サウスゲートタワー川口　PART４

>43
入居後に考えるって遅くないですか？
後で急激な修繕積立金の値上げや、一括徴収なども有りえる訳で。。。
その時に支払に困る人も出てくることもあるんですよね。
特定のマンション名は控えますが、「あ、ここ長期修繕計画を失敗したな」と思われる
それほど古くもないマンションも知っていますよ。驚きの修繕積立金の金額でした。

川口近辺のマンションに出没して、物件にケチをつけるだけつけて、けっきょくどこも買わないマンションマニア。
あれだけ騒いだパークホームズも買わなかったんでしょ？

マンション管理について、かじったことがある者です。

エレベーター機械式の維持費用は１年１台あたり１０万円が相場です。
この物件は１台の使用料が２万円とのことなので１年２４万円となり、１４万が余ります。
１４万×２００台ぶんで年間２８００万円を、後述する修繕費に回すことになります。

それで、修繕費ですが、昇降装置や安全装置の取り替えなど大規模小規模ひっくるめて２５年間で１台あたり１５０万かかると思ってください。
サウスは２００台なので、２５年分で修繕費が３億円かかる計算になります。

先ほどの年間２８００万円を２５年続ければ７億円になります。
おそらく最新の設備でしょうから上記よりも割高になったり、緊急で取り替えなど必要になる可能性はありますが、それでもじゅうぶんいける計算になりますね。

さいきん問題になっているのは、機械式駐車場なのに駐車料金無料とか、１万円とかの価格設定をしているマンションです。
上記の通り、月々の維持だけでも１万円必要なのに、無料なんてとんでもない話ですよね。
１万円でも月々の維持費用にしかなりませんから。

要はみなさんが心配されているようなことは業者も織り込み済みで、そのうえでの駐車料金２万円ということです。

＞51
そりゃそうだけど私はもう買っちゃったからな(；´∀｀)
自分があと何年生きるか分からないけど、夢のマイホームだったから精一杯ここでの生活を楽しむつもりですよ！
私個人としてはタワマンに住むのと、歩きとか自転車でレイトショーを観に行ける家に住むのが夢だったんです。
うちは家族それぞれがこの場所から始まる楽しみややりたい事を見つけているので、３月になるのが本当に楽しみです((＾ω＾三＾ω＾))！

駐車料金は一万ではなく二万というのがミソだな。

>>55
通常は３０年間で計算して更新の金額を盛り込みますか？
タワーマンションに入ったエレベーター式のパーキングの実績が私の経験ではわかりません。
更新するとしたら４億くらいでしょうか？
この実績の少ない工事が怖い。

とすると３億と４億で７億。駐車場の収入で賄えるとなりますが、駐車場の稼働率を１００％で計算してますよね。
通常は８５％くらいで計算するものだと思います。

詳しいのに２５年で計算、駐車場稼働率１００％で計算したのは何故ですか？

機械式駐車場を製作してるメーカーも青空式は推奨していない。
マンション内部に収めることを推奨している。
雨水やホコリが精密機械に良いわけがない。
モーターは隠蔽してるけど、稼働部品の劣化が凄まじい。

1万だと維持費にしかならないし、3万だと高すぎる。
少なくとも2万が適正ということは分かった。

55さんの書き込みで、ちょっと安心できました！
ここは駐車場台数がマンション戸数より少ないので、100%稼働でいけると不安要素は少ない感じですね。
また、この物件のネックである、機械式駐車場の修繕計画が安心できるとなると、マンショ自体の修繕計画も無理の無い内容なんじゃないかと、期待が持てます。

「購入」を踏み出す、良いきっかけになる情報だなと思いました。
心配し過ぎてもキリがないし、思い切りも必要ですね。

85%の稼働でも6億だしね。
これで足がでるかどうかはともかく、他の問題になっているようなマンションほど深刻というわけではなさそう。
これからモデルルームに行く人は訊いてみるといいかも。

