管理会社 日本ハウズイング株式会社ってどうですか？ ～Part2～

>>2402 マンコミュファンさん
すみません。遅くなりました。情報ありがとうございます。
>>理事長のときに口座の資金移動って何かの紙に書いて依頼した記憶があります。
多分、銀行の「払戻し伝票」（兼 振込伝票）ですね。もうひとつ、以下に質問をします。

以下、ご存知の方教えてください。
日本ハウジングの場合、毎月の管理会社への「管理委託費」の支払はどのように処理されていますか？
私が住んでいるマンションの場合は、管理会社が「ファームバンキングとかで処理する」と委託契約書に書いてありますが、
日本ハウジングの契約書には処理の仕方の記載がありません。毎月「理事長印」を押した伝票を送り、管理会社が振込処理をする事はないとおもうので、どのようにしているのでしょうか。
よろしくお願いします。

前期、管理組合の理事をしていました。何となく丸め込まれましたが、大規模修繕工事を任せるべきではなかった。日本ハウズイングは管理会社であって工事専門会社ではないので清掃や営繕程度のレベル。工事の人は監督さんも含め全員が下請けさん。社員は時々巡回で来られる程度で中間マージンだけ搾取されました。そもそも素人ばかりの理事会で管理会社に任せたら楽だからって理由で契約しましたが、修繕積立金や予備費など資金状況をコントロールできる会社に多額の工事を依頼するべきではなかった。契約して工事に入ってから追加請求が多かったが、結局最終的にあれやこれや総会承認された予備費一杯まで遣わされました。大規模修繕工事の専門会社に依頼するべきでした。皆さんも管理会社に工事を任せないように気をつけてください。

不動産屋から聞きました。日本ハウズイングが管理しているとマンションが売れにくいそうです。実態を知っている人は敬遠するらしい。

>>2404 買い替え検討中さん

これは担当者レベルの問題ではないようです。

うちのマンションションも同じ事項を平気でいってきます。

人手不足は分かりますが、代行員は出して頂かないと困ります。

代行員無であれば契約は出来ません。

>>2413 評判気になるさん
騒音は警察に通報したほうがいいです。騒音を取り締まる法律はありませんが騒音
が原因で事件になることもあるから警察は通報すればきます。警察が部屋に入ることになりますが騒音を確認すれば注意してくれます。つぃでにハウジングや理事長が糞であると言えばこいつらも注意してくれます。

最近社員の書き込みないよ。反論ないの？それとも書き込み禁止とか？

おいらは電話をして文句言って改善を要望している。折り返しの電話もある。ここに書き込むだけじゃなくて実際に行動しないとこいつら何もしないよ。こいつら委託費回収集団だけなので。最近社内報みたいの来ないね。こいつらに騙されて大規模修繕した奴らがさらされている。笑えるのは担当と理事長らの距離感。よそよそしい感が満載。騙されてる感があるが全額自分じゃないからいいやみたいな。みんなまだ社内報が手元にあるなら見てみ。笑える・

同社から書類が届いたのだが
書類作成日が12月22日
消印が12月20日w
一歩先を行く管理会社！

管理組合がなめられています。
管理会社とはウインウインの関係でなければ管理ができないと思っている組合員が殆どです。
首を垂れてお金を貢ぐ情けない組合員が多いのである。
しっかりした組合員が理事長になれば管理会社は駒使いにすぎないのだが残念です。
適正化法が施工されても何も変わらない。
かえってマンション管理士を名乗る小さな管理会社同様の利権団体が生まれただけでマイナスに機能している。
居住しているマンション管理士有資格者を探す必要がある。
管理会社や管理利権団体管理士会、管理組合連合会なる者は同じ船に乗る利権集団に過ぎない。
騙される管理組合幹部も同類と言われないように気を付けましょう。

同意見です。
その為には有志ある者の育成が必要です。
まず最初は、組合員の中からマン管士取得者を育成し、マン管に対するイロハを覚えてもらう。
その資格だけでは不十分なので、会計に対する有資格者や、建築に対する有資格者を募ればいい。
そういった専門資格者がいなければ、サポートしてもらえる公益財団法人に頼ればいい。
どちらにしても、最初の窓口となるマン管士の育成は最低条件であり、管理組合はその育成に対して投資を拒まず、努力することが必要です。
それだけの展望を抱ける管理組合には間違いなく明るい未来が訪れます。

