桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

建替事業を今後も拡大していきたいデベ。
少なくとも実績を作らないと事業拡大は見込めない。

実績が少ない今は、地権者に必要異常な利益を分配してでも実績を作りたい時期なのだと推察します。
新規購入者より地権者が優遇されているのはそういう背景もありそうですね。

数がこなれてきたら、状況は多少変わる気もしますが、
少なくとも今は、建替え関連の物件は新規購入者にとって不利であることは間違いないです。

そういう意味では、この物件はデベにとっても今後の試金石になるはず。

普通に考えれば、是が非でも成功に導きたいプロジェクトなはずなので、
多少の赤字を背負ってでも、“即日完売”の大成功プロジェクトとして幕を引きたいと考えるはず。
でも、この価格でしかだせない現実。デベも相当苦しい状況だと思われます。

建替え組合の要望にひたすら寄りそった結果、この事業はどういった結末を迎えるのか。。
みものですね。

桜上水はすみやすいところです。
物件もまずまずで、地権者優遇も仕方のないところ。だだ、あまりにも多いので、不安です。
個人的には、便利な杉並側であれば良かったのです。

駐車場14500円は安い。かなりひかれるなぁ。
街はなんもないけど、住環境は相当魅力。
スーパーはあるから生活できるのでまぁいいかな。

久しぶりにのぞいてみたら本当に330万円で出したんですね。驚きました。
建物がどれだけ高級仕様でも地縁のないプチセレブ層が桜上水を買うって、いまいち想像できない。
桜上水を選ぶ人ってアドレスのブランドに重きを置く人じゃないだろうから、価格も高級志向ではない気がします。
地権者さんたちの平均年齢も高そうだから、中古の値崩れも早そうな予感が。
うーん。地元民で検討しようと思っていたんですが、どうにもポジティブな評価ができない。。。

この物件は出せても70平米6500だなあ。

7000万だったらちょっとだけ上乗せすれば
余裕で山の手線内側で主要路線の駅近買える

124

そうなんですよね。
それで1期で280戸出すって言ってるけど、この価格でそんなに買い手がつくかかなり疑問。

でも520戸近くあるんだから、確かに半数強の280くらいは
1期で即完じゃないと次につなげないもんね。

1期で売れ残りを多数出すことは
一番避けたいはずだから、
表向きには人手が足りないから、とか言って、
1期の戸数を減らすか、予定価格を見直してハードルを下げるしかなくなるよね。

でも戸数を減らす方向に梶を切るということは、
今の価格での完売への道のりは相当険しいことをデベが自覚したということになる。
そしたら、売れ残りを長年抱えるか、最後の方に割引をいれて販売するしかない。
後者は先に買った人の反感を買うから、なかなかできないし。

案外、サクッと売れるかもしれない。
世の中の流れを読みましょう。
昨年までとは日本の環境が違いすぎます。
相場が上がるのは当たり前かも。
建て替え事業なのでその分は割高なのは残念ですが…。

http://www.nikkei.com/article/DGXNASDJ1701H_X10C13A9EA2000/

>>128
建築費の上昇はかなり前からでしょ。
マンション需要以外の要因が大きい。
問題は、マンション需要がその価格について来るかってこと。
今は、下落局面から緩やかな上昇局面に持ち直してきたばかりで、プチバブルが期待できるような楽観的ムードはないと思うよ。

富久クロスなんて、場所からしたらお買い得って言われてますよね。
前述されてますが、ここと価格帯はさほど変わらないと思います。
間取りは微妙ですが、新宿徒歩圏と桜上水とで同じ時期発売で価格帯が
変わらないって考えちゃいますね。

↑すごいですね。
富久クロスはデュアル制振に、デュアル行灯。
消費増税前、駆け込みで
間違いなく今年注目No.1でしょうが。
周辺地域には、周辺地域の良さがありますよ。
少なくとも、光と風は入ります。

>>131
湾岸エリアの豊洲や晴海では、すでにプチバブル状態ですよ。
少なくとも都内に波及するのは時間の問題かと…。
会社の隣に、湾岸大規模タワーのＭＲあるけど、16日は台風来ているのに大盛況でした。
盛り上がりが怖い…。

