桜上水ガーデンズ 検討板 Part2

たぶん高島平団地の設計コピペ

名前ド忘れしちゃったけど、めっちゃ大手の設計会社です。

それにしても、ここ、本当に販売ヤバそうですね。
500戸以上あったら、最初好調でもその勢いを継続するのは相当大変なのに、現時点ではほぼ辛口コメのみ。
立地がいいだけに、みなさん残念さが際立つんでしょうね。

一期で280戸近く出すらしいけど、さてさていくつ売れるか。
即完かつ、抽選住戸が多数を占めないと、2次以降は相当苦しいことになるはず。
そしたら大幅値下げでしょうね。

妥当性価格になったら買いたい気持ちもあるけど、販売不振物件のレッテル付いちゃったら、いずれにしてもリセールは厳しそうだよね。。

はぁ残念。

思いだした！
日建ハウジングシステムです。

日建ハウジングシステムは、六本木ヒルズレジデンスや東京ミッドタウンとかをてがけたところです。
タワーマンションが多いみたいですけど、個人的には好きな物件が多いです。

日建ハウジングシステム、是非検索してみてください。
少なくとも技術力は最高レベルの老舗であることは確かです。
ただし、デザイン的な評価が高い会社かどうかは私は把握してません。
どなたかそのあたりの評判について詳しい方、補足お願いします。

ほんとそのレベル。
しかし、日建ハウジング知らないようでは
かなり笑われますよ。本気で都心のマンション住まない方がいいですよ。

坪単価330万もする理由にはならないけどね。

しかも都心とはいい意味で言える場所ではない。

坪単価が高いのは色々理由はあるでしょうが、容積率を2割も余らせているからです。その分は仕入原価に丸々入るため価格に反映されます。プラウドシリーズは容積率めいっぱいで、地下住居まであったりしますからね。カタログ上1階、登記上地下1階。そういった物も含めて平均坪単価ですよ。
それよりネガの方、一流で割安物件情報、あいかわらず無いですね。

逆に容積率を抑えなく、半地下だろうが、良いと思う物件ならディベロッパーの二流三流問わず、ポジティブな反応が多くあるんじゃない？

>21
物件の良し悪しは、先ず立地、設計、デベ、施工会社の順でしょうしね。
いよいよモデルルームオープンですね。我が家は今週いけないので今週いかれる方、情報ください。

すみません、モデルルームって予約制ですよね？ 当日突然行っても見られないんですか？

25です。別の物件で検討中なので販売元には聞きにくくこちらでお聞きしたのですが、場違いだったようですね。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

モデルルーム行ってきました。
アンケートを3種類も書かされて、見るだけのつもりの気楽な気持ちが苦しくなりました。
相手も商売ですからね。必死です。

全体の感想は、中々良い感じでした。
私は、住宅のモデルルームには、あまり行ったことが無いせいか本当に買いたい気持ちになりました。
しかし、お金が工面できず購入は、不可能です。
若い夫婦とかも来てましたが、買えるのかな。

6000万円台の予算（本当は出せませんが）と言ったら、それなり（1階とか狭いもの）の物件も紹介してくれました。
それでも、7000万円台ですが、頑張れば出せるでしょうと言いたいのでしょうか。

帰りに各棟の図面とか、製本したパンフレット等お土産を頂ました。

27さん

予約制のようです。各人(複数で参加すれば組)に担当者が付き説明をしてくれます。
当然、予算、収入、勤務先等もアンケートに書くように言われるので、軽い気持ちでは相手にしてもらえなくなる可能性もあります。
価格を教えてもらえなかったり、資料をもらえないとかの。

早く他のマドリを公開して下さいよ！

これ？

免震を採用してる、容積率を余らせてる、等々、実際にコストがかかっているのはわかる。
だけど、ここの地盤でかつ中高層なら、免震で高いのと、耐震で安いのだったら、私なら耐震で安いほうがいい。
仮にどちらか選べるのなら、後者を選ぶ人の方が多いのでは？
容積率の件も、確かに机上では余裕をもたせた設計なのだろうが、実際に模型を見ると、圧迫感満載で、その実感はまるでないので、割高感は解消されない。
そして、両面バルコニーだったり、天井高だったり、機能的には満足度は高いのですが、ランドスケープが洗練されてないダサいイメージなせいか、「どうしてもここに住みたい！」という憧れが湧いてこないんですよね。
相場より2割高いんですよね。
諸々のプラス要素とマイナス要素を相殺すると、1割くらい高いなら納得感がある。けど2割となるとね。。
紐解くと確かにコストも相応にかかってるんだろう気はするけど、だとしたら、コストをかける場所がここの立地に惹かれる層の需要と合ってないんだと思います。
「コンセンプトがズレている」ほんとその一言に尽きますね。

32さんのおっしゃるとおりですね。いままでの物件価格をみても相場の価格から大幅に乖離してますね！
実際に南向きの部屋がほとんど前の高層建物の圧迫感があり、よくない印象を受けました。ご覧になられた方のご意見お待ちしております。

コンセプトがズレている話には私も思うところがあります。

桜上水は商業施設がショボイと言われますが、そもそも駅近くにある、旧桜上水団地が高齢化して、空き家になっていたり、購買力が落ちていることが原因のひとつだと思います。
ですから、桜上水ガーデンズには、若い世代にもっと入ってもらいたいと思っていました。
しかし、あの価格では、若い人のが用意できるものではありません。
お金持ちの中高年が入っても購買力が継続的に上がっていくとは思えませんね。

