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築後一年半のマンションの購入を検討しています。
ある程度の値引きを提示されてますが、底値が知りたいです。
値引きの相場はどの位か知っている人はいませんか、もしくは
この値引きを提示された等でも教えて下さい。
[スレ作成日時]2002-11-04 22:25:00
築後一年半のマンションの購入を検討しています。
ある程度の値引きを提示されてますが、底値が知りたいです。
値引きの相場はどの位か知っている人はいませんか、もしくは
この値引きを提示された等でも教えて下さい。
[スレ作成日時]2002-11-04 22:25:00
>>400
竣工後に販売となるケースではそのような状態になります。
その場合売れ残りという形ではない状態になります。
売れ行きが悪いとあせるが順調に予定通り売れてる(スケジュール的に
狂いがない状態)だとそのまま。
ただし最後の方は何とか売り切ろうとはするでしょうが。。。
どのような営業スタンスを取ってるかによって責めるポイントは
変わります。
(どの物件が欲しいかによっても変わる)
敷地代と建物価格分の8割を指値(上層部の決済)
プラス、諸費用のサービスを要求(販売部門の決済)
プラス、備品のサービスを要求(担当者の決済)
これで断られたら縁が無いとあきらめる
>>400さん
20戸残ってると誰から聞きましたか?営業マン?
もし営業マンからだとすればもっと「売れ残り」があるかもしれません。営業マンはこと戸数、価格の情報は例外なく「ふかしている」のです。
その物件の単価は@95〜107万なので割安感はありますね。「もう少し様子を見たほうがいいのでは?」が結論です。理由は、現在施工販売しているマンション価格が上がっているので、当該物件は割安感があり、客が戻ってくると業者が勝手に思っているのです。調べてほしいのは、
1・販売業者は売主なのか、別なのか
2・販売業者はチラシまきだけでなく、電話営業、飛込み営業をしているのか?
3・売主が最近変わったのか
で、多少見えてくることがありそうですね。
皆様、アドバイスありがとうございます。
まだ入居が始まって2ヶ月弱しか経っていないので、
確かにまだ時間をかければ値引き交渉などはなしでも
売れる、と売主および営業の方も踏んでいるのでしょうね。
もう少し売れ残り戸数が少なくなってからでないと
値引きは難しいのかも。
私達が初めてMRに行った時から再び行くまでの約2か月の間、
新たな契約は1件程(低階層)だったようでしたので、
かなり売れていない物件なのでは?と思ってしまいまして・・。
>>404さん
売れ残り物件の数は、営業の方から実際言われた訳ではなく
見せられた価格表の中で契約済み(薔薇?)となっている部屋以外の
戸数を私が数えただけです。
(他にも予約中、という表示のある部屋もありましたがそれも数えていません)
1.販売業者は売主です。
2.チラシまきなどをやっているのは見ていないのですが
多分していないと思います。
電話営業、飛び込み営業に関しても分かりませんが、
私達へのアクションにかぎっては電話も訪問もなしです。
前述したように初めてMRに行き2度目に行くまでの間も
1度も向こうから物件に関してその後どうなったかなどの電話もなしです。
3.売主は変わっておりません。
う〜ん、こうして書き出してみるとやはり全然あせっている感じではないですね(汗)
それか私達は買いそうにないな、と思われているのか。
皆さんのおっしゃる通りに、今はもうしばらく様子を見るのが
一番良いような気がしております・・
もどかしいですが現実今のままの値段では購入は難しいですので・・。
そのうちあちらから何か言ってくるかな?
>>405
どうしても欲しければズバリの価格を言ってみれば?
