Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part6

>593

初回の売り出し戸数はskyzを上回ってますね。

リクエストシート出したところで無いと初日の１５時までは登録できないってのもおかしいんだけどね。他の物件ではそんなことしてない。最近の野村って不可解なこと必ずするね。

事前審査のローン額を上回る部屋にも変更登録出来るのかな？もう一回再審査しないと登録出来ないと思うけど。

>598
戸数が少ないプレシスは本当に良いなら、瞬間蒸発だったはず。
難点、がそれだけ悪かったって事。

602さん
そうしないと、初日の午前中大量に押し寄せた客をスムーズに捌けなくなり、大混乱しますよ。
ただでさえ待たされることが想定されるで、この方法には賛成です。

602

登録の時間短縮と、1番を取りたい人に1番をとりやすくさせる対策の意味もありそうです。後から登録する人には先約がある部屋を避ける人もいるからね。ただし抽選になれば1番も2番も関係ないですが。

そりゃ、10時から一斉に来させれば待たされるのは当然です。
低層階は10時から、高層階は正午から、みたいに分ける気がないのですから。

602
出遅れてリクエストシート出してない客が1番ゲットするために徹夜で並ぶとかありそうですからね。
番号なんて関係ないのに。

リクエストカードを出していて、初日10時に行きながら、
抽選番号２番になってしまう人も、多分いるでしょうね。

倍率高いかもしれませんね。
だったら、登録最終日に倍率とのバランスを見て登録しようかな。
1倍の部屋があったらギリギリに登録すれば倍率2倍ですもんね。
どなたかが書いてたように、こんな人気物件で9月は値引きまでしてくれてるわけですから一次で決めたい。
キャッシュ一括購入としてはね。
私には2%弱の値引きでも大きい。

１０月から消費税３％値上げ、であって値引きじゃないですよ。
９月までは価格据え置きなだけ。

610さん
最後に出すという作戦もアリですよね。でも、ギリギリに来るキャッシュのお客はデベにとっては最大のリスク客なので、すんなり登録させてくれるかはちょっと心配です。
自分だったらキャッシュ予定ということは伝えておきつつ、事前にローンを通して資金面の心配がないことをデベに証明すると思います。

リクエストカードってなんですか？７０年代のピンクレディーとかあるんですか？

先着順でもないのに徹夜なんて意味ないし、過去にも前例はないでしょ。人気を装うためかもしれないけど荒唐無稽な書き込みは分別のない人達の集まりと思われるだけだからステマも程ほどにしないと逆効果だよ。検討者って将来のお隣さん候補。＊＊な人がお隣さんだったら悲惨。

612さん
登録させたくないキャッシュ客には、別な書類提出を求めればいいのでは？
準備に時間が掛かるような。

キャッシュ購入って上客だと勘違いしてる人がまだいるんだね。デベにとってはリスク客なんだよ。

ローン購入なら収入証明ださせて仮審査して見込みが分かるけど、キャッシュ購入だといざ決済の時に資金不足でキャンセルなんてことが往々にあるらしい。

>616

本当にお金を持ってるか確認するなんて失礼なことはできない。他の野村の物件では、一部をローンにって結構強引に進めてきた。きっと、仮審査させて収入証明提出させたかったんだろうね。

余談だけど、キャッシュ購入だと印鑑は不要。某物件で印鑑が必要と言われて、あわてて登録したけど、結局印鑑証明を提出する機会はなかった。後から知ったけど、ローンの抵当権設定のとき、印鑑証明が必要で、そのとき売買の証明として同じ印鑑が押印された契約書が必要ってだけみたい。

>613

他の物件では要望書と言われてるもの。野村は要望書でいろいろ問題を起してるから名前変えたのかな。ここも微妙にへんなことしてるし。

618さん

ここで貰った書類のチェック欄に
通帳コピーか金融機関残高証明書の提出
って欄がありましたよ。失礼なの？

>604
他の物件を過小評価すると正しい判断ができませんよ。半年かからずに90％売った事実は価格設定が相場やニーズに合っていたからです。ここも行灯部屋と揶揄されようが売れれば適正価格です。