>>2426 ご近所さん

育成は必要ですか？
マンション管理士の育成して、合格したら転居、意味無いですね。

基本的には自主管理が理想的だと思いますよ。それが出来ないから管理会社に依頼しているのでしょう？

理想と現実をわきまえて発言して下さい。
管理組合の意識の高い事を祈念してます。

>>2427 ご近所さん
自主管理は危険。持ち逃げされるよ。
それよりも管理会社のノウハウを利用できる能力のある
管理者の育成がよい。

>>2428 匿名さん

自主管理が出来ないから管理会社に委託しているのでしょう？

自主管理は危険。持ち逃げされるよ。何を云ってる？

>>2429 ご近所さん
この管理が社ではないが
大型物件で持ち逃げ多いよ。
自主管理でなくても結構あるから。
登録されている管理会社の方が安全です。
弁償してくれるから。

＞2427 ご近所さん
コテハン貼るのはいいことだが同じコテハン名は常識ないね。
どういうたくらみなの？
＞マンション管理士の育成して、合格したら転居、意味無いですね。
意味は大いにありますよ。
育成して合格したという実績ですね。
育成と言っても通信教育受講料と受験料程度だから5万円程度。
それも有志に限るから、何らかの事情で転居した場合は交通事故。
管理会社に何百万も裏リベート搾取される思いからすれば微々たるリスクです。
＞それが出来ないから管理会社に依頼しているのでしょう？
やったこともないのに出来ないなんて理解に苦しむ。
低賃金の3流大学出のフロントでさえ、何カ所も掛け持ちで管理しているのですよ。
2427さんやったことあるの？
やったことがあって出来ないのは2427さんの能力不足。
心配しなくても、2427さんより優秀な方は周囲にごまんといますよ。
＞2428　匿名さん
＞管理会社のノウハウを利用できる能力のある管理者の育成がよい。
管理者としての最低条件がマン管士資格。
マン管士資格もない3流大学でのフロントでもできるのは、困ったときは管理会社にマン管資格者がいるからです。
ノウハウは、規模や地域によって違いがあるから、経験を積むことの方が大事。
＞2430　匿名さん
＞弁償してくれるから。
管理会社は合法的な持ち逃げを常にしているから弁償はしてくれないですよ。
考え方が甘いね。

>>2431 ご近所さん
持ち逃げされたり横領されたりしたらかえってこないよ。

＞2432　匿名さん
＞持ち逃げされたり横領されたりしたらかえってこないよ。
本当なら、2432さんが実際にやってみれば？
少し頭を働かせば持ち逃げできないようなシステムはいくらでもある。
そんな案も浮かばないような組合なら、管理会社を雇ってももっと悲惨な被害を被ることになる。
どちらかというと、管理会社に持ち逃げされるとマジで返ってこない。
だから、組合員は管理会社にはマジで気を付けたほうがいい。

>>2433 ご近所さん
悪徳組合員の不正の方が圧倒的におおいよ。
あんた管理を知らないマンション管理士等でしょう。
第三者管理者方式に誘導しようとしても無駄だよ。バイバイ、

＞2434 匿名さん
バイバイなど言わずに納得いくまで議論しましょうよ。
第三者管理方式は最悪の管理方式であって、マンション住民が全員痴呆症になれば仕方なく選択する管理方式です。
自主管理とは違いますよ。
＞悪徳組合員の不正の方が圧倒的におおいよ。
不正を自覚して不正行為を働いているケースは悪徳組合員の方が多いと思いますよ。
管理会社の場合、ぼったくりや裏リベートは不正行為だとは思っていない。
営業利益だと勘違いしているところに問題がある。
営業利益だと勘違いしているぼったくり行為は、金額や回数共に管理会社の方が圧倒的に多いですよ。
日常茶飯事です。

>>2435 ご近所さん
自主管理は難しいと思いますよ。
資格の取得や専門知識を持った人を集めることは出来ても、その人達がいつも管理に関わってくれる訳ではないですから。
同じ人達に負荷が掛かる事で不満は間違いなく溜まるので。

