管理会社 日本ハウズイング株式会社ってどうですか？ ～Part2～

マンションの管理をしていく中においては、理事会自体が管理規約に対して
認識不足で、工事とかが行われることもあります。
例えば、玄関ドアの開閉が重くなったとかで組合で修理をするとかです。

>>3081 匿名さん
扉は共有部の専用使用部分ですので
維持管理は占有者
修繕や修理は管理組合ですね。
判断は難しいですが、経年劣化によるものですと
管理組合が修理してもおかしくないです。

>>3082 マンコミュファンさん
玄関ドアの更新工事をする場合、管理組合として一斉に交換をする
場合はいいんですが、それ以外の通常の管理は専用使用権のある
各戸でやるべきです。

>>3084 さん
第7条の、玄関扉は、錠及び内装部分を専有部分とする。
を正として考えます。

大半のマンションは、外開タイプの扉ですので、ヒンジは扉の中身か外側にありますので専有部扱いで、ヒンジの修繕及び維持管理は管理組合になります。

ドアクローザーは、扉の内側ですので、専有所有者が修繕と維持管理をすることになります。
つまり、これは大規模修繕で扉を交換する場合、各専有所有者の了承を得る必要があります。

玄関ドアの更新工事をする場合、管理組合として交換をしてもよいとありますが、それは管理組合の一方的な考えになります。

多くの管理組合では
いつ扉を変えるのか自体決まっておらず
まして、既存のドアクローザーを使う使わないすら決まっていないのが現実です。
大規模修繕で交換するのを知っていたら、交換しなかったのに
…なんてならない様に
まず、管理組合がきちんとした計画を立てて、専有所有者に周知しましょう。
ドアクローザーについては、破損時期がまちまちで、少し器用であれば個人でも一万弱で交換できるので、個人交換で問題ないと思いますが、大規模の時は交換費用については、総会決議を得て、管理規約で明確にする必要があります。

玄関ドアを全戸一斉に交換する場合、錠部分と扉の裏側は
専有部分だからといって、それを各人にやらせる訳にはいかないよ。
但し、錠の取替えをするときには、各戸の責任と負担でやらなければならない。

>>3086 匿名さん
それを管理規約で明確にすれば良いだけです。

ドアクローザーなんて
同メーカーの同一ないし後継機種に交換すれば、問題ないんですが…難しいのは速度調整のみ

何も知らない
何も出来ない人が
杓子定規に文句だけ書いてるみたいですね。

理事長をやっています。今日、急にインターフォンがなり、出てみると日本ハウジング㈱の飛込みの営業でした。

個人情報が漏れているようで、以前からこの会社からの広告が頻繁に入っている事もあり、今どき、飛込みの営業って不信感しかありません。なぜか私が理事長をやっている事も知られていました！

自主管理→管理会社導入の見積を無料依頼出来るとの事でした。最近、この管理会社はどうですか？

レーベンコミュニティーなど大手の管理会社に何社か相談しましたが、人材不足の為、新規取引を断られています。

まあ、ここ以外にマシな管理会社はありますか？

>>3088 マンション掲示板さん
独立系の管理会社はどこも同じで、会社で良し悪しはなく担当で良し悪しが変わる。二部上場なので経営という意味ではいいのでは？

デベ系は自主管理からの引受はほぼ拒否するよ。

二部上場か
でも駄目だね　ここは

デベロッパー系が自主管理の引き受けを拒否するとの根拠あるのか？

HPは近々なぜHOUSING NEWS ONLINEしかないのか？料理とか手品とか載せてるけど
重要な施策は無いのかね

クラスターが発生した千葉などを救うため組織変更したが、逆に　サービスの低下、業務の非効率化、及び非生産性が向上してしまった　

今後も　株式取得してグループ会社を増やすしかない　他社に頼るしかないのだ
頑張れハウズ

>>3075 口コミ知りたいさん
この一年間、多くのマンション管理士と話をしてきました。
日本ハウズイングと合人社はかつては似た者同士、管理費抑えて修繕費のマージンでボッタクリというビジネスモデルだったのが、合人社が敵対買収に乗り出してきてから、（社内には反発が多くあったそうで）日本ハウズイングが路線変更を決意。
その代わり管理費を値上げしているそうです。人手不足のため、どこもフロントの質が悪い気がします。そのため、うちのマンションでは、マンション管理士と契約を結びました。変更は総会決議でなければできませんよね。総会で問題化する前に、同調者を増やしておけばいいのではないですか？