その条件で購入を決意する意思を持って。
(実際は物件の状態等の確認をする要求とかすると思うから結果的に
即決までにはなら無いとは思うがね)
それでダメなら売れ残るの待つか値引かず買うしかないね。
>>400さん
価格表は、契約済とか分譲中とかで明記することが多いのですが、
やはり20戸は間違いなく「ふかし」てます。残30と思ったほうが
いいでしょう。売主が販売してますか…。来場者に対し「ご検討の
ほうはいかがですか?」と電話や訪問で聞くことを追客(ついきゃく)
といい、これは電話営業ではありません。売主であれば10〜15%が利益
になりますので、10%以下の値引きはある可能性があります。業者名が
わかればわかるのですが…。ま、ここでは、やめておきましょう。
ところで「予算」って価格のことですか?それとも月々の支払のことですか?業者に価格予算みたいなことを言うと、おバカな営業マン以外は
間違いなく相談には乗りません。ま、近くに対抗物件があればそこと
合わせたりしますけど。ですから交渉するのであれば月々10万とか、逆算して考えるのです。
例えば、
2,800万のローンを組むとしましょう。
変動1.875% 35年で 月々90,967円です。
プラス管理費・修繕費・駐車場が25,000円として
トータル115,000円前後になりますよね。
「うちは月々10万までしか払えないのです。」
というのです。これを逆算しますと2,310万のローンとなります。
ここからが「払えます」「払えない」の問答になり、客の交渉はこれが
ベストです。「価格を値引け」という交渉は私なら絶対にのりません。
それならと業者は安い他の部屋を勧めてくる場合もありますから部屋変え
はしないことです。そして、次回来場したときにも即決しないことです。
>>407
購入額を決めるときに月額から自分の買える物件をざっくり見積もって
いくらまでの物件なら買えるなぁって回ってるのにその辺をくみ取って
くれない営業さんが多すぎです。
頭金と物件価格があれば営業さんのほうでこの人月々の支払いこれ
くらいに考えてるんだなってわかるのに。
>>408
住宅購入に関し基本的なことがわかってる客には交渉できません。
ですから、営業サイドは「回遊族」と言って嫌います。ま、大手4社
以外の会社の話ですが…。おバカで汲み取れないのか、あえて汲み取
らないのかは微妙ですが…。とにかくそうゆう客は10〜20件見て
ますので、経験浅い営業マンなら負けてしまうことも少なくなくさわ
らないことが多いのです。僕ならガンガンさわりますが(笑)。
現在、埼玉のあるエリアでマンション購入を検討していますが
モデルルームを訪問すると値引きを提示されることが多くなりました。
額はまちまちですが、5%から1割前後が相場じゃないですか。
具体的な額は「マンション値引き情報」のようなブログが
あるので参考にしています。
交渉するにあたっては
●購入意欲を示す(買いそうだと思わせる)
●ライバル物件との交渉をちらつかせる
●対象住戸をはっきり示す(何号室か)
●値引き額はこちらで提示する(2割引くらいから始める)
●その場で確答しない(相手に売主と交渉させる)
●ある程度の手の内を示す(自己資金、年収など)
売れ残り物件ほど食いついてきますよ(笑)。
410さん、自ら「回遊族」とは、好感がもてます(笑)。
最近では投売り物件は業者が買う「買取」の動きが非常に目立ちます。
売主が決算に計上しなければならない為の苦渋の策ですが、その旨みは
エンドユーザーには滅多にお目にかかれません。なぜなら業者が残り
全部を買ってしまうからです。一戸より全部ですね。
では、買い取った業者は10%も引いていたのでは利益はでないので、
「値引きを極力おさえて」販売します。最近のターゲットは、
「ファミリー」ではなく「独身」になっており、特に男性が「貴重な客」
なのです。彼らは、値引きしなくても「買わされて」しまい、とてもあ
りがたいのです。値引きを要求してくるファミリーは、お呼びでないので
す。私なら、410さんのやり方だと、すぐに帰してしまいます。納得なの
は、「購入意欲を示す」と「その場で確答しない」でしょう。ま、業者
の立場と客の立場では、どうしても温度差がありますので、みなさんは、
どちらも参考にされればいいと存じます。
>>407
購入金額について、年収の何倍とかで計算することが結構世に広まって
る現状により月の支払額がざっくりな人もかなり多いと思うよ。
ライフスタイルや年収のレンジにより変わるものだとは思うが金額的には
結構いい線いってる計算だとは思うよ。(結果的には)
情報を一つ
マンション価格は、簡単に変えられます。というのは、買い取った業者
は、販売価格をそのままに売っていると思っていると思ったら大きな間違
いです。最近、価格上げて販売してますよ。5%10%以前の価格にのっ
けてますから、5%10%引いても元の価格なんです。注意しましょうね。
神奈川(Y浜市)
74平米、3700万台の物件を検討中です。
四ヶ月程前にこの物件を知り、購入を前向きに考えています。
今月中旬完成、下旬に引渡し。
未契約の部屋の価格表を見せてもらった時に数えてみましたが
今現在、2割〜3割程、未契約の部屋があるようです。
先々月前から、月終わりの数日前になると
突然、値引きをした金額を提示してきました。
初めは70万、翌月になると200万。
それでも、主人の踏ん切りが付かずで何も動かずじまい。。。
しかし、最近になってようやく主人も契約するか!
