パークホームズ築地グリーンサイド

間取りにもよりますね。
3LDKで70は狭いですが2LDKなら十分です。

ここ、直床なんですか？そんなマンション最近あるんですか。信じられないですね。三井は大崎もそうですがコスト削減して価格は高め。仕様の細部までチェックした方がいいですよ。真剣に検討する人は特に。

ここの仕様にはちょっと失望しました。三井に住みたかったので総合的に考えて大崎に申し込みました。まだ当たるかは分かりませんが。

我が家は、三井に失望し大崎は申し込むの辞めましたよ。最近ではパークコート以上でないと信用出来ない感じがします。抜くとこ抜いてますのでよく見ないとやけどします。

同感。

202,203,204,205さん

直床かどうかはまだ確定してないですよね？
失望するほどの情報はまだ提供されていないと思うのですが、
具体的にはどの辺に失望されているのでしょうか？
漠然と否定されていると、他社の関係者？と思われてしまいますよ。

私は202～205ではないですが、
長谷工施工、全フロア同じ間取り、建物の長寿命化が星１つということで、
これだけ条件がそろえば直床の可能性は高いでしょう。数え役満って奴です。
また、パークコートでなくパークホームズということも考えると仕様もそれなりと
推測するのは妥当な判断かと思います。

多分、パークコートを買うような層は、印刷工場や市場関連のトラックを
敬遠して売れないという判断なのでしょうかね。
市場が移転しても豊洲なんて車ですぐですから、この界隈の魚屋さん
まで豊洲に移転するとは限りませんからね。

目の前の築地川公園ですが、建設済みの首都高晴海線が地下に眠ってますね。

オリンピックを機に事業が再開され晴海線との接続が実現した場合、目の前の地下が首都高になってしまうので、騒音・排ガスの不安がありますね。山手通りのように排気塔が立つ可能性もありますし。

確かにあそこは元は川ですけど下に高速通ってるんですか…
地下だから騒音は大丈夫そうですが排気塔は嫌ですね…

直床の上に首都高と印刷工場に囲まれた立地ですか。。。

排気塔では無いですが、築地川公園の反対向こうに首都高の出入口は既に建設されてますよ。開通すると目の前ですね。。。
https://www.google.co.jp/maps/preview#!data=!1m4!1m3!1d828!2d139.7739731!3d35.666707!2m1!1e3&fid=7

直床マンションだけは避けたい。

地元民ですが延伸に期待しています。
ここまで開通してくれると羽田に行くのがかなりスムーズになります。
選手村が設置される晴海から各競技場へのアクセスを考えると
延伸されるのは間違いなさそうで楽しみです。
ただ、この出入口自体の交通量は大したことはないのではと思います。
人口も少ないですし市場が移転すればトラックも減るでしょうから。

しかし、某物件の予告広告が公開されてからネガが増えたような･･･？

最近、営業からの留守電が多いけど
来年の事前説明会のお知らせですかね。

アンケートでメアド書かせてるんだから
メールでくれりゃいいのに。

ここも含めてロクに準備できてないのに
事前案内にお知らせがよく届きます。
相場が下がる前に買わせたいのかしら？

俺はアンケートに「良い物件があればすぐ買いたい」と書く人間だけど
来年の夏頃に熱も冷めて単価も少し落ち着くと思ってます。

213さん
選手村と晴海の首都高とは少し離れています。
延伸して選手村から競技場へのアクセスが特に良くなるとは思えません。

現地を知らない人ですかね。
晴海内なんて車で5分以内でどこでと移動できますよ。

この業界は、昔からドブ板営業でんな。IT使わず進歩なし。

70平米超の３LDKはいいなと素直に思える間取りです。
ただそれ以下になるとリビングが正方形で少々家具の配置に迷います。
バルコニーは基本どの間取りも狭苦しくないのはまだいいように思えます。
ふだんの買い物はみのり屋さんで十分でしょうか。
この辺りにお住まいの方はみなさんこちらで買物をされているようです。

ニューみ乃り屋というのはスーパーですか？
品揃えなどどうでしょうか？

築地場外市場も近いですね。
テレビでは見たことがあるのですが、実はまだ行ったことがありません。
築地には日本中からいい食材が集まると聞きました。
場外市場では普通に食材を買うこともできるのでしょうか？
新鮮な食材を安く買えるなら嬉しいですが。

みのり屋はスーパーとは言っても、コンビニより狭いです。
何もこだわりが無い人なら、みのり屋とローソンで足りるのかもしれないけど、
野菜とか果物の産地にこだわりたい人とか、このドレッシングが好き、とかいう要求には
応えてくれないので、ファミリー層には物足りないと思いますよ。
私は生協を使っているのであまり問題無いのですが、リセールを考えると、
ちゃんとしたスーパーが無いというのはマイナスですね。

