売れ残りのマンションの値引きの相場は？

現在、今年の3月竣工の5500万の物件を値引交渉しています。
何度かモデルルームへ足を運び交渉していますが、当初から変わらず1割チョットまでしか交渉できません。
販売戸数70戸のうち残り3戸ですし、もうすぐ竣工後1年経とうとしていますので2割引近くまで、もっていきたいのですが可能なんでしょうか？
やはり3月まで待ってそれから再交渉かなと考えています。

338です。
341さん、たぶん、341さんがおっしゃってる某公園前の竣工済み高額物件かもしれません。
一度行ったときに、最近になって値引きの話をできるようになってきました、って販売員さんが
言ってました。341さんも行かれたことあるのですか？
何かご存知でしたら、教えていただけませんか？実は今日また見に行こうかな〜と思っているのです。よろしくお願いいたします。

>>343さん
　私が業者の経験・立場から言いますと、「交渉は客からするものではない」という風習があります。私も「そんな交渉してくる客は帰せ！」と部下に指示を出します。なぜなら、値引の状況を売主に報告するにあたり、くだらない理由で値引したと報告できないのです。「そんな会社か」と売主に思われることはさけなければなりません。それを踏まえた交渉術？みたいなものは前記レスにて参考にしていただければいいかと思います。
　検討されている物件の販売会社、売主の決算が3月ならば、なんとしても3月までに売り切る動きとなり、3月末までに引渡しを目標にするでしょう。今年の3月引渡しであれば3月決算の可能性は高いかもしれません。逆算すると、2月末までに契約しなければいけないということです。残3戸が本当であれば、そのあたりがチャンスになると思います。私はもう少し残戸数は多いと予想します。不動産業者は「あおり」が基本ですから、3戸の倍以上は残っている可能性が高いのです。
　いい買い物してくださいね。

営業マンさんアドバイスありがとうございます。
値引いて欲しいのはやまやまなんですが、あまり表に出さずに交渉したいと思います。
検討している物件は本当に気に入っているわけではなく、家族と話し合いそれぞれが妥協し、幾つかの物件の中から残った物件なんです。ですので心情的には少しでも多く値引いてもらい購入したいなと思っています。
この物件は割高感があるのか残っている住戸も一番高額なものから、ほぼ順に3戸残っています。
いずれにしてもアドバイスを戴いたとおり3月をめどに、またこのスレッドの書き込みを参考に頑張ってみようかと思います。

以前、こちらでいろいろな方にアドバイスいただいた者です。
希望としていた割引額まではいきませんでしたが、ほぼ満足のいく割引をしてもらうことができました。やはり、欲しいという意思とこの金額までならという信念を曲げずに、デベの営業さんとお話することで納得のゆく額での購入となりました。これから手続きがあり、入居できるのは2ヶ月ほど先にはなりますが、みなさま、本当にありがとうございました。

>>347さん
　おめでとうございます。
満足いく買い物ができて良かったですね。
　祈！家内安全！

この前行ったとあるマンション。もうすぐ竣工して１年。１５％の物件が売れ残っている。５５００万円も物件が５０００万円だった。こちらの予算は４５００万円だと言うと、本当に買ってくれるなら交渉しますとのことだった。心が動いたが、渋滞する大通りの近くなのでここで一生暮らすのはいやだと思ってあきらめた。まだ売れていないようだ。今でも迷いがある。

価格に関しての知識をひとつ。
　まず、マンションの価格値付が相場に比べてどうなのか？を考えなくてはいけません。よくやるのが、もともとの相場に価格を乗っけて、値引ありきで販売する業者も少なくありません。このところのマンション価格上昇のあおりを受け、価格が「新価格」か「旧価格」かが、わかりづらくなってます。自分で相場（坪単価）を調べ、営業に聞いてみることも必要なのかもしれませんね。いくら値引してもらったのかも重要ですが、相場よりどれくらい安いのかということも、「いい条件で買い物した」ことに繋がるかもしれませんね。
　