>>3088 マンション掲示板さん
近くのマンションにどこの管理会社が入っているか調べてみればどうでしょうか。
近くに物件があると、引き受けてくれる可能性が高い。
あと大規模修繕が迫っていることを強調するとか。。。
絶対に関わってはいけないのは、もうご承知でしょうが、
悪徳で有名なあの管理会社です。

ちょっとしっかりした管理会社なら、その地域のマンションの
竣工年度、戸数、住所、管理会社等の資料は作成してますよ。

>>3093 匿名さん、皆様
訪問営業から1週間後、また日本ハウズイングの広告がうちのポストに入っていました。しつこい営業なので…。皆さんの言っている意味が理解出来ました。

マンション管理士さん、検討してみます。

>>3095 マンション掲示板さん
マンション管理士の相場は、月３万～５万で、業務内容によって変動します。
コミュニケーション能力が高く、組合員全員を公平に扱える人、
行政アドバイザーや管理士会役員の肩書を持ち、特定の会社との癒着がない人です。

>>3096 匿名さん
>コミュニケーション能力が高く、組合員全員を公平に扱える人、行政アドバイザーや管理士会役員の肩書を持ち、特定の会社との癒着がない人です。

どうすればそんな人だとわかるのですか？

>>3097 匿名さん
実際に会って、調べればすぐにわかる

>>3098 匿名さん
会って調べるだけで分かるわけないでしょ。
癒着の有無は雇って複数回工事をしてからではないですか？何をどうすればすぐにわかるか教えてください。
コミュ力、公平性も同じです。わかる方法があるなら教えてください。

ここを見ている全ての人のためにお願いします。

>>1606 さん

私はある支店の営繕課
一人で90棟を担当してます。
人は増やさず、更に今期のノルマは前期の150%増し。
死にますよ！

>>3101 名無しさん
辞めりゃいい。
いのちだいじに

2ヶ月に一回の理事会として
月45件
年一回の総会として
月8件弱

物理的に無理じゃないかな
90軒

>>3103 eマンションさん

営繕担当者は、必ずしも毎回理事会や総会に出席するわけではないのでは？

>>3104 通りがかりさん
区分所有法で明確に罰則となっているのが
総会議事録の虚偽記載及び漏れですので
総会に出席しないことはないです。

月8回の総会ですと
午前午後で予備日無になりますので、かなりタイトなスケジュールになります。

>>3105 評判気になるさん

私のマンションでは通常、理事会や総会に出席するのは、管理会社のフロント担当者です。営繕担当者が出席するのは、ある程度の規模の改修工事の予定がある場合等で、毎回は出席しません。

>>3105 評判気になるさん
区分所有法の何条になるのでしょうか？

>>3107 eマンションさん

https://ja.m.wikibooks.org/wiki/%E5%BB%BA%E7%89%A9%E3%81%AE%E5%8C%BA%E...

>>3107 さん

https://ja.m.wikibooks.org/wiki/%E5%BB%BA%E7%89%A9%E3%81%AE%E5%8C%BA%E...

>>3108 名無しさん
営繕担当者者が総会に出席する必要性について、区分所有法に記されているのか、と聞いています。

総会が支店で毎月8回あっても、営繕担当者が全てに出席する必要はないのではないですか？

N株式会社
代表取締役社長CEO
O様

お世話になっております。
御社の●●支店　K様から担当頂いております。

先週5月13日午後17時に御社が製本された通常総会招集のお知らせが届きました。
そのお知らせには総会日時は5月●日で、総会の出欠を5月14日までと書かれており、
総会開催の時期まで総会資料を精査する時間がない事の焦りから、K様に対して不明点を何度も聞き、私の過ぎた言動でK様を傷つけてしまったかもしれません。お詫び申し上げます。

その発端となりましたのは、
「第〇期　通常総会招集のお知らせ」にあります、来期の修繕工事の予算額です。
その予算額は、K様のお話によると御社の工事担当者とヒアリングでの打合せの上、現地確認を無しで概算金額で予算計上されているという事は承知しております。

しかしながら、御社と取り交わした「重要事項説明書」の
「管理仕様書 別表第一 事務管理業務」
「2.基幹事務以外の事務管理業務」によれば、
「(3)その他 ②各種点検、検査等に基づく助言等
管理対象部分に関わる各種の点検、検査等の結果を甲に報告するとともに、
改善等の必要がある事項については具体的な方策を甲に助言する。
この報告及び助言は書面をもって行う。」

