管理会社 日本ハウズイング株式会社ってどうですか？ ～Part2～

>>3168 匿名さん

日本ハが駄目な場合
管理会社変更するしかない能力でなく
自主管理はどうだ、やれないのか
やってないのに諦めるのか
との選択肢、議論が出来るかどうかだが

すんなり
他社に変えて喜んでも一時的な安堵感だけ

現状維持とか誠実とかでなく
現状打破さらに新たな管理組合の運営方法を
追究することが出来るかどうかだ

管理会社に委託すれば
安心してるとは幸せものだが

しかし
新規分譲は管理会社に委託前提が通常になっているから
管理会社にお勤めして管理業務主任者の資格を
取って頑張りな

>>3169 匿名さん
勝手に意味不明な二択するなよ。
議論したいならどこを目指しているのか明確にしてくれ。なぜ、たかが日常生活に追究までしなくてはならないのか？なぜ、その為にわざわざ管理会社に転職して管理業務主任者の資格を取らないといけないのか？全部が意味不明なんだよ。

一時的な安堵も繰り返せば永続できる。

>>3170 匿名さん
意味わかんないのか
自主管理を目指すへぎだ
に対して
管理会社変更すれば良い
と
違うよ
それだけだ
管理会社変更したいなら
勝手にしろ

以上

3170匿名さんへ

①日本ハが駄目な理由
②管理会社どこが良いのか
具体的に教えて頂きたい
③自主管理を目指さない理由
目指すことは悪なのか

について
回答を頂きたい

>>3172 通りがかりさん
①担当者の当たり外れが激しい。会社組織でなく個人。
②価値基準を教えてって言ってるんだけど。
③楽したい、責任を取りたくない。

逆にあなたはどうなの？
①日本ハがいい理由
②自主管理を目指す理由
目指さないことは悪なのか
③管理会社に対する問題意識
課題はあるか

自主管理は今時時代錯誤じゃないかな。
マンションの管理は管理会社に任せた方が良いと思うけど。

>>3158 匿名さん
管理会社社員でマンション管理の専門資格を有する者です。
恐らく管理会社との管理委託契約書では「安全対策を要する危険箇所は管理対象外」という記載があるのではないでしょうか？　

管理人さんの屋上の点検・清掃は法律で禁じられている訳ではありませんが、労働安全衛生法という法律で高さ2メートルを超える高所での作業は危険を伴う為、足場などの作業床を作って作業するか安全帯(命綱のようなもの)を付けて作業するよう規定されています。

「管理人さんが屋上から転落したニュースは聞いたことがない」というご意見もありますが、確かに屋上から落ちる事故は滅多にありません。しかしながら、管理人さんだけでなく、工事作業員の方が足を滑らせてタラップやはしごから数メートル下の屋上に落ちてしまい、半身不随になったり、頭部を強打することによる死亡事故は相当数発生しております。

その為、屋内階段から普通に行ける屋上は管理対象とし、タラップやはしごをかけないと登れない屋上は管理対象外としている管理会社が一般的だと思われます。
(実際に私が勤務している会社でも私の住んでいるマンションの管理会社もその内容になっています)

管理人さんというと60代、70代の方かと思われますが、ご自身の親やおじいちゃん、おばあちゃんの世代の方はこういった高所作業は難しいことを理解してあげてください。高齢の方だと安全帯を付けて作業していても足を滑らせた時に胸部圧迫で亡くなる方もいるんですから。

じゃあ、登るのが困難な屋上の点検・清掃は誰がやるんだという話になりますが、それは業者に有償でやってもらうしかありません。

一回数万円でしょう。そのお金がもったいない気持ちは分かりますが、もし、私の親が管理人をやっていてマンション居住者から強制されて転落事故を起こしたら、雇用契約にない業務を強制した管理会社も絶対に許せませんし、管理会社にそれを強制したマンション住民も絶対に許せません。命にかかわることですから、専門業者に有償で依頼することをおすすめします。(恐らく管理会社も委託内の業務ではなく、有償での点検依頼なら安全対策をした上で受けてくれると思いますよ)