最終レスからもうすぐ1ヶ月が経っちゃいますね。
ROMってた者ですが、「営業マン」さんのレスがとても勉強になるので楽しみに読んでました。
また気が向いたら、書き込みに来てくださいね。

最近の書き込みを以前の書き込みと比較すると、値引きの幅が確実に縮小しているようですね。首都圏のマンション相場は２００４年あたりが底値だったんですかね。あの頃買っときゃよかった。＿|‾|○

>>351さん
　もっと参考になる様、勉強しますので、これからもお願いします。
>>352さん
　おっしゃるとおり値引きの幅は縮小傾向にあるかもしれませんね。原因は、売主が決算の際、売上を計上したくて、中小の業者に80％〜85％くらいで卸す為です。買い取った業者は、15％〜20％の利益の中から、値引をして売ることになりますから、値下げしないと売れない、値下げしすぎると利益がないという状況下でもがいて営業しているのです。４〜５年前と比べ、
１・買取業者が増えた為、卸値が下がらなくなった。
２・売れ残りを想定し、予め高い値付けをする売主が増えた。（元値の何％で買うというようなやり取りが一般的ですので高くしたほうが有利）
が大きな要因ではないでしょうか。
　しかし、卸す戸数（売れ残り在庫）はここ１年を見ますと、増加傾向にあります。業者もバカではありませんから、今までの卸額では買わない傾向も出てきています。損切り投売りの傾向も少々見え始めました。一番の買値は、損切りで販売する時ですから、築１〜２年で探せばまだまだあります。この３月決算で物件は今動いていますから、チャンスな月であることは間違いないでしょう。

竣工後4ヶ月、30戸中8戸売れ残り物件で3100万→2700万でした。最初は単純に売れ残ってた
中住戸(2800万が2500万)で話してて300万引きだったんだけど、家が売れたら買うって
いう特約で他の人が契約してた少し広い東南角部屋が翌週キャンセルになった。
一応部屋見てみたら気に入ってしまって、後200万頑張って予算増やすから何とかならないか？
っていう方向で交渉してたら合わせてくれた。

皆さんの書き込み、大変参考になります！！！
私は、現在契約前段階です。
ただ、担当の営業マンがいい加減な人で少し迷ってます。
これを理由に値引き交渉も可能でしょうか？
ちなみに、来年竣工の物件で売り出したばっかりなので難しいとは思いますが・・・。
アドバイスお願いします！！！

>ただ、担当の営業マンがいい加減な人で少し迷ってます。
>これを理由に値引き交渉も可能でしょうか？

アドバイスをするとしたら
担当がいい加減で信用できないので他の人に変えて欲しいと言うなら分かりますし
申し出を断られる事も無いと思いますが、
それを理由に売り出し早々のマンションの値引き交渉した所で
値段を下げてくれるどころか相手の心証を悪くするだけだと思いますけど。
（下手すると相手にされなくなる）

ありがとうございます。
結局、担当者を変えてもらう事にしました。
新築物件は、竣工後まで値引かないのが普通なんですね。
大変勉強になりました。

この2年、いろいろな物件を見てきましたが。。。。

建物完成前で３００万（第2期販売・３１００万円の物件）、完成後で８５０万円（完成後1ヵ月・３５００万円の物件）が値引きの最高額でした！
高いなぁ〜とつぶやいて少し交渉するとたいていのマンションが安くなります。こんなものなのかな…。
…元々の価格が不審に思えるし、諸費用サービスくらいで気持ちが動かなくなってきて、買えずにいます。
マンションって、相手によって価格を変えるんだなというのを身をもって実感して、ちょっと人間不審気味です。
（当方。小田急沿線、相模大野の物件を見てまわってます）

