売れ残りのマンションの値引きの相場は？

最終レスからもうすぐ1ヶ月が経っちゃいますね。
ROMってた者ですが、「営業マン」さんのレスがとても勉強になるので楽しみに読んでました。
また気が向いたら、書き込みに来てくださいね。

最近の書き込みを以前の書き込みと比較すると、値引きの幅が確実に縮小しているようですね。首都圏のマンション相場は２００４年あたりが底値だったんですかね。あの頃買っときゃよかった。＿|‾|○

>>351さん
　もっと参考になる様、勉強しますので、これからもお願いします。
>>352さん
　おっしゃるとおり値引きの幅は縮小傾向にあるかもしれませんね。原因は、売主が決算の際、売上を計上したくて、中小の業者に80％〜85％くらいで卸す為です。買い取った業者は、15％〜20％の利益の中から、値引をして売ることになりますから、値下げしないと売れない、値下げしすぎると利益がないという状況下でもがいて営業しているのです。４〜５年前と比べ、
１・買取業者が増えた為、卸値が下がらなくなった。
２・売れ残りを想定し、予め高い値付けをする売主が増えた。（元値の何％で買うというようなやり取りが一般的ですので高くしたほうが有利）
が大きな要因ではないでしょうか。
　しかし、卸す戸数（売れ残り在庫）はここ１年を見ますと、増加傾向にあります。業者もバカではありませんから、今までの卸額では買わない傾向も出てきています。損切り投売りの傾向も少々見え始めました。一番の買値は、損切りで販売する時ですから、築１〜２年で探せばまだまだあります。この３月決算で物件は今動いていますから、チャンスな月であることは間違いないでしょう。

竣工後4ヶ月、30戸中8戸売れ残り物件で3100万→2700万でした。最初は単純に売れ残ってた
中住戸(2800万が2500万)で話してて300万引きだったんだけど、家が売れたら買うって
いう特約で他の人が契約してた少し広い東南角部屋が翌週キャンセルになった。
一応部屋見てみたら気に入ってしまって、後200万頑張って予算増やすから何とかならないか？
っていう方向で交渉してたら合わせてくれた。

皆さんの書き込み、大変参考になります！！！
私は、現在契約前段階です。
ただ、担当の営業マンがいい加減な人で少し迷ってます。
これを理由に値引き交渉も可能でしょうか？
ちなみに、来年竣工の物件で売り出したばっかりなので難しいとは思いますが・・・。
アドバイスお願いします！！！

>ただ、担当の営業マンがいい加減な人で少し迷ってます。
>これを理由に値引き交渉も可能でしょうか？

アドバイスをするとしたら
担当がいい加減で信用できないので他の人に変えて欲しいと言うなら分かりますし
申し出を断られる事も無いと思いますが、
それを理由に売り出し早々のマンションの値引き交渉した所で
値段を下げてくれるどころか相手の心証を悪くするだけだと思いますけど。
（下手すると相手にされなくなる）

ありがとうございます。
結局、担当者を変えてもらう事にしました。
新築物件は、竣工後まで値引かないのが普通なんですね。
大変勉強になりました。

この2年、いろいろな物件を見てきましたが。。。。

建物完成前で３００万（第2期販売・３１００万円の物件）、完成後で８５０万円（完成後1ヵ月・３５００万円の物件）が値引きの最高額でした！
高いなぁ〜とつぶやいて少し交渉するとたいていのマンションが安くなります。こんなものなのかな…。
…元々の価格が不審に思えるし、諸費用サービスくらいで気持ちが動かなくなってきて、買えずにいます。
マンションって、相手によって価格を変えるんだなというのを身をもって実感して、ちょっと人間不審気味です。
（当方。小田急沿線、相模大野の物件を見てまわってます）

皆さまの書き込みを拝見して、現在勉強中の者です。

平成18年12月からモデルルームとして使用していた４ＬＤＫの部屋が
（モデルルームで使用していた家具つきで）5500万で販売しております。

こちらは、おいくら位値引きが期待出来るでしょうか？

よろしければ、ご指導願います。

元の値段が5500万円なの？
目標はひとまず5000万円だろうけど、
全体の売れ行きや部屋の場所（中住戸か角部屋か）などで変わってくるよ。
それとデベが大手か零細かなどでもね。