>61さん
この場所のタワーパーキングで２万は高いと思います。
近隣の月極駐車場の平置きでも２万はしないはずですよ。

修繕費を考慮すると適正ってことでしょう。
15000じゃ先々かなり不安ですね。

友人のタワマンは地下だったか、住居層の下に平置きの駐車場があったけどな。東京の23区外、10年前のタワマンでしたので、てっきりここもそうだと思ってました。

近くの青空式駐車場でも15000円します。
屋根付きだと18000円～20000円なので、まあ適正価格の範囲内でしょうね。

差額比較もいいけど、
いたずら前提の青空自走式と単純比較はだめでしょ。

小石や野球ボール、エンブレムおられたりもないよ？

たしかに。
青空ではないからこそ車の保護や、雨に濡れなくて済むメリットも大きいですね。

タワーパーキングは出庫に時間がかかるからなぁ。
青空でも平置きのほうがいいかも。

出し入れの時間は、各家庭のライフサイクルでかわるので、
一概にいえないですよね。

毎日仕事なとで使う方は、出し入れの面では青空がよいでしょうし
土日だけなら多少出し入れに時間かかっても、アリだと思いますけどね。

徒歩分や、夏場の熱射、冬の極寒とか
実質乗れない時間もあるでしょうし。

暮らす上では、そこをどのように考慮するかですね。

車通勤の人は川口駅徒歩圏内を買う必要はないね。

土日に車を使うだけなら、タワーバーキングでも問題無しだと思います。

あとは稼働率がどれだけになるかだね。

うちは車は土日のみ、しかも毎週は使わないので出し入れの不便さは大丈夫。
だけど、月に数回しか使わない車に駐車場2万円は高いなぁ。
イタズラや熱射の心配がないのは良いけど。

月に二万くらいなら全く問題ありませんけどね。　
場所柄、車を所有する方は多く、稼働率は高いと期待しています。

駐車場は2種類あって普通車だと全高1550mm。
ハイフール車だと2050m。
具体的な料金は忘れましたが、ハイフールの方が高かったはずです。

ていうか、機械式なのに使用料１万とか無料で客を釣って、後は知らん顔ってデベもあるってことか。
ひどいな。
スミフの駅前タワマンとかはどうなんだろうね？

81です。
ハイフールの単位間違えました。
2050mではなく2050mmです。

ハイルーフね。

商業施設は、そろそろ決まったのでしょうか？

誰かサンクスに決まったって言ってなかった？

すぐ、そこサンクス。

じゃ、デイリーヤマザキって事で。

タワーパーキングは是か否か。。悩む。

LAWSONいいですね

セブンがいい。

97年の規制緩和後に林立した頃のタワマンが築30年を迎えるのってだいたい2025～2030年位。
今から懸念されているようなタワーマンション全体に言える大規模修繕への不安要素が表面化して
世の中でクローズアップされるとしたら、その頃にサウスは築10～15年。
現在の出生率から予測される人口推移は、2020年以降から10年毎に約1000万人ずつ急激に下落し始
めて2048年には人口１億を割る見込み。たぶんだけど、2020年代半ば以降は基本的によっぽどのブ
ランド立地以外はリセールバリューが1.0を超えるマンションってありあえないと思うのよ。

ここに住むと決めた人は、どうなってもここに骨を埋めると決めるべきだと思う。
リセールはやっぱり難しいよ。
ファミリーが時間を過ごし子供が出てった後も、夫婦で年金暮らしを送るのも十分可能な良いマン
ションだと思う。

川口自体、リセール向きの場所じゃないからね。
今週のスーモで、資産価値の下がりにくい街で川口駅が埼玉１位なの見て、ありえんと思った。
ていうか、世の中これからどうなるか本当に分からないから、買う以上は住みつくす気じゃないとね。

コンシェルジュのいる川口の物件ってどこかありますか？

オーベルはいるんじゃないかな？

スーモにとりあげられて、
嬉しいy。

別に住み替えてもいいじゃない。
リセール率悪くても、売れたお金に貯金足すとかローン組むとかすればいいと思う。
個人的には、子どもが家を出たや退職後は、駅から離れてこじんまりした休めの物件でもいいと思う。

年を取った時こそ、利便性のいい駅近くの方がイイと最近はよく聞くよね。