物件的には良いと思っていますが、残念です。

私は12階建てのマンションに住んでおり、近隣に12階建て、14階建てのマンションが複数あるせいか、あまり圧迫感は感じない方です。

ですから、立体模型を見てもこんなもんかなと思いました。
また、緑も豊富になる予定なので、建物ばかりを見ていることはそんなになく、慣れてしまうのではないかと思います。

他の物件は、大規模開発ではないので、単独の建物だけで見ますが、ここは、9棟もあるので並びが気になるのだと思います。
密集して建っていないと私は思いますので、特に減点ではありません。

価格については多くの見方がありますね。私は、駅から離れた芦花の物件でも南向きが３００だったので、ここはそこより一割高くても許容範囲かな。ただ、これも皆様かかれているように落ち着いた物件になって欲しいです。

Part1が1000件を超えて閉鎖されて、感慨があります。
初めて見たころは、50台だったと思います。

初期の書き込みで、デベの桜上水団地の部屋の買取価格が6000万円だとあり、60㎡で6000万なら販売も㎡100万円か、とレスがありました。

現在の状況を予言しているようで、妙な気持ちになりました。

高いという声があるのはわかります。
もう少し離れたところに住んでいるので、近くで見ていて便利な場所ではあるのはわかりますが、もっと庶民が手を出せる金額にしてくれないと検討すらできません。
3ＬＤＫ70㎡5500万位をイメージしていたのですが、予想より1000万以上高いとなると。
団地を購入したのであればもっと安いはずと思うのですが、なぜこんなに高くなってしまったのでしょうか？
ただ頑張れば検討できなくはないところなので、近くの物件と比較してみていきたいです。

29さん、ありがとうございます。やはり予約制なんですね。現地を見てとても気になって来たので、やはり見ておきたいとおもいます。

管理者様。26の方の煽り？を削除していただき、ありがとうございました。

プラウド芦花公園は中古で6980万ですからね。
73米（約22坪強）で最寄駅徒歩8分程度。坪単価＠317万
※まあ、おそらくこの価格では売れないと思いますが。

本物件は、
急行停車の桜上水で徒歩3～8分以内。新築。
坪単価＠330万でも不思議ではないかもしれませんね。

来週平日にモデルルームは行こうと思いますが、＠330では
頭を多めに入れて、ローンは通っても、奥さんＮＧの可能性大かな。。。

間取り、立地は理想に近いだけに、
せめて＠300くらいだったらな～と思ってしまいます。

にしても、プラウド（野村）はほんと高い。

うちは90m2で8千万くらいを予想してました。
ここ1年で周辺マンションのモデルルームを10件程まわっているので、相場感はズレてないと思います。
モデルルーム行きましたが、出てきた価格表は＋1千万でした。

うちは、+1千万の価値は見い出せませんでした。
ずっとここを購入する予定で楽しみにしてきたのでとても残念ですが、
うちは購入見送りです。

2012年　プラウド駒場　＠320～350
駒場東大駅徒歩5分　池尻大橋駅徒歩12分　渋谷駅徒歩25分
徒歩1分のバス停から渋谷までバスで10分以内（バスは2分置き）

＋埋込型エアコン

こことほぼ同じ価格ってありえますか？

今日価格表見たけど、平均は＠330超えてる感じしました。
駅近A棟なんて2階で＠330ですから。

ありえない。

ここの価格を妥当だと言う方は、有り余る程の沢山の資産をお持ちで、
最近の相場感をご存じない方だと思います。
それはそれで幸せなことですが。。

プラウド蘆花公園、確かに完売してますが、間違いなく割高物件です。
少し駅から遠くなりますが、今年販売されたオーベル蘆花公園の方が
蘆花公園隣接、手作りレンガを用いた外観、和洋折衷の庭園等の魅力もありながら、割安感がありました。
私だったら、プラウドよりオーベルの方がいいです。

どんなに割高でも「どうしてもここがいい！」と思う方は必ずいます。
戸数が少なければ、そういう方達で埋まって目出度く完売。

だけど、ここは500戸以上あるのです。
マニアウケしても、一般ウケしなければ道のりは相当厳しいですよ。
購入はしませんが、このプロジェクトがどういう終焉を迎えるのか、ある意味興味があるので、
じっくり見守りたいと思います。

50さん

「酸っぱい葡萄」の心理ですよ。しょうがないと思います。
書かせてあげて下さい。

検討スレに自分の評価コメを投稿する人が、なぜ恥ずかしいのでしょうか？
ここは購入者スレではありません。

投稿内容そのものではなく、「恥ずかしい人」などと人を否定するだけの書きこみより、
検討を進めるうえでよっぽど有益だと思いますよ。

47さんとか他にもいらっしゃいますが
相場感でまとめている方は、残念な方ですね。
おっしゃってることは正しいです。
ただ京王線で比較しても、そもそもまともなマンションがないので
相場で話しても･･。

プラウド芦花公園の方がよっぽど割高じゃない？

間違いなく桜上水ではブランドではないので、割高です。

>48
プラウド駒場を真剣に検討し見送ったものです。駒場は低層ですが、容積率218%をめいっぱいで、更に地下住居まである物件です。こことは詰め込み具合が違いそうですが…駒場は近隣との地域格差も激しいですしね。

>47
我が家はまだモデルルーム観ていませんが、90m2は9000がこの物件の相場だと思います。その価値があるかどうかを見極めたいです。土地代の二割は覆せそうに無いですかね?
2000〜2004年位と、2009〜2011頃が物件の買い時だったと個人的にはおもいますが、既に時期を逸しているのでしょうね。その分金融資産も跳ね上がっているので何とも言えないですけどね…