日常的にクレーン車を使うようなオペレーションをしているとは思えませんが
イレギュラーな搬出入だったとしても明け方というのは謎ですね。
近隣の迷惑を考えたらそんな時間には普通やらなそうですが。

どの間取りが良いかのアンケートが来ましたけど、
人気の間取りは高く設定しようというような意図しか思い浮かばないんですけど･･･。

三井は仕様メタメタだからな。で、高い。

トレンド変わったんだからさ、文句言わずに購入決断した方がよいかと。
仕様上げても３５０とかなら誰も買わないでしょ。
当面下がる要素ないよ。

地震が怖い人や庶民はもっと郊外が基本
お金持ちは千代田区や港区
湾岸エリアともちょっと違う

ということで、最初から選択肢に入っていない人がほとんどのマイナーなエリアにしては
最近供給過多なんじゃないですかね。

明石、高級そうなのにまだ完売しないんですか。
ここは地名で損している気はしますね。

ここはオーベル明石程度の仕様にもいかづそれより高いのか。三井のマンションってどんなんや。オーベルは普通の仕様でしょ。

え、オーベルの方が仕様高いと思うけど。

230さんも仕様の高さを、
パークホームズ築地<オーベル明石町
と書いておられるように見えますよ。

三井は最近コストカットが激しいな。

殿様商売でいいもん提供してないからな。中古になると散々や。

営業に電話して想定価格帯を聞いたけど、まだ未決定とはいえこれはちょっとというお値段でした。

建築費高騰する中、まさに今作り始めたばかりだし、時期的に買い手はつくんだろうけどね。平行して検討していた人形町のパークホームズも8000万円超の3LDKが1期分完売らしいし、安く売る理由は無さそう。

とはいえ元々庶民派仕様のマンションがタイミングの問題でそういうお値段になるのか、という。。。

高い高いと言われ続けた明石町オーベルが結局はお買い得だったように思えてきました。。。判断誤ったか。

↑坪どのくらいの予定でしたか？

まだぼやかしていましたが、3LDKでいいなーと思えるような眺望・日照物件は7000円万円台から始まるもののすぐに8000万円台突入という印象でした。

6000万円台から7000万円台前半で買えるのは眺望も日照も無い部屋になりそうです。もともと北以外は囲まれてますからねここ。

このあたりの中古が坪250-300ぐらいで出てるので、それぐらいは普通かと。

>このあたりの中古が坪250-300ぐらいで出てる

最近はそうですね。

70平米台で、新築のグロスで新築なら上限7000万円代(パークホームズ築地)、中古なら上限5000万円代(ハウスコート築地)だったのが、それぞれ8000、6000まで上がりましたね、2013年は。

ここも企画段階では7000万円代上限だったのでは。このご時世だから仕方ない

イニシア築地にも結構価格の高い部屋がありましたよ。

坪350までなら一応検討するけど、それ以上はムリ。

300はせいぜい悪条件タイプしか出ないのでは。今時300だと晴海の好条件タイプレベルかと。

直近のパークホームズ人形町は眺望あり日照無しの北西角部屋が342-360のレンジだから、今から希望が出る様なタイプはこのレンジが参考になりそう。人形町も8000越えにしてはグレード感が微妙なのでがっくしくる。

今になって値頃感が出てきたオーベル明石町が311-379のレンジ。今思えばここはお買得だったな。引き渡しも1年早くて金利も今の低い水準でロックインできそうだしキャンセルでないかしら。。。

高くはないと思いますけどこの価格帯なら白金や麻布など港区も視野に入ってくるレベルですからねぇ。
よほどこのエリアに思い入れがある人以外は買う理由がない気がします。

都内中古マンション価格はついにプチバブルを越えたみたいだし、こうなるとここも即完するんじゃない？

このマンションは企画段階では「低仕様・低価格」なプランだったのでしょうが、市場動向が変化し「低仕様・割高」マンションとして提供されるのだと思います。ただ今後出てくる物件に1年前のようなリーズナブルなものはまず期待できないですし、このあたりで妥協するか、あと10年待つかの判断のしどころですね。

事前内覧会を前に「高くてもしょうがない」っていう書き込みが急に始まりましたねー。

つまり高いんだろ。きっと。

まあ中古市場でも評価が微妙なパークホームズで長谷工直床では低仕様割高と思われても仕方ない。

サンクタス築地の中古なんて坪350で売りに出してて随分強気ですよね。
350出すなら新築買う人がほとんどだと思いますが･･･。

結構前から掲載されてます。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

新富町駅のすぐ近くにまいばすけっとがオープンしますし、あの割高感たっぷりだったオーベル明石町が魅力的に見えてきてしまいます。物件の価値って一気に変わるものですね。。

