東京23区の新築分譲マンション掲示板「オープンレジデンシア小石川三丁目ってどう?」についてご紹介しています。
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検討中の奥さま [更新日時] 2013-11-29 10:46:47

オープンレジデンシア小石川三丁目を検討しています。
子育て環境も良さそうですし、どうでしょうか?
ご意見などよろしくお願いいたします。

所在地:東京都文京区小石川3-94-1他(地番)
交通:都営地下鉄三田線都営地下鉄大江戸線「春日」駅より徒歩8分、東京メトロ丸ノ内線南北線「後楽園」駅より徒歩9分
間取:2LDK~3LDK
面積:63.22m2~74.67m2
売主:株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社:風越建設(株)
管理会社:日本ハウズイング(株)


【物件情報を一部追加しました 2013.9.9 管理担当】

[スレ作成日時]2013-09-06 14:25:12

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オープンレジデンシア小石川三丁目口コミ掲示板・評判

  1. 3 周辺住民さん 2013/09/12 13:44:27

    お得意の地下室マンションにするようですね。

    この地区、谷底(というよりかつての谷端川=今の下水)であり、
    ハザードマップでも水害の危険性が示されているのに、
    大丈夫でしょうかね。

  2. 4 匿名さん 2013/09/13 03:32:21

    オーダーシステムが良いですね。
    ついつい、無償でできるオーダーメニューよりも
    プレミアムメニューの方に目が行ってしまいます。
    あまり物を出したくない人なので、
    収納の増設はあるといいなと思ってます。
    オーダーだけで結構な値段がしそうです・・。

  3. 6 周辺住民さん 2013/09/14 01:30:15

    >>5さん

    地下室マンション自体を否定する気はないのですが、
    場所が場所ですからね。
    記憶が合っているとすれば、
    千川通り沿いに地下室マンションが建つのは、
    初めてかと思います。
    この辺りはやや開けていますが、
    基本的には急峻な谷底かと。

  4. 7 周辺住民さん 2013/09/14 08:14:03

    8月の豪雨で
    千川通り沿いのビルで半地下部分に浸水し
    レスキューが出動することになったそうです

  5. 8 周辺住民さん 2013/09/14 08:54:26

    >>7さん

    ああ、やっぱりそうなんですか。
    実は中古で千川通り沿いを探したことがありますが、
    水害が気になり、パスしました。

  6. 9 マンコミュファンさん 2013/09/14 14:38:39

    これからマンション買う人は、地震だけでなく豪雨対策にも視野に入れて探さなければね。

  7. 10 周辺住民さん 2013/09/15 07:41:27

    ちなみにハザードマップはこちら。
    http://www.city.bunkyo.lg.jp/library/sosiki_busyo/bosaianzen/katei-tai...

    平成12年東海豪雨並みの雨が来たら、
    1~2mの浸水になると予想されています。
    近くの小学校だと水深が2~5mとかで、
    これはさすがにと思った次第です。

    もちろん、こうした事情が価格に反映されるのなら、
    大いにアリの地下室マンションかと思いますよ。

  8. 11 検討中 2013/09/16 06:38:38

    文京小石川をあまり知らないのですが、交通便の良さと、物件の安さに惹かれ、検討中の者です。

    ハザード情報ありがとうございます。これまでの投稿は主に地下室物件の是非に集中していると思うのですが、視点を変えて、例えば、地下室物件ではなく、3階以上であれば特段問題ないのでしょうか?それとも、千川通り・春日駅等一体が浸水するので、生活上困るのでしょうか?または、地盤が緩いので、建物が傾く可能性もあるのでしょうか?ハザード情報をいまいち読み切れていません。

    加えて、(地下室物件以外で、)物件・周囲環境等の観点から、この物件に問題がある様でしたら教えていただければ幸いです。

  9. 12 周辺住民さん 2013/09/16 07:15:14

    レスキューなんてありましたっけ?
    千川沿いのマンションで水害はきいたことないですよ。
    千川沿いがだめなら区役所自体とかどうなるんですかねえ。

  10. 15 周辺住民さん 2013/09/16 11:44:52

    知らなかったです。
    地元で誰も話してないのが不思議。
    しかし、千川沿いには南北線大江戸線の階段や、
    戸建、マンション、地下駐車場入口とかいくらでもあるのに、
    なんでそのマンションだけ被害にあったんだろ。
    いまいち信憑性がないが。

  11. 16 周辺住民さん 2013/09/16 14:33:03

    >>11さん

    >>3階以上であれば特段問題ないのでしょうか?それとも、
    >>千川通り・春日駅等一体が浸水するので、生活上困るのでしょうか?

