに用地提供はされてないね。
通路状の空地にはするかもしれないけど、正式に道路にするには、改めて全世帯から譲渡の合意をとらなきゃならないよ。

反対派との裁判で補助133号に用地提供しないって条件で和解してるから、正式に用地提供するのは不可能なんだよね。

地権者のかたって本当に羨ましいですね。
負担なしで免震構造の新築マンションが手に入るだなんて夢のようです。
新規購入者が全て負担してくれるだなんて、まさに夢のような出来事だと思います。

富久クロスと同じ平均坪単価330万円というのを聞いて吹っ飛んで来ました！
なんでこんなに高いんでしょうか？私には理解できません。
リセールも間違いなく富久の圧勝でしょうしね。
こちらをお読みになってください。参考までに。ただここは郊外でも安くないんだよね～
http://profile.ne.jp/w/c-68912/

設備・仕様が公表されていないので分かりませんが
リビングは天カセじゃないんですか？もしかして外廊下？
この価格帯では寂しい限りです。
大林・清水施工で設計は、日建ハウジングシステムそして免震構造。
これはお金がかからないわけがありませんね。
ただ桜上水ではかなり高い価格は間違いないので、一生住むおつもりなら
いいですがね・・・

天カセは主婦が嫌うケース多いよね。

マンションで高級と言われるのは

ディスポーザー
内廊下
各部屋天カセ　
玄関は大理石　以上これらは必須です。

あなたの主観で要らないよね～と言われても、これが現実です。
ただここは高級ではないかもしれませんが、結構な坪単価なので
最低、リビングに天カセと内廊下はおささえて欲しかったですね。

実は富久クロスの方は失礼でしつこいなと感じていました。
でも確かに一見の価値ありですね。新宿に住むことなど
全く視野になかったですが、イガイやイガイ。
大変参考になりました、有難うございます。
明日行ってきます。

>184
明日,初訪問なら1期2次で頑張ってください。
1次は明日締め切り後、抽選となります。

>183

前にもカセットエアコンにこだわる人がいましたけど…
挙げられた設備、この坪単価で望むほうが無謀。
もっと郊外の地価の安いエリアに行かないと無理だよ。
（ただし、郊外には高級仕様のマンションは少ないけどね）

そもそも、このマンションは高級マンションじゃないのだから。

178さん

和解しているのは、旧反対派と建替組合です。建替組合はマンション完成後解散します。
新しく組織されるマンションの管理組合とは別法人になります。
新管理組合が決議すれば用地提供可能となります。

旧桜上水団地建設以来、50年近くあの場所は、道路兼駐車場としか使われていないので所有していても固定資産税がかかるだけでです。

＞186
郊外のマンションに高級マンションって(笑)

少なくとも富久クロスは同じ坪単価で天カセ、内廊下はクリアしてるんだけどね。この場所で坪単価330万ってさ、完全なるデベの値付け大失敗の巻だな(笑)

もちろんディスポーザーくらいは付いてるんだよね？

ここを検討中の皆様！
マンションの資産価値の9割は立地と知っていますか？
正気の沙汰ではない坪単価で買うならリセールは絶望的ですよ。都心になるべく近いマンションをオススメします。
ここの単価なら笹塚はもちろん初台でも視野にはいりますけど。

地権者のために、いろいろと販売価格に上乗せさせられているから
こんなに高いと聞きましたが、実際にそうなんですか？

地権者の仮住まい費用や、引っ越し費用までが販売価格に乗っているとか聞いていますが。

デベロッパーがそういってるんですか？

天カセはほしいね。内廊下はいらない。
管理費、本気で高くなるから。本気で無駄だよ内廊下。
ましてや、緑多いのに人工で作らなくてもいい。
駐車場代金が超安いのは、魅力。

メリットもデメリットも一杯あるけど
他に類似するマンションがないから
判断はしやすいね。

Part1のコピペ

「地権者ですが、高いやら団地やら文句いう人には買って欲しくないね。
ここを評価してその値段で買える人だけ買えばよろしい。それ以外は用なし」

>>187
敷地を専有部分と切り離して分割譲渡するには、まず、分離譲渡を許す旨の特別決議を行い、その上で個々の区分所有者から敷地持分の譲渡を受ける必要があります。
管理組合の決議で反対する人の敷地持分を勝手に売ることはできません。

等価交換だから。
地権者は全てにおいて最優先されてあたりまえ。
莫大なコストを要する免震構造にしたのも、
莫大なコストを要する地下に駐車場にしたのも地権者と事業主が交わした条件。
これらは販売価格にコストオンされ新規購入者に払わせる仕組み。
それが建て替え事業の大前提。

・・・という説明でしたよ。
言い方は違いますがね。

197さん

反対者がいるという前提ですか。詳しいので、もしかするとそちら側の方ですか。
高いのでマンション購入大変ですね。

立ち退きから竣工までの地権者の仮住まいの家賃って総額いくらくらいになる？
15万×12ヶ月×3年×360人=194400万円
約19億くらいですか？

地権者の2回ぶんの引越し費用は総額いくらになる？
15万×2回×360人=10800万
約1億くらいですか？