売れ残りのマンションの値引きの相場は？

リートが暴落しているが、この影響は？

最近、竣工後間もない大手デベ物件の契約にこぎ着けたものです。
竣工前から何度も足を運んでいたのですが、その時は手が出なかった
最上階がたまたまキャンセル物件で出ていて１割引で手に入れることが
できました。同じ間取りの中層階よりも安く手に入ってしまって凄く
ラッキーです。色々な理論武装をして相当粘った挙げ句ですが。

また、販売残りわずかな物件でも７０００万以上の部屋なら５００万は
値引きしますと提示されました。

やはり、値引き率は価格によりますね。
また、嫌な言い方によりますが、竣工前・竣工直後の物件では、
年収をシビアに見て、
ある程度支払い能力がある方にしか値引きは提示しない感じも
受けました。

値引きの話をしたのに、冷やかしでした・・では済まないからね。
あちら（デベ）は一刻も早く片付けたいのだから、ローンが通る・通らないでグズグズ
しているより、話が順調に進む人に売りたいに決まってます。
支払い能力を見るのは当然ですね。

支払いに余裕がある方には、
竣工後の売れ残り、竣工迫っているのに
残りの部屋をなかなか売り切れない物件には
絶対値引きはあります。
モデルルームの借地代だって、デベにとっては
バカになりませんからね。

当然、カラーやキッチンの高さなんかの初期オプションは
一切選べませんが。
狙い目は、好条件のキャンセル物件ですね。
どうしても住みたいけど定価では手が出ない場合は、
やはり、何度もモデルルームに足を運び強い意志表示を
見せることが必要だと経験から知りました。

>>営業マン　様


お知恵を拝借願いたく書き込みました。
完成前の三菱地所物件を検討中の猫バスと申します。


名指しでお呼びかけしたのは、以前あなたの書き込みで拝見した計算式の方法をお教え願いたいのです。


【値引き交渉】
誤：○百万円値引いて！
正：頭金は○○万円で月々○○万円までしか払えません！


というのがありましたよね？（デベ販売員は↑の条件で金利を掛けて結局いくら値引けばよいか逆算するという、あなたの書き込みです）


この計算式をご教示頂くことは出来ますでしょうか？
宜しくお願い申し上げます。　m(_ _)m

502さん
推察するにプラウ○新浦○では・・？
現在交渉は１割引からとのうわさです。真偽は知りませんが近所では。
怒涛の完成在庫だから好条件の部屋は他にもたくさんあったのでは。違ったらすいません。

↑
最上階は騒音問題を心配しなくてよいからいいよね。
ただし、断熱がしっかりされていないと夏冬辛いけど。

プラ○○は、自分も最近モデルルームに足を運んだけど、
最上階はほぼ埋まっていたような気がする。
それに、一割引でも新浦安の最も遠い物件にしては
びっくり価格。


もっとびっくりなのは南角部屋の１億をゆうに超す部屋が
１９部屋のうち一部屋をのぞき、全部埋まっていたこと！
この地域に１億をぽんと出すお金持ちは、資産価値なんか
気にせず、環境重視で選ぶんだろうね。

販売価格の底値も新浦安では一番高いから、
住民の質は揃っていてマンションとしての雰囲気は良かった。

何度もモデルルームに足を運ぶ

運んで、何を話せばいいですか？
値引きの用件自体はシンプルで、一回行って２分で言い終えるほどの内容だと思いますが
それまでは何度も行って世間話ですか？すいません無知で。。

＞５０９さん

　本当にこの物件には魅力を感じている、住みたいんだ・・って
　いう強い意志表示をすることです。

　その際に、さまざまな当該物件のマイナス要因や、自分が比較対象
　にしている物件の価格（これは虚偽だとだめです。デベは調べます）
　を持ち出したりして、とにかく理論武装で攻めることです。
　また、あまり欲を出さずに自分の中でＯＫを出せる値段まで落ちたら、
　潔く決めることです。確かにもっと待てば値段も当然落ちてきますが、
　自分にとって良い条件の部屋が残っているとは限りません。