オーベルは仕様を盛って高くしてたからね。低仕様割高より魅了的

まいばすけっとってイオンのミニスーパーだから
大して期待できませんよ。
新富町駅では、凄く近いってわけではないし。

マイバスケットは外観はコンビニのようですが売られている商品は
特に生鮮食品を充実させています。

イオン独自のトップバリュ商品や100円shopのように99円・88円台の商品も
多くあり毎日30%引きの商品などだしています。
ただイオンだとお客様感謝デーの日に値引きなどしていないのが不満です。

営業時間は7:00 - 24:00で24時間営業でないのも特徴のひとつです。
駐車場も用意されていないところが多く狭い店内なので商品の少なさは
目立ちますね。

確かに。この界隈では坪300、平米90が中古の上限で、サンクタスはイメージ270以下かと。

プレゴは何れにせよ遠すぎ。ここだと引き続きみのり屋でしょう。プレゴやまいばすが使えるのは新富、湊、明石あたり。

２５８さん
家の近くにもマイバスケットありますが、イオンのプライベートブランド商品がおいて
あるので結構重宝しています。パンなんかも安いけど割とおいしいです。
確かに時間によってお肉やお魚なんかは３０％オフになりますね！ここ１軒で買い物は
すまないけれど、あればあれで便利でしょう。

サンクタスの価格は確かに強気ですね。もともと築地はこれまでかなり割安感がありました。築地7丁目あたりは高級感はなくとも静かで治安も良くて住みやすく、銀座アドレスのマンションに比べてお値打ちな穴場エリアでした。それが、中央区住人が勝どき以南に増えてくると、相対的に勝どき橋を渡らない銀座徒歩圏エリアの資産性が高まってきているのではないでしょうか。眺望重視のタワマンが好きな方は湾岸を選ばれると思いますが、銀座や築地で自営業をされている方や、日常的に銀座を使いたい方は勝どき橋より手前で探されることが多いですね。

そうですね。今の相場はかなり加熱ぎみな感じがしますよね。とくに勝どきのタワマンは需給バランスが崩れるタイミングがありそうです。一方、築地エリアは駅近であればあるほどオフィスやSOHOとしての需要もあるので、築年数の経ったマンションでも空き室にならず稼働できます。築地は単身者や単身赴任者の賃貸ニーズも底堅いです。ずっと中央区に住んでいますが、今あらたに買うなら自分は隅田川より西ですね。なので、この物件も検討しています。ただし、仕様次第かな。築地7丁目でナンバーワン物件になり得るかどうか。立地は、公園ビューの永久眺望の間取りなら、かなり資産性が高いと踏んでいるのですが。そして、価格。ここの北西角部屋は坪いくらくらいでしょうか？

仕様は期待薄かな。

銀座自体が今後どうなるか。老舗は高齢化してますよね。実はお気に入りだった料理店が年内で店を閉めるみたいで、この流れが今後も続くのかなと少し不安です。

南東は下と上で価格差が大きそうですね。

坪３００中盤くらいならほしいです。

ここは、いつ頃価格発表ですか？

＞＞２６７さん
確かに銀座の老舗のお店が年々閉店してしまっていますね。昔の雰囲気を知っている
私たちにとっては今の銀座は何だかちょっと落ち着かない様な感じがしてしまいます。
それでも昔のお店なんかも残っている所は残っていてたまに行くと落ち着きますけどね。
私のお気に入りは鳥ぎんというお店です。今はリニューアルされて新しくなりましたが、
釜飯や焼き鳥の味は変わらぬままです。

販売時期が3月ですし、資料請求でも間取りなどの最新資料が送付されるのみのようです。
価格発表はいつ頃でしょうね。
そう言えば東京都のマンション環境性能表示で建物の断熱性、省エネ性は★3つですが、
長寿命化は★1つなのが気になります。長寿命化の評価の対象は何になるのでしょう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/347370/

長寿命化についてです。

★２の条件となる、「劣化対策等級３かつ維持管理対策等級２～３相当」を満たしてないということになりますね。

コンクリの質なのか配管なのか、いずれにしても★１表記はついて回るので気になりますね。

直床だからでしょ。

年末に現地に行ってみたのですが、築地川公園でおじさん達が毛布に包まって寝ていました。
もう夕方だったので、このまま夜を越すのかと思うとおじさんが心配になってしまいました･･･。
せっかくの公園ビューですが、毎日ホームレスのおじさんを見て過ごすのかと思うとカーテン開けなそうだし、
北側は無いかな。
南側は敷地ぴったりに建つのでしょうか？