駅徒歩１０分の所に住んでいます。
桜上水はとてもいいところだと思います。
電車移動が便利。

これだけ大規模マンションできると駅がちょっと狭いかもしれません。
再開発でたまプラくらいの大きい駅ビル等ができると良いですね！

桜上水は世田谷区の北沢地域。北沢地域の広域生活拠点は下北沢、地域生活拠点は京王沿線で、下高井戸と明大前。再開発事業対象に桜上水が入る可能性は低い。

>>135
五輪が決まったばっかりの時期だし、湾岸人気は参考にならない。
むしろ、消費税アップの影響がどのくらい実体経済の腰折れに影響するかの方が重要。
ここは1期の売れ行きと、消費税の影響を見極めてからでも遅くない。と個人的には思う。

>>134
9月末までに契約しなければ、消費税の経過措置は受けられなかったと思うんだけど。
富久は、9月末までに締結できる販売スケジュールなの？

駅前開発は道路環境が良くないと無理だよ。
バスやマイカーでの来客をさばけないと、すごく狭い商圏しか形成できないからね。
補助133号ができない限り無理だろうね。
世田谷区も東京都も全く作る気ないみたいだけど。

ご年配には住みやすいと思う。
子育て世代にはどうかな？
子育て世代をターゲットにした施設が（保育園も、商業施設も）少なすぎる。
まあ、このマンション自体、ご年配が多く住むんだろうけど。

旧団地は子育て世代に人気でしたよ〜
家族で住める広めの物件が少なくて、団地は68平米3LDK15万円ちょっと。55平米2LDKはもう少し安めでした
団地の子供会祭りは毎年大盛況で楽しかったです！
桜上水だけで考えるとしょぼいですが、松沢小のある下高井戸7分なんですよね
でも、予算的に無理そうなのでもう諦めてます（笑）

子育て世代をターゲットにした価格設定じゃないからね。
メインターゲットは、ご年配夫婦＆W Income No KidSになるでしょう。

モデルルームにはお腹の大きいご夫婦や、小さいお子さん連れの方、中学生くらいのお子さん連れまで思っていたより子育て世代の方が多かったです。
年配のご夫婦ももちろんいらっしゃってましたが、どちらかというと少数派でした。
そして駐車場に停められてる車は8割型外車でした。

広さもある程度必要な我が家にとっては、プラウドシティ仙川の方が現実的かな。

見に行くのはただだから、うちもモデルルーム行ったよ。
でも価格を聞いて唖然。あきれて帰ってきた。
ローンがじゃぶじゃぶ付くご時世だから、買おうと思えば買えるけど。
チビがいるとお金の使い道はいくらでもあるし。
この価格じゃこの辺で探してる意味ないって話になって、都心方面も視野に入れることに。

普通の会社員には買えない価格ですね。残念ですが諦めます。

年寄り夫婦です。
三井さんの浜田山みたいであれば、郊外もいいかなと
思いましたがちょっと違いました。この価格なら
メトロや有名病院が近くにあって、週末に息子夫婦が
買い物がてら来てくれる都心が暮らしやすいです。

桜上水は良いところですが、今後は千歳烏山駅前の建て替えも始まるし、他探します。

ここを郊外と定義付けられる感覚がすごいですね…
人それぞれ違うとは思いますが。

でも、似たような価格帯でもっと都心の物件がありますから
仰りたい事はわかります。
ここがいいという特長が見出だせない限り、
同じ価格出すなら便利なところがいいですもんね。

>>153
どう見ても郊外でしょう。
世田谷区ですし。都心ではないですよね。

そうなんですね…
山手線外は郊外って感じですかね。

勝手なイメージで多摩地区や練馬、板橋とか
郊外なのかと思ってました。
世田谷は郊外のイメージがなかったので。
都心かと聞かれるとそれも違うと思いますが。

失礼しました。

152さん
千歳烏山駅前の建て替えって、マンションの建設予定あるんですか？

当然専業主婦とか、桜上水あたりを郊外と呼ぶとか、だいぶご高齢の方たちのようですね

山手線沿線と同じ価格だからそっちを探すっていう
意見多いですね。正解です。
ところで山手線沿線や内側でいいマンションありますか？
千鳥ヶ淵の三菱地所のマンションほしいですが買えないっす。
桜上水は管理費や駐車場代金が超魅力。すごい低料金。
街にはなにもないけど、毎月の支払いが安くすむので
許容できるかなぁ。

山手線沿線と同じ価格だからそっちを探すっていう
意見多いですね。正解です。
ところで山手線沿線や内側でいいマンションありますか？
千鳥ヶ淵の三菱地所のマンションほしいですが買えないっす。
桜上水は管理費や駐車場代金が超魅力。すごい低料金。
街にはなにもないけど、毎月の支払いが安くすむので
許容できるかなぁ。