＞2436 マンコミュファンさん
＞同じ人達に負荷が掛かる事で不満は間違いなく溜まるので
おっしゃる通りです。
当初は特定の熱い志の方々で運営できても、それが持続できる保証がないということですね。
それは、自主管理業務をボランティアを前提に想定されているからだと思います。
自主管理することで、今までの月額管理費の中から莫大な予算が余ってきます。
個人的には自主管理体制を継続させるためには、自主管理業務で浮いた予算の20％程度は自主管理業務に携わる方々に月額報酬として支給すべきだと思います。
概算ですが、自主管理することで最低でも月額管理費を3000円/戸位は節約できるはずです。
自主管理業務報酬予算として月額600円/戸で計算すると、100戸のマンションなら月額6万円の報酬額が予算として計上できるわけです。
これも個人的な意見ですが、残りの浮いた管理費予算の半分は月額管理費減額として、残りの半分は月額修繕積立金に上乗せすればいいと思っています。
住民自体の支出額は減って修繕積立金としての貯金は増えるわけですから、改正案に反対する住民わずかだと思いますよ。
業務役員としては、一線をリタイアした有能な人材や家庭主婦を登用すれば時間的に余裕もあるのでストレスも溜まることも少ないと思います。
むしろ、第二の人生を見つけることで、既存の管理会社では見られない新しい管理体制ができるのではないかと思います。
自主管理で外野の方が積立金の持ち逃げを心配されていますが、会計部分を第三者に託すことで解決できると思います。
万が一、第三者側にトラブルがあれば保障もついているので安心できます。

自主管理は継続的に管理業務をこなせる複数の人材確保は必須である。それが出来なければやはりコンサル業務を主とする優秀な管理会社等
に委託するのが賢明である。

管理会社が3流大学での人材をフロントとして育成しているように、管理組合が管理業務出来る人材を育成すればいい。
管理組合もそうすることで大きなメリットが生まれてくる。
例えば、知識の全くない希望者をオブザーバーとして管理業務に参加してもらい、相応の報酬を支払うことで徐々にマン管士としての知識を身につけ、やがてはマン管士の資格も取り、管理業務の主役として活躍してもらえばいい。
＞自主管理は継続的に管理業務をこなせる複数の人材確保は必須である
フロントがやっているような管理業務であれば一人で十分。
管理内容の全てをフロントがやっているわけではない。
有能な外注先に管理業務を分担させ、一人で管理業務を行う方が理想的。
建築現場で言えば、工事責任者みたいなもの。
現場運営はその下で働く各現場監督であり、その現場監督の指揮下で働く協力業者でまわっている。
工事責任者が現場監督や協力業者の役割までする必要はない。
3流大学出のフロントの動きを見ていればそれが理解できる。

2439へ

管理会社との契約内容の見直しが良いかと思います。
私の所では全戸数160戸位です。

管理員2名（週各三日勤務8時～15時）お及び清掃員として2名（8時～14時1名・8時～11時1名）の契約をしております。

その他のマンション設備の建築系・設備系等は以前より組合と業者直接契約を行っています。管理会社との相見積もりでは25％～30％位は業者の方が安くなっています。現実です。

人材（管理員や清掃員）を直雇用すると色々と問題が出てきますので・・・
例）労災保険や雇用保険等面倒です。又、休まれた場合代行員がいませんので管理会社との契約が良いと云う事です。

現状管理費も安くなり、居住者から喜ばれています。
管理会社（日ハウ）との契約はオーダーメイドの契約が出来ます。

＞2440　匿名さん
＞人材（管理員や清掃員）を直雇用すると色々と問題が出てきますので・・・
清掃員がいれば管理員なんて必要ないですよ。
別に直雇用しなくても手立てはあります。
組合が業者と直契約している程の能力があるのですから、地元の美装会社と直契約すればいいだけの話です。
その際、絶対に管理会社を介さないでください。
管理会社を介した直契約ではあまり意味がないからです。
裏取引がなされ、安くなったような小細工が管理会社側から仕掛けてきますからね。
＞管理会社（日ハウ）との契約はオーダーメイドの契約が出来ます。
管理会社も利益追求団体ですから、儲けにならないビジネスに手と付けるという事は、必ず、裏があります。
組合員側の利益追求の味方になってくれる管理会社などこの世に存在しません。
そこは自覚されても損はしないと思いますよ。

>>2442 ご近所さん
事業を営むということの意味をご理解ください。
サラリーマンであっても論功行賞を要求するでしょう。
資本主義国家を理解してください。
今は国民から徴収した税金で国難と戦うことができるのです。
事業を反映させ社員の生活を保障して法人税を支払い大変なのです。
利益を追求することは社会正義です。

2443 匿名さん
＞利益を追求することは社会正義です。
良いところに気が付きましたね。
組合員が利益を追求するのは社会正義なのですよ。
理解できていますか？

雇用主である組合員と雇われ人である管理会社の社会正義が相反する場合、どうすればお互いがベストな解決の道を探れるのか常識で考えてみると、雇用主と雇われ人が縁を切ることが双方にとってベストであり、選択肢はそれしか残されていないことになる。
雇われ人が雇用主の社会正義を無視して自分たちの社会正義だなんて戯言と言っている社会はどこか歪んでいるとしか思えない。