    ご指摘の通り。自宅は大丈夫でも、
    エントランスが水没してエレベーターも使えなくなり、
    ベランダからも外に出られず、困るはずでは?

    >>地盤が緩いので、建物が傾く可能性もあるのでしょうか?

    可能性は否定できませんが、建物が傾く確率は高台の建物とほぼ同じです。
    なぜなら支持地盤まで杭を打ってある点では、
    どこに建てるマンションも同じだからです。
    一般に西の方ほど関東ローム層が薄く、杭を打たずに済むマンションも多いです。

    >>加えて、(地下室物件以外で、)物件・周囲環境等の観点から、
    >>この物件に問題がある様でしたら教えていただければ幸いです。

    近隣に印刷関係の小さな工場が多く、
    騒音が気になるかもしれません。
    路地をフォークリフトが走っています。
    全体的には、工場街からマンション街に変わりつつあるので、
    環境はよくなっているかと思います。
    千川通りは植樹が進んでいて「プラタナス通り」とも言います。

    ところで

    >>物件の安さに惹かれ、

    とありますが、価格は未発表ですよね?

  12. 17 匿名さん 2013/09/18 05:13:13
  13. 18 11です 2013/09/18 08:28:40

    丁寧な回答ありがとうございます。

    仰るとおり、価格は出ておりません。ただ、OHDさんの販売戦略
    (共有部分等を徹底廃し、物件価格を抑える)とか、同社他物件の
    価格等を踏まえると、相対的に安い物件価格になると思っています。

    あの地域で75平米であれば、他社であれば7000万程度になる
    と思うのですが、OHDさんであれば6000万前半程度で販売
    するのでは、と推測してます。

  14. 19 周辺住民さん 2013/09/18 15:40:34

    >>18さん

    共用部にお金をかけないやり方は、一般論としては大いにありだと思いますが、
    そうしたマンションがこの地に建つ場合に、それを買うのは慎重になった方が良いですよ。
    なぜなら、もし手放さなくなった場合に、
    なかなか買い手が付かないかもしれないからです。

    この地区ではどのデベも最近は、そこそこのコストをかけているように見えます。
    少なくとも表面上は高級感のある物件に仕上げています。
    そうでない物件との差は見るからに明らかで、
    勝ち負けがはっきり付いてしまっています。
    ***みは主に古いマンションですが、
    新しいのにそっち側に分類されたとしたら悲しくありませんか。

    この辺、OHDがどう考えているんでしょうね。

  15. 20 周辺住民さん 2013/09/18 15:56:56

    NGワードなのか、***になってしまいましたね。

    OHDは1年前くらいに本郷5か6丁目でも販売していましたが、
    苦戦していたように見受けられます。
    いろんな挑戦があって面白い会社ですが、
    地域のニーズに合ったストックを造っていってほしいですね。

  16. 21 周辺住民さん 2013/09/21 01:43:48

    同感です。
    オープンハウス・ディベロップメントに限らず
    文京区でのニーズに合ったストックを造ってほしいです。

    >>10
    半地下な建築物では
    避難時にドライエリアを使うのでしょうか?

