売れ残りのマンションの値引きの相場は？

>>営業マン　様


（約半月前の書き込みですのでご覧になっていないかと存じ、再度書き込みさせて頂きます）


お知恵を拝借願いたく書き込みました。
完成前の三菱地所物件を検討中の猫バスと申します。


名指しでお呼びかけしたのは、以前あなたの書き込みで拝見した計算式の方法をお教え願いたいのです。


【値引き交渉】
誤：○百万円値引いて！
正：頭金は○○万円で月々○○万円までしか払えません！


というのがありましたよね？（デベ販売員は↑の条件で金利を掛けて結局いくら値引けばよいか逆算するという、あなたの書き込みです）


この計算式をご教示頂くことは出来ますでしょうか？
宜しくお願い申し上げます。　m(_ _)m

営業マンじゃないけど猫バスさんへ

別に、計算式でもなんでもなく、月の払い×支払い回数＋頭金で
総額がでるだけじゃないですか。
総額がでれば金利引けば物件価格になるので、
値引き額が計算できるだけで、車屋でも電気屋でも、
みんな営業は頭の中で計算して、こいつには売れる、売れないって
話しながら考えてると思いますよ。

市況混沌としてるようですが、「再」販者さんも半値で買って、前販者と同額程度で売り抜ける自信がある所は少ないでしょう。そんなことしてる間にやがてやってくる値崩れを目前に破産するだろうし。今までのは人為的に創造された購入ブームだったわけだし。ブランド収益力が確立されてるマンションは別の話です。
人気物件に準じたコンセプトあたりを探してもマッタク同じオマケ設備はないし、真面目な生活観や物件に対する意識で地道に自分の住みたい物件・環境などからどこかで妥協点を見出すより無いか、はじめから持たない自由を謳歌しながら模様眺めを決め込むか。これから買う他人の唯一の特権を生かしてください。

①「見てるだけ」と言うこと、一次値引きが出せるか」はっきり聞いたほうが良いです。
②買うとしたら・・・値引きをする販者かは、聞いていれば大体分かります、分らなければ、月でも年でも、払っていけるかどうかを相談したほうが業者の方針はより早く感じるでしょう
③ローンが通るかどうかも自分の信用状況くらいは自分のお金で調べておいたほうが良いでしょう

私の場合は40％引き目指して、15％引きを25パーまで出してもらい、プロのアドバイスで32〜34と言われ31までもって行き、妥協です。

マンション販売の営業しています。
値引きに関してですが、その売れ残り具合（築年月日、買取再販かどうか？）によります。
なので○○○万円が相場というのはないでしょう。

ただ、販売する側として1番嫌なのは、「○○マンションは○○万円値引いてくれるらしいけど、こちらではどれくらい値引けますか？」のような質問です。
値引きしても購入する気はなさそうだし（実際値引きした他社物件を決めてない点）他社に値引き具合がバレてしまうので（笑）

「○○○万円値引いて○○○○万円にしてくれたら買います！」とハッキリ言ってくれたほうが、気持ちいいし、「このお客様の為に頑張ってあげよう！」って気になります。


注：
値引きされた物件＝お得　みたいに感じているお客様が多いようですが、必ずしもそうではないです。

なぜなら、
値引きした物件→担保評価額が落ちる→マンションの資産価値が下がる。
という結果になるので、「資産価値」という面では不利になります。

私は値引きしないと売れないようなマンションを購入したくない。

体力のある大手のマンションは、値引きして売らなくても十分やっていけるので、値引きしません。
たぶん、1年〜１年半以内に、不況は終わるから、それまで辛抱すれば十分。

投げ売りのマンションを買って、あげくのはてにその業者がつぶれてしまったら、
瑕疵担保責任取ってくれる人もいなくなる。そんなんでいいんですか？　どこの
マンションも値引きするような状況になったら、値引きの意味も変わるかもしれ
ませんが・・・。たぶん、今後は、値引きではなく、最初から安物で安いマンション
がいっぱい出てくるんだろうと思います。

むしろ、あんまり値引かないマンションのほうが安心だと思いますけど。大手で、
自分で値段相応の価値を認めたということが前提ですが・・・。

１年から１年半で不況が終わる…？
なぜに？

>528さん

私もモデルルームをいくつか
訪問しているのですが、三井系は
後暫らく経てば不況も終わると
信じているようでしたよ

何を根拠に考えているのか
全くわかりませんでしたが。

多分巨大な船ほど方向転回に
時間がかかるのでしょう。

来年の初めになればどのくらいの値引きになるか
なんとなくわかってくるのではないでしょうか。

現価格から3割くらい落ちるのは
いつくらいになるのでしょうね。

■値切らなくても教えてくれるマンション価格——マッチングサイト「得住（とくすま）」

マンション販売会社のビジョナリープレイスが、マンション購入マッチングサイト「得住（とくすま）」を
7月24日に開設。サイトで登録した利用者に、マンションの最新価格や特典情報などを伝えるサービスを開始した。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080725-00000006-zdn_mkt-bus_all


