管理会社 日本ハウズイング株式会社ってどうですか？ ～Part2～

対象マンション
地域性とかもあるかと思いますが
管理費を伝えて
同社名を伝えたら
業務内容も聞かずにあり得ないが
不動産屋の回答でした。

管理費については、
管理内容より管理会社のステータスで
決まるのが一般的の様です。

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ここは担当がどうとかじゃなくて、従業員数に対して管理戸数が大杉。まともな管理ができるわけがない。薄利多売、無知な管理組合相手の商売。担当は１から2年で変わる。調べることが好きな人へ各管理会社の管理戸数、従業員数調べてあげてくれ。ここは他社の倍くらい担当にやらせる。現社員、元社員の書き込みをしてくれ。

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同社のホームページより
https://www.housing.co.jp/condominium/support/staff.html

清掃チェックリスト
さあ、適切に清掃されたかチェックしてみよう。

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工事業者です。
提出書面について不明な点があったので、ご相談したところ、サラ金の取り立てみたいな口の利き方をする社員がおられました。お客様には丁寧な説明をしているんでしょうが、こういう裏表がある会社とはおつきあいしたくないと思いました。

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>>2482 職人さん
どこの管理会社も同じですよ。
独立系は特にリプレイスで見積競争をして管理物件を獲得しているため、１人当たりの担当数はどうしても多くなります。
独立系以外でも、フロントスタッフが何物件担当するかで会社側の利益が左右するため、どこでも極限まで担当するのは当たり前です。
すき家でもワンオペが問題になっていますよね？
その他飲食店でも必要最低限の人員しかシフトに入れませんよね？
企業としては当然です。
無駄に多くいるのは国会議事堂ぐらいのもんですよ。

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>>2485 匿名さん
管理棟数が多いからフロントマンは大変。
同社の管理人の口癖ですね。
管理棟数ですが、確かにデベロッパー系に比べて多いですが、デベロッパー系の場合、新築補償とかで、管理組合だけてはなく、各専有者との対応もしなくてはなりませんので、
仕事量的には変わらないと思います。
正直なところ、契約者に対して、業務過多だからと言う逃げは通常の会社だとないですね。
お情けちょうだいか馬鹿にされてるかどちらかなんでしょうね。

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>>2485 匿名さん
同感です。
ある新築マンションを所有しておりましたが、管理会社はデベロッパー系と呼ばれる○◯社。
基本的にマンションを新築した会社の子会社。
万全な管理と思われがちだが、外壁の不具合を報告するも、経年劣化、外的損傷として補修提案はありません。親会社を守る為。
逆に独立系管理会社はマンション管理と合わせて、補修工事も率先して提案して来ます。
一人が抱える物件数も多く、対応が遅れたり若いあまり専門知識の無い担当者にあたると苦労します。
管理会社自体と言うよりも、どの管理会社にしても担当者がどれだけ専門知識をもち、アドバイスしてくれるかです。どこを選択しても結果は同じですかね。
一つ分かった事、新築分譲時の管理費、修繕積立金額は嬉しいほど低価格に設定されてます。
しかし、年を追う毎に管理費不足、修繕積立金不足がで始め、16年経った頃でしょうか、修繕積立金額は、新築分譲時の
2.3倍程になりました。
これはマンションの資産価値を維持する為に避けられない事実。
これらから、マンションを手放し、現在は戸建てにしました。

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なかなかどうしようもない会社ですよ
問題として考えられるのが、組織としての一貫性がないことがあげられます
営業、フロント、工事の意思疎通もそうですが、何より統括している部署が、現場の実態が見えていない(見えていても黙認)事があげられます
また、基本的には自社で責任を取らないので、なにか問題が起きると下請会社などに全てをなすりつけます
最近はいろいろな会社をグループ会社にして、手広くやっているようですが、中身は最低ランクですね
正直な話、まともに付き合わない方がいいと思います
(一生懸命な社員さんもいますが、上層部が利益最優先な為、管理を委託するのは控えたほうがいいと思います)

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>>2485 匿名さん
どこの管理会社も同じではないよ

担当物件が多すぎだから仕事が出来ないのは
ここの経営者がダメだからだ

管理戸数の一番を維持することが
ここの唯一の達成動機になっているため
物件は増える一方で、そのため人を過剰に入社させるが、長期的に深くじっくり育てる全社的な環境が無いため、育たない　それは
フロントを1、2年で異動させる人事に問題もあるが　結局この会社では　やる気が無くなるんだろう　退職者があとを絶たない
勤続年数がほとんど伸びていないことがそれを証明している