舌足らずで申し訳ないが二者とも利益追求は社会正義です。
清掃員は必要だが管理人はいりませんには大賛成です。

＞2446 匿名さん
社会正義だなんて大袈裟すぎます。
舌足らずどころか、必要以上に大きな口を叩いているように見えますよ。
どこかで罪悪感を感じての裏返しなのでしょう。
もう一つ屁理屈を言うと、雇用主の社会正義を実現させることこそが雇われ人の社会正義です。
雇用主の社会正義に背く社会正義は雇用主にとっては不必要な、ある意味、社会悪なのですよ。
あなたに理解できるかな？

雇用主は多くの社員の生活を保障しその社員は所得に応じて税金を
納入し雇用主は法人税等も負担している。
社員数が多ければ多いほどその貢献度は比例して莫大なものになる。
高額納税者の貢献度の序列に従い社会的価値の位置付けは当然変化
する。それは社会正義の貢献度に置き換えることができる。
国は財政が底をついても国債等を発行してこれ等の苦境を援助して
も滅びることはない。
会社に例えても知恵のある経営者は赤字での倒産を免れるのであるが、知恵のない経営者は黒字でも倒産させてしまうこともある。
以上バイバイ。2447 ご近所さんとは議論はしません。

元々、社会正義が違うもの同士を無理やりくっつけること自体に無理がある。

>>2442 ご近所さん

管理員がいらないマンションと云うのは、どの位の規模のマンション何でしょうか？
160戸のマンションでは、管理員さんは必須です。

駐車場の貸出や建築系や設備系の定期点検作業の立会い等及び年配者が多いので、少しでも体を動かして頂くために、毎月居住者による清掃デーを実施しています。
現在はコロナ禍の為、お茶会・落語会・緑化推進クラブ等の集まりが出来ませんが、実施してきました。
皆さん喜んでいますよ。

日ハウさんとの契約は40年位に成ります。
日ハウさんが東証二部上場する前からですの利益率は度外視でしたね。
戸数を伸ばす為も有ったと思いますよ！

商売は損して得取れと云う事も有るわけです。
最近は多少の値上げ交渉が有りましたが、それなりの対応している次第です。
管理員がいらない位のマンションなどは資産価値も下がりますね。

＞2450 匿名さん
＞管理員さんは必須です。
清掃員の方に兼務して貰えばいい。
そのぐらいの知恵は湧いてこないのかな。
＞お茶会・落語会・緑化推進クラブ等の集まり
そんなことは自治会が主体でやればできることです。
＞管理員がいらない位のマンションなどは資産価値も下がりますね。
裏返せば、皆さん投資目的で管理員のいるマンションを条件に選んでいることになる。
ある意味、せこくないですか。
個人的には、ぼったくりが横行しているマンションには、資産価値どうのこうの言う前に住みたくないですね。

＞管理員さんは必須です。
清掃員の方に兼務して貰えばいい。
・管理員さんに清掃も兼務して貰えばいい。

＞お茶会・落語会・緑化推進クラブ等の集まり
そんなことは自治会が主体でやればできることです。
・上記に同意する

＞管理員がいらない位のマンションなどは資産価値も下がりますね。
裏返せば、皆さん投資目的で管理員のいるマンションを条件に選んでいることになる。
・管理員が資産価値を上げる要素は低い。必要なのは組合員（住民）が煩わしいことから解放されることである。

大型マンション等では専属の清掃員を置いて、
専属の管理員を配置すればよい。
ただし、規模によったはマンション管理士等の有資格者
を管理員として配置すれば良いでしょう。
この管理員にコンサル業務も義務付けるといいでしょう。
事実それを実行しているマンションを知っている。
理事長はこの管理員の知識を利用していた。
管理会社は思うように営利活動が出来ずにこの理事長排除
を狙っていたが、
管理員の知恵でそのすきを見つけるのに相当の期間を要したが、
既に8割がた組合に有利な管理体制を構築していた。
１０００戸超の団地型分譲マンションです。

労使関係はアメリカのルーツに学ぶべし、リンカーンの奴隷解放により労働者の権利が尊重され現在は経営者も労働力であり、営業利益の大半は人件費である。経営者は人件費を稼ぐためにあるようにすら見える。経営者よりも労働者の方が恵まれているように思える現代社会です。
アメリカのトランプはリンカーン大統領の奴隷解放以前に社会を巻き戻そうと挑戦したが僅差で敗北した。この票は無視できない。
今後の世界を占うものとなる。民主主主義の限界を感じる。
マンション管理も然りである。集団ヒステリーが怖いです。ぶれない信念を構築しないと怖くて生きていけない。
政府のコロナ対策にその様が見え隠れしている。

