シティテラス戸田公園ってどうですか？Part３

いよいよ販売開始ですね。申込み予定の皆さん、後悔しないようにしてくださいね。
私は要望書を出していましたが、以下の情報を知り、ここの検討をやめました。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/307493/res/22-72

売主がしっかりしてるから、施工は長谷工でも問題ないでしょ。
肝心なのは売主！！！
高い買い物だから、実績残して安心な大手で買いたいのは当たり前。

オリンピック開催決定。
これから、マンション価格上がるだろうね。
当分すみふでここみたいにお得感のある
価格は出ないだろうね。
デメリットをそこまで気にしない人
大手の安心感求める人、子育て重視の人には
いい物件だと思うけど。

北戸田のは早期契約割引きってやつ。これなら販売開始当初からやってるよ。

これだけ伸ばして伸ばして、41戸だけとは？
ＭＲはいつも大盛況で、要望書が殺到して収拾がつかず、調整に時間がかかっているという話は、何だったのか？

嘘ですよ。そんなのわかってるじゃないですか。

訂正です。
自身→自信
ですね。
失礼致しました。

素敵なマンションですね♩

連続即日完売で竣工前に完売ですよ。ご心配なく。

いやいや、竣工前は無理ですよ。
てかぁ、すみふだからしないですよ。
まぁ、竣工しても値引きもしないことは
すみふの資産価値が保てる特権ではあるけど。
今後、オリンピックでマンション価格上がるだろうし
九月中にここの高層階買う人は正解かもね。

なんだかんだ安いからね。
シャトルバス、保育園がある割には管理費安いし、
高層階からの眺めは自然が好きな人にとってはいいかもね。
駅から楽して行きたい、これから子育て、自然の眺望が
好きな人にとってはマッチするマンションでしょ。

10年後の固定費が5万は痛いよ。

でも大規模にしては管理費高いと思います。

シャトルバスあるからね。
普通、バスリースしたら管理費とかで三万くらいは
行くから大規模のメリットをここで使ってきたね。

敷地面積はそこそこあるが駅から遠すぎる→シャトルバス採用→管理費が上がらなように戸数を増やす→仕方なく苦しい配棟
と言った流れですかね。
このランドマークデザインは売主側も結構勇気が必要だったかと。
デメリットを抑え込んで、生活がしやすいとアピールしながら売り抜くしかないでしょう。
こういう物件こそ営業マンの腕の見せ所か？

しかし遠いよね。土地があればどこでもいいのかね。

シャトルバスはいつまで走らせることができるの？
マンションのシャトルバスって最初のうちだけですぐ廃止になってよく聞くけれど？

管理組合次第じゃないかな。
ひとたび廃止の声が上がったら住民を二分する議論になりかねないと思う。

そもそも駅まで徒歩なんてあり得ないんじゃない。

すみふのシャトルバスは大丈夫みたいですよ。
本数が通常のシャトルバスに比べて多いし
過去のすみふ物件で採用してるマンションの
アンケート結果を営業さんに見してもらいましたけど
皆さん満足していていましたよ。

すみふは大丈夫って何か明確な理由ありますか？
私も買ったら利用すると思うし、そういう人は多いだろうから簡単に廃止にはならないと思いますが、すみふだから大丈夫ってのはちょっと…

現地にいってきました

南側は6m程度の道路を隔てて運送屋さんがあり、トラックが頻繁に出入り
レガッタ沿いの一方通行路の、ちょうどシティテラス戸田公園の真裏には
かみくず屋さん。はあ～なんともテンションが下がる周りの環境です。
せっかくの休日に「さあみんなで散歩しようか」とかいう気分が全くでない
周辺環境でした。人によっては人気が少なく静かでこのほうが良いという
方もいるのかもしれませんが・・・

午後2時半ごろ現地を視察しましたが
東側は全く日当たりがなく、暗い感じでした。家族で日中は居ない人には
関係ないでしょうが、洗濯ものが乾くのはえらく遅そうでしたね。

もうすこし安くなるとここはいいのですが、

試算方法

総敷地面積÷戸数=平均土地持分面積

最低販売価格÷平均土地持分面積=1㎡あたりの単価

シテイテラス戸田公園
11783.1 ÷ 497 = 23.7㎡
2800÷23.7=118.14万円/㎡

クレビア戸田公園
4234.03 ÷ 117 = 36.19㎡
3460÷36.19=95.61万
(クレビアのほうが平米単価は安い結果に
　駅からの近さ、第一種住居専用地を加味するとかなり安い感じになります)