58さん

47です。
確かに買うタイミングとしてはいい時期を逃してしまった感はありますね。
モデルルームに行かれた後の感想、是非聞かせてください。
もし妥当と判断されたなら、90㎡2で9000万の価値を見出された方の判断基準、
純粋に気になります。

50さんの意見はどうなんだろう。

60さん。逃してはいないと思いますよ。
たまたま、60さんはいい時期にマンションを欲していなかったから
買わなかったor絶対的な必然性がなかったんですよ。
必然性があれば、高かろうが安かろうが買わないといけませんからね。

2004年が買い時と言われてもそのときに20歳の方は
不要ですからね。
ちなみに90平米9000万円なら安くないですか？
90平米で330万円の坪単価なら70平米は6500万円くらいになりますよね？

ん？？
坪単価330ってことは、70㎡は7000万、80㎡は8000万、90㎡は9000万ですよね？
実際は広いお部屋は、お風呂、キッチン、トイレ等が広くとってあったり角部屋だったりで、
割高ということはありますが、そのことを言ってます？

ここは1期分譲では最駅遠のG棟、日当たりの悪い低層で75㎡7000万。
さすがに70㎡まで狭くなると6000万代がありますが、、、

これ、去年のプラウド駒場の低層とだいたい同価ですよね？

75ｍ２で6500万は、少なくとも今回分譲の中にはないです。

駅遠G棟の東向き89㎡は、2階で8500万ですよ。
しかも将来幹線道路になる計画がある道路沿い、至近距離です。

ないね

だからG棟は地権者率が低いのか。納得。

67の玄人さん
63に補足説明されている要素以外で、広くなればなるほど単価が高くなる根拠を教えていただけませんか？
専門家としとの見解をお願いします。

間取りをひた隠すのは止めていただきたい！

広くなるほど単価があがるなんてないよ
都心高額立地やタワーは別だが板状ファミリーは
面積過大はグロス価格で補正するもんだよ
つまり単価は下がる場合も多いということ
67の素人さんどちらにお勤めで？
賃貸業者さんですか笑

しかし高いよね
二子玉や成城じゃないんだから。。。
世田谷区で最貧エリアをアベノミクスで騙し売り
リセールで120%大損するね
大規模で完成時に売れ残りがありそこに
キャンセルできなかった中古(新古)がでたら値崩れ起こすよ
どうしても買いたいならそん時かね

>76

同感です。キャンセル住戸の大幅割引でようやく相場相当ですよね。

80㎡（約24.2坪）＠330だと7986万。
75㎡（約22.7坪）＠330だと7491万。
70㎡（約21.2坪）＠330だと6996万。
68㎡（約20.6坪）＠330だと6798万。

条件によって多少の凸凹あると思いますが、
ここまでのスレッドを見る限り概ね上記の値段と言う事ですかね。

その上で、
私自身が最近見た、オーベル芦花公園　クレヴィア蘆花公園、ブリリア仙川
ロワール千歳烏山と比較して、ザックリ＋1000～1400万高い事実があります。

私は、この差異をモデルルーム見学時に営業さんにヒアリングしてみようと思っています。

現在の考えでは、
①駅が桜上水（急行停車駅、新宿に近い。）　　　　　　⇒だから高い
②駅近　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　⇒だから高い
③デベが野村、三井。ようはブランド費用　　　　　　　⇒だから高い
④桜上水団地を高値で掴んだ　　　　　　　　　　　　　⇒だから高い
　（※野村と三井でタッグを組む理由はリスク分散以外の
　理由はない。と思う。。つまり安値で買った土地で無い事は間違いない。）

我が家の家族構成とニーズを考慮すると73㎡あれば十分なのですが
それだと7300。これまで見ていた物件はおおむね5500～6000。
せめて6500であればな～。。

まあ、一度話は聞きにいこうとは思っています。

高い理由、①②はその通りでしょうけど、③④はあまり関係なさそうな気がしますし、仮に事実でもデベは認めないと思いますよ。

他に想定できるのは、
Ⅰ、武蔵野台地に乗った低層もしくは中高層なのに、免震を採用している点
Ⅱ、両面バルコニーを実現する為に、1フロア3～5戸で1機のエレベーターを配置している点
Ⅲ、空地率＆被緑率をあげる為に地下駐車場にしている点

恐らくⅠによるコストアップの影響がかなり大きいと思います。

私は個人的には
Ⅲはコストが上がっても採用して欲しいですが、
Ⅱが微妙、エレベータはもう少し減らした方が現実的だと思います。
そして、Ⅰはコストが上がってまで採用する必要なし、と考えます。

ではなぜ採用しているのか、それはいずれも建替え組合が希望したからです。
特にⅠは建替組合からの必須条件。
飲まない限り、建替えプロジェクトを発足することすらできなかったのです。

周辺に住んでいるので知人が複数います。79さんの最後の部分、聞いている話とは全然違います。妙に訳知り顔で新規購入希望者と旧団地住民を対立させようとするようなコメントには注意ですね

80さん

79です。
免震は建替え組合の強い要望だったということ、デベは公言していますよ。
モデルルームに訪れた際、担当者がそのように言っていました。
「とても贅沢な作りです」と表現していました。
「too much」であることを認めているようで、私にとってはマイナスのコメントでしたが。。

新規購入者は購入する方免震であることを評価した方でしょうから、
それが原因で、新規購入者と地権者が対立することはないと思われます。

以前にも書いたことがあるように、桜上水団地は耐震性能に懸念をもたれていました。
東京オリンピック前後は、活気があってよい時代のイメージがあるようですが、実際は建築ブームの裏で手抜きや川砂利の不足を海砂利で補ったりと品質に問題があった時期です。
最近、トンネルや高速道路でコンクリートの落下が頻発しているはご存知でしょう。