また、「ドレンゴミの除去は屋上に行かなければ出来ないはず。勘違いするので削除すべき」といウッドご意見ですが、ドレンは各階の共用廊下等にも存在するので削除せずに残っているんだと思いますよ。
「ドレンゴミの除去」といウッド文言を削除すると、マンション内のドレン清掃は契約上やらなくて良いということになってしまいますので、削除を要望しない方が良いと思います。

また、3158さんがお住まいのマンションの屋上は屋内階段から直接屋上で出れる構造ではなく、タラップ(壁面に付いているはしごのようなもの)かはしごを架けないと屋上に登れない構造になっていると思います。

>>3158 さん

>>3158 匿名さん
管理会社社員でマンション管理の専門資格を有する者です。
恐らく管理会社との管理委託契約書では「安全対策を要する危険箇所は管理対象外」という記載があるのではないでしょうか？　

管理人さんの屋上の点検・清掃は法律で禁じられている訳ではありませんが、労働安全衛生法という法律で高さ2メートルを超える高所での作業は危険を伴う為、足場などの作業床を作って作業するか安全帯(命綱のようなもの)を付けて作業するよう規定されています。

「管理人さんが屋上から転落したニュースは聞いたことがない」というご意見もありますが、確かに屋上から地上に落ちる事故は滅多にありません。しかしながら、管理人さんだけでなく、工事作業員の方が足を滑らせてタラップやはしごから数メートル下の屋上に落ちてしまい、半身不随になったり、頭部を強打することによる死亡事故は相当数発生しております。

その為、屋内階段から普通に行ける屋上は管理対象とし、タラップやはしごをかけないと登れない屋上は管理対象外としている管理会社が一般的だと思われます。
(実際に私が勤務している会社でも私の住んでいるマンションの管理会社もその内容になっています)

管理人さんというと60代、70代の方かと思われますが、ご自身の親やおじいちゃん、おばあちゃんの世代の方はこういった高所作業は難しいことを理解してあげてください。高齢の方だと安全帯を付けて作業していても足を滑らせた時に胸部圧迫で亡くなる方もいるんですから。

じゃあ、登るのが困難な屋上の点検・清掃は誰がやるんだという話になりますが、それは業者に有償でやってもらうしかありません。

一回数万円でしょう。そのお金がもったいない気持ちは分かりますが、もし、私の親が管理人をやっていてマンション居住者から強制されて転落事故を起こしたら、雇用契約にない業務を強制した管理会社も絶対に許せませんし、管理会社にそれを強制したマンション住民も絶対に許せません。命にかかわることですから、専門業者に有償で依頼することをおすすめします。(恐らく管理会社も委託内の業務ではなく、有償での点検依頼なら安全対策をした上で受けてくれると思いますよ)

また、「ドレンゴミの除去は屋上に行かなければ出来ないはず。勘違いするので削除すべき」といウッドご意見ですが、ドレンは各階の共用廊下等にも存在するので削除せずに残っているんだと思いますよ。
「ドレンゴミの除去」といウッド文言を削除すると、マンション内のドレン清掃は契約上やらなくて良いということになってしまいますので、削除を要望しない方が良いと思います。

また、3158さんがお住まいのマンションの屋上は屋内階段から直接屋上で出れる構造ではなく、タラップ(壁面に付いているはしごのようなもの)かはしごを架けないと屋上に登れない構造になっていると思います。

>>3176 マンコミュファンさん
>管理人さんというと60代、70代の方かと思われますが、ご自身の親やおじいちゃん、おばあちゃんの世代の方はこういった高所作業は難しいことを理解してあげてください。

これ、いろんな担当者が言うけど、なにも客側からわざわざ高齢者を管理人に指定しているわけじゃないんだよ。それに管理人ができないならフロントがやればいいだけ。
まあ、現状、契約にあるともないとも分からないから仮の話をしても仕方ないけど。。