  17. 22 検討中 2013/09/21 02:05:02

    >>19, 20, 21さん、

    文京区(または小石川)のニーズにオープンレジデンシアが
    応えていないとありますが、この地域のニーズとは具体的に
    何なのでしょうか。

    どのデベロッパーさんの、どの様な物件であれば、ニーズを
    満たせるのでしょうか。

  18. 23 物件比較中さん 2013/09/21 06:36:18

    ある程度の居住広さがあり、ある程度の駐車場や最低限の駐輪場も必要です。何もかも不必要とは思いません。ゆとりは大切。

  19. 24 周辺住民さん 2013/09/21 07:34:49

    >>21さん

    どういったマンションにしてくるか、まだよく分かりませんが、
    その界隈であれば、小石川アインスくらいのグレードは欲しいかと。

    そもそも水が集まってくる地域なのに、
    地下室を設けること自体、どうかと思いますしね。
    ドライエリアが7.90m²と11.92m²って、
    奥行き2mで幅が4mと6mと考えれば狭いです。
    2~9階が2戸ずつ、1階が1戸と管理室、地下1階が2戸の合計20戸でしょうね。
    駐車場も1台しかありませんし。

  20. 25 周辺住民さん 2013/09/21 07:37:55

    >>22さんへのレスでした。間違えた。。

    >>21さん
    ドライエリアの目的は採光と通風ですが、
    避難の目的も持たせるはずです。

  21. 27 周辺住民さん 2013/09/21 13:56:41

    >>26さん

    図面を見ていないので、なんとも言いようがないですが、
    問題は大きいと思いますよ。

    一般的には「地震で玄関のドアが開かなくなった」「リビングが火事になった」
    といったことを想定して、例えば、玄関とべランダといった具合に、
    二方向に避難できるように設計しないといけないかと思いますが、
    水没に対しては二方向避難が意味を持たないと思うんですよね。

    「寝ているときに鼻に水が入って目が覚めた。
    屋外に逃げようとしたら、外は既に水没していた」
    なんてことになったら洒落にならないと思います。

    残念ながら、そうした水害が今年の8月に起きたようです。
    幸い、今のところ千川通り沿いに、地下室マンションがないので、
    実害はさほどではなかったと思いますが。

  22. 28 物件比較中さん 2013/09/21 14:02:05

    戸数稼ぎの地下室物件なんて、見当違い!

  23. 29 匿名さん 2013/09/21 14:11:53

    柳町より北側の千川通り沿いは設備は度外視して安さを競うマンションが多いですからね。
    アインスはその付近では高品質ですから、アインス並みはむりでしょう。
    その代わりびっくり価格の安値だと思う。
    グランスイート文京小石川とか坪180万とか普通にあったしね。

  24. 30 周辺住民さん 2013/09/21 23:16:01

    グランスイートは底値の時期の販売だったから安かったのではないかと思います。

    http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQ2Q8A07/

    を見る限り、安っぽい感じはしませんが、どうでしょうか。

    エントランスホールが広いし、浴室にはタイルを使っているし、
    まあまあ頑張っているように思います。

  25. 31 買い換え検討中 2013/09/22 02:00:13

    グランスイートが安いのはここよりもまだ駅遠だから。

  26. 32 周辺住民さん 2013/09/22 02:55:31

    >>27
    ドライエリアを用いて二方向避難を確保する場合,
    そのドライエリアから道路に出る階段があるのでしょうか?

  27. 33 周辺住民さん 2013/09/22 06:05:02

    >>32さん

    通常はハシゴですかね。

  28. 34 匿名さん 2013/09/22 09:27:06

    ドライエリアの排水口から水が逆流してくるとかは無いのでしょうか?

  29. 35 周辺住民さん 2013/09/22 09:39:05

    >>34さん

    そういうことが起きないような構造にするのかと思いますが、問題は停電です。
    地下に溜まる雨水は恐らくポンプで汲み上げて下水に流すと思いますが、
    そのポンプは電力で動きます。
    なので、大雨と同時に落雷などで停電になったら…。

    以前、別の地域で不動産屋さんから聞いた話では、
    停電になっても(その地域では)30分で復旧するような
    体制がとられているから問題ない、とのことでした。
    千川通り沿いがどうなっているのかは知りませんが、
    確認しておくのが無難でしょうね。

    千川通り地下の下水は深度が浅いのか、
    こんにゃくえんま付近では路面が盛り上がっていますね。
    どうしようもないんだと市役所の方がおっしゃっていました。