>623
それは過大評価でしょう。
戸数が少ない物件は、問題がない限り少ないニーズだけで完売できるはずですから。

28階と43階は倍率高そう。
エレベーターの利便が抜群にいい。
この物件の弱点はエレベーターの混雑。

28階は地権者さんがシッカリ押さえてますよね。

地権者の特権でしょ。おいしい部屋を先に押さえられる。一般分譲はそのおこぼれ。

>624
戸数が多い物件は多くのニーズを掴まなければなりません。
行灯部屋２つでも価格設定が正しければ売れるはず。
失敗すれば何年もかかるよ。

あまりにも不評なら、安くしても売れないよ。

もう、買いたくても抽選なしじゃ買えないよ。

煽りが多いのって蓋を開けたらさっぱりってケースもある。サクラが頑張ってるだけかも。

いくら評判が良くても実際に登録があるまでは営業も冷や冷やなはず。抽選必至って断定してるのは
倍率操作を認めてるってことかな。

>624
少ないニーズに見あった個数が供給されたってことだから過大評価ではないかと
小規模はエリア全体へのインパクトはないけどね

>632

そんなのあるわけないじゃない。残高証明なんてのがお粗末すぎ。ここを買うだけの金額を銀行だけに預け
てるなんてないでしょ。

それに株でもってる場合、株の評価額なんて今後の株価次第だからね。確認したところで、引渡時に株が暴
落してたら現金化できない。

銀行の残高証明って取得するのに手数料かかるんだよね。そんなの提出させておいて、抽選で落ちたら残念でした、はいさようならだったらど顰蹙。

>635

株はそれがあるから、現金購入客って売る側には警戒される。売る側にとっておいしい客は、ローンが確実に通る資質を有する人。

現金で買う人は2年後には現金で払うんだから、一部は株式の売却で充てるにしても相当の銀行残高はないと信用されない。見られては困るような残高の人は現金購入する余裕がないんじゃない？

>636
手数料っていくらの話だよｗ
数千万円の買い物するのに、どうでもいい額だろ。

>638

一部を株とか銀行預金以外で持っている場合、預金残高を提出したところで、資金があることを証明することにはならないよ。

なに頑張ってるんだろう。

預金残高を見せたところで資金がないことを証明することにはならないと言うならわかるが、5000万円の預金残高を見せたら5000万円の預金残高があることを証明するだろ。小学生でもわかるわ、そんんなこと。

不足する残高証明出したら、では不足分はローンでと仮審査させられるのが落ちでしょ。

頑張ってる人ってキャッシュ購入でないことがバレバレ。無知すぎる。

現金で買うより、借り入れしてローン控除＆10年後に繰上返済した方が得。現金払いは借入審査の通らない高齢者とローン控除の恩恵を受けられない低所得者。

ローン控除使っても、ローンの金利負担と手数料考えたらペイしないよ。

東京スター銀行の預金連動住宅ローンは別というも外れ。なんだかんだ言って手数料を取られる。

637が正しい。デベにとっては現金でもローンでもどちらでもいいから確実に払ってくれる人でなきゃ困る。ローンなら第三者が支払いを保証してくれるが、現金は本人に証明してもらうしかない。実際には現金払いをする場合でも、審査だけ受ければよい。

>646

そうなんだけど何故か現金購入が有利って勘違いしてる人が多いんだよね。マンション販売って、現金問屋とは違うんだけど。

東京スター銀行の手数料は金利0.3%相当。借入額にもよるが、400万円フルに控除を受けられる納税者は借りた方が得です。

完成物件なら、資金繰りの苦しいデベに対しては現金購入のほうが有利。ローンだと審査に時間がかかるけど、現金購入だと手続きが済めば即引渡で代金決済。

ただ、そういうデベから購入するのはリスクもあるけど。

>648

繰上げしたらなんだかんだと言って負担はかさむよ。

ここは完成物件じゃないから、現金でもローンでもデベに支払われるタイミングは同じ。

預金金利連動でローン控除って脱法的だよね。問題になってローン控除対象から外されるリスクも考えないと。

>650
試算しましたが、諸々合算しても400万円はかかりません。東京スター銀行を推奨する訳じゃありませんが。

400万掛からなくても、現金買いなら今月中に買ったほうが手間無し。

さんざんネガったうえでこの結果になっちゃったんだから、
いまさらネガったところで、なにも変わらないと思うけど・・・
それとも、「あきらめたらそこでネガ終了だよ」的な感じ？

一括キャッシュで買えないネガが大暴れしてるな。
昨日は子供高層階ネガだったが。

ネガの、負け 試合とわかっていても最後まで投げ出さない姿勢は立派・・・・なのか？

たった482戸しか売出せなかったの？

すごいね今年度日本一だよ。

たしかにネガさんの言う通りここのポテンシャルの高さからすれば、これでもやや少なめかも。

価格が相場水準なら後世に残るひどいマンションと言われる可能もありますが、この価格は間取りの問題をカバーして余りある安さだと思います。買えた人はラッキーだし、文句をつけたい人は買わなければいいだけ。

このマンション、オリンピックが開催されると何かいい事があるんでしょうか？
メイン会場である新国立競技場が近いのはわかりますが、中に入らなければ何も見えないでしょうし、新国立競技場が建て替えられる事はオリンピックが開催されなくても決まっていた事ですし。

決定してたのは先ですが、もともとオリンピックを想定しての立て替えですからね。
空港新宿間のアクセスの弱さが格段に改善されるでしょうし、
競技場周辺の商業施設の開発など十分メリットがあるかと。

まぁ、そもそもオリンピックは新宿がメイン会場とはいえ、都民みんなのものですから、
あまり恩恵、恩恵と目の色かえるのは、あさましい気もします。
あくまで私個人の感覚ですが。

登録期間が２１日までだから、契約が9月末ぎりぎり。消費税５％の特例って、オプションとか間取り変更をリフォーム扱いとして適用だから、その手続きは確実に間に合わない。あわてて買って消費税８％なんてことのないようにちゃんと確認しようね。