皆さまの書き込みを拝見して、現在勉強中の者です。

平成18年12月からモデルルームとして使用していた４ＬＤＫの部屋が
（モデルルームで使用していた家具つきで）5500万で販売しております。

こちらは、おいくら位値引きが期待出来るでしょうか？

よろしければ、ご指導願います。

元の値段が5500万円なの？
目標はひとまず5000万円だろうけど、
全体の売れ行きや部屋の場所（中住戸か角部屋か）などで変わってくるよ。
それとデベが大手か零細かなどでもね。

匿名さん、お返事ありがとうございます。
既に７ヶ月経過していますので、１割が妥当なところなのですかね。。。

販売価格表と同じ価格なので、元の値段から5500万だと思います。
残りは、３部屋で、そのうちひとつがモデルルームで使用しております。
そのモデルルームは、２階でＬ字型の角部屋で南向きです。

デベは、皆さんが知っているような大手ではないと思います。
中国・九州地方で実績があるデベが、関東に進出してきた感じです。

売れ残りの部屋を安く売るマンションはやめとけ。いいマンションなら、必ず客がつく。少々時間がかかっても。（高額であればなおさら）前にちょっと検討したとこで、そういう物件があって交渉したが、全然ＮＧだった。で迷ってる内に売れてしもうた。また反対に「８３００万の部屋ですが、７３００万でいいです。」なんてのもあったが、なんかヤバイ気がしてやめた。見切り品はやっぱなんかあるね。相手も商売人、理由なくお安くはない。考えてみなよ、あなただけでなく、いろんな人に声かけても残ってるんだぜ。まあ１００ぐらいならＯＫだが。

>>363
そんな教科書単純論じゃないところが現実の社会の面白いところだと思います。

需要と供給で価格が決まるというのは経済学の基本中の基本だと思いますが、日本は実態は社会主義国なので、それがわかってない人が多いのですね。
どんなものでも定価で誰にでも同じように売るというのは旧ソ連や北朝鮮みたいな統制経済の国の感覚です。

目先のお得感に目がくらんで、売れ残りのマンションに手を出して失敗した人います？

>>363の匿名さん

またまた、お返事有難うございます。
もともとが、難があるというか。。。
実は、最初の施工主が、○○ーザーなのです！！
設計は、違う人なので構造に問題はないようですが。
７ヶ月も残っていて（売れなかっただけ！？）、
偶然見つけたので、縁があるかもと勝手に思ってしまいました。
もっと、いろいろ調べて勉強します。

わかってないのは、３６４，３６５の方のようだな。
そういう子供でもわかる教科書単純論であるところが現実の社会の面白いところってやつでね。もう少し世の中の構造を勉強してから、買ったほうがいいぜ。

>>368
だったらあなたは不動産王で世界一のお金持ちになれますね

368＝363のものの言い方にはひっかかるかもしれないけど、言ってることは合ってる気がする。
現実は363の通りだし。大手のいい物件はどんなに残ってても決して値引かないけど、なぜか時間かかってもいつの間にか売り切るのよね。いいものは結局高くても欲しくなるから、価値に自信のある物件は強気でいられるんだと思う。

その点、早々に値引きする物件って値引かれても躊躇しちゃうくらいの難点が絶対あるんだよね。最初は飛びついてみるものの、色々調べるうちにこれは売れないなっていう問題をみつけて皆なかなか買わない。でも、あんまり調べる暇がなかったり経験不足で気づかない人もいるからデベはそういう人が飛びつくのを待ってるの。

安くなってたら、環境（朝、昼、晩、平日、休日）や日照の問題、行政、利便性、近い将来周りに何か（道路、ごみ焼却場、商業施設など）立たないかなど念入りに調べたほうがいいよ。周辺の商店主とか役所とかに聞くと結構色んな情報を得られます。
そして、これだな、って問題点を見つけてそれが自分にとって大して問題ないと思える場合は安く買えてお得なのかもね。