匿名さん、お返事ありがとうございます。
既に７ヶ月経過していますので、１割が妥当なところなのですかね。。。

販売価格表と同じ価格なので、元の値段から5500万だと思います。
残りは、３部屋で、そのうちひとつがモデルルームで使用しております。
そのモデルルームは、２階でＬ字型の角部屋で南向きです。

デベは、皆さんが知っているような大手ではないと思います。
中国・九州地方で実績があるデベが、関東に進出してきた感じです。

売れ残りの部屋を安く売るマンションはやめとけ。いいマンションなら、必ず客がつく。少々時間がかかっても。（高額であればなおさら）前にちょっと検討したとこで、そういう物件があって交渉したが、全然ＮＧだった。で迷ってる内に売れてしもうた。また反対に「８３００万の部屋ですが、７３００万でいいです。」なんてのもあったが、なんかヤバイ気がしてやめた。見切り品はやっぱなんかあるね。相手も商売人、理由なくお安くはない。考えてみなよ、あなただけでなく、いろんな人に声かけても残ってるんだぜ。まあ１００ぐらいならＯＫだが。

>>363
そんな教科書単純論じゃないところが現実の社会の面白いところだと思います。

需要と供給で価格が決まるというのは経済学の基本中の基本だと思いますが、日本は実態は社会主義国なので、それがわかってない人が多いのですね。
どんなものでも定価で誰にでも同じように売るというのは旧ソ連や北朝鮮みたいな統制経済の国の感覚です。

目先のお得感に目がくらんで、売れ残りのマンションに手を出して失敗した人います？

>>363の匿名さん

またまた、お返事有難うございます。
もともとが、難があるというか。。。
実は、最初の施工主が、○○ーザーなのです！！
設計は、違う人なので構造に問題はないようですが。
７ヶ月も残っていて（売れなかっただけ！？）、
偶然見つけたので、縁があるかもと勝手に思ってしまいました。
もっと、いろいろ調べて勉強します。

わかってないのは、３６４，３６５の方のようだな。
そういう子供でもわかる教科書単純論であるところが現実の社会の面白いところってやつでね。もう少し世の中の構造を勉強してから、買ったほうがいいぜ。

>>368
だったらあなたは不動産王で世界一のお金持ちになれますね

368＝363のものの言い方にはひっかかるかもしれないけど、言ってることは合ってる気がする。
現実は363の通りだし。大手のいい物件はどんなに残ってても決して値引かないけど、なぜか時間かかってもいつの間にか売り切るのよね。いいものは結局高くても欲しくなるから、価値に自信のある物件は強気でいられるんだと思う。

その点、早々に値引きする物件って値引かれても躊躇しちゃうくらいの難点が絶対あるんだよね。最初は飛びついてみるものの、色々調べるうちにこれは売れないなっていう問題をみつけて皆なかなか買わない。でも、あんまり調べる暇がなかったり経験不足で気づかない人もいるからデベはそういう人が飛びつくのを待ってるの。

安くなってたら、環境（朝、昼、晩、平日、休日）や日照の問題、行政、利便性、近い将来周りに何か（道路、ごみ焼却場、商業施設など）立たないかなど念入りに調べたほうがいいよ。周辺の商店主とか役所とかに聞くと結構色んな情報を得られます。
そして、これだな、って問題点を見つけてそれが自分にとって大して問題ないと思える場合は安く買えてお得なのかもね。

370に同意。あまりいい事例ではないかもしれないが、新価格になったとたん旧価格で高め、かつ立地にちょっと難ありなどと評価されてた物件が潮が引くようになくなってる。住友の成城のやつもそう。売れ残りだから（ある意味勝手な判断）安くなって当たり前などと、さもしい考えをもったやつは、さらに高い金を払うことになってる。まあ、なかなかイーブンな条件で比べられるとこもすくないが。気にいったら四の五のいってないで買うことだね、声を掛けられているのは自分だけじゃないと思って。
それにしても、369のレスは幼稚な負け惜しみですね。