資格の取得者数も他社に比べて少なく　平均年収は最低　行政と四つに組んだ新たなまちづくりを含めたマンションの建替や再開発事業など　今後この業界は伸びる余地がある
しかし、相変わらずここは清掃とそれに伴う少量のサービスしかキャパを持ち合わせていない


管理組合はもっとこの業界を知る必要がある
だろう

担当物件が多すぎるためサービスが手薄になるココと未だデベロッパーとの接触があるため大変だと感ずるあそことの会社としての基本的な育て方の違いを知る必要がある

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火災報知器の修理を頼んでもなかなか直しに来なかった。

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管理委託料を払いながら、こちらが工事の事や管理規約やネットのやり方まで色々教えている様なレベルです。ビジネスマナーだけは出来ているので、直接本人とやり取りしない限り、フロントの無脳さには気づかないと思います。
会社の策略なのかもしれませんが、これはある程度、建物管理の教養がないと、堂々と嘘で言いくるめられますから、フロントの無脳さには気づかないかもしれません。
清掃の方は真面目な方が多いですが、この会社の進めてくる工事費は呆れるほど高額です。漏水は数ヶ月も忘れていたとメールで報告。漏水調査費が高額という理由で次から次と簡易工事を行い、こちらが保険の特約で調査ができると言うまでは、漏水を放置して無駄な工事をやり続けられました。呆れる事が沢山ありすぎますが、無脳なフロントはプライドまで高いです。

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水漏原因調査費用ですね。
ちなみに、保険会社はどちらでしょうか？

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>>2498 周辺住民さん
何か日本語ヘン！

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>>2498 周辺住民さん
近所で感染者が出た事に何の意味が？不安を煽るだけではないでしょうか。

不審者だったら警察に連絡しましょう。敷地内、敷地外関係なく対処して貰えます。
警察の方も貴方の名前を不審者に伝えたりわざわざトラブルに発展するような事はしないし、事前に相談すればいいと思います。

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そもそも管理会社の責任を全く果たしていない
困ったことがあってもすぐ連絡よこさない
たぶん意図的にだと思いますが営業時間ギリギリに連絡をよこしてきて
こちらが電話しても閉店のアナウンスにする作戦を何度もされました。
こちらが本当に困っても担当が休みなら絶対に連絡よこさない
で、普通の人が電話に出れないような時間14時とかに連絡してくる。
関わりたくないので極力連絡しないのに、困った時はこの有様です
もっといいマンションを買ってたら、管理会社ももっとしっかりしていたと思うので
失敗しました。

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管理会社は共用部の管理を管理組合から委託されています。
担当者は管理組合・理事長との対応が主な仕事です。
区分所有者の個人の困りごとに対応はしていません。（できません）
担当者が休みになら連絡を寄こさないは、どの業種でも同じです。
１４時には連絡を寄こしているわけです。
１４時に電話に出れないのはあなたの都合であって、
普通の人の都合ではありません。
専有部の困りごとは、安心お助け隊に加入しているマンションなら、
そこに連絡してください。
緊急時は緊急センターに電話をしてください。
日常の困りごとは、管理員に聞いてください。
管理員に解決はできないかもしれませんが、聞いてはくれるはずです。
もっと良いマンションを買っても、基本は同じです。

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>>2502 某管理員さん

もっと良いマンションを買っても、基本は
同じです。

果たして、そうなのでしょうか？
個人の困りごとであっても担当者が真摯に対応する会社はありますよ。

専有部分は委託されてないから何もやらない、話しも聞かないと、その対応をされた方は、どういう気持ちになるのでしょうか？

まあ、こういった傲慢な態度を取る会社は
今後どうなるのか。

ここは、嫌われ孤立し、退職者が後を絶たない。
常にお客様の立場になって考え、動き、応えていきたいと考えているようだが、程遠く、
それは嘘である。

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>>2502 某管理員さん
担当者が休みなら連絡をよこさないは、どの業種でも同じではないですよ？個人商店ではないのですから。

問題は、24時間対応をうたいながら
24時間電話応対が同社の限界なところです。
担当者は、基本9時5時対応ですね。


同社の対応を数年見てきましたが
工事、点検関係の協力会社が非常に少ないと感じました。

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>>2502 某管理員
＞管理会社は共用部の管理を管理組合から委託されています。
＞区分所有者の個人の困りごとに対応はしていません。（できません）
＞専有部の困りごとは、安心お助け隊に加入しているマンションなら、
＞そこに連絡してください。