団地住民は、それを記憶しているため建替に積極的な人が多かったのです。勿論反対している方人もいましたが。
ですから、耐震性能には敏感なのです。ですから強い希望となったと思われます。

オーバースペックなのかは分かりませんが、それで安心する人もいると思います。

耐震だけマンションは振動の方向によっては震度6強から7弱位で壊滅的な被害が出る可能性がありますが、低層免震は被害が少ない可能が高いです。低層の免震は、採算が取れないため所謂高級マンションにしか採用されていません。311時に被災地で地震を経験しましたが、耐震だけの14階に住む気になれません。全ての家具家電を作り付けにしても…。耐震だけはせいぜい3〜4階程度じゃないでしょうか？この空地率で、ローム層で、この高さの免震はある意味突き抜けていますが、そう遠く無い将来は当たり前になってるかもしれません。

84さん

相手になってもらいたくて、同趣旨のレスを繰り返すのですか。

あなたの認識は間違っていると私は思いますよ。

83さん

確かに不思議ですね。
敷地が平でなく下がっているのでエレベターを使う段差がないのかな。

免震は、地震に対して必ずしも万能ではなく、揺れ方によっては耐震より被害が拡大することだってある。
性能だけで考えても、一長一短。
そして何より免震は、初期費用だけじゃなく、メンテ代も半端ない。

だからこれからの地震対策としては、耐震を強化する方向に進み、免震は消えてゆく可能性もある、という記事を読んだ記憶がある。
少なくとも採用件数は減少傾向にあるはずです。

因みにここと単価がほぼ同じの新宿御苑前駅徒歩5分、55階建ての富久クロスは免震ではなく、耐震です。

湾岸でもないこの立地で、かつ、タワーでもないこのマンションにとって、免震はメリットよりデメリットの方が大きいと私は判断してます。

ここは複数棟構成なので、免震の高額なメンテ代は、878戸の大規模だからといって戸あたりの単価が下がる訳ではありません。

ホームページではスケールメリットにより、管理費＋修繕費が安いとかいてあるけど、
免震だけでなく、エレベーターのメンテ代だって、最終的に戸あたりのエレベーター数が多ければ、スケールメリットなんて出るはずはない。
修繕計画に落とし穴がないか気になりますね。

>93
免震構造は万能ではありませんが、低層物件はかなり効果が高く、公共機関含めかなりの実績があります。理論的には縦(高さ)横比が小さいほど良いので低層免震構造は地震には相当強いです。湾岸軟弱地盤地域で最近採用されいる所謂高層タワーの免震構造は実績もなく市場実験のようなもので個人的には危険だと思います。そもそも目的がコストダウンによる採用改善の方が主ですしね。タワーマンションは制振構造が主流です。富久クロスも制振だと思いますが。耐震だけマンションは、最上部が振子のように揺れるので、固定していない中はグチャグチャで、構造も破損する可能性も高いです。耐震だけマンションなら3〜4階の低層が良いと思いますよ。確かこの地盤で低層免震はコストアップで、メンテナンスにもコストがかかりますが、地震に対する保険のなようなもの。そういう方が評価すれば良いのでは？ここを購入するならば、低層棟の方がコンセプトにあっていると思います。

↑
×採用改善、○採算改善

80さん、79です。すでにモデルルームへいらっしゃった上での書き込みだったんですね。

ただ、デベの方の説明と、80さんがお書きになった下記の内容は違いますよね。

〉（免震を）飲まない限り、建替えプロジェクトを発足することすらできなかったのです。

私が聞いたのもデベの方の説明通りで、免震は条件ではなく希望で、その後もあらゆる検討を重ねたと聞きました。先の80さんの書き込みは事実と違うと思いましたので注意が必要と書かせていただきました。
モデルルーム見学のとき、直接質問するのは大事ですよね。正確な情報ありがとうございました。

要するに地権者の要望でもある免震構造は建て替えプロジェクトにおいてかねてからの希望
であったため、等価交換事業においてはコスト高にならざるを得ない旨記載させていただきました。

当然負担先は新規の購入者になる前提での事業になる旨の説明は
過去の書き込みの通りになります。

付け加え記載させていただきます。

私はモデルルームで、免震構造を採用したのは地権者の組合の取り決めによるもので、
建て替えの条件だったと説明を受けました。
担当者によって説明内容が違う？のが気になります。

グレードアップ費用の新規購入者コストオンについて、
誰かが誤った理由をなんだかんだつけて削除依頼をだしているようで驚きました。
不穏な空気満載です。
どうやら都合が悪い情報みたいで、逆に購入検討者の不安を煽っていますね
現実を受け入れましょう
旧桜上水団地になかった免震構造や地下駐車場や豪華な共用施設などの莫大な費用は、
地権者のぶんも上乗せして販売価格に反映されている事実を受け入れましょう。
それが等価交換事業だからです。

この価格だったら田園調布 浜田山 二子玉のどれかにする。

http://mansion.30min.jp/tokyo/712/ranking/

桜上水駅って人気ないんですね。
世田谷区の駅の中で、ワースト３です。

プロジェクト説明会で、担当者が
プラウド蘆花公園が～300だから、より新宿よりの桜上水は330～で妥当という説明でしたが、やっぱりおかしいです。

まあこの１０年の桜上水駅近の物件見てみればわかりますよ
大手の物件であっても坪２５０～からあってどんなに高いプレミアム部屋でも坪３３０の物件なんてないですから

この物件の質の高さは認めるけど京王線自体使えないし、桜上水自体駅力ないですから
もちろん桜上水ではぶっちぎりにいいマンションだと思いますがね

当初想定していた広さを多少妥協することで購入は可能だけど、10年後のリセール考えるとやっぱり手を出してはいけない物件ですよね。

よっっぽど気に入って、永住することが前提の方向きということでしょうか。

多分ありえないけど、1期が抽選住戸多数で即完だったら、2期での購入は検討してもいいかな。
300戸が即完だったら、それなりに需要ありと判断できるので、リセールも期待できるかな？
この考え甘いですか？