>>371
え？じゃ四の五のいっているうちにあなたが買ったら？お得なんでしょ？

>>372
気に入ったら、といってるだろ、アホ。マンション買う前に日本語勉強しろ。
契約書、理解できないんじゃねえの、お前。

口のききかた勉強しろ！
おまえいくつだ、あ？
釣ってくれてありがとう。

ほんと、おバカが釣れたわ。こんな掲示板で年聞くとはお笑いだぜ。

全部まとめて削除依頼でも出す？

久しぶりに書き込みます。
みなさんの意見、どの方のもある意味正解だと思います。不動産業者にも大中小ありますが、これからの1年間で、中小の倒産が目立ってくるでしょう。それくらい販売が難しくなってきています。売れると見込んで仕入れた物件が売れないのです。販売の表示価格（値付け）は、相場を多少意識した「これくらいでは売りたいなぁ〜」の気持ちが強いのです。しかもここ２〜３年の値付けは売れ残ったことを考えています。
　売れ残った物件は、決算までに
１・ファンド系（J-REIT)
２・買取業者
３・ユーザー（決算を理由に値引で販売）
に、８０〜８５％（首都圏平均）で卸すことを考え、高めに値付けしています。ですから、卸すことを考えていない業者も高く設定してきます。旧価格から新価格への移行は、これが原因になっていると感じます。土地、建築費も間違いなく上昇していますが、そこまで価格を上げなくても…って感じです。ですから、今、即完売や竣工完売の物件はほとんどなく、売れ残りが当たり前になってきています。きついです…T_T

北海道の新興デベロッパーですが、すべて竣工前完売しているところもあります。
３年後を目処に首都圏に進出する予定です。

他人に任せず、全て自社プロデュース
竣工前完売を続ける日本グランデ
http://www.nippon-grande.co.jp/topic/press/view.cgi?res=0&number=6...

>>378
別に業者の宣伝はいらんから。
売れ残り物件はパターンがあるね。そのマンションでいっちゃん高いと思われるプラン、例えば最上階、ルーバル、１００超えみたいな部屋とおなじみの東西向き、そしてプランに難がなくキャンセルっぽいやつ。まあ価格、立地にてらすと
それぞれのターゲットからして「帯に短したすきに長し」なんだろな。
でも最近はよほど売れ残らないと引かないな。１０年前に買った時は、どのマンションも結構交渉のテーブルにつけさせられたが。

>>379
その通りだと思います。
最近の「売れ残り方」も変化しており、首都圏でも高い価格のものが目立ってきています。もちろん、都内の人気エリアは別ですが…。昔は、「売れないマンションはない」と言われるほどでしたが、最近では、売れずに賃貸に出す業者も増えているようです。確かにパターンもあるのですが、パターンを読めてない業者が増えているのは事実のようです。どこの知り合いの業者に聞いても「売れてない」という返答です。これから検討される方は、「投売り」も結構ありますので、情報収集に力を注がれることが賢明かと存じます。

具体的に、「投売り」しそうなエリアってどこ？あんまり期待できないが。
最近デベは辛抱強く抱えてるイメージがつよいけど。まあ１本くらいは引くか。

>>381
　エリアで語るのは危険なのですが、現在、投売りエリアといえば、常磐線、ＴＸの沿線が顕著です。ＴＸ開通後、供給過多、売れる算段が大きく外れたようです。業者に５５〜７０％くらいで卸しています。借金客には、５００万くらいのキャッシュバックで販売したいのでしょうけど、客がいないそうです。
　もうひとつは決算を踏まえた時期です。8月、9月、3月が多いようですね。