マンション住民が払っている安い人件費でバリバリの現役世代は雇えません。

>>3172 さん

3170とは別の者ですが、管理会社社員でマンションの理事長の経験もありますので、回答させていただきます。

①日本ハがダメかどうかは分かりませんが、3173さんもおっしゃっているように、管理会社はどこに変えても担当者の当たり外れが激しいです。
強いていうなら、担当者の担当物件が少ない物件ならより細かな管理をしてくれる可能性がありますが、やはりそれも担当者次第でしょうね。

②これも3172さんが回答している通り、管理組合がどこに重点を置くかで180度変わってくると思います。

管理委託料の安さ？清掃の質？工事金額の安さ？緊急時の対応の速さ？理事会への提案力？担当者への依頼事項の処理スピード？

ちなみにですが、管理委託料の安さなら大手ではなく、名前も聞いたことがないような管理会社の方が安いです。但し、小さい管理会社は専門資格も持っていないような担当者が多く、理事会への提案力もないですし、専門知識もないケースが多いです。
また、小さい管理会社は毎月の管理委託料は安いものの、工事業者を多数抱えていないので、マンション修繕の際の工事の見積もりが高額になりがちです。

それならバランスが良い会社がいいという話になりますが、バランスのいい会社はやっぱり管理委託料は高めなんですよ！

日本ハは数年前に東急コミュニティーが他の管理会社を吸収合併するまで管理棟数日本一だったので大手の管理会社の中では管理委託料は圧倒的に安いと思いますよ。やっぱり多くのマンションは管理委託料の安さにウエイトを置いて管理会社変更しますからね。
管理の質は分かりませんが。

③自主管理を目指さない理由ですが、多くの場合は下記でしょう。

・マンションを管理するのは素人には難しい。
→自主管理するなら毎月の管理費や駐車場代、自転車置場代は誰が集めるのかいう話になりますが、仕事を引退された方以外はこういった徴収業務を行い、帳簿を作成し、未収者への督促を行うのは時間的にも能力的にも現実的にかなり難しいでしょう。
また、自主管理あるあるですが、こういった業務を率先してやりたがる人は横領する可能性もあり、自主管理のマンションでは一部の管理組合役員の横領事件が起こり得ます。

・マンションの修繕計画は誰が考え、誰が業者に発注するんでしょう？
マンションの修繕計画は建築の経験がある方か、国交省発行の「長期修繕ガイドライン」をよほど読み込まない限り、素人には作成不可でしょう。
また、工事業者もよほど地場の業者を知っている方がいない限り、ぼったくり業者や手抜き工事、アフター対応の拒否等のリスクは否めません。

・管理人さんを管理組合が直接雇用するなら管理組合の費用で労災保険に加入させなければならないし、確定申告に必要な書類も発行してあげなければいけません。
この辺の知識がある方、手続きできる方は住民さんにいらっしゃるのでしょうか？

・自主管理することで年間100万円以上(マンションの規模によっては数100万～1千万円)の経費が浮くメリットはあると思います。
ただし、管理会社の入っていない分譲マンションは世間的に「ちょっと不安」という方が多いので、売価は下がり、資産価値も落ちることが想定されます。

・マンションにはさまざまな法定点検が存在します。それらを全て把握し、業者を手配出来る方が果たして住民の中にいるでしょうか？

自主管理は悪だとは思いませんし、実際に古いマンションで自主管理のマンションも多数あります。

ただ上記以外にも様々なリスクが多く、専門知識を要するマンションの管理は現代ではかなりハードルが高く、管理組合役員には相当な労力と責任がかかるという覚悟がないと出来ないというのが私の見解です。参考にしていただければ幸いです。

>>3025 マンコミュファンさん
東急が管理戸数No.1になったのは地道に管理戸数を伸ばしたのではなく、確かコミュニティワンという管理会社を吸収合併した為ですよ？