駅近だしリセールはできると思いますよ。
でも、希望の価格で売却できないだけです。

リセールは厳しい、の意味は、
中古売却時に新築価格からの値落ち幅が大きい、という意味です。
この物件は近隣相場よりかなり割高ですが、
リセール時には結局、近隣相場でしか売れないからね。

97,98さん

意味がよく分からないのですが？
〉（免震を）飲まない限り、建替えプロジェクトを発足することすらできなかったのです。
を書いたのは79さんではないのですか。
80さんが書いたことになってますが。

「等価交換事業」て何ですか。建替え事業のことですか？

「購入者コストオン」は、新築マンションの、どの案件でも同様でしょう。
皆さんそれは承知で購入しているのではないですか。
それがイヤなら中古で買うしかないでしょう。

ことさら言い立てることではないと思いますよ。

107さん

誤解している人がどうも多いみたいなので説明を加えると

いわゆる狭義でいうところの等価交換事業ではなく

このプロジェクトは円滑化法事業だということ。

つまり阿佐ヶ谷住宅のような建て替え事業などと違ってこちらは権利変換計画なので

100さんの説明は概ね正しいということになる。

これは、従前のマンションを取り壊したあとも

それぞれの組合員の区分所有権などを消滅させずに

そのまま建て替えたあとの新しいマンション組合に移行とすることでそれが可能になる。

だから区分所有権が継続しているためその区分所有権に担保をみている銀行から

ある種お墨付きを得ることができる。

つまり建て替え事業のためのお金を借りることができたということになる。

そのかわり逆に販売による収益によって事業主は銀行に返済するわけだから

今回のように従前に無かった施設敷設や地下を掘ったり免震装置を敷設する施工費の増額分は

その元となる販売価格に乗せざるを得ないという苦しい事情も発生するわけ。

等価交換方式事業も知らない人がこのマンションを検討していること自体に驚いた。
>>107
もっと勉強しましょう。高いお買い物なんですよ？

http://www.globe.ne.jp/development/index.html
わかりやすいところで、これ↑がいいかな？
>>『等価交換事業』

よく読んで理解するように。

109さん　

107です。詳しい解説ありがとうございます。
急に聞きなれない言葉が出てきて、意味がわかりせんでした。
法律に則して実施されている事業なのですね。

おなじ大規模物件なら富久のいい部屋選んだほうがリセールはいいのは確実

ただこっちはタワー嫌いの人にはいいだろう

建替計画があることを加味して、団地60㎡を4000万で購入した知り合いがいます。
＋2000万で、駅近棟の最上階の100㎡をGETしたとか。
分譲価格は余裕で億を超えてますが、その方の負担額は6000万です。

地権者向け仕様は分譲仕様よりは低いそうですが、オプションを付ければ分譲仕様にすることは可能です。
どれだけ多く見積もっても500万程度でしょう。

差額の3500万は誰が補填するのか、、もちろん新規購入者ですね。

建替え事業なんてそんなものです。

地権者の住戸が特定の棟に集中していますが、各棟の配置と価格の関係は適正なのでしょうか？

>118
該当のＢ棟は、地権者の費用負担が実質ゼロの棟です。
それが集中している理由です。

建替事業を今後も拡大していきたいデベ。
少なくとも実績を作らないと事業拡大は見込めない。

実績が少ない今は、地権者に必要異常な利益を分配してでも実績を作りたい時期なのだと推察します。
新規購入者より地権者が優遇されているのはそういう背景もありそうですね。

数がこなれてきたら、状況は多少変わる気もしますが、
少なくとも今は、建替え関連の物件は新規購入者にとって不利であることは間違いないです。

そういう意味では、この物件はデベにとっても今後の試金石になるはず。

普通に考えれば、是が非でも成功に導きたいプロジェクトなはずなので、
多少の赤字を背負ってでも、“即日完売”の大成功プロジェクトとして幕を引きたいと考えるはず。
でも、この価格でしかだせない現実。デベも相当苦しい状況だと思われます。

建替え組合の要望にひたすら寄りそった結果、この事業はどういった結末を迎えるのか。。
みものですね。

桜上水はすみやすいところです。
物件もまずまずで、地権者優遇も仕方のないところ。だだ、あまりにも多いので、不安です。
個人的には、便利な杉並側であれば良かったのです。

駐車場14500円は安い。かなりひかれるなぁ。
街はなんもないけど、住環境は相当魅力。
スーパーはあるから生活できるのでまぁいいかな。

久しぶりにのぞいてみたら本当に330万円で出したんですね。驚きました。
建物がどれだけ高級仕様でも地縁のないプチセレブ層が桜上水を買うって、いまいち想像できない。
桜上水を選ぶ人ってアドレスのブランドに重きを置く人じゃないだろうから、価格も高級志向ではない気がします。
地権者さんたちの平均年齢も高そうだから、中古の値崩れも早そうな予感が。
うーん。地元民で検討しようと思っていたんですが、どうにもポジティブな評価ができない。。。