　ただ、くれぐれも年収に余裕があることが条件となります。
　既出ですがローン審査ではねられるような客には、デベは冷たい
　ものです。

大丈夫ですよ。
とりあえずMRに行って、自分も気に入れば商談部屋に通されて商談に入りますよね？
（見学より先かもしれませんが；とにかく欲しいことは伝える。）
お茶でも飲んで、あーでもこーでも物件の話をするうちにあちらから値引きの話を
振ってきますよ。
最近のマンション不況の話からだったり、偶然にもｗキャンル住戸がでて案内できるとかだったり。
逆に振ってこなかったら・・・何度行っても振ってこないのでは？
自分の書いた個人情報を確認してみましょう。
物件と釣り合っているのか。
坪300万超えのマンションを買いに行くのに、頭金数百万しかないわ、年収1000万以下だわとか・・
どうみても「値引きのおねだりに来た」と思うようなお客には
デベからの話はないんじゃないかと思います。
ただし、スミフは知りません。自分の好みではないのでMRにもあまり行っていないのですが
こちらは本当に値引きしないのかな？しないなら何度行っても世間話ですね。きっと。

有難う御座いました。
細かい数字は書きませんが、年収も頭金も１０００、狙ってる部屋が４６００です。
しばらく様子見ながら頑張ります。

＞５１２さん

　余裕じゃないですか！
　良い巡り合わせとなるといいですね。

　かくいう私も割り引かれた分で、
　カーテン、エアコン、食器棚などなど、
　新居で必要なものに余裕を持って充てることが
　できました。

教えてください！

９月上旬完成物件ですが、噂ではあまり人気がないとかで、
人によってはＭＲで値引きの話をされるそうです。
うちは先月行きましたが値引きの話はされませんでした・・・他の物件と迷っていたので。
今はこの物件の購入を考えているのですが、値引きの話を聞いてしまうとうちも
できるだけお安く購入したいと思っています。
またＭＲに行こうとは思っているのですが、今月行くか来月行くかで迷っています。
やはり完成間近の来月に行った方がいいのでしょうか？

本当に欲しいなら、少しでも良い部屋が残っているうちに
　何度も訪ねることです。

　竣工前の物件でも値引きはあります。
　私も９月下旬竣工予定の東京のとある物件のモデルルームでは、
　最後に営業から値引き提示されました。ただ、値引き額は物件の
　価格に比例して、最高で500万引きでした。オプションなんかを付け
　られるよりは、現金で引いてもらえるほうが有難いとは思いました。
　実際、私は別物件で契約してしまいましたが（そこも値引きで）。

　ただ、嫌味な言い方になりますが、
　もう一度自身の資産状況を振り返ってください。
　頭金、年収など、ローン審査を十分クリアできる方でないと
　値引き提示は苦しいかもしれませんよ。

ご意見ありがとうございました。

資産状況、年収は８００万で頭金がそんなにありません。
営業の方にはローンは職業柄（公務員ではないですがお堅い職業）
通ると思います。と言われました。
この物件はほぼ５０００万以上ですが、出来れば４０００万台の物件をと考えています。
もし、５００万でも値引きがあれば購入は間違いないのですが。。。
このような資産状況でも値引をしてもらえるでしょうか。

>>515さん、500万の値引きとありますが
物件価格の何割引きなのでしょうか？
よろしかったら教えてください。

>>516さん
物件価格は年収の5倍以内に収めるのがいいと言う話を聞いたことがあります。
そして、頭金が用意できないとなると、フルローンなんですか？
ちょっと・・どうなんでしょうか。
値引きの話以前に、自分のライフスタイルや資産運用をよく考えてみたほうがいいのでは？
と思います。
もちろん、後々遺産相続などで大きなお金が入るのならいいと思いますが。
で、お値引きの話は・・・・あちらから振ってこないようなきがします。
どうしても！と思われるのなら、自分からおねだりしないと難しいかも？

５１５です。

＞５１７さん

　７０００万以上のお部屋なら５００万引きという
　お話でした。もっと押せば、下がったかもしれませんが、
　そもそもその物件は本命ではなかったし、モデルルーム
　初回訪問でいきなり切り出されたので驚いた次第です。
　ちなみに都内物件です。

　また、できれば年収の４倍程度に収めたほうが宜しいかと。
　お子さんとかいたら教育費もかかりますし。

517さん

そうですよね・・・諸経費で３００万近くかかってしまうのでそうなると頭金が
そんなに用意できなくなってしまいます。
頭金を貯めるまでもう少し購入を待った方がいいのかな〜。
もう少し考えてみます。
ありがとうごさいました！

>>518
年収の4倍はローンの話では？
物件価格の上限が5倍、ローンが4倍。こんなものでしょう。MAXですけど。
まあ、なんにしても返せる金額は本人達にしかわからないのですが。

