購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART54】

上下左右の部屋に騒音等色々なことに気を使う
ってストレスになりませんか？
子供に飛び跳ねるなって躾けるのには抵抗があります。
ＤＩＮＫＳや老夫婦に一人暮らしには快適だと思いますが、、、

>>800
区分所有という制度に解決できていない矛盾点が沢山あるせいだと思いますよ。

逆に貧乏人のマンションは資産価値が無いのですから使い捨てで気楽だと思いますよ。
投資や賃貸も成立しないでしょうし。
ダメになったらまた安マンション買えばいいんですから。
まあ、それでも売れずに二件分の管理費やら払い続ける羽目になるんでしょうけど。
あっ、踏み倒してれば勝手に追い出してくれて、競売にしてもらえるんでしたっけ？
それは便利な制度ですね。
ホント、マンションって気楽でよい住いなんですね。

裁判費用は管理組合持ちなんですよね？

それこそ、どこぞの放送局みたく
「隣が払わないなら、うちも払いません」ってなるんじゃない？

>>803
裁判費用も弁護士費用も何から何まで、未払い住戸持ちですよ。
借金と違って、猶予してもらう権利もありません。
そして、足りない分は次の所有者が払うことになります。

いらなくなれば、未払いを続ければ勝手に次の所有者が払ってくれる。
中国の富裕層にはちょうどいいね。
なんていいシステムだ！

マンション建て替えのゴタゴタ知ってますか？
当たり前ですけど、トラブルになると嫌気をさすひとと、お金の匂いに色めき立っちゃうひとがいて、さらには嫌気をさしたひとから叩いて買い取りトラブルに首突っ込んできてゴネ得を得ようってひとが出てくる。

まあ、それが集合住宅のリスク。

>>798

建て替え決議は５分の４以上の賛成が必要ですが
一人で複数住居を所有している場合は１票とカウント
されます。（区分所有法で規定）

元土地の所有者(地権者）などが権利変換で複数住居
を所有する(例えば半分近く所有することもあります）
マンションなどはそれほどめずらしくありません。

東京勝どきのトウキョウタワーズなどもかなりの部分が
賃貸住居となっていますよね。

でもその場合も前述した制限により単一の法人オーナー
が５分の４以上の住居を所有していた場合にも
建て替え決議においては一票しか票がありませんので
少数オーナーの都合で建て替え決議することは難しい
と考えます。

ただし通常の組合決議においては票の割合は所有面積
比率であることもあります。（マンション個別に規定）

自分だけの意見だけだと何も決められないってのも
なんだかめんどくさいな。

些細なこと含めてすべてを自分が決めないといけないというのをめんどくさいと感じる人もいますのでそれぞれですね。

些細な事って基本、面倒な事じゃないでしょ、その程度の事を面倒って何なの？？

なにをめんどくさいと思うかどうかは人それぞれってことです。

メンドクサイって人は賃貸が良いのに。
居住部分の設備まで大家が直してくれる。
分譲マンションの購入費用も、賃貸の家賃も同じ掛け捨てなんだし。
でも、同グレードだと賃貸の方が高いか。って事は、分譲マンションって賃貸以下なんだね。

めんどくさいのは嫌だがその他の龍で賃貸も嫌だ

という人もいます。

世の中二者択一ではないです。

めんどくさいのは嫌だがその他の理由で賃貸も嫌だ

という人もいます。

世の中二者択一ではないです。

戸建てだって将来の修繕費は見込んでおく必要がある

普通に考えれば賃貸の方がグレードは低いけどね。
駅近に分譲はない、とか。

真っ向勝負したらマンションに勝てないからって、ウソも度が過ぎるとシラケる。

年収5,000万とか、2,400万の損失とか。ほとんど世田谷区のイミフなコピペとか。

>816
もちろん戸建ても将来の修繕費は見込んでおく必要はあるが、年を取ってから大規模修繕はもうしないだろうし必要な補修をすればいいだけ。
マンションは年を取っても、将来自分が恩恵を受けない先の無駄な修繕費を死ぬ間際で払わされる。
どう考えてもマンションは損だね。

戸建ての修繕費は、新築時にメンテ費用がかからない仕様にしておけば安いもの。
うちは10年目までHMの保証で無料で点検補修。(無償サービスの拡大適用)

