売れ残りのマンションの値引きの相場は？

>>402
その条件なら縁がなさすぎ…
つか、縁があるかどうかは買い手しだい

>>400さん
　20戸残ってると誰から聞きましたか？営業マン？
もし営業マンからだとすればもっと「売れ残り」があるかもしれません。営業マンはこと戸数、価格の情報は例外なく「ふかしている」のです。
　その物件の単価は＠95〜107万なので割安感はありますね。「もう少し様子を見たほうがいいのでは？」が結論です。理由は、現在施工販売しているマンション価格が上がっているので、当該物件は割安感があり、客が戻ってくると業者が勝手に思っているのです。調べてほしいのは、
１・販売業者は売主なのか、別なのか
２・販売業者はチラシまきだけでなく、電話営業、飛込み営業をしているのか？
３・売主が最近変わったのか
で、多少見えてくることがありそうですね。

皆様、アドバイスありがとうございます。

まだ入居が始まって2ヶ月弱しか経っていないので、
確かにまだ時間をかければ値引き交渉などはなしでも
売れる、と売主および営業の方も踏んでいるのでしょうね。
もう少し売れ残り戸数が少なくなってからでないと
値引きは難しいのかも。

私達が初めてMRに行った時から再び行くまでの約2か月の間、
新たな契約は1件程（低階層）だったようでしたので、
かなり売れていない物件なのでは？と思ってしまいまして・・。

>>404さん

売れ残り物件の数は、営業の方から実際言われた訳ではなく
見せられた価格表の中で契約済み（薔薇？）となっている部屋以外の
戸数を私が数えただけです。
（他にも予約中、という表示のある部屋もありましたがそれも数えていません）

1.販売業者は売主です。
2.チラシまきなどをやっているのは見ていないのですが
　多分していないと思います。
　電話営業、飛び込み営業に関しても分かりませんが、
　私達へのアクションにかぎっては電話も訪問もなしです。
　前述したように初めてMRに行き2度目に行くまでの間も
　1度も向こうから物件に関してその後どうなったかなどの電話もなしです。
3.売主は変わっておりません。

う〜ん、こうして書き出してみるとやはり全然あせっている感じではないですね（汗）
それか私達は買いそうにないな、と思われているのか。
皆さんのおっしゃる通りに、今はもうしばらく様子を見るのが
一番良いような気がしております・・
もどかしいですが現実今のままの値段では購入は難しいですので・・。
そのうちあちらから何か言ってくるかな？

>>405
どうしても欲しければズバリの価格を言ってみれば？
その条件で購入を決意する意思を持って。
（実際は物件の状態等の確認をする要求とかすると思うから結果的に
　即決までにはなら無いとは思うがね）

それでダメなら売れ残るの待つか値引かず買うしかないね。

>>400さん

　価格表は、契約済とか分譲中とかで明記することが多いのですが、
やはり20戸は間違いなく「ふかし」てます。残30と思ったほうが
いいでしょう。売主が販売してますか…。来場者に対し「ご検討の
ほうはいかがですか？」と電話や訪問で聞くことを追客（ついきゃく）
といい、これは電話営業ではありません。売主であれば10〜15％が利益
になりますので、10％以下の値引きはある可能性があります。業者名が
わかればわかるのですが…。ま、ここでは、やめておきましょう。
　
　ところで「予算」って価格のことですか？それとも月々の支払のことですか？業者に価格予算みたいなことを言うと、おバカな営業マン以外は
間違いなく相談には乗りません。ま、近くに対抗物件があればそこと
合わせたりしますけど。ですから交渉するのであれば月々１０万とか、逆算して考えるのです。

例えば、
２，８００万のローンを組むとしましょう。
変動1.875% 35年で　月々９０，９６７円です。
プラス管理費・修繕費・駐車場が２５，０００円として
トータル１１５，０００円前後になりますよね。
「うちは月々１０万までしか払えないのです。」
というのです。これを逆算しますと２，３１０万のローンとなります。
ここからが「払えます」「払えない」の問答になり、客の交渉はこれが
ベストです。「価格を値引け」という交渉は私なら絶対にのりません。
それならと業者は安い他の部屋を勧めてくる場合もありますから部屋変え
はしないことです。そして、次回来場したときにも即決しないことです。

>>407
購入額を決めるときに月額から自分の買える物件をざっくり見積もって
いくらまでの物件なら買えるなぁって回ってるのにその辺をくみ取って
くれない営業さんが多すぎです。

頭金と物件価格があれば営業さんのほうでこの人月々の支払いこれ
くらいに考えてるんだなってわかるのに。

>>408

　住宅購入に関し基本的なことがわかってる客には交渉できません。
ですから、営業サイドは「回遊族」と言って嫌います。ま、大手４社
以外の会社の話ですが…。おバカで汲み取れないのか、あえて汲み取
らないのかは微妙ですが…。とにかくそうゆう客は１０〜２０件見て
ますので、経験浅い営業マンなら負けてしまうことも少なくなくさわ
らないことが多いのです。僕ならガンガンさわりますが（笑）。

現在、埼玉のあるエリアでマンション購入を検討していますが
モデルルームを訪問すると値引きを提示されることが多くなりました。
額はまちまちですが、５％から1割前後が相場じゃないですか。
具体的な額は「マンション値引き情報」のようなブログが
あるので参考にしています。
交渉するにあたっては
●購入意欲を示す（買いそうだと思わせる）
●ライバル物件との交渉をちらつかせる
●対象住戸をはっきり示す（何号室か）
●値引き額はこちらで提示する（2割引くらいから始める）
●その場で確答しない（相手に売主と交渉させる）
●ある程度の手の内を示す（自己資金、年収など）
売れ残り物件ほど食いついてきますよ（笑）。