本当に都心の極１部を除いては
新価格のマンションは販売面で
かなり苦戦してますよね。

業者としては、下落局面にしたくないので
表面の販売価格は下げてないですが
１〜２割の値引きは普通にあるし
賃貸に回ってしまってる物件も多い。

値引きされてるからお買い得かと言うと
難しいんですが。

値引かないで有名なデベのマンションで、すでに入居も半年以上前。
売れ残りが３割以上。館内モデルルームが気に入って購入したいのですが、
値引きは全くなく、オプション、家具もつけてくれないような雰囲気です。
値引かなくてもいいから、現状渡しでエアコンや家具付きでと考えているのですが、甘いでしょうか？
場所は東京近郊、最寄駅まで１０分以上です。

>>386さん
ご意見ありがとうございました。
完成物件が見られるのも良いかと思いました。
管理体制も垣間見れますし。
>>387さん
386さんと、私は別人です。
モデルルームタイプが人気ですと言われ、早く申し込むようにプレッシャーがありましたが、
その部屋は、もう半年近くモデルルームとして使用されています。
エヤコンや照明、家具はすべて取り払って空にして、部屋に手を入れて新品同様に戻すとおっしゃっていたので、
現状引渡しでも良いのに、と思ったのですが、おっしゃるように見当違いでしたね。
良く考えたら、別の部屋をモデルルームに作り上げる必要があるので、家具はリサイクルしますよね。
ご助言いただいたように、値引き交渉頑張ってみます。
ありがとうございました。

>>385さん

　モデルルームで使用した部屋は、いかなる理由があろうとも、最悪でも家具付きでの購入が賢明かと存じます。部屋を新品同様とはいえども、クリーニングだけでは、フローリングの傷はとれません。でもフローリングの全張替えとなるとそれ相当の金額がかかります。しかも、沢山の人が出入りしているのです。そこをつつけばいいでしょう。
　しかし、その業者の営業方法が独身ターゲットであれば、値引きはしなくても売れるので、強気な販売をするということも憶えておいてください。値引き交渉は、客側から切り出せば断られること多し。買うか迷って決めかねてるの空気をかもしだしていると、業者から「ここが落とし所」ということで、提示があるかもしれません。
　参考まで。

モデルルームの家具なんて使えないよ。

部屋を大きく見せるためにサイズダウンしてるんだよ。

子供用には使えるんじゃないか。

業者が渡さないのは、また特注サイズの小さい家具を造るのが面倒だから。

>>390さん

　そうかもそれません。通常モデルルームの家具というのは、インテリア会社に依頼してコーディネートされています。規模にもよりますが、大体、200万くらいの予算（あくまでも竣工後のモデル）でつくります。プロは、日本ではなかなか手に入らない珍しい家具等を用意して、あたかも日本にいない感覚を演出します。しかし、サイズダウンしているのは、使いまわしの家具をプロではない営業マンが勝手に置いているのでしょう。竣工前のモデルルームで子供部屋に使っていたものなどを使いまわした場合は、小さくてそう感じるのは当然です。最近は、お客も目が肥えていますので、特注で小さい家具を作る方法は、最近ではあまり聞いたことがありません。

388さん、そんなに買う気満々だとデベ（販社？）に
足もと見られますよ。

モデルルームと同タイプの部屋はないのですか？
なにか特別な間取りなんでしょうか？
元に戻すと言っても新品同様には戻らないでしょう。
それに間取りでなく雰囲気で良いと思われているなら・・・
元にもどされた部屋はそっけないと思いますよ。

ほんとに人気かどうか分かりませんが（人気なら３割も残らない）
人気の間取りで値引きは厳しいでしょう。

>>388です
皆様、色々なご助言ありがとうございました。
ルーフバルコニー付きのお部屋はそれが最後でしたので、焦ってしまいました。
モデルルームとしてセッティングした部屋ですが、実際、余り人に見せてないとの事でした。
9月の決算までに契約、引渡ししてしまいたいというデベさんの希望も強く、
申し込みし、来週、頭金をお支払いする事になりました。
>>392さんのおっしゃる通り、足元を見られてしまったのかもしれません。
しかし、デベの方が「今後も値下げしない。一年かかっても頑張って売り切る」
とおっしゃっていたので、色々な条件に自分が満足したとして、
値引きなしで購入する事にしました。これもご縁と思って、支払い頑張ります。
ありがとうございました。