>519さん

購入を待つ理由は、頭金を貯めるのも一つですが、お買い得な価格になる
のは、これから年末にかけてだと思います。在庫がピークになると考えら
れるのです。業者は１０〜３０％引きは、仕方なくやっているのが現状で
す。ご存じの通り、業者の倒産ラッシュで、生き残るには利潤より運転資金
が何よりで、背に腹は代えられないのです。ですからもう少し静観すること
をお勧めします。

５１９です。

売れ残り物件などこれからお買い得になるんですね！
希望の光が少し見えてきたような・・・☆
営業マンさんの言うようにもう少し待ってみますね。
ありがとうございました。

>>営業マン　様


（約半月前の書き込みですのでご覧になっていないかと存じ、再度書き込みさせて頂きます）


お知恵を拝借願いたく書き込みました。
完成前の三菱地所物件を検討中の猫バスと申します。


名指しでお呼びかけしたのは、以前あなたの書き込みで拝見した計算式の方法をお教え願いたいのです。


【値引き交渉】
誤：○百万円値引いて！
正：頭金は○○万円で月々○○万円までしか払えません！


というのがありましたよね？（デベ販売員は↑の条件で金利を掛けて結局いくら値引けばよいか逆算するという、あなたの書き込みです）


この計算式をご教示頂くことは出来ますでしょうか？
宜しくお願い申し上げます。　m(_ _)m

営業マンじゃないけど猫バスさんへ

別に、計算式でもなんでもなく、月の払い×支払い回数＋頭金で
総額がでるだけじゃないですか。
総額がでれば金利引けば物件価格になるので、
値引き額が計算できるだけで、車屋でも電気屋でも、
みんな営業は頭の中で計算して、こいつには売れる、売れないって
話しながら考えてると思いますよ。

市況混沌としてるようですが、「再」販者さんも半値で買って、前販者と同額程度で売り抜ける自信がある所は少ないでしょう。そんなことしてる間にやがてやってくる値崩れを目前に破産するだろうし。今までのは人為的に創造された購入ブームだったわけだし。ブランド収益力が確立されてるマンションは別の話です。
人気物件に準じたコンセプトあたりを探してもマッタク同じオマケ設備はないし、真面目な生活観や物件に対する意識で地道に自分の住みたい物件・環境などからどこかで妥協点を見出すより無いか、はじめから持たない自由を謳歌しながら模様眺めを決め込むか。これから買う他人の唯一の特権を生かしてください。

①「見てるだけ」と言うこと、一次値引きが出せるか」はっきり聞いたほうが良いです。
②買うとしたら・・・値引きをする販者かは、聞いていれば大体分かります、分らなければ、月でも年でも、払っていけるかどうかを相談したほうが業者の方針はより早く感じるでしょう
③ローンが通るかどうかも自分の信用状況くらいは自分のお金で調べておいたほうが良いでしょう

私の場合は40％引き目指して、15％引きを25パーまで出してもらい、プロのアドバイスで32〜34と言われ31までもって行き、妥協です。

マンション販売の営業しています。
値引きに関してですが、その売れ残り具合（築年月日、買取再販かどうか？）によります。
なので○○○万円が相場というのはないでしょう。

ただ、販売する側として1番嫌なのは、「○○マンションは○○万円値引いてくれるらしいけど、こちらではどれくらい値引けますか？」のような質問です。
値引きしても購入する気はなさそうだし（実際値引きした他社物件を決めてない点）他社に値引き具合がバレてしまうので（笑）

「○○○万円値引いて○○○○万円にしてくれたら買います！」とハッキリ言ってくれたほうが、気持ちいいし、「このお客様の為に頑張ってあげよう！」って気になります。


注：
値引きされた物件＝お得　みたいに感じているお客様が多いようですが、必ずしもそうではないです。

なぜなら、
値引きした物件→担保評価額が落ちる→マンションの資産価値が下がる。
という結果になるので、「資産価値」という面では不利になります。

私は値引きしないと売れないようなマンションを購入したくない。

体力のある大手のマンションは、値引きして売らなくても十分やっていけるので、値引きしません。
たぶん、1年〜１年半以内に、不況は終わるから、それまで辛抱すれば十分。