目の前の築地川公園は確かに微妙。BBQコンロは全く使われず申し訳で花が植えてあるし、水庭に水も流れてない。そもそも地下の首都高に蓋をするために作られた公園なので中途半端なんだよね。

とはいえ北角部屋のリビングに限っては抜けは数百メートルあるのでタワマンに近いものはある。ここだけ凄い単価になりそう。

南側最上階は、日照はあると思うけどこの辺り特有の囲まれ感はありますね。裏道で通りが狭いですね。一本南の聖路加に抜ける道は歩道も並木もあって広いんだけど。


この物件は北角部屋を除いては周囲の中古と比べて優れた所は見当たらないかな。今更手遅れだがオーベル明石町の方が全然良かった。北向き囲まれ物件の中で無理に選んでも仕方ないので、今後通りが広めで南に面した物件が出てくるのを素直に待ちたい。

278さんに同意です。明石町と比べると見劣りしますね。聖路加近辺の緑環境を享受できる物件がこの先出てくれることを期待しています。

とにかく、三井は仕様が悪い。で、高い。オーベルの方が断然いいね。

2013年売り出しのオーベル明石町は坪平均326万円でした。構造、仕様で下回る2014年売り出し物件のこちらはいくらになるのやら。。

三井＆長谷工はこんなマンションもあったね。
http://31haseko.blog106.fc2.com/

仕様はオーベルのほうがいいかもしれないけどあっちは真正面お見合いだよ。
むしろ壁に近いし。

オーベルにはURとお見合いにならない部屋が、確か20戸以上？あったのですよ。購入を先送りにすると、条件がどんどん悪くなる潮流ですね。（もちろん待つことでいい物件に出会う可能性もあります。）

オーベルはURとは道幅もあって窓to窓で24mとか言ってたぞ、あと目線はずらしていた印象。ここの北向き以外はもっとエグいんじゃない？

しかし、今時、直床なんてあるんですね。コスト削減もほどほどにしてほしいですな。音に関係するんで

新築マンションは、購入タイミング の見極めが本当に大事ですね。
一に立地、二に購入時期。

ここの仕様はこの辺りや日本橋にありがちな高級路線ではない中小型物件をイメージした企画だと思うしそういう意味で妥当だったんじゃないかな。オーベルが免震とか大理石とかで上に振った訳だけど、結局高いとか文句言われてたわけなんで、三井としては従来的な判断をしたのではないでしょうか。望むべくはなるべくこの辺りの相場に沿った値付けをしてくれることですね。

ところでここを狙うなら、少し歩いた勝どきあたりのタワーも候補に入るし戸数も多く間取りも選択肢があると思うけど、出物の少ない築地にこだわっている人っているのかしら？

三井は仕様悪い割に高い。

自分はこの近辺の中規模マンションに住み替え続けています。
勝どきは駅ができてからだいぶ便利になったし、
友人も住んでいるので土地勘もあります。
でも、勝どき側で探そうとは正直考えていません。
理由はいくつかありますが、一番大きいのは、
築地の方が愛着があり、好きな空間やお店があるからです。
月島在住の方にも月島好きが多いですよね。
同様に、勝どきが好きな方も多いでしょう。
それぞれの価値観、地域との縁や地域愛がありますよね。

タワーマンションも好みが分かれるところですよね。
自分の場合は、漠然とリスクを感じて対象から外しています。
購入間際に震災でクラックが入るトラブルにあった人や
エレベーター等で不便をした人の話を聞いてから、とくに。
でも、ディスポーザーなどの設備は欲しいからそこそこの規模の
マンションが対象になりますね。

ダイレクトウィンドウは好みじゃないので、角以外の北側を狙っていますが、
南側の土地代が乗っかってくると思うと北なのに割高になるんだろうな、とは思っています。
逆に、昼間は家にいない等で、南を買える人はお得かもしれないですね。
でも、あまりに価格に差がついてしまうと、修繕や管理で北側と南側の意見が合わなくて揉めるかな。

直床なんですか？好立地なのに勿体無い。。

各住戸の面積は大差がないですし高層でもないので、収入などの属性にタワマンほどの格差は出づらいと思います。

292です。

同じような間取りなのに5000万円台と8000万円台とかになることを心配しています。
そうなってしまうと、タワマンと変わらないと思うのですが、
皆さんはそこまでの価格差は付かないとお考えですか？