総戸数が多いとはいえ一期で半分も売れないで人気って笑止千万。

供給戸数No1って、武蔵小杉でも同じ宣伝をしてたけど即日完売せず。売れる見込みが無くても売り出せば供給戸数だけは大きくできる。結果は月末に分かるけど。

663 さん
さっそくお返事ありがとうございます。
なるほど。たしかに空港へのアクセスが良くなるのはいいですね。
あさましいとおっしゃるのもわかりますが、マンションは高い買い物なのでこういった滅多にないチャンスは生かしたいと思い、質問しました。勉強になりました。

空港新宿間のアクセス改善なんて計画あったっけ。

>664
んなわけない。
SKYZでの措置と勘違いしてるな

インフラ整備は時間がかかるからこれから計画立ててなんてのは期待しないほうが良い。期待感だけ盛り上げて売り抜けようなんてデベの思惑に惑わされたら高値掴みになるだけ。オリンピック終わったら宴の後。暴落するかもね。

不動産売買契約では、引渡時の税率が適用される。リフォームと注文建築に限り、９月末までの契約で来年４月以降の引渡でも現行税率が適用されるって特例。新築分譲マンションの場合、オプションや間取り変更をリフォーム扱いして特例を適用するって手法。skyzだけのは話しじゃない。

暴落するのは湾岸だけのような・・・
内陸・山手線内はもうアッパークラスでも価格が高くて住めない時代が
もうすぐ来ている。

明日が楽しみですね。

ここの最大の特徴は山手線内では抜群の交通の便の悪さであることは疑いない。だから、あの安さを実現している。上にある、新宿・空港のアクセス改善ってせいぜい高速道路の補修位か。都営新宿線が曙橋と新宿三丁目の間に、「富久町」なんて言う駅でも作れば別でしょうが。あと、外苑西が延伸されてその下に地下鉄が通るとか。ただ、明治通りの地下に副都心線が通っているのでこちらはほとんどあり得ない。地域の再開発くらいでは、これらのことは望めないとおもう。

675
キャピタルゲインの話ししてるわけ？
これらのことって意味不明！

新駅なんか誰も期待なんかしてないよ。

8駅13路線のマンションにこれ以上駅を望むって、どれだけ貪欲なんだ。

抜群の交通の悪さってなんだ？
実際最寄り駅の新宿御苑駅はエスカレーターも無いし古いし汚い。徒歩だと10分弱反対ホームまでは11分くらいかな？曙橋で10分くらい。そりゃあ駅直結とか駅徒歩5分位内のほうが良いに決まってる。
ただ西新宿、湾岸のタワマンは乱立によって眺望も全然保証されない状況だ。場所によっては地盤も悪い。
ここは価格もこの時期にしては適正だ。リセールも間違いなく良いだろう。トータルで考えると新宿好きならここしかない！

池袋（３２２戸）以上売り出す訳だから、それなりに人気はあるでしょう。

新宿ほどエキサイティングで面白い街は世界中どこにも無い。色んな人種、種属が居る。だいぶ昔より大人しくなってきたが、、、日本一のデパート伊勢丹徒歩圏、シネコンも新宿3丁目にあるし、新宿コマが建て直ししてビッグシネコン、シアターができる。飲み屋は歌舞伎町より新宿3丁目のほうが落ち着いて飲めるし歩いて帰れる、これ最高！
池袋は、田舎臭がするし渋谷もヒカリエで印象が良くなったが、道玄坂、公園通りあたりは込み込み！
新宿はホコ天があるのが素晴らしい。
地下街も充実していて歩きやすい。
新宿はホントに最高です。

なんか知らないけど、やっぱり新宿だよね。

よくわからんけど買いなのか？

根拠はよくわからんけど煽りがすごいな。

営業が「明日は早くから並べ」と言っているのは、なるべく早い時間でバラをいっぱい付けたいからだろうね。その手には乗らないよ。

>656
逆だろ。あなたがローンできなくて（ローン審査が通らなくて）現金払いを叫んでるだけ。そもそもローン控除受けた方が得なのにわざわざ現金払いするって何なの？　あぁ、ローン控除対象外の50平米以下の部屋か。だったら、わかる。

これはネガじゃないよ。支払方法の問題。どういう払い方をしようと個人の自由。ただ、デベに信用されるのはローン審査に通る安定した収入がある人。

1LDKが一期で大量に売り出されてるのは、ローン控除対象外だから。50平米以下は9月末までに買わないと損。

重要事項説明書をよく読むと、壁掛けTVが禁止されてる。大型TVを壁掛けできないのはショック。TVは地震で倒れることがあるから絶対壁掛けにしたかった。

戸境壁は専有部分じゃないからどこのマンションでも当然だと思うけど、
それ以外の壁は大丈夫なんじゃないの？

仕切り壁が禁止になる理由なんか無いだろ(笑)？

重要事項説明書の36ページの一番下に書いてある。壁が弱くてテレビを支えられないみたいです。有償で補強工事すれば大丈夫なのかな？

おそらく全てのマンションで補強は必要です。