投げ売りのマンションを買って、あげくのはてにその業者がつぶれてしまったら、
瑕疵担保責任取ってくれる人もいなくなる。そんなんでいいんですか？　どこの
マンションも値引きするような状況になったら、値引きの意味も変わるかもしれ
ませんが・・・。たぶん、今後は、値引きではなく、最初から安物で安いマンション
がいっぱい出てくるんだろうと思います。

むしろ、あんまり値引かないマンションのほうが安心だと思いますけど。大手で、
自分で値段相応の価値を認めたということが前提ですが・・・。

１年から１年半で不況が終わる…？
なぜに？

>528さん

私もモデルルームをいくつか
訪問しているのですが、三井系は
後暫らく経てば不況も終わると
信じているようでしたよ

何を根拠に考えているのか
全くわかりませんでしたが。

多分巨大な船ほど方向転回に
時間がかかるのでしょう。

来年の初めになればどのくらいの値引きになるか
なんとなくわかってくるのではないでしょうか。

現価格から3割くらい落ちるのは
いつくらいになるのでしょうね。

■値切らなくても教えてくれるマンション価格——マッチングサイト「得住（とくすま）」

マンション販売会社のビジョナリープレイスが、マンション購入マッチングサイト「得住（とくすま）」を
7月24日に開設。サイトで登録した利用者に、マンションの最新価格や特典情報などを伝えるサービスを開始した。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080725-00000006-zdn_mkt-bus_all


・・・開設当初の登録住戸は僅か91戸だそうな。
さて、どうなりますやら。

>>猫バスさん

　レスが遅れてしまい、ごめんなさい。523以降の書き込みで
様々な意見が出ておりますが、私自身、値引きを客から要求し
てくる行為自体が許せない気質（マンション屋の古くからの習慣）
ですので、私が「気持ちよい値引きとは？」のケースを前述いたし
ました。では、
　まず「100対」というものがあり、35年で100万借りた返済額が基本になります。
①1.375% 3,000円（変動 1.5%優遇）
②1.875% 3,248円（変動 1.0%優遇）
③2.375% 3,508円（変動、短期固定優遇）
④3.000% 3,848円（フラット35）
まあ、だいたいこんなところでしょう。③でやってみましょう。
130,000円の支払いに設定し、管理・修繕・駐車場が30,000円なら
100,000円のローンですから
100,000÷3,508=28.50627…　28.5ということは2850万のローン
ということになります。
もっと詳しくやるには、100対の出し方が必要になりますが、

月々返済額＝分子：借入金×月利×（1＋月利）＾返済回数
　　　　　　分母：（（1＋月利）＾返済回数）−1

※月利＝金利÷12 　　＾＝乗です

答えになってますでしょうか？
みなさん、長レスご容赦願います。

>>527さん

　大手が安心ですね。瑕疵担保責任に関しては、中小潰れてきている
のが実態で、自分の身は自分で守るのが鉄則ですね。しかし、あまり
大手を信用しすぎるのには疑問を感じます。築１０〜１５年大手の
建てたマンションは値が下がってませんか？中古相場より割高ですか？
トラブルの話は出てきませんか？マンションの価値は昨今、利用価値が
重要視され始めています。大手マンションは仕入れ、人件費、広告費が
高いのです。ですからマンションも高いのです。モノがいいかというと、
いいところも多いですが、悪いところも多いのです。
　大手というブランドよりも、利用価値のあるマンションを安く購入
されることお勧めいたします。

あんまりふざけたことは言わないでください。
客のほうから値引きを言われるのは許せないとは・・・・・。
そんな大層なものを売っているわけではないだろう。
だいたい長期的にみれば、絶対値段がさがっている不動産というものを
買おうとしているのだから、値引きの話をするのは当たり前。
しないのは、たいていみんな始めての経験だからできないだけ。
だいたい、不動産が長期的にみてあがっていく、なんて本当に
信じている販売員さんはいない。もし上がってく言う人は嘘つき。
信じている人がいたとしたら、、、まぁ可哀想なひとです。
人口が減ったり、世帯数が減ったりすることを知らないのか、
知っていても、そのことがどれだけ消費者の心理に影響を与えるかわからない人です。

売り手はいろんなことを言うようですが、世の中には流れがあって、よほどのことがない限り、マンション相場はこれからガラガラと崩れて来ますよ。

534です。再度。
527さんのコメントには、市場という観点が全く入っていない。
また、「値引きした物件」→「資産価値が下がる」という部分、簿価と実際の流通価格との違いが分かっていないんじゃないんでしょうか。
「値引き」したから「資産価値が下がる」のではなくて、「資産価値が下がっている」から「値引き」するんですよ。