＞2453　匿名さん
＞専属の管理員を配置すればよい。
賛成ですね。
管理会社からの派遣となると、単なる管理会社の偵察員にしか過ぎない。
できれば、規模に関わらず、区分マンションの場合は組合側からの専属の管理員を置くべきです。
その場合に経費等の問題もありますから、専業ではなく兼業という形でそれなりの経費支出調整も必要になってきます。
専属の管理員制度からもう少し進展して、管理会社抜きの専属の管理員制度になれば
その利益は計り知れないですよ。

>>2453 匿名さん ですが、
管理会社は日本ハウジングではありませんので誤解のないように申し添えておきます。
この管理体制は悪質な管理会社と悪質な組合員が十数年にわたり管理されていて、それ相当の人物（８９３、窃盗団等の組事務所）等が住み着いていました。
管理費等を管理会社１０９と共謀して使い込んでいたマンションです。この改善の為に理事長が立ち上がったのです。
全国的に稀な事情を抱えていたマンションです。悪しからずご理解く
ださい。

>>2452 匿名さん
まるで。昭和の公団団地や社宅みたいですね。
現在の居住者、主に高齢者が喜ぶ管理ですね。
若い世代から見れば、マイナスイメージしかないですよ。
マンション価値を上げるということは、将来の入居者に価値観に合った管理をすることです。

管理人を清掃員にすることで
月々の管理費用が安くなれば
それだけ魅力的なマンションになります。
会社から、お茶くみや電話番が消えた様に
職務内容の不明確な管理人が消える日も近いと思います。

小規模マンションと大規模マンションでは、大規模マンション
の方がずっと効率的です。

管理員をやとったり、清掃業者を雇ったり
するのも１戸当たりの負担額はちいさいですから。

私のマンションは管理費等で月一戸当たり510戸200円×７０㎡＝14000円×５００＝700万円、駐車場は各戸一区画5000円×500戸＝250万円。月収入が950万円位で年間×事の1億１千まんえんくらいになります。どうにかこの負担で大規模修繕等も行うことができます。
管理費等の値上げは必要はございません。

>>2456 匿名さん
＞全国的に稀な事情を抱えていたマンション
神奈川のマンションですよね。
管理会社が、野村や東急の時のトラブルだと思うのですが、
なぜ、時々、日本ハウズイングのスレに投稿するのか、その理由がわかりません。
ぜひ、教えてもらえますか。
この会社が、どれほどあくどいことを続けているのか、それを本当に知っていますか。
実際の管理状況について、何も知らないから、想像でこの管理会社のことを論じているのか、それとも、何か実体験を知っているのでしょうか。
実体験で話をしないと、想像だけでは、的外れになると思いますが。

>>2460 匿名さん
具体的にかいていますが、これ以上の書き込みは利用規約に
反するかもしれませんので控えます。
日本ハウズイングの書き込み位の事はどこのマンションにも
同じような書き込みが多いです。
それ以上にこの管理会社派悪質だと思っています。
被害者を出さないための投稿です。

＞2457 マンション検討中さん 1日前
>>2452 匿名さん
＞まるで。昭和の公団団地や社宅みたいですね。
＞現在の居住者、主に高齢者が喜ぶ管理ですね。
＞若い世代から見れば、マイナスイメージしかないですよ。
＞マンション価値を上げるということは、将来の入居者に価値観に合った管理をすることです。

・マイナスのイメージが何か具体的にお聞きしたい
・この中でなにをどうすればマンションの価値を上げるかお聞きしたい

・自治会はどこにでもありますよ

＞どうすればマンションの価値を上げるかお聞きしたい
やはり、マンションを構成している組合員のマンション管理に対する自覚を高まることでしょうね。
自分たちが楽したいために、何でも管理会社に押し付けるようなマンションには住みたくない。
そういう方は一戸建てにでも住んで、思う存分楽してほしい。
＞自治会はどこにでもありますよ
自治会活動を管理会社に任せるなら自治会は必要ないのでは。
「管理会社会」と名を改めて活動すればいい。

管理会社に管理を任せると言いながら気に食わないことがあると管理会社を非難する。避難グチは辞めてください。特に管理員批判。