「安心お助け隊」の内容を教えてください。
個人加入、マンション区分所有者全員の加入ですか。

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>>2505 匿名さん
従業員かどうかも怪しい人に聞いてどうする（笑）
区分所有者全員の加入だけど、内容は加入済なら掲示板に貼ってあると思う。未加入なら担当に聞いた方が確実だよ。

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https://www.housing.co.jp/condominium/support/emergency_response.html

違う会社でしたらすいません

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2506 評判気になるさん
区分所有者全員の加入だけど、と記載されていますが、
この案件は専有部分ですが特別決議、普通決議、それとも区分所有者全戸の賛成で実施になりますか。１戸でも反対ならば不採用になるのですか。

2507 通りがかりさんの教えで対象をコピーしました。
安心お助け隊は、24時間365日お客様を安心サポート
お部屋内で起こる代表的な6つのトラブルに24時間365日、お電話一本でサービススタッフが駆け付け対応します。
特殊な工具や部品を必要としない30分以内の簡単な作業なら無料で対応。管球の交換作業年4回まで無料などの会員特典もご用意しています。
お電話は安心のフリーコール。毎日の生活の「ちょっと困った！」にご活用ください。

安心お助け隊、6つのサービスメニュー
【水回りのトラブル】
　トイレ・洗面所の排水詰まり、　蛇口まわりからの水漏れ、　各水栓器具の不具合
　...などの症状に

【電気設備のトラブル】
　照明の点灯不良、スイッチ・コンセントの不具合、換気扇からの異音
　...などの症状に

【室内建具のトラブル】
　網戸・サッシの開閉不良、室内扉の不具合、室内建具の金具緩み・外れ
　...などの症状に

【玄関のトラブル】
　鍵の紛失、置き忘れによる開錠、ドアクローザーの不具合
　...などの症状に
　<会員特典>
　開錠・破錠無料（二重錠の場合、二か所目は有償にて承ります）

【ガラスのトラブル】
　窓ガラスの破損・ひび割れ、室内扉ガラスにひび割れ（補助金対象外）
　...などの症状に
<会員特典>
ガラスの交換補助金　年1回30,000円まで（専用使用にかかる共用部分のガラスのみとなります）

【管球交換】
　天井の蛍光灯や電球の交換、照明器具カバーの取り外し
　...などの症状に
<会員特典>
交換作業　年4回まで無料（年4回を超える場合は有償にて承ります）
※管球交換の作業対応時間は9時～17時となります

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>>2508 匿名さん
うちは普通決議でしたよ。
管理規約に書いてる場合は特別決議じゃなかったかな。

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区分所有法にもとづく通常の総会決議は、共用部分の変更（１７条）、共用部分の管理（１８条）と規約の変更（３１条）。

専有部分サービスのようなことは、専有部分の使用について規約に定めなければならないが、共用部分の管理や他の専有部分の使用に影響を及ぼすことに限られる。（２０１９年３月５日最高裁判決）

実際の管理規約には、区分所有法にもとづく規約事項（３０条、区分所有者相互間の事項）だけでなく、規約外事項（容認事項など）や附則が定められている。それらは、竣工時の区分所有者全員が書面合意するので、民法（５２１条）の契約自由の原則による自由契約と考えられる。

よって、竣工後に全戸一括加入するなら、区分所有法にもとづく多数決の総会決議ではなく、民法にもとづく全員の合意が必要。

実態は、多数決の総会決議で可決し、誰一人として異議を唱えないので（唱えにくい）、全員の黙示の承認が行われたことにしていると思います。

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>>2510 匿名さん
つまり手続上の瑕疵を理由に総会決議無効を主張することが可能ということかな

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費用か何処から出ているかにもよるのではないでしょうか？
管理費から天引きされている場合。
現在の住人から見れば不公平はないとしても
将来の住人から見れば、その費用分が管理されていない、もしくは余剰金として修繕積立金に回っていないなで、不利益になります。
つまり、将来の入居者に事前に告知する必要があるので、本来ならば統括契約なのですから、重要事項変更説明会が必要になると思いますが
他の方が書かれてますが
自分が払った管理費でもあっても、一度管理組合に納まれば、マンション管理以外に使う事は違法です。
仮に、1マンションが裁判をして判決がでれば。
過払金ではありませんが、過去の判例として支払い責任が出てきます。
つまり、総会決議、管理規約変更、重要事項変更等をして、なおかつ別会計で出資していれば問題ないと思いますが…
ガス会社や電力会社で個人で加入できる同様のサービスがありますので、団体で割高な同社のサービスに加入する意味がよくわからないです。