と踏ん切りがついたので
こちらからMRに出向き値段の交渉をしたところ
「Maxで250万の値引きが限界です。年内はこの価格でいきますが
年が明ければ、また値段の見直し(値下げ)はするとは思います、、、」
と言われました。
買う気はあるので(一度、別の部屋で要望書を出したこともあります)
この状態で、2割値引きは不可能なものでしょうか?
はじめに、「3000万なら、すぐにでも契約します!」と駄目もとで
言ってみたら、見事に「それはお話になりませんねぇ〜」
と返されましたorz 頑張って1割なのでしょうか。。。
プラス諸費用もってって言ってみたら?
今、マンションを建てて、販売管理費や諸経費等さっぴいて
やっと15%の利益しかならないんです。買い取って値引きなしで
販売して20%。それ以上になると、賃貸に出すでしょう。
しかし、売主によっては決算が近いので、計上したいがために
20%引くところもあります。私も3月に最高30%引いたことがあり
ます。でも、現状20%はきついでしょうね。
416さんの意見に賛成。
416・417さん>
貴重なお話ありがとうございます。
いつもは向こうから、電話(攻撃w)等、連絡をしてくる営業さんが
今回に限って、何もアクションを起こしてこないのです。
値引きを要求してくる客と見切られてるのでしょうか?
それとも、こちらから出向いてくるのを待っているのでしょうか?
年内契約、ローン実行をしたいので、焦りつつある今日この頃です。
主人は「値段が安ければいい」という考えなので
3月の決算期まで待つ方がいいのかしら?
すいません。419=415です。
連投申し訳ありません。
>>419
売れ残りがあるということは、少なくとも安くはないということでしょうけど、そもそも元の価格が相場や人気度合いに比して、ちょっと高いのか、ものすごく高いのかで値引きの幅も違います。
ちょっと高いのであれば250万の値引きで他の誰かが買うでしょう。ものすごく高いのであれば2割引いても売れ残るかも知れません。一切値引きせずとも即完売するマンションだってあります。
売値を基準に何%値切るかといった考え方がそもそも間違いです。いくらなら買っても良いと思えるのか、絶対値で考えてください。3400万ならOKなのか、3200万まで下がらなければ見送るのか。
是非とも欲しいのなら、そろそろ折り合った方が良いと思いますよ。先方から連絡が来ないということは、もう誰か他のお客で決まったのではないでしょうか?
>>418
みなさんの仕事もそうでしょうけど、赤字でなければセーフって
あり得ないですよね。しかし、販売を1年かかったのならその期間
の経費がだんだんと積み重なっていくのです。販売会社を使うなら
手数料5%前後、売れ残ったら、管理費、修繕費等の立替、人件費、
諸々かかるので、そんなには儲からないのが現実です。理論では418
の言うとおりですが、半額なら、客に売らずに自社の人間が買いますよ。投資にもってこいですからね。
>>415
判断は難しいですね。年内での引渡しなら、最速でも2週間かかるので、
今週末から動かないと間に合わないでしょう。もう少し時間があって
業者がどこかわかればアドバイスはできたでしょうけど、Y市で@154万
なら決して高くはありません。かえって先延ばしにするよりいいのでは
ないでしょうか?「諸費用〜〜」ってすがってみてください(笑)。
※マンションの相場は「@」で坪単価をあらわします。
価格3,450÷坪74㎡(22.38坪)=154
ちなみに、Y駅近郊は@190〜250 離れて F沢駅近郊@160〜190
くらいでしょうね。
>>422
418は50%引けと言ってるわけではなくそれくらいでも十分儲かるから
20%引きは全体を見たら全然きつい話じゃないと言いたいだけだろ。
(全戸数が一桁のマンションとかなら厳しいだろうけどね)
今までのプラス分をどっちに振るか(長期決戦か短期バーゲンか)は
売り側次第。
(プラス分全部使うわけじゃないよ、当たり前の話だが)
ってか、営業ならその辺汲み取ろうよ。
売れ残りって、本当の「売れ残り」でないワケ有りの場合があるから、登記簿を確認したほうがよいですよ。
>>423
では、素人の戯言だとムーディーみたいに受け流せばよかったですね。
「営業だから汲み取る」って?418のあの一行で何を汲み取るの?