オハナ北戸田
11278.72÷277=40.72㎡
2690÷40.72=66.06万

トータルバランスではオハナ圧勝ですが、駅とほどよい距離、環境を
加味するとクレビアもなかなかですね

シティテラスはオハナ並みの平米単価で価格改定すると
良いと思います。

(自称不動産評論家より)

都内の物件とも比較してみました

オーベル王子神谷
駅徒歩5分

1258.24÷35=35.95㎡
3800÷35.95=105.70万円/㎡あたり

うーむ。23区内駅徒歩5分の物件よりも、ここのほうが
割高になってしまいました。

マンション購入は高い買い物です。よく検討をすると適正価格感が
見えてくると思います。
ひとつの検討のための試算方法でした。

じゃ、王子で皆さん買わないのはなぜでしょ？
環境なり、数字なり、批判をする方が多いですが
ここには、それを上回る魅力も私はあると思います。
一歩敷地内に入れば緑に溢れていて、シャトルバスが
あれば暑い日も雨の日も駅まで楽にいける。
眺望も川が見えたり富士山も見える、
保育園も敷地内にあるから
子供の送り迎えの時間が無くなる。
アフターサービスも大手だから
入居した後は安心できるし、
同世代の仲間もたくさんいる。
デメリットも確かにありますが、
私はメリットも大きいと思います。

122さん
せっかくなので、
・基準価格
・最低販売価格の土地価格部分
・最低販売価格の建物価格部分
を基にした試算もお願いします。

緑が多い→管理コストアップ→将来の管理費に
シャトルバス→駅が遠いからこそかさむ無駄な固定費→管理費の無駄使い
眺望→東西は川見えない、東は富士山なんか見える訳がない見えるのは倉庫、南も低層は倉庫＆トラックビュー、高層は眼下の倉庫ビュー＋トラックの排ガスモクモク、Ｅの真ん中は何も見えない

保育園→何年通わすよ?そもそも専業主婦家庭には不要。
アフターサービス→どこにそんな保証が?
同世代が多い→貸しに出したいタイミングも売りに出したいタイミングも似てる→貸すも売るも値崩れしまくり。同一マンション内競争だからブランドと関係ない。

で、どこにメリット??

管理費は高くないですよ。
通常のマンションと一緒です。
管理費が他のマンションと一緒なのに
緑が敷地内にある、保育園がある
シャトルバスがあるのはメリットではないですか？
南側の道路は細いので排気ガスはほとんどないでしょ。
他の大通りと比べてみてください。
というか検討もせずに文句言うのであれば
この掲示板に参加しなければよいのではないですか？
我々検討しているものに対して失礼ですよ。
それとも他社営業さんが必死に調べてるんですかね。
必死になるとこが違うと思いますが。

数字の比較と言う観点だけなら、単純に敷地面積に延べ床面積も追加すれば良いのでは？
マンションは1階建ての戸建じゃないわけだし。
全く固定資産評価とかけ離れた数字になるだろうけど、他物件との比較と言うことでは一応成立するので。
これだと、敷地面積の少ない高層タワーマンションはとんでもない数字になる。

128さんのをやってみた。
（延床のみ）


シティテラス
延床：41056.61　戸数：497　最低：2800
41056.61/497＝82.61
2800/82.61＝33.89
　
クレヴィア
延床：9176.96　戸数：117　最低：3460
9176.96/117＝78.44
3460/78.44＝44.11

オハナ
延床：13813.44+13555.03　戸数：277　最低：2690
27368.47/277＝98.80
2690/98.80＝27.23


これをどうみるか・・・。
わかりません。（笑）

管理費が高いだなんて誰も言ってないでしょ。
シャトルバスが無ければもっと管理費下げられるし、不必要な共用施設もなければもっと下げれるわけでしょ?
しかも将来もずっと安いと思ってる?
10年後には、ほぼ無駄になる共用施設を維持するために、今以上の管理費を払わなければならないようになるわけでしょ。

排ガスだって本当に現地に行ってみたらわかるんじゃない。美辞麗句ばかり並べてる人こそ、この物件を買わない人なんだろうな。