そもそも直床が確認された時点でアウトやわ。ここ。

＞292さん

日照は無いが抜けのある北向き＆かろうじて日照のある南向き上層階と、眺望も日照も無く印刷工場にも隣接する他の間取りでかなりの価格差を付けざるを得ないのではと思います。。。購入層自体が変わるぐらいの。

私は同間取りであれば、購入者層が変わるような価格差（例えば±3000万円以上とか）はつかないと思います。
同間取りで価格差がつくケースは、
眺望に大きな違いがある場合
プレミアムフロアで仕様に大きな違いがある場合
などです。

坪単価＠３００ぐらいですか

眺望日照無しの低層階で＠３００ぐらいでは

ここの北西の角部屋の場合、
昼間も電気をつけないと難しい暗さでしょうか？
それとも、2面ダイレクトウィンドウなら
そこそこ公園側の反射で室内も明るいものでしょうか？

あいかわらず、間取りも仕様もへんちょこりんなのが多いね。勝ちどき方面タワーの方が部屋のタイプ選べるからいいんじゃないかな。

勝どきはタワーが6本以上建ちますよね！？
そっちまでOKにすると数が多すぎて決められない気がます^^;

実際に販売が勝ちどき晴海とガチンコするので、値付けが興味深いね

内陸だけど囲まれている長谷工マンションと、湾岸だけど仕様や間取りが優れたタワマンは人によって好みが完璧に別れそうですね。

築地って内陸に入るんですか？
埋立地だし、海もすぐそこですが･･･。

中央区民視点だと、隅田川より西は内陸ですね。東は川向こうと言われてますね。。
海が近いのを気にしてるとそもそも中央区に住まないでしょう。

不動産のエリア表現としても、隅田川の西を内陸、東側を湾岸と表現しますね。

地元民ですが築地を内陸と思ったことはないてんすねぇ。
今で言うところの所謂湾岸とも違いますが、ちょっと下れば海に出る川っぺりって認識でした。

３０７さん
中央区民は佃も「川向こう」って呼んでバカにしてるの？
中央区で1番平均年収の高いエリアだと思ったけど。

不動産業界内のエリア分けは知らないけど、
湊とか、築地とか、字面を見れば内陸ではないのは小学生でも分かる。

307です。
あくまで学齢期のお母さんの会話の聞き伝えですが、
佃は基本別格だけど、公営住宅もあるので、玉石混交と思われていますね。
佃、月島、勝どき、晴海の順に学校での躾と子供の行儀が悪くなる、とか。
受験がどうこうとかより、基本的なお行儀を気にする奥さんが多い気がします。
内陸の小学校は制服ですし。

かといってブランド志向でも無くて、合理的な奥さんが多いですね。中央区は。

続けてですが、内陸は一学年1、2クラスの小規模校で先生の目が行き届くので、安心というのがあるかもしれません。実際新川の幼稚園に通わせていましたが、先生も親もみんながみんなを知っているようなコミュニティ感があり、良かったですよ。

＞内陸の小学校は制服

中央区立小学校は島部も確か全部制服でしょ。

明石小は私服ですよ。

佃の分譲タワマンに住んでいたことがありますが
エレベータに悪戯書きする子供や他人のポストを悪戯する子供などもいて、
全員の躾が良いとは言えませんでしたよ。

私は明石小出身ということもあり、私服の方がいいですね。
制服着ている小学生はどうもこまっしゃくれて見えて可愛らしくないというか。公立なのに。

逆に、明石小学校と月島第三だけは何故私服なんだろう？

制服の良さもありますが、私も小学生には私服の良さがあると思います。
好みがはっきりしてくる成長段階での自己表現のひとつですし、
天気・気温やTPOに応じた服選びを学べる機会でもあるし。

ちなみに、明石小は100年以上の歴史もあり、
聖路加の落ち着いた感じも受けた穏やかな雰囲気です。
学校行事では、同一校舎内の幼稚園や特別支援学級のお子さんも一緒で
アットホームな感じです。情操面でも良い環境と思います。

便乗で。

明石小学校って公営住宅とか、現業系の公務員宿舎とかが学区にありますよね。雰囲気どうでしょうか。隣の京橋築地の方が人気校のようですが。

もちろん公立校ですから、いろんなご家庭がありますよ。

今の明石小は、2000年以降に地域内にできたマンションに
移り住む比較的裕福なご家庭が多数派です。
明石小の北にそびえるUR（元・明石中の敷地）も賃料高いですし。
この層が増えて、今の３年生から下は１学年が２クラスになりました。
あとは、親御さんが市場関係や近隣のご商売で
古くから住んでいる層ですね。こちらの層には
下町らしい気取りのない方が多い印象です。