管理戸数No.3の大京アステージが、大京グループの穴吹コミュニティ(No.13)を吸収すればNo.1になれるでしょう。

今流の、自主管理はどうですか？

●「住宅宿泊事業法の施行に伴う自主管理組合を対象とするマンショアンケート調査報告書」より。
平成３０年２月 全国マンション管理組合連合会
https://www.zenkanren.org/pdf/2018/20180316.pdf

自主管理の概念は、変化してきている。住民自らすべての分野で、管理運営する自主管理は、稀になった。

窓口、会計、清掃などの業務は、管理会社などに一部委託するが、大規模修繕の時期、工事内容、規模等の企画立案は理事会、専門委員会で決める。

総会、理事会の議事運営、議事録作成は理事自ら担当する、といった管理が今流の、自主管理といえる。

>>3182 匿名さん
確かに全部委託ではなく、一部委託であればギリギリ素人でも自主管理は可能になるでしょうね。
ただ、それでも区分所有者の意識が高いマンションじゃないと難しいと思います。

今時の「忙しいから役員は出来ない」とか総会に数名しか来ないマンションじゃ継続していくことは無理でしょうね。

>>3177 検討板ユーザーさん
いや、そもそも管理委託契約の範囲外って言ってるじゃん。こういう話の通じない人間を相手にするフロントの方には頭が下がる。
まあ、質の悪い居住者が多いマンションに営業かける日本ハウズイングも悪いけどね。

>>3184 マンション検討中さん
>管理人は屋上点検してないのですか？と聞くと国の法律で屋上にたちいることは危険行為なのでもうずっと出来ませんとの事。総会の重要事項説明書の中に管理業務、管理人の日常清掃欄に屋上(各棟塔屋部分各棟エントランス屋根部分は除く)ゴミ拾い、ドレンゴミ除去とあるがドレンゴミは屋上部分に行かなければ取れないはずなのに記載したままなのは納得がいかない。

どこにも管理委託契約について書かれていませんが、何を見て範囲外と言ってるのでしょうか。レス番教えて下さい。

>>3185 名無しさん
話の流れ分からないバカが3176だけ読んで知ったかしてるんでしょ。
一歩引いて見てるつもりの一番恥ずかしいヤツだよ。

>>3185 名無しさん

>管理人は屋上点検してないのですか？と聞くと国の法律で屋上にたちいることは危険行為なのでもうずっと出来ませんとの事。
→重要事項説明書とは管理会社から出てきた管理委託契約書の案文のこと。
管理委託契約書の案文は管理会社から「この内容で契約したいんですがどうですか？」という形で出てきたもんなんだから、管理会社側がもうずっと出来ないと言っている以上、そこが範囲外と書いてない案文を出してくるとは考えづらい。(フロントが個人の価値観で主張しているのでなければね。)

だから3176が言ってるように、「屋上は対象外」と書いてあるのを見落としてるんじゃないの？

そもそも契約ってのは契約の当事者同士(管理組合と管理会社ね)がお互いに合意した内容で契約を結ぶもんなんだから、片方が出来ないって主張してるのに、「出来るだろ」って言ってる時点で双方の合意ができてないんだから。契約は成立しないじゃん。

管理会社に管理組合側から「屋上も管理委託内で点検してよ」と申し入れて管理委託契約書の修正に応じてくれれば契約成立だし、応じてくれなければ不成立な訳だから、契約更新しなきゃいいんじゃないの？

普通、どこのマンションでも屋上は管理員が見るでしょって思えば、それに応じてくれる管理会社に切り替えればいいだけの話で、なんで嫌がってる日本ハウジングに無理くりやってもらってまで更新したいのかが分からない。

>>3187 口コミ知りたいさん
正しく日本語理解したらいかがですか。
屋上のゴミ拾いはすることになっているんですよ。塔屋とエントランス屋根以外はね。
屋上としか言っていないので完全にあなたの思い込みです。

契約に応じるかどうかは3158が決める事なので私に言われてもねぇ、、、