本日、全国基準地価が発表されましたが、

桜上水は急上昇していますね！

Nスタで富久クロスの特集していましたよ。
6500万円代が中心価格帯で、資産価値がまだまだ上がるのでは？と報道されてました。
桜上水の資産価値はどうでしょうか？上がると嬉しいです。

さらに完成までの地権者の家賃や地権者の引っ越し費用についても地権者負担はありません。
建て替え事業ですから当たり前のことです。
この費用がどこから捻出されるか。皆様の想像にお任せします。

上記私の書き込み内容が仮に間違っているなら、
どこがどう間違っているか、根拠をもとにキチンと訂正を願いします。

富久クロスは場所がいいのに庶民でも手が届く価格ですよね。
間取りさえ良ければ…
何で富久クロスが出てくるかとの書き込みもありましたが、
価格帯が同じだけに比べてしまいます。
間取りの問題があってもリセールは富久クロスの方がいいと
個人的には思います。
場所が価格には大きく影響しますし。

資産価値だけ捉えると、富久>桜上水だと言えますが、
桜上水にしかない魅力はたくさんあります。
こちらの環境が素晴らしいと思います。

最近、富久クロスとやたらと比較されている人がいますが、特定の方の煽りですか？

そもそも比較対象が違うでしょう。

富久クロスと比較するのは個人の自由だと思います。
富久クロスと比較してはならない理由はどこですか？

検索して読んできた反対派ブログとよく似た文体がちらほら…なるほど。華麗にスルーで（古語ww モデルルーム見学済みの方、地元在住の方、情報よろしくお願いします！

富久クロスと比較するのは、販売時期、デベ、価格帯が同じで、新宿方面に用事がある方なら、しょうがない気もします。コンセプトが全く異なるので、購買層は完全に分かれるでしょうが、中間の人もいますしね。

>>160
価格急上昇なんかしてないよ。
てか、桜上水に基準地なんかない。
世田谷の住宅地は、横ばい〜1%未満の上昇だよ。
なんなのこのデマ？不動産バブルを煽りたい業者さん？

>>165

他の方はわかりませんが、少なくとも私はここと富久を検討しています。
理由は168さんが書かれている通り。
現在、京王線沿線に暮らしており、京王線→新宿周辺で駅近のマンションを
探していたら行き着いたまでです。
どちらも一長一短を感じています。

桜上水の今後の開発計画はどうなんでしょう。
明大前や千歳烏山は、京王線の高架化にあわせて駅前開発の都市計画決定され、世田谷区がやる気満々のようですが。
桜上水は、駅前広場とかアクセス道路とか、開発が具体化する様子が見えません。
世田谷区にやる気があるのかないのか、あるとすればいつごろなのか、地元自治会等で詳しい話を聞いている方いらっしゃいますか？

前の方が書いているように、桜上水は地域拠点でもなんでもないので、今後、駅前開発の事業化には期待が持てない。世田谷区が優先的に再開発するのは、地域生活拠点である北沢地域は明大前や下北沢、烏山地域は千歳烏山が優先対象です。烏山は南側の都営住宅があった場所で、分譲マンション計画もあります。

>171さん

桜上水駅周辺の都市計画も、隣接する杉並区、東京都、京王電鉄と一緒に出されていますよ。
笹塚駅からつつじヶ丘駅間の立体交差・複々線化に際してのものなので、他と同様、先の話になりますけど。

どこの駅から先に高架化が進むんでしょうねぇ？

>>172さん
ありがとうございます。
優先順位はその通りなんでしょうけど、多少時間差はあっても、桜上水もこの機会にやるつもりなのか、それとも今回の京王高架化のタイミングでやるのは事実上無理と判断しているのか、そのあたりの情報があればなぁと思っています。

>>173さん
ありがとうございます。
私が調べた限りでは、京王の高架化計画と一緒に都市計画化されたのは、明大前と千歳烏山だけのようです。
他の駅（桜上水、下高井戸、八幡山など）は、「基本構想」というものは作られているようですが、都市計画としての具体化はされていないようです。
今ちょうど調整しているところで2,3年後には都市計画決定して事業化される見込みなのか、「基本構想」から特に進んでいないのかで10年後の姿がかなり違うように思いまして。

正確かつオフィシャルな情報はないと思いますが、諸般の事情を考慮すると「事実上無理と判断してる」と思います。
基本構想は、133号ありきの構想で、133号から直結する駅前広場を作るつもりでした。
しかし133号はこのマンションの敷地を一部通る計画ですので、今回の建て替えにあわせて用地提供を受けられない限り、事業化は事実上不可能です(建て替え後は878世帯全員から持分の譲渡に承諾してもらう必要が生じます。)。
もともと建て替えにあわせて用地提供してもらう予定でしたが(ごく一部の敷地なので建て替え事業には影響なし)、色々あって用地提供を受けることができなくなりましたので、133号は事実上不可能になり、133号ありきの基本構想も事業化は無理と考えざるをえません。