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2510 匿名さん　腑に落ちる回答ありがとうございます。
次期の総会では異議を申し立て管理会社の言い分を引き出したいと思います。
多分　多数決の総会決議で可決し承認され終了になると思いますが。
管理会社の言い分と投稿いただいた内容をもって弁護士に相談し「決議無効」が勝ち取れそうであれば訴訟します。

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>>2513 2508さん
以前、弁護士をされてる理事長さんと話す機会があったのですが。大半の入居者が事なかれ主義なので、いくら正論をいってもダメのようです。
裁判をするにしても少額すぎて意味がないので。
異議申し立てをして、今後法的なトラブルが起きた場合、免責となる覚書を理事長に作成してもらうのがいいようです。
総会決議＝理事長に責任がないと考えてる理事もおられる様ですが…

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保険の更新があり保険料を確認したら
100万円近く上がっていた。
昨年の保険改正の為だとの説明だったが
見積を確認したところ
管理会社の勧めです使用した保険の為でした。
合計30万の水漏れ調査費用収入でで100万

とりあえず、総務庁と金融庁に相談します。

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>>2515 通りがかりさん

当方も２年前保険の更新をした。
継続と思い賛成したが内容の確認を怠った。
値上げの説明はなかったと思うが・・・・。

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>>2513 さん
個別契約の解約の申仕入は、「専有部分の使用に関する事項」であり、「共用部分変更又は管理に関する事項」ではないから、これを義務付ける決議は、区分所有法17条又は18条に基づく有効な決議とは言えない。
と最高裁の判例で出ているそうです。

解約の意思を出せば、受理せざるえないそうです。

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当方新宿区、うちの管理人、掃除しない。契約業務を守ってよ。会社に苦情入れても改善しないね。

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本社は新宿区。社長に面会を求め、清掃せず、マンションが汚いと言ってください。

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>>2501 マンション検討中さん
被害妄想が激しい方ですね。
担当が休みなら連絡をよこさない。
→確かに休みでも連絡がとれる方はいて、そちらの方がお客さま思いだと思いますが、それが普通ではないでしょう。
また、担当者ベースでそういう方はいらしても、会社ベースで「休みの日も必ずお客様と連絡がとれるように」と指導している会社はほぼ皆無でしょう。

14時は確かに普通の会社勤めの方は電話に出ずらい時間だと思いますが、逆に何時ならOKなのでしょうか？
出勤前の朝の時間？　
→迷惑でしょう。
お昼休みの時間
→都合がいい方もいるでしょうが、「貴重な昼休みの時間に電話してくるな」、「食事中に電話してくるな」という方も多いでしょう。
夕方？
→満員電車で電話来ても迷惑です。
夜？
→迷惑です。クレームになります。

あなたもサラリーマンかもしれませんが、サラリーマンが営業時間中に電話するのは当然でしょう。

自分の都合にウエイトを置きすぎて、聞いてて痛いです。

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>>2481 マンション検討中さん
管理会社の報酬は請け負っている業務の量により、ピンキリです。
例えば建築設備関係の点検や消防点検、エレベーター点検を管理会社に委託しているかそうでないかでぜんぜん違います。「一般的な管理委託料の相場はいくら」というものはなく、委託業務の内容や住戸数により違いますので、業務内容も聞かずにあり得ないと答えていた不動産屋こそ、何も知らないと思います。
管理組合役員レベルで分かることです。

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>>2525 マンコミュファンさん
一つの回答に対しては正論ですが
理事長や役員になられるかたの多くは
仕事を持ってますので
同社がこの様な対応であれば、管理会社変更はさけられないでしょうね。

まあ、９-17時でと言う会社ほど
９-17時に電話してもまともな対応ができてないですね。

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>>2526 匿名さん
重要事項証明書に全て書いてますよw

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そもそも区分所有法では管理会社に会計等の重要な事務処理を委託することを定めているわけではない事を考慮すると、極めて限定した業務だけを管理会社に委託して、自分達でやれる事をしっかりと対応する事ができれば一番良いのではないかと思います。組合員が現役の人が多ければ土日を費やして話し合って協力する。但し、役員の監事は第三者として冷静に事務処理を監査する立場を徹底しなくてはならない。なかなか難しいですよね。せめても多額の費用を費やす工事については管理会社を頼らないで管理組合だけで対応するのが限界なのではないかとさえ思えます。

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