393さん、購入されるのですね。
ルーフバルコニー付きってことは角部屋とか上層階ってことですか？
デベはここらへんの部屋で利益を取るので（プレミア付けて）
値引きはやっぱり厳しいでしょうね。
あと販社が別ならば、販社の利益は売値のうんパーセントとか
でしょうから、販社で勉強できるところをつついてみては？
固定資産税なんかは簡単に売主負担にできると思いますし、
その他の諸費用あたりでがんばてもらってみてください。
この場合、買うという意志を伝えたのでしょうから
だから担当さん、個人的にがんばってくれ！
でいいと思います。

あと９月引渡は結構急だと思いますが
（ローンの審査とか結構あわただしくなりますね。）
９月は今金利が下がってますので、このまま金利が上がっていくようだと
結果として安く購入出来たんだと、自分に言い聞かせるのが良いのかなと
思っています。
自分がそうですから。

>>393さん

　おめでとうございます。
　自分が納得して買うのなら、それが何よりの幸せでしょう。ちなみに、買うという意思を伝えた後の値引きは、わたしなら絶対ありえません。一度、「やっぱりやめます…」と言われると業者はあせりますので、値引きでつなぎとめる可能性もありますが…。
　あるお客が引き渡し時に「一度やめますって言いましたよね。実はあれは演技でした。すいません。」と言われたことがあります。ハッとしました。断り後、２００万の値引きをしたお客でしたが、まあ、いっか〜って感じでした。あれくらいだまされると逆に気持ちが良かったことを覚えています。

こんにちは。アドバイスください。
価格　3000万円
平米　75
全39戸の内、3戸が竣工７ヶ月で売れ残っている状態です。
こちらから値引きは要求していませんが、3回ほど話をした後
カーテン、照明、引越費用を持ちます、と言われました。
大体３０万位でしょうか。
まだ値引きの余地はありそうですか？
はっきりと、予算オーバーだとは伝えています。
もう１件気になっている物件があるという事も伝えてあり、
その事をかなり意識はしているようです。（それを言ったら
上記の値引きを言ってきました）
ただここの掲示板を見ていると、これくらいは値引きじゃなくって
普通のサービスの一部って感じでしょうか？

どういう風に交渉していけばよいでしょうか。

400万位いける。

たしかにいけるな。７５㎡３０００万なら郊外物件だし、７ヶ月も売れ残ってる
なら、４００万は楽勝でしょう。３０万なんて、足下見られてるよ。
期間からすれば、中古スレスレなんだし。

売れ残りマンションの購入を検討中です。

07年8月入居開始で２邸売れ残っています。
場所は関西の芦屋伊勢町(海側ですが昔の邸宅街で環境はまずまず。ただし駅までは徒歩13分と遠い)。
価格は67平米2LDKが3,600万程、100平米が5,800万程と芦屋では抑え目の
価格設定(どちらも最上階)。

芦屋は関西では一番住みたい市とも言われていますし、値引きはあまり
期待出来ないものでしょうか？
関西の物件の値引きに詳しい方、アドバイスお願いします。

こんにちは、アドバイスお願いします。

竣工07年8月　9月入居開始物件。

価格　2800
87㎡の最上階角部屋。
全40戸中まだ20戸が売れ残っています。
この部屋以外の最上階、そのすぐ下の階などの高層階が軒並み売れ残り状態です。

地方都市郊外で駅遠。展望はいいですが立地的には決して便利ではありません。
棟内MRとして使用されていて家具などが設置されています。
気に入ってはいるが、予算的にオーバーしているという事を
伝えると、諸経費は持つと言われましたが、
物件価格からの値引きは難しいと言われました。

もう少し物件価格から値引けないかと考えているのですが、
いかがでしょうか？

まだ半分も売れ残りがある物件ですが、
営業の方はまだ全くあせって売りたい！という雰囲気ではありません。

ここでこちらも必死になると思う壺のような気がして
しばらく様子を見ようかとも考えているのですが・・。
やはり足元見られてるんでしょうか・・。
それとも諸経費分の値引きが妥当なのでしょうか。