    千川通りはかつての谷端川ですが、
    今でも地下には下水が通っています。
    川を暗渠化して、法律上、川から下水に変更したわけです。

  30. 36 周辺住民さん 2013/09/22 14:38:56

    グランスイートは2005年だから安値の最終年度ですね。
    でも、あそこまで安かったマンションは文京区ではなかったですね。
    同時期に話題になってた安かろう悪かろうとさんざん話題になってた小石川レジデンスすら坪単価230万~です。
    質は小石川レジデンスより悪いですね。
    風呂とか台所のタイルが細かかったり、うるさいシンク、からりとしない風呂床、リビングの真ん中に下り天井など、欠点を上げればきりがないですが、あの安さは凄かったです。

  31. 37 匿名 2013/09/22 19:56:05

    文京区で坪180万円って築20年の中古物件みたいですね。夢が広がります。今は坪280万円位が限界ですかね。

  32. 39 物件比較中さん 2013/09/23 06:21:19

    オープンが好きな人って、普段どんな所に住まれているのかしら?

  33. 40 匿名さん 2013/09/23 07:41:04

    雨水ポンプって音がうるさいのかな?音がしないポンプなんて無いよね?

  34. 41 匿名さん 2013/09/23 14:47:43

    停電になると、雨水ポンプは静かになります。

  35. 42 周辺住民さん 2013/09/23 23:34:46

    安い物を買っても困ることはないですよ。
    もともと安い地域です。
    グランスイートも小石川レジデンスにも複数知り合いいますが、みな素敵な方たちで楽しくすんでいるようです。
    ひとつ特徴的なのは、子持ちが沢山いるというところですね。
    グランスイートなんかはびっくりするほど小学生以下の子供たちがいます。
    もともと文京区育ちで子育ても文京区と考えたときに、
    ちょうどいいマンションだったからみたいですね。

  36. 44 匿名さん 2013/09/24 05:42:29

    余計なコストが無いだけならお買い得ですが、それ以下のレベルまで下げてしまうのがオープンです。残念~。

  37. 45 ママさん 2013/09/24 15:37:38

    子供が沢山いて、文京区アドレスならオープンは魅力的ですよ。

  38. 46 周辺住民さん 2013/09/24 16:27:46

    >>44
    そうそう。そうなんですよ~。

    本郷の物件、すごくがっかりしました。
    地下室なのは目をつむるとして
    どういう設計をすれば行灯部屋ができるのか、
    不思議でしょうがなかったです。

    過去スレはこちら。
    https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/220125/all/

    区内一の誠之小の学区内だというのに。

  39. 47 匿名さん 2013/09/24 16:49:50

    グランスイート並の価格を期待!
    小石川ザレジデンスでも可。

  40. 48 匿名さん 2013/09/24 16:51:14

    追加、46みたけど早期完売だね。
    オープン絶好調だな。

  41. 49 買い換え検討中 2013/09/24 23:49:37

    折角の誠之小学区内だったのに、あれは残念でした。うちも検討しましたが。。それでもあれや目白台やここがいいと言われる方が要るのが不思議。価値観がみな違う以上仕方ないですね。

  42. 50 匿名さん 2013/09/25 00:36:44

    まあ、オープンの絶好調さをみれば、
    49さんがいくらネガしても無駄でしょう。

  43. 52 匿名さん 2013/09/25 08:57:25

    まあ、売れちゃうんですが。

  44. 55 周辺住民さん 2013/09/25 15:28:41

    オープン物件の値下がり率って、どんな感じなんでしょうね。

    仮に同じ広さとして、

    大手デベ新築時7000万円 → 築10年経過4900万円:10年で7割に=▲2100万円
    オープン新築時5600万円 → 築10年経過2800万円:元々大手の8割、10年で5割に=▲2800万円

    だったら嫌だな。
    もちろん、住みつぶすのであれば全く問題なし。

  45. 56 匿名さん 2013/09/25 16:08:27

    広尾が坪330万切るオープンですからねえ。
    値下がり率は極めて低いでしょうね。
    チープなグランスイートはいまだに値上がってますし、
    中古は設備とかあまり関係ありません。

  46. 57 匿名さん 2013/09/27 05:56:09

    総戸数20戸の小規模マンションなので管理費・修繕積立金の費用、
    また将来的な上昇率を確認しておきたいですね。
    まさかと思われるかもしれませんが、これらの費用が払えず管理
    組合で訴訟を起こす問題が意外と多いんだそうですよ。

  47. 58 周辺住民さん 2013/09/27 15:56:50

    >>57
    それは販売価格が安かった物件だけでは?