と記載があり、具体的な改善等の必要がある事項についての報告や助言の書面があるものとばかり思っておりましたので、K様に対して、現地確認での見積りではない事も了承の上、「K様がヒアリングしたという工事担当に再度問い合わせ予算計上のもととなった根拠を提出して欲しい」とお伝えしましたら、

●●支店のN様より
「N株式会社
●●支店の責任者を務めますNでございます。
予算計上の根拠に関する件で当社として回答申し上げます。
結論といたしましては、担当のKからの回答と同様です。

共用部外観点検に対する修繕については、概算金額で予算計上しています。
予算計上額は当社の営繕担当者と打合せの上、経験則に基づいて理事会にご提案しておりますため、詳細な資料はございません。
ただし、本件については既に理事会で説明を行い、最終的に管理組合（理事会）の承認を得て予算が計上されております。
●●様のご要望である、「今後は正式な見積書を作成したうえで予算計上するべき」という点については、当社ではなく管理組合（理事会）にご提案いただけないでしょうか。
または、当社から組合員の方からそのような要望があったと申し伝えます。
当社はあくまでも管理会社としての立場で提案を行っており、議案書の詳細な決定は理事会が行っております。
したがって、総会の上程議案書に関するご意見やご要望につきましては、直接管理組合様宛にお問合せいただきますよう、ご理解いただければ幸いです。
※なお、明日はNもKも終日外出しておりメールを確認することができません。
ご理解のほど、よろしくお願い致します。」

と、お返事をいただきましたので理事に確認しましたところ、
共用部外観点検に対する修繕については、現地見積もりではなく、
御社の担当者とK様が打合せの上、経験則に基づいて概算金額で予算計上されたとの説明を受けたことは認められていましたが、見積もりの工事個所の説明はなかったと回答いただきました。

そして、私個人で精査していきますと不明な点ばかりなのです。
K様より提供頂きました点検項目の「報告書」によれば、塔屋部分に関して「修繕・取換」の欄にチェックがないのにも関わらず、「塔屋部分躯体補修工事」の予算が80万円計上されていたり、「鉄部塗装工事」の備考欄に「消火栓ボックスや送水口の塗装が経年劣化しているため、予算計上します」と記載があるので、「報告書」を確認すると「消火栓ボックス」の報告自体が0。「送水口」の報告は1か所記載がありますが、点検結果は「異常なし」との事。漢字のミスか「放水口」の「修繕・取換」報告はありますが1か所です。
大目に見て、鉄部の塗装として「報告書」を確認すると、「修繕・取替」チェックがあるものは端子盤×2、非常ベルと上記も含めて4か所で450万円なのかと驚いて問い合わせた次第です。
入力ミスを疑いましたが、K様に出欠の締切日を１度伝えたら5月20日とすぐに訂正をされました。この80万円と450万円という金額は何度もメールで問うていますが、訂正をされていないので、この見積もり金額は入力ミスではないということが分かり、また、N様も確認されているので入力間違いではない事ははっきりと分かりました。
御社の重要事項説明書にある「具体的な改善等の必要がある事項についての報告や助言の書面」を確認してもこの程度の記載なのです。これを理事に聞けと言われても理事も答えられるとは思いません。

私はK様が問題と思っておりましたが、80万円と450万円という金額はN様も了承している。その見積もりを出せと区分所有者から求められても出せない。「予算計上額は当社の営繕担当者と打合せの上、経験則に基づいて理事会にご提案しておりますため、詳細な資料はございません。」とN様自ら重要事項説明書にある「具体的な改善等の必要がある事項についての報告や助言の書面」も無い事を認めておられる。きっとN様は、「それはあくまでも見積もりの話で「報告書」にて報告している」と逃げるのでしょうが、そうすると、報告書に「修繕・取替」のチェックもない修繕箇所がなぜ見積もりに計上されているのかと矛盾します。

もし、今期の見積りがこの様な不明確なままで、予算が不成立となった場合、必要な工事はおろか来期の運営は困難になってしまいます。これが御社の誠実な業務なのでしょうか？そして、本日はN様も、K様もお休みとの事。日がないのに不明点も確認すらできません。