この物件は出せても70平米6500だなあ。

7000万だったらちょっとだけ上乗せすれば
余裕で山の手線内側で主要路線の駅近買える

124

そうなんですよね。
それで1期で280戸出すって言ってるけど、この価格でそんなに買い手がつくかかなり疑問。

でも520戸近くあるんだから、確かに半数強の280くらいは
1期で即完じゃないと次につなげないもんね。

1期で売れ残りを多数出すことは
一番避けたいはずだから、
表向きには人手が足りないから、とか言って、
1期の戸数を減らすか、予定価格を見直してハードルを下げるしかなくなるよね。

でも戸数を減らす方向に梶を切るということは、
今の価格での完売への道のりは相当険しいことをデベが自覚したということになる。
そしたら、売れ残りを長年抱えるか、最後の方に割引をいれて販売するしかない。
後者は先に買った人の反感を買うから、なかなかできないし。

案外、サクッと売れるかもしれない。
世の中の流れを読みましょう。
昨年までとは日本の環境が違いすぎます。
相場が上がるのは当たり前かも。
建て替え事業なのでその分は割高なのは残念ですが…。

http://www.nikkei.com/article/DGXNASDJ1701H_X10C13A9EA2000/

>>128
建築費の上昇はかなり前からでしょ。
マンション需要以外の要因が大きい。
問題は、マンション需要がその価格について来るかってこと。
今は、下落局面から緩やかな上昇局面に持ち直してきたばかりで、プチバブルが期待できるような楽観的ムードはないと思うよ。

富久クロスなんて、場所からしたらお買い得って言われてますよね。
前述されてますが、ここと価格帯はさほど変わらないと思います。
間取りは微妙ですが、新宿徒歩圏と桜上水とで同じ時期発売で価格帯が
変わらないって考えちゃいますね。

↑すごいですね。
富久クロスはデュアル制振に、デュアル行灯。
消費増税前、駆け込みで
間違いなく今年注目No.1でしょうが。
周辺地域には、周辺地域の良さがありますよ。
少なくとも、光と風は入ります。

>>131
湾岸エリアの豊洲や晴海では、すでにプチバブル状態ですよ。
少なくとも都内に波及するのは時間の問題かと…。
会社の隣に、湾岸大規模タワーのＭＲあるけど、16日は台風来ているのに大盛況でした。
盛り上がりが怖い…。

駅徒歩１０分の所に住んでいます。
桜上水はとてもいいところだと思います。
電車移動が便利。

これだけ大規模マンションできると駅がちょっと狭いかもしれません。
再開発でたまプラくらいの大きい駅ビル等ができると良いですね！

桜上水は世田谷区の北沢地域。北沢地域の広域生活拠点は下北沢、地域生活拠点は京王沿線で、下高井戸と明大前。再開発事業対象に桜上水が入る可能性は低い。

>>135
五輪が決まったばっかりの時期だし、湾岸人気は参考にならない。
むしろ、消費税アップの影響がどのくらい実体経済の腰折れに影響するかの方が重要。
ここは1期の売れ行きと、消費税の影響を見極めてからでも遅くない。と個人的には思う。

>>134
9月末までに契約しなければ、消費税の経過措置は受けられなかったと思うんだけど。
富久は、9月末までに締結できる販売スケジュールなの？

駅前開発は道路環境が良くないと無理だよ。
バスやマイカーでの来客をさばけないと、すごく狭い商圏しか形成できないからね。
補助133号ができない限り無理だろうね。
世田谷区も東京都も全く作る気ないみたいだけど。

ご年配には住みやすいと思う。
子育て世代にはどうかな？
子育て世代をターゲットにした施設が（保育園も、商業施設も）少なすぎる。
まあ、このマンション自体、ご年配が多く住むんだろうけど。

旧団地は子育て世代に人気でしたよ〜
家族で住める広めの物件が少なくて、団地は68平米3LDK15万円ちょっと。55平米2LDKはもう少し安めでした
団地の子供会祭りは毎年大盛況で楽しかったです！
桜上水だけで考えるとしょぼいですが、松沢小のある下高井戸7分なんですよね
でも、予算的に無理そうなのでもう諦めてます（笑）

子育て世代をターゲットにした価格設定じゃないからね。
メインターゲットは、ご年配夫婦＆W Income No KidSになるでしょう。

モデルルームにはお腹の大きいご夫婦や、小さいお子さん連れの方、中学生くらいのお子さん連れまで思っていたより子育て世代の方が多かったです。
年配のご夫婦ももちろんいらっしゃってましたが、どちらかというと少数派でした。
そして駐車場に停められてる車は8割型外車でした。

広さもある程度必要な我が家にとっては、プラウドシティ仙川の方が現実的かな。

見に行くのはただだから、うちもモデルルーム行ったよ。
でも価格を聞いて唖然。あきれて帰ってきた。
ローンがじゃぶじゃぶ付くご時世だから、買おうと思えば買えるけど。
チビがいるとお金の使い道はいくらでもあるし。
この価格じゃこの辺で探してる意味ないって話になって、都心方面も視野に入れることに。

普通の会社員には買えない価格ですね。残念ですが諦めます。

年寄り夫婦です。
三井さんの浜田山みたいであれば、郊外もいいかなと
思いましたがちょっと違いました。この価格なら
メトロや有名病院が近くにあって、週末に息子夫婦が
買い物がてら来てくれる都心が暮らしやすいです。

桜上水は良いところですが、今後は千歳烏山駅前の建て替えも始まるし、他探します。

ここを郊外と定義付けられる感覚がすごいですね…
人それぞれ違うとは思いますが。

でも、似たような価格帯でもっと都心の物件がありますから
仰りたい事はわかります。
ここがいいという特長が見出だせない限り、
同じ価格出すなら便利なところがいいですもんね。