・・・開設当初の登録住戸は僅か91戸だそうな。
さて、どうなりますやら。

>>猫バスさん

　レスが遅れてしまい、ごめんなさい。523以降の書き込みで
様々な意見が出ておりますが、私自身、値引きを客から要求し
てくる行為自体が許せない気質（マンション屋の古くからの習慣）
ですので、私が「気持ちよい値引きとは？」のケースを前述いたし
ました。では、
　まず「100対」というものがあり、35年で100万借りた返済額が基本になります。
①1.375% 3,000円（変動 1.5%優遇）
②1.875% 3,248円（変動 1.0%優遇）
③2.375% 3,508円（変動、短期固定優遇）
④3.000% 3,848円（フラット35）
まあ、だいたいこんなところでしょう。③でやってみましょう。
130,000円の支払いに設定し、管理・修繕・駐車場が30,000円なら
100,000円のローンですから
100,000÷3,508=28.50627…　28.5ということは2850万のローン
ということになります。
もっと詳しくやるには、100対の出し方が必要になりますが、

月々返済額＝分子：借入金×月利×（1＋月利）＾返済回数
　　　　　　分母：（（1＋月利）＾返済回数）−1

※月利＝金利÷12 　　＾＝乗です

答えになってますでしょうか？
みなさん、長レスご容赦願います。

>>527さん

　大手が安心ですね。瑕疵担保責任に関しては、中小潰れてきている
のが実態で、自分の身は自分で守るのが鉄則ですね。しかし、あまり
大手を信用しすぎるのには疑問を感じます。築１０〜１５年大手の
建てたマンションは値が下がってませんか？中古相場より割高ですか？
トラブルの話は出てきませんか？マンションの価値は昨今、利用価値が
重要視され始めています。大手マンションは仕入れ、人件費、広告費が
高いのです。ですからマンションも高いのです。モノがいいかというと、
いいところも多いですが、悪いところも多いのです。
　大手というブランドよりも、利用価値のあるマンションを安く購入
されることお勧めいたします。

あんまりふざけたことは言わないでください。
客のほうから値引きを言われるのは許せないとは・・・・・。
そんな大層なものを売っているわけではないだろう。
だいたい長期的にみれば、絶対値段がさがっている不動産というものを
買おうとしているのだから、値引きの話をするのは当たり前。
しないのは、たいていみんな始めての経験だからできないだけ。
だいたい、不動産が長期的にみてあがっていく、なんて本当に
信じている販売員さんはいない。もし上がってく言う人は嘘つき。
信じている人がいたとしたら、、、まぁ可哀想なひとです。
人口が減ったり、世帯数が減ったりすることを知らないのか、
知っていても、そのことがどれだけ消費者の心理に影響を与えるかわからない人です。

売り手はいろんなことを言うようですが、世の中には流れがあって、よほどのことがない限り、マンション相場はこれからガラガラと崩れて来ますよ。

534です。再度。
527さんのコメントには、市場という観点が全く入っていない。
また、「値引きした物件」→「資産価値が下がる」という部分、簿価と実際の流通価格との違いが分かっていないんじゃないんでしょうか。
「値引き」したから「資産価値が下がる」のではなくて、「資産価値が下がっている」から「値引き」するんですよ。

新築マンションの営業なんてのは不動産業界でも一番格下でデパートの売り子と同じ。
値引き交渉は適当に丸まった数字を言って稟議書けと言えばいいだけ。
しかし稟議の書き方すら知らないから（笑）その客は放置し次の見込み客を接客する。

本来不動産のお仕事とは、民法や建築・金融の幅広い知識が必要なのです。
そのうえであってないような相場の値踏みをしなければなりません。

大手も値引きしてる現状…
ただ、今のマンションは、完璧な立地って少ない気がします。
中古の方が魅力的な立地が多い。
だから、値引きしてくれないと誰も買わない気がします。

最近中古業者さんの書き込み多いですね。

いや、中古のほうが良好な土地が多いのは事実。

別にここで宣伝しなくても、回ってみれば明か。ただ、ここでいう中古は、
かなり古い中古だけど。築30年以上。バブル(1980年後半)の前に販売された
マンション。かなり良好な土地に建っている。バブル以降は、かなりレベル
が下がった。

政府の持っている土地はかなり良好な立地のものがあり、そういう土地が
出てくると、また違った世界が出現する。郵政公社は、その土地で、不動産業を
やろうとしていたようだけど、このご時世で、予定が狂ったのではないか・・・。

築30年以上がバブル前ってずいぶん大雑把な（笑

新築でも半分も売れていなくて、ずっと管理組合が出来ないマンションも多い。
ある程度売れるまで管理会社が身銭を切っているらしい。

たとえ３割引で買っても、『売れていない』マンションは後で苦労する。
管理費が数倍になったり・・・・

なんで売れてない＝管理費数倍なの？
管理費の増額はどこのマンションでも可能性あるんじゃないの？