当管理組合の理事は素人です。私も素人でマンション管理士ではありません。
私たち素人でもマンションを自ら適正に管理を努められるよう、㈱N様からのお知恵を拝借しながら現在に至っております。
しかしながら、御社のN様より
「当社はあくまでも管理会社としての立場で提案を行っており、議案書の詳細な決定は理事会が行っております。したがって、総会の上程議案書に関するご意見やご要望につきましては、直接管理組合様宛にお問合せいただきますよう、ご理解いただければ幸いです。」
とお返事を頂きましたが、理事が了承して受け取ったのだから、後は理事に聞けと言われている事と同じではないでしょうか。
常にお客様の立場になって考え、動き、応えていきたいと考えています。これからも皆様の期待にお応えできるよう、日々の業務に邁進してまいりますというO様の想いを御社のN様にお伝えいただければと思います。
今後ともよろしくお願いいたします。

総会議事録で全ての議案が
「過半数の賛成により承認」とありますが、
反対者の数も公表してくださいね。
（仙台支店）

>>3114 匿名さん
問題は委任票ですね。
多くが事前に不利になることについては説明していないことが多いです。
その場合、後々問題になれば、重要事項の説明を怠ったとして
理事長の責任になります。
委任状が多く、総会で新たな事実が出れば差し戻しないし委任時の再確認が良いと思います。

うちのマンションで地中の水道管の水漏れがメーター見る限り起こってると管理員の方がフロントに連絡。
その後フロントマンは理事長に緊急だから承認してくれと電話で承認をとりつけたが、それから理事長や理事会への連絡は一切なく、調査があったのは約二ヶ月後でした。
しかも調査がいつあるかも教えないで勝手にやって、終わってからもしばらく報告なし。
そして、結果どこが漏水してるか見つけられないのに突然60万円の請求。
他の業者を選べる余裕が二ヶ月もあったのに理事会も総会もその話はなぜかなく、二ヶ月後に秘密裏に漏水調査。
フロントマンは悪びれることなく、緊急だから我々が勝手にできますと開き直ってます。
これが60万ではなく、1000万円だったらと思うとゾッとします。
勝手に屋根のリフォームするリフォーム詐欺みたいなもんだと思いますが、これは泣き寝入りする歯科ないんですかね？
それとも刑事告訴含めた法的措置を取るべきでしょうか？
個人的には詐欺にあった気分です。

>>3116 名無しさん
親メーターと各専有者のメーターの合計が誤差ですね。
水道を管理している市町村から誤差があると連絡があります。

市町村によりますが、最初は管理人への口頭説明で結構ゆるいです。
自分が理事長の時は、同社の担当と前理事長が半年間放置してましたw


正直、水漏れで実被害（水濡）が出ていなければ緊急性は少ないと思います。

>>3116 名無しさん
共用部の漏水の調査費用は火災保険で賄えると思いますよ。

>>3117 通りがかりさん
親メーターと各占有者のメーターの誤差？
共用部の使用分でしょ。
G社がよく使う手です。

>>3119 匿名さん
誤差は各市町村から来ますので
管理会社は関係ないですよ

>>3118 匿名さん
水漏調査費用ですね。
管理会社は使用を進めますが
次の更新で割引がなくなりますので、100万以下なら慎重に使ったほうがいいですよ。
同社の保険担当はかなり程度が低く、前理事長に使用を勧め
掛金が100以上あがりました。

コロナバブルで売り逃げ出来たので
その後はしりませんが

>>3120 口コミ知りたいさん
だから、共用部使用分として管理組合から支払えば解決します。

>>3121 マンション検討中さん
上がるようなら他社と契約すればいいだけのこと。
使わないアホはいないと思うよ。

漏水に関する懸案は管理会社がぼったくりを目論む時によく使う手です。
担当者から漏水と聞いたら、まず、疑ってかかるべきです。

>>3123 匿名さん
自動車保険と違い
管理組合の保険は、東京海上以外は同じですよ。

保険は使わな損w

自動車事故は不注意と偶然で起きるが
マンションの水漏れは老朽化で起きる。
簡単に、水漏調査費を使用すると後から後から出てくる
最後は、掛金が高額になり
他の保険会社に見積を取ると受託できませんってことにも。

>>3126 eマンションさん
頭がカチンカチンやね。
頻発するとなると別の手立てを考えないと。
更新工事とか更生工事とか。
そういった引出しはないの？
何やっても頭がカチンカチンではね。

>>3116 名無しさん
管理者とフロントマンが結託してマンションの管理、修理費を引っ張り、マンション会計破産お構い無し、早く国交相担当課に提訴してはいかがですか？

当方は、保険会社に提出する雨漏り被害の『示談書』を、偽造されたことがあります。保険会社に直接問い合わせて、発覚しました。

犯人は、管理会社 の担当者でした。有印私文書偽造（5年以下の懲役）という立派な犯罪です。

>>3129 匿名さん
G社の常套手段。