>>153
どう見ても郊外でしょう。
世田谷区ですし。都心ではないですよね。

そうなんですね…
山手線外は郊外って感じですかね。

勝手なイメージで多摩地区や練馬、板橋とか
郊外なのかと思ってました。
世田谷は郊外のイメージがなかったので。
都心かと聞かれるとそれも違うと思いますが。

失礼しました。

152さん
千歳烏山駅前の建て替えって、マンションの建設予定あるんですか？

当然専業主婦とか、桜上水あたりを郊外と呼ぶとか、だいぶご高齢の方たちのようですね

山手線沿線と同じ価格だからそっちを探すっていう
意見多いですね。正解です。
ところで山手線沿線や内側でいいマンションありますか？
千鳥ヶ淵の三菱地所のマンションほしいですが買えないっす。
桜上水は管理費や駐車場代金が超魅力。すごい低料金。
街にはなにもないけど、毎月の支払いが安くすむので
許容できるかなぁ。

山手線沿線と同じ価格だからそっちを探すっていう
意見多いですね。正解です。
ところで山手線沿線や内側でいいマンションありますか？
千鳥ヶ淵の三菱地所のマンションほしいですが買えないっす。
桜上水は管理費や駐車場代金が超魅力。すごい低料金。
街にはなにもないけど、毎月の支払いが安くすむので
許容できるかなぁ。

本日、全国基準地価が発表されましたが、

桜上水は急上昇していますね！

Nスタで富久クロスの特集していましたよ。
6500万円代が中心価格帯で、資産価値がまだまだ上がるのでは？と報道されてました。
桜上水の資産価値はどうでしょうか？上がると嬉しいです。

さらに完成までの地権者の家賃や地権者の引っ越し費用についても地権者負担はありません。
建て替え事業ですから当たり前のことです。
この費用がどこから捻出されるか。皆様の想像にお任せします。

上記私の書き込み内容が仮に間違っているなら、
どこがどう間違っているか、根拠をもとにキチンと訂正を願いします。

富久クロスは場所がいいのに庶民でも手が届く価格ですよね。
間取りさえ良ければ…
何で富久クロスが出てくるかとの書き込みもありましたが、
価格帯が同じだけに比べてしまいます。
間取りの問題があってもリセールは富久クロスの方がいいと
個人的には思います。
場所が価格には大きく影響しますし。

資産価値だけ捉えると、富久>桜上水だと言えますが、
桜上水にしかない魅力はたくさんあります。
こちらの環境が素晴らしいと思います。

最近、富久クロスとやたらと比較されている人がいますが、特定の方の煽りですか？

そもそも比較対象が違うでしょう。

富久クロスと比較するのは個人の自由だと思います。
富久クロスと比較してはならない理由はどこですか？

検索して読んできた反対派ブログとよく似た文体がちらほら…なるほど。華麗にスルーで（古語ww モデルルーム見学済みの方、地元在住の方、情報よろしくお願いします！

富久クロスと比較するのは、販売時期、デベ、価格帯が同じで、新宿方面に用事がある方なら、しょうがない気もします。コンセプトが全く異なるので、購買層は完全に分かれるでしょうが、中間の人もいますしね。

>>160
価格急上昇なんかしてないよ。
てか、桜上水に基準地なんかない。
世田谷の住宅地は、横ばい〜1%未満の上昇だよ。
なんなのこのデマ？不動産バブルを煽りたい業者さん？

>>165

他の方はわかりませんが、少なくとも私はここと富久を検討しています。
理由は168さんが書かれている通り。
現在、京王線沿線に暮らしており、京王線→新宿周辺で駅近のマンションを
探していたら行き着いたまでです。
どちらも一長一短を感じています。

桜上水の今後の開発計画はどうなんでしょう。
明大前や千歳烏山は、京王線の高架化にあわせて駅前開発の都市計画決定され、世田谷区がやる気満々のようですが。
桜上水は、駅前広場とかアクセス道路とか、開発が具体化する様子が見えません。
世田谷区にやる気があるのかないのか、あるとすればいつごろなのか、地元自治会等で詳しい話を聞いている方いらっしゃいますか？

前の方が書いているように、桜上水は地域拠点でもなんでもないので、今後、駅前開発の事業化には期待が持てない。世田谷区が優先的に再開発するのは、地域生活拠点である北沢地域は明大前や下北沢、烏山地域は千歳烏山が優先対象です。烏山は南側の都営住宅があった場所で、分譲マンション計画もあります。

>171さん

桜上水駅周辺の都市計画も、隣接する杉並区、東京都、京王電鉄と一緒に出されていますよ。
笹塚駅からつつじヶ丘駅間の立体交差・複々線化に際してのものなので、他と同様、先の話になりますけど。

どこの駅から先に高架化が進むんでしょうねぇ？

>>172さん
ありがとうございます。
優先順位はその通りなんでしょうけど、多少時間差はあっても、桜上水もこの機会にやるつもりなのか、それとも今回の京王高架化のタイミングでやるのは事実上無理と判断しているのか、そのあたりの情報があればなぁと思っています。

>>173さん
ありがとうございます。
私が調べた限りでは、京王の高架化計画と一緒に都市計画化されたのは、明大前と千歳烏山だけのようです。
他の駅（桜上水、下高井戸、八幡山など）は、「基本構想」というものは作られているようですが、都市計画としての具体化はされていないようです。
今ちょうど調整しているところで2,3年後には都市計画決定して事業化される見込みなのか、「基本構想」から特に進んでいないのかで10年後の姿がかなり違うように思いまして。