370に同意。あまりいい事例ではないかもしれないが、新価格になったとたん旧価格で高め、かつ立地にちょっと難ありなどと評価されてた物件が潮が引くようになくなってる。住友の成城のやつもそう。売れ残りだから（ある意味勝手な判断）安くなって当たり前などと、さもしい考えをもったやつは、さらに高い金を払うことになってる。まあ、なかなかイーブンな条件で比べられるとこもすくないが。気にいったら四の五のいってないで買うことだね、声を掛けられているのは自分だけじゃないと思って。
それにしても、369のレスは幼稚な負け惜しみですね。

>>371
え？じゃ四の五のいっているうちにあなたが買ったら？お得なんでしょ？

>>372
気に入ったら、といってるだろ、アホ。マンション買う前に日本語勉強しろ。
契約書、理解できないんじゃねえの、お前。

口のききかた勉強しろ！
おまえいくつだ、あ？
釣ってくれてありがとう。

ほんと、おバカが釣れたわ。こんな掲示板で年聞くとはお笑いだぜ。

全部まとめて削除依頼でも出す？

久しぶりに書き込みます。
みなさんの意見、どの方のもある意味正解だと思います。不動産業者にも大中小ありますが、これからの1年間で、中小の倒産が目立ってくるでしょう。それくらい販売が難しくなってきています。売れると見込んで仕入れた物件が売れないのです。販売の表示価格（値付け）は、相場を多少意識した「これくらいでは売りたいなぁ〜」の気持ちが強いのです。しかもここ２〜３年の値付けは売れ残ったことを考えています。
　売れ残った物件は、決算までに
１・ファンド系（J-REIT)
２・買取業者
３・ユーザー（決算を理由に値引で販売）
に、８０〜８５％（首都圏平均）で卸すことを考え、高めに値付けしています。ですから、卸すことを考えていない業者も高く設定してきます。旧価格から新価格への移行は、これが原因になっていると感じます。土地、建築費も間違いなく上昇していますが、そこまで価格を上げなくても…って感じです。ですから、今、即完売や竣工完売の物件はほとんどなく、売れ残りが当たり前になってきています。きついです…T_T

北海道の新興デベロッパーですが、すべて竣工前完売しているところもあります。
３年後を目処に首都圏に進出する予定です。

他人に任せず、全て自社プロデュース
竣工前完売を続ける日本グランデ
http://www.nippon-grande.co.jp/topic/press/view.cgi?res=0&number=6...

>>378
別に業者の宣伝はいらんから。
売れ残り物件はパターンがあるね。そのマンションでいっちゃん高いと思われるプラン、例えば最上階、ルーバル、１００超えみたいな部屋とおなじみの東西向き、そしてプランに難がなくキャンセルっぽいやつ。まあ価格、立地にてらすと
それぞれのターゲットからして「帯に短したすきに長し」なんだろな。
でも最近はよほど売れ残らないと引かないな。１０年前に買った時は、どのマンションも結構交渉のテーブルにつけさせられたが。

>>379
その通りだと思います。
最近の「売れ残り方」も変化しており、首都圏でも高い価格のものが目立ってきています。もちろん、都内の人気エリアは別ですが…。昔は、「売れないマンションはない」と言われるほどでしたが、最近では、売れずに賃貸に出す業者も増えているようです。確かにパターンもあるのですが、パターンを読めてない業者が増えているのは事実のようです。どこの知り合いの業者に聞いても「売れてない」という返答です。これから検討される方は、「投売り」も結構ありますので、情報収集に力を注がれることが賢明かと存じます。

具体的に、「投売り」しそうなエリアってどこ？あんまり期待できないが。
最近デベは辛抱強く抱えてるイメージがつよいけど。まあ１本くらいは引くか。

>>381
　エリアで語るのは危険なのですが、現在、投売りエリアといえば、常磐線、ＴＸの沿線が顕著です。ＴＸ開通後、供給過多、売れる算段が大きく外れたようです。業者に５５〜７０％くらいで卸しています。借金客には、５００万くらいのキャッシュバックで販売したいのでしょうけど、客がいないそうです。
　もうひとつは決算を踏まえた時期です。8月、9月、3月が多いようですね。