15年目に自費で総床面積120㎡二階建ての屋根とテラスの再塗装、外壁清掃して70万円。
外装は焼成タイルなので洗浄と目地補修のみ。
次は25年目の予定。

5年毎に手を入れても50万程度だから、年間10万円程度の積立てをすれば十分。
戸建ての修繕費なんか安いもの。

>>818みたいに使い捨ての精神の方は戸建向きだろうね。
スクラップアンドビルド。

確かにマンションは建て替えざるを得ないような事態でも建て替えできないからね。

>821
マンション建てかえって何十年後だと思ってんの？
その間に戸建ては三回は建てかえだろうね

マンション人気だな。

オリンピックかぁ

戸建じゃあんな素敵な夢は見れないからね。

同じ立地と予算ならマンションの方が満足度が高い。

今日のWBS のリノベ特集見たけど…。

79㎡のリノベマンション、全然いいと思わなかったな。新築と同等の設備自慢のマンションらしかったけど、大したことないねぇ。
廊下なんか、狭くて…唖然。

エントランスの追加は良かったが。

やっぱり戸建てがいいよ。遥かにいい設備入れられるし、もっと洒落た仕上げにできるからね。

よく、
「◯◯という点では、こっちのほうが断然おトクだから、こっちの勝ち」
ていう論法と、
「◯◯という点では、こっちのほうが贅沢。貧乏人はあっちを買えば〜」
ていう論法がある。
これじゃあ、勝負はつかない。

まずそもそも、コストパフォーマンスが高いのは、同じ予算ならよりハイグレードにできる、という意味でもあるので、基本的にはコストパフォーマンスが高いほうが「勝ち」でいいと思う。

では、マンションと戸建て、どちらが「コストパフォーマンスが高いか」で考える。

【新築建て替え物件の資産価値編】
仮に、ここに新築でそれぞれ5000万円の物件がマンションと戸建てであるとする。

まず、マンション。
いま現在新築で建ったマンションがいつ建て替えるのか。
理論的には50年以上「劣化しないで」持つのがコンクリート。
50年を過ぎると徐々に劣化していくと言われている。
その劣化のスピードは、まだコンクリート建築物の歴史自体が浅いため、一概には結論が出ていないが、ここではあえて＋アルファ分を見込んで60年で建て替えると試算します。

マンションは建物8割土地2割と言われます。
建てなおすときには、建築費として4000万円を新たに必要とすることになります。
または、60年後の残資産が1000万円、という見方もできます。


次に、戸建て。
ここではあえて木造戸建てということにして、土地：建物を2：1で考えます。
で、木造戸建てですと、基本的には定期的なメンテナンスが必要となります。
これを10年に一度のリフォームで建物価格の1/10かかるとし、建て替えを30年に一度と試算します。

すると、土地3333万円：建物1666万円になり、60年後の残資産としては、
リフォームに4回、建て替えが1回あるので、666万円+1666万円=2222万円の費用を土地代から引いて、残資産1111万円、ということになります。

以上のことから、建て替えを視野に入れた60年後の残資産としては、両者ともに1000〜1111万円程度、ということになり、土地：建物の比率次第という意味では、ほぼ互角といっていいんじゃないでしょうか。

戸建て派がいうほど土地最強神話でもないですし、マンション派がいうほどコンクリ最強神話でもないという気がします。
ただし、どちらも土地比率があがれば、その分有利なのは間違いないでしょう。

【結論】引き分け

>これを10年に一度のリフォームで建物価格の1/10かかるとし、建て替えを30年に一度と試算します。

どんな試算だよ。それが日本の平均になればリフォーム会社の株買うわ。

＞826
言わんとすることはわかります。
しかしこの条件だと戸建は30年後にはまた新築に住めるのに対し、マンションは
分譲時のまま60年後まで住むことになるので現実的ではないように思えます。
マンションもほどほどのところで室内のリフォームは必要でしょう。
実際には60年住み続ける人より途中売却の人が多く、その際にリフォームが
行われるのが最近の状況と思いますが、そのコストは計算しないのでしょうか。

津波・台風・洪水に強いマンション。戸建買うのは勇気あり過ぎ

河原や海岸沿いに住みたいなら、マンションだね。

マンションの建て替え時って銀行から融資を受ける場合土地を担保にしますよね。

その際、住民５分の４以上の許可が必要なわけで
借金は住民全員がするんですよね？

なんかすごく大変な作業が待ってる気がするのですが。。。

土地を担保に借りて住人の一人が払えない状況になったらどうなるの？

大丈夫です。60年後は生きてないから悩む必要なし。

売ろうにも売れないマンションも出てくるだろうから、資産価値が大幅減でしょうね。
それ以前に大きな社会問題になってるかも。

人によると思うけど、自分は老後は余裕がありそうなので建て替えとかは全く心配していません。

むしろ今現在子育て中で、とても忙しいです。
マンションでもこんなに大変だとしたら、一戸建てだとどんなに大変だろうと思います。

>826
建物4000万のマンションと1666万の戸建てがそもそも同レベルなのか？って問題がある
床面積次第ではあるが外構含みでたがが1700万ってかなりのしょぼい物件しか建たないのでは？

>835
住居の問題というより要領の問題だと思います。

>827さん　>828さん
そうですね、室内リフォームレベルは、どちらも必要なので、どちらも省きました。
戸建ての「リフォーム」というのは、室内の壁紙を交換とかではなく、外壁や屋根、水回りの補修レベルのメンテナンスの意味合いのつもりでした。マンションでいえば「修繕積立金」から支払われるもので、戸建てはそういう制度がないのでコスト計算に算入しました。