勝どきの小学校はタワマンの子ばっかりなので、知ってる範囲では変な親いないですよ。
もし勝どきタワマンも検討してる方いたらご安心ください。
浜離宮ビューの部屋に限定するとこっちより高くなりそうな気もしますが、どうでしょうね。

また、明石小の築地関係者、私服が気になる方は、特認校に通われるのも手かと。
泰明小学校は抽選になっていますが、東京駅の周りの小学校は1年生からならほぼ入れます。
京橋築地が選べたら近くていいんですけど、特認校じゃないんですよね。

むしろ小学校ぐらい多様性のある環境のがいいですよ。
人それぞれでしょうがわたしはあまり純粋培養したくないですね。

勝どきの方が、強烈な都営住宅が多くありますよね。。。
小学校もタワマンの日陰に入ってしまって可哀想。
TTTに住んでる知人が、コンビニの周りにヤンキーがたむろしてるって嫌がってました。

特認校は、中央区はありですね。
泰明なら倍率二倍ですが、八重洲口に有る方は楽勝でしょう。とはいえ交通機関が繋がって無いので、八重洲通沿いの新川とかで無いと厳しいと思いますが。もっとも新川の明生小学校こそ純粋培養系なので問題無いですが。

明石小の南側は聖路加看護大学のチャペル、東側は築地教会、
全教室南向きで日当たりの良い視界が開けています。
朝昼夕に鳴る看護大のチャペルは趣があって
このマンションも北側なら聞こえてくると思います。

交通量の多い新大橋通り沿いの京橋築地小や
銀座のビルに囲まれた泰明小、
八重洲の再開発で周囲が高層化している城東小学校は
だいぶ環境が違います。
聖路加近辺の緑や落ち着きを好まれてこのマンションを
検討する方なら、無理に学区外の小学校に通わなくても
学区の明石小で良いのではないでしょうか。
（制服の有無にこだわるなら別ですが）

それにしても小学校の話題が続きますね。
やはりファミリーの方が多い物件になりそうですね。

ぱっと見で築地の記事はみつかりませんでしたが、ファミリーで70平米は狭いというのは完全に同意です。

アメブロはアクセスごとにお金が入るから誘導しようとしてるだけじゃない？
リンク踏んであげない方が良いかと。

オーベルは「ファミリーも多いけど、もともと近くにお住まいの年配のご夫婦が多い」と
営業さんが言ってましたよ。
こちらも同じ感じではないでしょうか？
たしかに、ファミリーをターゲットにしたにしては狭いですよね。

小さい子供がいる家庭と、シニアには向いてるでしょうね。
シニアはここだと日照が気になるかもしれませんが。

4人家族だと、ちょっと我慢が必要かも。
しかも広めの間取りは値付け高めで富裕層シニアがキャッシュで持っていく予感。
オーベルがそうだったので。

3LDKで70平米は3人以上のファミリーの住まいとして十分とは言えないと思います。ただ面積を小さくし、グロスを下げることで購入できる層の裾野が広がりますので、70平米前後のファミリータイプ物件は増えていますね。

誰かが不満を書くと、不動産事情に詳しい方からすかさずフォローが入るスレですね。

ほんの少し勉強すれば、不動産市場に関する基礎知識はすぐ身につきますよ。当スレでのやり取りが、334さんのお役に立てれば幸いです。

確かに広さを考えるとファミリーより
DINKSやシニア向けかもしれませんね。

同じ明石小の学区にあたる湊3丁目に
ウィルローズ東京八丁堀ができますね。
南向きの87平米で角部屋かな？
そちらも気になります。
お値段次第では検討しようと思っています。

ウィルローズは南西角部屋71とかでは無かったでしたっけ。

あそこは道幅も広くて中層階以上は日照良好でしょうね。
この界隈だとあそこから築地6丁目に抜ける通りか築地川公園北側で、南西角部屋が一番環境良好だと思います。

湊も再開発で雰囲気良くなるでしょうし、先物買いならいいかも。

大活躍の335さん、私は親切な方だと信じていますよ。
不勉強ですので、一番高い部屋と、一番安い部屋の価格の予想を教えていただけませんか？
手が出無そうなら、私もウィルローズも検討しなければいけませんので。

湊の方はなんとなく雰囲気暗いし駅も遠いんでこことの代替えにはちょっと微妙じゃないですか？

湊の再開発ってかなり昔から話はあるけど実現していませんね。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/minato/saikaihats...