本当に都心の極１部を除いては
新価格のマンションは販売面で
かなり苦戦してますよね。

業者としては、下落局面にしたくないので
表面の販売価格は下げてないですが
１〜２割の値引きは普通にあるし
賃貸に回ってしまってる物件も多い。

値引きされてるからお買い得かと言うと
難しいんですが。

値引かないで有名なデベのマンションで、すでに入居も半年以上前。
売れ残りが３割以上。館内モデルルームが気に入って購入したいのですが、
値引きは全くなく、オプション、家具もつけてくれないような雰囲気です。
値引かなくてもいいから、現状渡しでエアコンや家具付きでと考えているのですが、甘いでしょうか？
場所は東京近郊、最寄駅まで１０分以上です。

>>386さん
ご意見ありがとうございました。
完成物件が見られるのも良いかと思いました。
管理体制も垣間見れますし。
>>387さん
386さんと、私は別人です。
モデルルームタイプが人気ですと言われ、早く申し込むようにプレッシャーがありましたが、
その部屋は、もう半年近くモデルルームとして使用されています。
エヤコンや照明、家具はすべて取り払って空にして、部屋に手を入れて新品同様に戻すとおっしゃっていたので、
現状引渡しでも良いのに、と思ったのですが、おっしゃるように見当違いでしたね。
良く考えたら、別の部屋をモデルルームに作り上げる必要があるので、家具はリサイクルしますよね。
ご助言いただいたように、値引き交渉頑張ってみます。
ありがとうございました。

>>385さん

　モデルルームで使用した部屋は、いかなる理由があろうとも、最悪でも家具付きでの購入が賢明かと存じます。部屋を新品同様とはいえども、クリーニングだけでは、フローリングの傷はとれません。でもフローリングの全張替えとなるとそれ相当の金額がかかります。しかも、沢山の人が出入りしているのです。そこをつつけばいいでしょう。
　しかし、その業者の営業方法が独身ターゲットであれば、値引きはしなくても売れるので、強気な販売をするということも憶えておいてください。値引き交渉は、客側から切り出せば断られること多し。買うか迷って決めかねてるの空気をかもしだしていると、業者から「ここが落とし所」ということで、提示があるかもしれません。
　参考まで。

モデルルームの家具なんて使えないよ。

部屋を大きく見せるためにサイズダウンしてるんだよ。

子供用には使えるんじゃないか。

業者が渡さないのは、また特注サイズの小さい家具を造るのが面倒だから。

>>390さん

　そうかもそれません。通常モデルルームの家具というのは、インテリア会社に依頼してコーディネートされています。規模にもよりますが、大体、200万くらいの予算（あくまでも竣工後のモデル）でつくります。プロは、日本ではなかなか手に入らない珍しい家具等を用意して、あたかも日本にいない感覚を演出します。しかし、サイズダウンしているのは、使いまわしの家具をプロではない営業マンが勝手に置いているのでしょう。竣工前のモデルルームで子供部屋に使っていたものなどを使いまわした場合は、小さくてそう感じるのは当然です。最近は、お客も目が肥えていますので、特注で小さい家具を作る方法は、最近ではあまり聞いたことがありません。

388さん、そんなに買う気満々だとデベ（販社？）に
足もと見られますよ。

モデルルームと同タイプの部屋はないのですか？
なにか特別な間取りなんでしょうか？
元に戻すと言っても新品同様には戻らないでしょう。
それに間取りでなく雰囲気で良いと思われているなら・・・
元にもどされた部屋はそっけないと思いますよ。

ほんとに人気かどうか分かりませんが（人気なら３割も残らない）
人気の間取りで値引きは厳しいでしょう。