そんな文脈のみで気持ち分かれって方が無理でした。だいたい
「営業マン」って書いてるけど、一般の営業職ではないんだよ。そこん
とこ汲み取れた?汲み取っていたらあんなん書かないか。ここに着ている
人たちは、現実に「買う」ことを悩んで相談に来ている。だから少しでも
売り手の情報をと思って真剣にレスしてるんだよ。机上の空論をそこまで
正当化させても意味がないんじゃない?
人の話が聞けない時点で営業失格だと思う。
あと、自分は30%引いてる実績があるのに20%苦しいとか
説得力まるでなし。
(決算期だろうが引ける実力がある以上418の事は何もいえない(言わない)で
しょう、普通の営業の心境なら。どつぼにはまるの目に見えてるから)
「100万で買った株を90万で売ったんじゃ10万の損になる。
こんな値段じゃ売れない。」
と躊躇っている間にどんどん損は膨らんでく。
そもそもデベは売れ残って値引きした時点で当初の目論見外れてるんだから、
早めに売り切って「損切り」すべきなのにね。
この値段じゃ利益が出ないだのは買い手側には何の関係も無い。
>>426
5年前に引いた話ですからね…。今には当てはまらないでしょう。
非難は構いませんが、もう少しマシな議論をしましょうね。前レス
見てもらってるようですが、それならもう少し現状を理解してもらい
たいですね。分からない人が多いので情報を与えているのです。
>>427
おっしゃるとおり。株式相場と違うところは、上昇基調が明確な事
です。だから業者は、躊躇するのです。決算重視の会社は「損切り」、
利益重視の会社は、据え置き、割安感を持って値引きせずに販売して
いるのが現状です。どっちのタイプの会社かが分かれば利益に関わって
くるので買い手にも関係なくはない、むしろ、安い買い物をしよう
と思うと知っておいた方がいいのではないでしょうか。
426=423=418だな
()の使い方がおなじ
営業マンじゃねーつってんのに営業がどうのこうの
日本語解るのか?
426みたいな、うすらばかはほっとこうぜ。
利益の確保の仕方は商品個々、その時の状況や営業施策で全然違う。
それにその物件だけのプラマイだけでなく、全社的に判断して下げるかどうかを
決断することもあるだろう。そんなのどんな業界でも商売やってりゃ常識だよ。
426はおそらく役人とか教師とか、ちょっと世の中の常識が欠けてるやつだと
思うが、サラリーマンならたとえ営業職でなくても救いようがねえな。
ダメ社員だぜ、まったく。
431が頭悪いから、言われてる意味わかんないだけだよな。
値下げに拘り過ぎる主人に、ここの掲示板を見せたら
「ここらへんで見切りをつけないと〜」等の書き込みに
反応してました。それで、踏ん切りがついたみたいです(w
年内契約、ローン実行もぎりぎり間に合いました。
ご意見を下さった方々にお礼を伝えたく、書き込みします。
ありがとうございました。
ちなみに、値下げ額は前に書き込んだ金額プラス引越し代位でした。
こんにちは、いつも参考にさせていただいております。
恐れ入りますがアドバイスいただきたくお願い申し上げます。
・都内23区内
・2008年4月上旬入居開始
・5000万円
・住友不動産
を検討しているものです
気に入っている物件なのですが、
現時点で25%の契約率というのが気になります。
既にローンの仮審査は通ったのですが
値引き交渉は可能でしょうか?
完成4ヶ月も前でしょ。
無理です。
>>435
おめでとうございます。
>>436
2007年の4月入居ですね。打診が通ってからの値引きは
なかなか厳しいものです。理由には様々な要素があるのですが、
銀行に対して、5,000万で承認、融資実行は4,500万となれば
「値引きしたな」とあまり心証がよくないのです。ま、銀行を
変えればいいのですが。あと、S友不動産は確か3月決算。
3月入居がベストですので、2月に、契約、打診が望ましいですね。
値引きは業者の色んな思惑で発生します。損切りなのか、価格
全体が上がっているため、据え置きにて値引き薄く販売なのか、
銀行の融資が完成1年経っていればローンの掛け目が90%までが
MAXになるため、自己資金がない人は、値引くしかない 等々です。
ここは一つ、ライバル物件を引き合いに出し向こうは引いてくれるので
迷ってます的なことを言ってみて相手の様子を伺うのが賢明かと…。
結論からいいますと、その部屋がいいのであれば、このまま入居、
値引き重視であれば、3月にかけてみるのがいいかもしれません。
>>438さま
436です。早速のご回答いただきありがとうございます。
打診が通ってからの値引きは難しいのですね…
勉強になりました。ありがとうございます。
同じタイプの部屋がまだたくさん余っているのと
いくつか気になっている他の物件もあるので
様子をみて2月頃に相談してみます。
また、あくまでネット上での噂ですが
一般的にS友不動産さんは
あまり値引かないというのは本当でしょうか?