湊2丁目再開発はH29完成予定ですよ。
月島の商店街もCGP以降どんどん再開発が決定しているようで、長いものになんとかで動き始めると早いような気がします。

湊の再開発はバス通りは高層化を諦めたようで残念。
ようやく解体工事始まったとおもったら続々と新築の戸建が立ち始めて驚愕しました。
計画がまとまるで工事の許可が降りなかったんでしょうね。

「低仕様」とか「オーベルの方が良かった」とかばかりで、それらしい肯定的なコメントありました？

それにしても新築価格が上がっていますね。

ここは保育園も小学校も、保健所も公園も近くて本当に子育てに適した環境だと思います。でも、ファミリー向けの８０平米前後にすると、中央区の相場があがっている今となっては高給サラリーマンでも手が出ない価格になります。

結果的に、平米数を抑え、子ども1人までなら暮らせる小さい3LDKと、シニアやDINKSにニーズがあるリビングの広い2LDKを増やしたのでしょうか。そのせいか、オーベル明石町が子育て環境を強調していたのに対して、こちらはターゲットを絞っていない広告ですね。

いいところがないマンションなわけ？

まあまあ駅近ってだけかな。

関連会社の若手さん、三井の人に

「立地以外に良いところは無いけど、相場が上がってるから狭くて高くてもしょうがない。をアピールしなさい。
関係者がばれない様に、文頭ではネガにも賛同してから否定しなさい。
連投する時は30分開けること。」

って言われてる？

ファミリーで広め希望だったら、この辺りは諦めて別の環境を探しに行った方が良さげ。この辺はシニアDINKSと小さい子供の家庭の需要が堅すぎて供給が望めない。

オーベルのAタイプって90平米超えてなかったっけ？すぐに売れたみたいだけど。
狭いタイプは売れ残ってるし、オーーベルもココも需要を見誤ったのでは？

オーベルのAタイプは80ちょっとですね。
MR見に行きましたが80の割にどうも狭く感じて見送りました。

ここは部屋自体狭いのですが、ベランダもかなり狭いのですよね。
別に普段活用する訳ではないのですが、ゆとりがない感じが好きでありません。

中央区のマンションはみんなバルコニーが狭いです。
と、他の物件ＭＲ営業に開き直られたことがあります。

中央区でもタワマンはベランダ広めだと思います。
ただ、角部屋はダイレクトウィンドウでベランダが無いから広がりが無くて
同じ畳数のベランダのある部屋よりだいぶ狭く感じてしまいますね。

逆にダイレクトではない、例えば佃のクレストタワーみたいな場合は、角部屋のバルコニーが広過ぎますよ。

北向きDW、ベランダ小さくて3LDKとなるとどんな層がターゲットになるのでしょうか？ファミリーだと洗濯厳しそうですが。シニアだと日照無いのは気が滅入りますよね。

価格出ましたね

どんな価格帯でした？3LDKは7000後半から8000後半とかですかね？

公式サイトに値段が載るなんてのは竣工後も販売しているような物件だけでは？
その慣行が正しいとは全く思いませんが。

今、ワールドビジネスサテライトで特集されてました。

アクティブシニア向けのマンションだと説明されてた。

梁が出てて天井も低いですね。

https://www.facebook.com/photo.php?fbid=633444653383815&set=a.1448...

ん？天井は高く無さそうだけど梁はむしろ目立たないんじゃ？天井はキッチンまでつながってフラットだし。
進藤アナは身長高いから天井低く見えるけど2.5mぐらいはあるんじゃないかな？

モデルルームは70Cタイプのよう。
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0114_01/download/su...

あとサッシュに段差がなかったけど直床は確定なの？
長谷工でもたまに二重床あるけど。

⑧ シニアライフアドバイザー 松本すみ子氏監修のコミュニケーションイベントを開催

うーん。ほんとにシニア向けなんですね･･･。
長谷工より萎えました。がっかり。
実際にシニアばっかりになると、
エレベーターが加齢臭漂いそう。
理事会も、面倒なことになりそう。
大規模修繕は出来無そう。
子連れは肩身狭そう。

２３区で一番６５歳以上率が低いのが中央区なのに、
その中でわざわざ老人マンションに住む必要無いですね。

シニアやDINKS向けっぽい広さだなぁと思ってましたが、ここまで明確にシニアをターゲットにしているとは･･･。

価格高騰で、近隣のオーベル明石町でもシニア率が高かったところをみて、アクティブシニアにふりきったのでしょうかね。銀座に歩ける距離でありながら緑が多くて、大病院も近く、犬の散歩にもいい隅田川テラスも近い。確かにシニアに最適だけど、シニアばかりになった途端に魅力も薄れてしまう気がしますけどね。