新築マンションの営業なんてのは不動産業界でも一番格下でデパートの売り子と同じ。
値引き交渉は適当に丸まった数字を言って稟議書けと言えばいいだけ。
しかし稟議の書き方すら知らないから（笑）その客は放置し次の見込み客を接客する。

本来不動産のお仕事とは、民法や建築・金融の幅広い知識が必要なのです。
そのうえであってないような相場の値踏みをしなければなりません。

大手も値引きしてる現状…
ただ、今のマンションは、完璧な立地って少ない気がします。
中古の方が魅力的な立地が多い。
だから、値引きしてくれないと誰も買わない気がします。

最近中古業者さんの書き込み多いですね。

いや、中古のほうが良好な土地が多いのは事実。

別にここで宣伝しなくても、回ってみれば明か。ただ、ここでいう中古は、
かなり古い中古だけど。築30年以上。バブル(1980年後半)の前に販売された
マンション。かなり良好な土地に建っている。バブル以降は、かなりレベル
が下がった。

政府の持っている土地はかなり良好な立地のものがあり、そういう土地が
出てくると、また違った世界が出現する。郵政公社は、その土地で、不動産業を
やろうとしていたようだけど、このご時世で、予定が狂ったのではないか・・・。

築30年以上がバブル前ってずいぶん大雑把な（笑

新築でも半分も売れていなくて、ずっと管理組合が出来ないマンションも多い。
ある程度売れるまで管理会社が身銭を切っているらしい。

たとえ３割引で買っても、『売れていない』マンションは後で苦労する。
管理費が数倍になったり・・・・

なんで売れてない＝管理費数倍なの？
管理費の増額はどこのマンションでも可能性あるんじゃないの？

>1
いつが底値かと言えば３−５年後です。
ここ最近の株価動向を見て下さい。
ただそれまで買わないで賃貸で暮らしますか。

>>542　売れ残り分の管理費を誰かが払うと思う？　

あと、賃貸にしていたが空室状態が続き、管理費滞納というオーナーも多くなる。

＞５４３

充分暮らさせて頂きます！

都内のとあるマンションでは、5000万円の物件を、購入者Ａには4000万円で売り、購入者Ｂには4300万円で販売する。
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/94/

言い値で買う人なんていない。
初回は少し無理な金額を言うくらいでいい。

雑誌では、半額たたき売りとあったが本当か。
私は、零細企業を経営しているが、景気の悪化を感じる。
今年の５月位から兆候があり悪化している。今回は海外要因なのでH15年の不景気より深刻さを
感じる。
>>543　今が底なのではないのか。これから底に向かうと思うとぞっとする。

北京が終わった後、景気が悪くなるのは分かっていた。
でも、高くてもいいと思って去年買いました。

>>548
最近、建設・不動産業界の倒産が多い。

半分以上売れ残っている状況のマンションもある。
『今月どうしても現金が欲しい！』という会社は結構ある。

個別の折衝で、『半額』は不可能ではないと思う。

>>個別の折衝で、『半額』は不可能ではないと思う。

もしデベロッパーがこれをするなら、開き直って世間に公表して、抽選できめるようにして
欲しい。
そうしたら、俺は即効で申し込む。

>>544
普通は売主が、売れるまで管理費を払うでしょう。
少なくとも、うちのマンションは持ち主（売れ残り物件は売主）が払うのが
当たり前。未販売分に押さえている駐車場や駐輪場も持ち主が払う決まり。
払っていない部屋は一軒もないよ。（たとえ空き部屋だったとしても）
だから売れ残りは管理費倍だなんて？？？意味がわからない。
もしかして零細新興デベ物件は、管理費など持たないの？

売れ残った住戸については、維持管理のための費用や通常の管理費などを分譲業者が負担しないという規約がある場合があります。（６ヶ月は払わない等）
マンション業者の倒産が非常に多いです。その場合はほぼ絶望的です。
http://www.fukukan.net/topic_urenokori.html

新築マンションの売れ行きが鈍り、業者が在庫調整を進めるため、
２〜３割という大幅な値引きを始めた。
http://www.business-i.jp/news/sou-page/news/200810280030a.nwc

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

↑先に3100万なら購入と話しちゃってるんでしょ？ 3050万で購入したいんなら、先に3000万て言わないとダメでしょ 交渉が下手ですね