>836さん
戸建ての1700万円は、建売レベルなら普通かそれ以上と思います。マンションの4000万円も、タワー型や高級マンションとはいえないので、まあ、同等かなと思いますけど、あくまでも、今回検証したのは「同じ予算で」という検証なので、同じ予算でマンションのほうがいいものが買えるかどうかというのは別の検証になるかと思います。

>>826
区分所有者には敷地を利用する権利（敷地利用権）がありますが、この権利は原則として専有部分の区分所有権と別々に処分することはできません。つまり建物が老朽化して耐久性を失った場合には、資産価値はほぼゼロになるということです。
土地に2割は購入時だけの話です。60年後に「土地代として1000万」は絶対に無いのです。

解体費と地盤改良費は結構掛かるぞ。

>>835
マンションだから余計に大変なんですよ。
ウチも2歳と5歳がいますけど、「3人乗り自転車で玄関前まで来れる」子育てしていればこの便利さはお分かりだと思います。
電動アシストの充電も楽です。
徒歩5分と自転車で2分って距離はほぼ同じです。短距離でも自転車の方が早くて楽です。
ゴミ出しも通勤や幼稚園に送りに行くついでに「一切寄り道しないで」ゴミ捨て場を通過できます。
我が家はリビングが二階で風呂場も二階なので洗濯で上下移動がない上に縦長のマンションよりバルコニーまでも近いです。
キッチンの横が脱衣所なので炊事、洗濯、風呂掃除がコンパクトで同時進行も楽です。

>841
物件によるんだろうけど、一戸建てが楽だとは思えないな。階段一つとっても。

ちなみにうちは自転車は使っていません。(自転車出してるうちに電車に乗れそうな駅距離です)
ゴミは基本旦那が出します。(24時間です)

>839さん
あくまで試算なので、「残資産」としての机上の計算です（建替え時に4000万円投資すれば5000万円の価値として返ってくるため）。マンションの建て替え時は戸建てが更地にして売れば流通性は高いのとはわけが違う、というのはわかりますが、それは資産性とは別の「処分しやすい財産かどうか」という検証項目になるかと思います。

>840さん
おっしゃる通りですが、それは仮に建築費に組み込んでいる計算です。

将来、健常者で無くなる場合でも生活し易い間取りですかね？

839の理論だと、老朽化したマンションはタダで貰えることになるな。
おれ、そこに賃貸マンション建てて最上階2フロアを自分の家にするから、どこにそんな物件あるのか教えてくれよ。

戸建とマンションの初期費用の差は1,000万円程度で考えてれば良いんじゃない？

まず、マンションが建て替えなくても住めるのと同様、戸建も建て替える金無ければそのままでも暮らせる。
昭和に建てられた家ならともかく、最近の家は30年程度で性能が著しく悪化したりすることはない。

ただし、戸建もメンテ費用は30年で坪10万円～15万円は見積もっておいた方が良いだろうね。
町内会費も管理費もかかる住宅地も多いし、外回りの掃除や植栽の手入れを自分でやっても地味にコストはかかる。ネット回線もマンションと戸建で料金違ったりするしね。
総合してマンションと比較したら月1万円～2万円ぐらいの差。30年で500万円～1,000万円程度の差になるだろう。駐車場代は計算に入れてない。

6,000万円の戸建（土地3,500万、建物2,500万）と5,000万円のマンション（土地1,500万、建物3,500万）なら固定資産税＋都市計画税は30年で200万円ぐらい戸建の方が安くなるけど、1,000万円借入額が変わると35年金利2.0%で利息額は400万円ぐらいマンションの方が安くなる。

また、30年以内で売るつもりならマンションの方が高く売れる。
60年後で考えれば、取り壊しの経費を差し引いても戸建の土地の方が高く売れる。


まぁ、戸建にするかマンションにするか決めるのはこんな視点で考えない方が良いけど。
どちらの生活が自分に合ってるかで決めれば良いよ。
仮に自分の好きな方が1,000万円損だとしても、好きな方に住んで1,000万円稼げば良いだけのこと。

>>834
売ろうにも売れない土地もたくさん出てくるだろうな。

>駐車場代は計算に入れてない。

なんで入れない？
入れろよ。
お前の脳内では「駐車場のない戸建てｖｓ駐車場のないマンション」なのか？

>838
同じ予算をどう分配するか？も考えないと意味なくないか？
戸建ての土地:建物を3:1にすれば戸建てが得になる
ただ当然その建物はしょぼい事になる

床面積30坪戸建てとして、外構や配管など全部込みなら最低1800、出来れば2000はないとココで言う寒くない、設備も劣らない戸建ては出来ないと思うんだが

>847
それは売れないマンションもあるのと同様だな。

>848
俺が戸建だからマンションに少しでも有利になるよう配慮しただけ。

>849
そうだな。だけど、損得じゃないってことを最後の3行に込めたつもり。