正確かつオフィシャルな情報はないと思いますが、諸般の事情を考慮すると「事実上無理と判断してる」と思います。
基本構想は、133号ありきの構想で、133号から直結する駅前広場を作るつもりでした。
しかし133号はこのマンションの敷地を一部通る計画ですので、今回の建て替えにあわせて用地提供を受けられない限り、事業化は事実上不可能です(建て替え後は878世帯全員から持分の譲渡に承諾してもらう必要が生じます。)。
もともと建て替えにあわせて用地提供してもらう予定でしたが(ごく一部の敷地なので建て替え事業には影響なし)、色々あって用地提供を受けることができなくなりましたので、133号は事実上不可能になり、133号ありきの基本構想も事業化は無理と考えざるをえません。

道路兼駐車場で使っていたところなら解決済み。でないと建て替え認可されない。

認可って、建て替えは認可事業じゃないよ。
建築確認のこと？建築確認は法令等に違反してない限りおりる。
ちなみに用地提供はされてないね。
通路状の空地にはするかもしれないけど、正式に道路にするには、改めて全世帯から譲渡の合意をとらなきゃならないよ。

反対派との裁判で補助133号に用地提供しないって条件で和解してるから、正式に用地提供するのは不可能なんだよね。

地権者のかたって本当に羨ましいですね。
負担なしで免震構造の新築マンションが手に入るだなんて夢のようです。
新規購入者が全て負担してくれるだなんて、まさに夢のような出来事だと思います。

富久クロスと同じ平均坪単価330万円というのを聞いて吹っ飛んで来ました！
なんでこんなに高いんでしょうか？私には理解できません。
リセールも間違いなく富久の圧勝でしょうしね。
こちらをお読みになってください。参考までに。ただここは郊外でも安くないんだよね～
http://profile.ne.jp/w/c-68912/

設備・仕様が公表されていないので分かりませんが
リビングは天カセじゃないんですか？もしかして外廊下？
この価格帯では寂しい限りです。
大林・清水施工で設計は、日建ハウジングシステムそして免震構造。
これはお金がかからないわけがありませんね。
ただ桜上水ではかなり高い価格は間違いないので、一生住むおつもりなら
いいですがね・・・

天カセは主婦が嫌うケース多いよね。

マンションで高級と言われるのは

ディスポーザー
内廊下
各部屋天カセ　
玄関は大理石　以上これらは必須です。

あなたの主観で要らないよね～と言われても、これが現実です。
ただここは高級ではないかもしれませんが、結構な坪単価なので
最低、リビングに天カセと内廊下はおささえて欲しかったですね。

実は富久クロスの方は失礼でしつこいなと感じていました。
でも確かに一見の価値ありですね。新宿に住むことなど
全く視野になかったですが、イガイやイガイ。
大変参考になりました、有難うございます。
明日行ってきます。

>184
明日,初訪問なら1期2次で頑張ってください。
1次は明日締め切り後、抽選となります。

>183

前にもカセットエアコンにこだわる人がいましたけど…
挙げられた設備、この坪単価で望むほうが無謀。
もっと郊外の地価の安いエリアに行かないと無理だよ。
（ただし、郊外には高級仕様のマンションは少ないけどね）

そもそも、このマンションは高級マンションじゃないのだから。

178さん

和解しているのは、旧反対派と建替組合です。建替組合はマンション完成後解散します。
新しく組織されるマンションの管理組合とは別法人になります。
新管理組合が決議すれば用地提供可能となります。

旧桜上水団地建設以来、50年近くあの場所は、道路兼駐車場としか使われていないので所有していても固定資産税がかかるだけでです。

＞186
郊外のマンションに高級マンションって(笑)

少なくとも富久クロスは同じ坪単価で天カセ、内廊下はクリアしてるんだけどね。この場所で坪単価330万ってさ、完全なるデベの値付け大失敗の巻だな(笑)

もちろんディスポーザーくらいは付いてるんだよね？

ここを検討中の皆様！
マンションの資産価値の9割は立地と知っていますか？
正気の沙汰ではない坪単価で買うならリセールは絶望的ですよ。都心になるべく近いマンションをオススメします。
ここの単価なら笹塚はもちろん初台でも視野にはいりますけど。

地権者のために、いろいろと販売価格に上乗せさせられているから
こんなに高いと聞きましたが、実際にそうなんですか？

地権者の仮住まい費用や、引っ越し費用までが販売価格に乗っているとか聞いていますが。

デベロッパーがそういってるんですか？

天カセはほしいね。内廊下はいらない。
管理費、本気で高くなるから。本気で無駄だよ内廊下。
ましてや、緑多いのに人工で作らなくてもいい。
駐車場代金が超安いのは、魅力。

メリットもデメリットも一杯あるけど
他に類似するマンションがないから
判断はしやすいね。

Part1のコピペ

「地権者ですが、高いやら団地やら文句いう人には買って欲しくないね。
ここを評価してその値段で買える人だけ買えばよろしい。それ以外は用なし」

>>187
敷地を専有部分と切り離して分割譲渡するには、まず、分離譲渡を許す旨の特別決議を行い、その上で個々の区分所有者から敷地持分の譲渡を受ける必要があります。
管理組合の決議で反対する人の敷地持分を勝手に売ることはできません。

等価交換だから。
地権者は全てにおいて最優先されてあたりまえ。
莫大なコストを要する免震構造にしたのも、
莫大なコストを要する地下に駐車場にしたのも地権者と事業主が交わした条件。
これらは販売価格にコストオンされ新規購入者に払わせる仕組み。
それが建て替え事業の大前提。

・・・という説明でしたよ。
言い方は違いますがね。

197さん

反対者がいるという前提ですか。詳しいので、もしかするとそちら側の方ですか。
高いのでマンション購入大変ですね。