○和ハウス工業で、竣工前3ヶ月1割引程度の値引きって普通ですかね?
完成売物件の販売開始後4ヶ月、1/4売れ残りで3050万→2700万。
15%前後が相場では。
>>436さん
S友不動産は竣工1年経つと多少値引くと認識しています。
基本的には値引かないですが、今年の決算はどういう方向性で
いくかわかりませんので、2月頃までじっくり勉強してみるのも
いいのではないかと思います。
>>440さん
○和ハウスは、友人が販売に携わっているのでいろいろ情報
入ってきます。竣工3ヶ月前で10%は普通かどうかわかりません。
ただ、マンション事業部の売上悪くが戸建事業におんぶにだっこ
みたいですので、今年は利益より売上に走れば、ユーザーにとって
うれしい情報となるでしょうね。たぶん、売上に走ると予想します
ので、残戸は値引き対象となりえます。
もうすでに10%の提示があったのなら、もう少し引いたら
買うみたいな事を言ってみたらいかがでしょう。
今見てるマンションなんですが、住民が入居されて1〜2ヶ月経っています。
モデルルームになっていて、フローリングもけっこう傷がついています。
4700万くらいで、野村不動産の子会社がやっているようです。
今のところ、300万くらいしか割引してくれないかんじなんですが、これ以上はムリなんでしょうか。
エアコンくらいはそのままにしてくれる(つけていただける)らしいのですが。
教えてください。
都内市部で、○和ハウス物件だったのですが、いつの間にか別の販売会社に転売されたようです。
最近になってこの物件が気になってきたのですが、3,900万円台の物件だとどのくらいの値引き目標で臨むものなのでしょうか?これでも20%目標は、がめついのでしょうか?
また、以前「営業マン」さんが、どなたかの質問に対して「売主が変わっていませんか?」と書かれていたことがありましたが、やはり売主が変わっていることで交渉に臨む時のテクニックは変わってくるものなのでしょうか?教えてください。よろしくお願い致します。
すみません。No.444の追記です。
この物件は、完成してから9ヶ月経っています。
物件が違う業者に転売されたのが本当ならば、20%値引きは無理じゃないかと思います
どういう立地の物件かにもよると思いますが、業者に転売した時点で 17%〜20%値引きで売買してる可能性が高いです。
私の知り合いのデベ社員が値引きは物件にもよるが、18%値引きなら他の業者に売れると言っていました。(ある物件の話です)
買い取り業者も利益上げないといけない訳で、17%値引きで買上げしてた場合なら良くて14%ぐらいなら値引き有るかもです。20%なら17%値引き有るかも?
その社員の話が本当かどうか分からないところも有りますが・・・
No.446さん、早々のレスポンスありがとうございます!
大変勉強になりました。
今はしっかりと見定めて動く方が良いのか、それとも今後は金利や消費税があがりそうなので決断すべきなのか迷っています。人それぞれですよね・・・(汗)
また何かありましたら、教えてください。よろしくお願い致します。
>>444さん
446さんの意見がほぼ正確な情報だと思います。すばらしいです。
物件在庫の状況、市況、金利、社会情勢からみますと、2008年の
今年が安くていい物件が多いと思います(理由は様々ですが)。買取
の中小の業者は今年、たくさんつぶれます。高値で買い取って売れな
いせいです。その影響もあり、最近は買取額も多少下がってきていま
すので、ユーザーにとってはチャンスの年になりそうです。
No.448の「営業マン」さん、丁寧なご回答ありがとうございます!
それでは、今年はチャンスの年と見て、見て回った方が良いのでしょうか。
様々な理由・・・というのが気になります。(^^;
今後も色々とご指導いただけますと嬉しいです。よろしくお願いします。
443さん お悩みの物件ですが私が予想するに、モデルルームでしたら上限で650万はいけるような気がします。
それも買う意思表示で交渉に臨まなければ、そこまで値引きは引き出せないと思います。
エアコンなど設備面で優遇されるならば、600万くらいはいけそうな気がします。
モデルルームなら可能な値段ですので、うまくいけばチャンスかもしれません。