  48. 60 匿名さん 2013/10/02 01:34:34

    >59さん
    こちらのマンションの話ではないですよね?
    小石川二丁目のお話のようですし。

    利用可能の駅は春日か後楽園かという感じでしょうか
    後楽園は春日と比べて若干遠いですが、
    私は勤務地が丸ノ内線沿線なのでそこはいいなぁと感じています。

  49. 61 周辺住民さん 2013/10/02 16:33:48

    >>59-60さん

    そこは随分前から問題視されているマンションですよね。
    欲しくてNIPPOに電話したことがありますが、
    まだまだ先だと言われて引き下がった記憶があります。

    南北線の後楽園なら至近距離ですね。

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    2LDK・3LDK

    51.55m2~70.9m2

    総戸数 63戸

    リーフィアレジデンス練馬中村橋

    東京都練馬区中村南3-3-1

    6858万円~9088万円

    3LDK

    58.46m2~75.04m2

    総戸数 67戸

    リビオ亀有ステーションプレミア

    東京都葛飾区亀有3丁目

    4390万円~9290万円

    1LDK~3LDK

    35.34m2~65.43m2

    総戸数 42戸

    オーベル練馬春日町ヒルズ

    東京都練馬区春日町3-2016-1

    8148万円~8348万円

    3LDK

    68.4m2~73.26m2

    総戸数 31戸

    デュオセーヌさいたまサウス

    埼玉県蕨市中央七丁目

    1LDK~2LDK

    47.53㎡~70.56㎡

    未定/総戸数 112戸

    [PR] 東京都の物件

    オーベル葛西ガーラレジデンス

    東京都江戸川区南葛西5-6-4

    4600万円台~7700万円台(予定)

    1LDK+2S(納戸)~4LDK

    62.72m2~82.02m2

    総戸数 155戸

    サンクレイドル南葛西

    東京都江戸川区南葛西4-6-17

    3998万円・5948万円

    2LDK・3LDK

    58.01m2・72.68m2

    総戸数 39戸

    クレヴィア西葛西レジデンス

    東京都江戸川区中葛西4-16-1

    6990万円~8390万円

    1LDK+S(納戸)~3LDK

    56.35m2~70.62m2

    総戸数 48戸

    ユニハイム小岩

    東京都江戸川区南小岩7丁目

    5600万円台・8200万円台(予定)

    2LDK・2LDK+S(納戸)

    45.12m2~74.98m2

    総戸数 45戸

    ヴェレーナ大泉学園

    東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

    5798万円~7498万円

    2LDK+S(納戸)~3LDK

    55.04m2~72.33m2

    総戸数 42戸

    ジオ練馬富士見台

    東京都練馬区富士見台1丁目

    5790万円~9590万円

    2LDK~3LDK

    54.27m2~72.79m2

    総戸数 36戸

    レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

    東京都江戸川区東葛西6丁目

    未定

    1LDK~4LDK

    45.18m²~104.44m²

    総戸数 78戸

    プレディア小岩

    東京都江戸川区西小岩2丁目

    6400万円台~7900万円台(予定)

    3LDK

    65.96m2~73.68m2

    総戸数 56戸

    リビオ光が丘ガーデンズ

    東京都練馬区高松6丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    43.67m²~75.44m²

    総戸数 74戸

    ジェイグラン船堀

    東京都江戸川区船堀5丁目

    6998万円・7248万円

    3LDK

    70.34m2・74.58m2

    総戸数 58戸