道路兼駐車場で使っていたところなら解決済み。でないと建て替え認可されない。

認可って、建て替えは認可事業じゃないよ。
建築確認のこと？建築確認は法令等に違反してない限りおりる。
ちなみに用地提供はされてないね。
通路状の空地にはするかもしれないけど、正式に道路にするには、改めて全世帯から譲渡の合意をとらなきゃならないよ。

反対派との裁判で補助133号に用地提供しないって条件で和解してるから、正式に用地提供するのは不可能なんだよね。

地権者のかたって本当に羨ましいですね。
負担なしで免震構造の新築マンションが手に入るだなんて夢のようです。
新規購入者が全て負担してくれるだなんて、まさに夢のような出来事だと思います。

富久クロスと同じ平均坪単価330万円というのを聞いて吹っ飛んで来ました！
なんでこんなに高いんでしょうか？私には理解できません。
リセールも間違いなく富久の圧勝でしょうしね。
こちらをお読みになってください。参考までに。ただここは郊外でも安くないんだよね～
http://profile.ne.jp/w/c-68912/

設備・仕様が公表されていないので分かりませんが
リビングは天カセじゃないんですか？もしかして外廊下？
この価格帯では寂しい限りです。
大林・清水施工で設計は、日建ハウジングシステムそして免震構造。
これはお金がかからないわけがありませんね。
ただ桜上水ではかなり高い価格は間違いないので、一生住むおつもりなら
いいですがね・・・

天カセは主婦が嫌うケース多いよね。

マンションで高級と言われるのは

ディスポーザー
内廊下
各部屋天カセ　
玄関は大理石　以上これらは必須です。

あなたの主観で要らないよね～と言われても、これが現実です。
ただここは高級ではないかもしれませんが、結構な坪単価なので
最低、リビングに天カセと内廊下はおささえて欲しかったですね。

実は富久クロスの方は失礼でしつこいなと感じていました。
でも確かに一見の価値ありですね。新宿に住むことなど
全く視野になかったですが、イガイやイガイ。
大変参考になりました、有難うございます。
明日行ってきます。

>184
明日,初訪問なら1期2次で頑張ってください。
1次は明日締め切り後、抽選となります。

>183

前にもカセットエアコンにこだわる人がいましたけど…
挙げられた設備、この坪単価で望むほうが無謀。
もっと郊外の地価の安いエリアに行かないと無理だよ。
（ただし、郊外には高級仕様のマンションは少ないけどね）

そもそも、このマンションは高級マンションじゃないのだから。

178さん

和解しているのは、旧反対派と建替組合です。建替組合はマンション完成後解散します。
新しく組織されるマンションの管理組合とは別法人になります。
新管理組合が決議すれば用地提供可能となります。

旧桜上水団地建設以来、50年近くあの場所は、道路兼駐車場としか使われていないので所有していても固定資産税がかかるだけでです。

＞186
郊外のマンションに高級マンションって(笑)

少なくとも富久クロスは同じ坪単価で天カセ、内廊下はクリアしてるんだけどね。この場所で坪単価330万ってさ、完全なるデベの値付け大失敗の巻だな(笑)

もちろんディスポーザーくらいは付いてるんだよね？

ここを検討中の皆様！
マンションの資産価値の9割は立地と知っていますか？
正気の沙汰ではない坪単価で買うならリセールは絶望的ですよ。都心になるべく近いマンションをオススメします。
ここの単価なら笹塚はもちろん初台でも視野にはいりますけど。

地権者のために、いろいろと販売価格に上乗せさせられているから
こんなに高いと聞きましたが、実際にそうなんですか？

地権者の仮住まい費用や、引っ越し費用までが販売価格に乗っているとか聞いていますが。

デベロッパーがそういってるんですか？

天カセはほしいね。内廊下はいらない。
管理費、本気で高くなるから。本気で無駄だよ内廊下。
ましてや、緑多いのに人工で作らなくてもいい。
駐車場代金が超安いのは、魅力。

メリットもデメリットも一杯あるけど
他に類似するマンションがないから
判断はしやすいね。

Part1のコピペ

「地権者ですが、高いやら団地やら文句いう人には買って欲しくないね。
ここを評価してその値段で買える人だけ買えばよろしい。それ以外は用なし」

>>187
敷地を専有部分と切り離して分割譲渡するには、まず、分離譲渡を許す旨の特別決議を行い、その上で個々の区分所有者から敷地持分の譲渡を受ける必要があります。
管理組合の決議で反対する人の敷地持分を勝手に売ることはできません。