聖路加の小児科は素晴らしいですよ。
24時間観てもらえて、医療証で無料です。
うちの子も随分夜中にお世話になりました。

築地明石町は、下町を含む佃月島よりもさらに品のいい家庭が多いので、子供の教育環境を気にする人には積極的に選ばれる地区かと思います。

それはそれとして、ここは値段的にはキャッシュ買いのシニア向けになりそうですね。オーベルは南西からの日照があり、免震二重床でしたがここはどうでしょうか。

物件とは直接関係ありませんが、聖路加について便乗させてください。

私が調べた範囲では、夜間は便利なんですけど、
平日午後はやっていないし、
予防接種とか、定期健診とかは聖路加で出産されたお子さん以外は
月に1日しか見てもらえる日が無いのでなかなか予約が取れないようでした。
また、平日午前に受診すると、ただの風邪症状であっても、血液検査、痰、鼻水検査、
胸部レントゲンまで撮られてしまうこともあるそうです。

大きい病院ですし、重い症状の子が行く小児科という印象を受けていたのですが、
371さんは「かかりつけ医」として聖路加を使われているのでしょうか？
インフルエンザの予防接種とか予約できましたか？
築地に住んでいれば町の小児科のように気軽に受診してもいいものなのでしょうか？

371です。

町医者でしたら、聖路加タワーの2階にクリニックがありますし、他にも築地や湊など各地区に1軒はあるので、予防接種などは普通に大丈夫ですよ。聖路加しかない、というのは確かな情報でしょうか？

小児科が築地には無いと思ったのですが、ありますか？

やはり、聖路加では町の小児科の代わりにはなりませんか？
インフルエンザ予防接種は一般内科でやってもらって、
病気や、小児用の予防接種の時は佃か勝どきに行く感じでしょうか？

医者の免許に区分はありませんので、風邪など大したことのない病気なら小児科でなくても普通に診てもらえますよ。

モデルルームにもなる、グレートルーム？
リフォーム物件でしか見られないようなこの壁のブチ抜きが凄いですね。凡庸過ぎるこの物件が、なんだか尖ったコンセプトで来ましたね。

もう私の検討内では無いのですが、リフォームの参考にMR行こうと思います。

聖路加の夜間受診は、
家族が手を骨折してタクシーで行ったら長く待たされた経験があります。
歩けても救急車を使うべきでした。

長谷工の狭いマンションが、メインターゲットをシニアに据えて坪330万～350万円予定とは驚きました。マンション性能表示で「建物の長寿命化」が1つ星であることを書かれている方がいましたが、シニア向けだから手を抜いたポイントなのかも。。

↑価格はどちらの情報ですか？探したのですが見つからず。

こちらの記事ですね。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000015012014...

実際に購入層がシニアだとすると、早いうちに回転が効いていいかもしれませんね。

別なマンションでは
シニア購入層が多いとスラム化が早く来ると書かれていましたよ。
考え方は色々ですね。

381さん。私も同意です。2人暮らしのアクティブシニアなら70平米でも十分な広さですからね。

でもこのスレでそういう肯定的な予測や市況についてコメントすると「三井の若手でしょ。キー！！」と噛みつかれて嫌な気分を味わうことになるので面倒です。

住民が一斉に歳を取って最後に何も動かなくなるよりは循環してる方がいいと思いますよ。
まあ何もなくてもこのあたりのマンションはシニアと若手ファミリーの二層構造になってますが。湾岸と違ってニュータウンぽさが無いのがいいですよね。

ちなみに私も営業では無いですよw

30年持てば十分だから長寿命にこだわらなくても売れるんですね。

私も営業ではないですが、この立地ならスラム化はしないと思います。

長谷工史上最高坪単価では？

長谷プラだからこの価格で収まってるんじゃない？三井で築地ならもっと高くてもおかしくないと思いますが。

長谷工による低仕様、高価格。70平米程度で三人以上の住まいとしては狭い。でも銀座に近く緑が多いエリア。というのが当マンションに関する客観情報です。
市況としては、一年早ければ同じ値段でもっと優良なエリア、物件が買えたのに、出遅れたためこの水準のマンションを得るために7000万円台のお金を払わないといけない状況といったところでしょうか。

ですね。

私はファミリー層なのですが、この市場感では暫く賃貸を続けるか、
分譲を買いたければ隅田川を渡るしかないというところです。

まあ、景気には勝てません。

これから値付けするところは、高めで来るからタイミング逸したと思います

もっと高いと思ってたからよかった。築地市場跡地もあるしオリンピックも来るし、築地は盤石では？