等価交換だから。
地権者は全てにおいて最優先されてあたりまえ。
莫大なコストを要する免震構造にしたのも、
莫大なコストを要する地下に駐車場にしたのも地権者と事業主が交わした条件。
これらは販売価格にコストオンされ新規購入者に払わせる仕組み。
それが建て替え事業の大前提。

・・・という説明でしたよ。
言い方は違いますがね。

197さん

反対者がいるという前提ですか。詳しいので、もしかするとそちら側の方ですか。
高いのでマンション購入大変ですね。

立ち退きから竣工までの地権者の仮住まいの家賃って総額いくらくらいになる？
15万×12ヶ月×3年×360人=194400万円
約19億くらいですか？

地権者の2回ぶんの引越し費用は総額いくらになる？
15万×2回×360人=10800万
約1億くらいですか？

>>199さん
都市計画道路に対する評価は、人によって大きく異なりますので。
ここの購入者は今の環境を気に入って買うのでしょうから、都市計画道路で住環境が破壊されるととらえる人も多いと思います。
行政が余程丁寧に説得をしない限り、反対が多数派になることも十分ありえますが、行政には桜上水の駅前開発と補助133号にそこまでの熱意がありません。
したがって、桜上水の再開発はないだろうという前提で(今の環境を前提に)検討すればよいと考えています。
個人的には再開発が見込まれる方がプラス要因ですが、再開発の評価も人によりけりですね。

気になったので団地の値段調べてみた。65m2のタイプが安くても4250万。大体4500万前後で長年推移。

仮に建て替えがスムーズに行くと見込んで数年前買ったとする。諸経費と入居後最低限リフォームするとして5000万円超。固定資産税が毎年10万円ぐらいか。

建物は古くて価値ないのでゼロ以下として、各自の土地の持ち分をデベに売って、工事中2年分の家賃捻出。しかし、裁判で2年延びてようやく工事が始まった。←今ここ

家賃15万として×24＋礼敷引越更新2回で少なく見ても6か7ぐらい？＝結局450万以上自己負担。
合計約5450万円＋固定資産税数十万円。新築65m2が6000万円台前半。とすると、差額約600〜900万円？ こうしてみるとたいして羨ましくないような…

>>204
なにやら日本の福祉社会に似ていますね

若者が納める年金が高齢者を支えるという構図

203
でも、豪華共用施設付きの新築マンションがタダで手に入るわけですよ？
しかも免震マンションが。だから新規の購入者に感謝すべきでは？

203を読んで何故タダだと思うんだろ？
203は地権者もそれなりの資金負担をしてると計算してるのに。

２０３さん、計算が間違っています。等価交換を飲むなら『地権者は自己負担ゼロ』という条件の事業なんです。広い部屋を希望した地権者のみ増額の差額分だけを負担します。

係争のゴタゴタによって延期したのは地権者の責任ではありません。
一部の反対派住人です。
あのかた達は結局建て替え組合から外れ、出て行かれましたよね？
まさかご存知ない？

まず、地権者が一人当たり5000万円以上の土地を拠出してるということを理解していない。
地権者が一人当たり何坪の土地をもってたか計算してみな。
入札したら一人8000万円以上になっても全然おかしくない坪数だよ。

203です。家族にいわれて気がついたが、大事なところを調べてなかった。
桜上水徒歩5分で家賃15万はない。3LDK17〜18万。20万超には住まないと思うが。とにかく差額はさらに小さくなる。しかも団地買ったときのローンが残ってると、これから2年は自己負担の家賃と二重払いになると。これはきついわ。
まあ、人によるだろうが、うちは今から新築で買う方が気が楽。

〉208

計算、どこが違ってるかな？ 工事が伸びてる分の家賃は自己負担だよね？

タダという意味は当然、すり替わるという意味。
化けると表現したほうが、よかったかな。
そんなこと当然お判りかと思ってましたが。

釣られてみれば？玄人さん

それはタダとは言わんね。等価ならなんもうららましくないだろ。

金持ちってうらやましーって言ってるのと同じだな。

確かに２１１さんの書きかたをみれば、
ここが、区分所有者による権利変換計画事業だという意味が理解できていないみたいですね。
入札したら一人8000万以上になってもおかしくない？？
等価交換の意味すら理解できていないみたい。