>>410
でも結局買えないんでしょ。

410さん、自ら「回遊族」とは、好感がもてます（笑）。
　最近では投売り物件は業者が買う「買取」の動きが非常に目立ちます。
売主が決算に計上しなければならない為の苦渋の策ですが、その旨みは
エンドユーザーには滅多にお目にかかれません。なぜなら業者が残り
全部を買ってしまうからです。一戸より全部ですね。
　では、買い取った業者は１０％も引いていたのでは利益はでないので、
「値引きを極力おさえて」販売します。最近のターゲットは、
「ファミリー」ではなく「独身」になっており、特に男性が「貴重な客」
なのです。彼らは、値引きしなくても「買わされて」しまい、とてもあ
りがたいのです。値引きを要求してくるファミリーは、お呼びでないので
す。私なら、410さんのやり方だと、すぐに帰してしまいます。納得なの
は、「購入意欲を示す」と「その場で確答しない」でしょう。ま、業者
の立場と客の立場では、どうしても温度差がありますので、みなさんは、
どちらも参考にされればいいと存じます。

>>407
購入金額について、年収の何倍とかで計算することが結構世に広まって
る現状により月の支払額がざっくりな人もかなり多いと思うよ。

ライフスタイルや年収のレンジにより変わるものだとは思うが金額的には
結構いい線いってる計算だとは思うよ。（結果的には）

情報を一つ

　マンション価格は、簡単に変えられます。というのは、買い取った業者
は、販売価格をそのままに売っていると思っていると思ったら大きな間違
いです。最近、価格上げて販売してますよ。５％１０％以前の価格にのっ
けてますから、５％１０％引いても元の価格なんです。注意しましょうね。

神奈川（Ｙ浜市）
74平米、3700万台の物件を検討中です。
四ヶ月程前にこの物件を知り、購入を前向きに考えています。
今月中旬完成、下旬に引渡し。
未契約の部屋の価格表を見せてもらった時に数えてみましたが
今現在、２割〜３割程、未契約の部屋があるようです。
先々月前から、月終わりの数日前になると
突然、値引きをした金額を提示してきました。
初めは70万、翌月になると200万。
それでも、主人の踏ん切りが付かずで何も動かずじまい。。。
しかし、最近になってようやく主人も契約するか！
と踏ん切りがついたので
こちらからＭＲに出向き値段の交渉をしたところ
「Ｍａｘで250万の値引きが限界です。年内はこの価格でいきますが
年が明ければ、また値段の見直し（値下げ）はするとは思います、、、」
と言われました。
買う気はあるので（一度、別の部屋で要望書を出したこともあります）
この状態で、2割値引きは不可能なものでしょうか？
はじめに、「3000万なら、すぐにでも契約します！」と駄目もとで
言ってみたら、見事に「それはお話になりませんねぇ〜」
と返されましたorz　頑張って1割なのでしょうか。。。

プラス諸費用もってって言ってみたら？

今、マンションを建てて、販売管理費や諸経費等さっぴいて
やっと15％の利益しかならないんです。買い取って値引きなしで
販売して20％。それ以上になると、賃貸に出すでしょう。
　しかし、売主によっては決算が近いので、計上したいがために
20％引くところもあります。私も3月に最高30％引いたことがあり
ます。でも、現状20％はきついでしょうね。
　416さんの意見に賛成。

>>417
そんなに儲かるなら、最後の数戸は５０％引いても赤字にならないのでは？

416・417さん＞

貴重なお話ありがとうございます。
いつもは向こうから、電話（攻撃ｗ）等、連絡をしてくる営業さんが
今回に限って、何もアクションを起こしてこないのです。
値引きを要求してくる客と見切られてるのでしょうか？
それとも、こちらから出向いてくるのを待っているのでしょうか？
年内契約、ローン実行をしたいので、焦りつつある今日この頃です。
主人は「値段が安ければいい」という考えなので
３月の決算期まで待つ方がいいのかしら？

すいません。419＝415です。
連投申し訳ありません。

>>419
売れ残りがあるということは、少なくとも安くはないということでしょうけど、そもそも元の価格が相場や人気度合いに比して、ちょっと高いのか、ものすごく高いのかで値引きの幅も違います。
ちょっと高いのであれば２５０万の値引きで他の誰かが買うでしょう。ものすごく高いのであれば２割引いても売れ残るかも知れません。一切値引きせずとも即完売するマンションだってあります。
売値を基準に何％値切るかといった考え方がそもそも間違いです。いくらなら買っても良いと思えるのか、絶対値で考えてください。３４００万ならＯＫなのか、３２００万まで下がらなければ見送るのか。
是非とも欲しいのなら、そろそろ折り合った方が良いと思いますよ。先方から連絡が来ないということは、もう誰か他のお客で決まったのではないでしょうか？

>>418
みなさんの仕事もそうでしょうけど、赤字でなければセーフって
あり得ないですよね。しかし、販売を1年かかったのならその期間
の経費がだんだんと積み重なっていくのです。販売会社を使うなら
手数料5％前後、売れ残ったら、管理費、修繕費等の立替、人件費、
諸々かかるので、そんなには儲からないのが現実です。理論では418
の言うとおりですが、半額なら、客に売らずに自社の人間が買いますよ。投資にもってこいですからね。
>>415
判断は難しいですね。年内での引渡しなら、最速でも2週間かかるので、
今週末から動かないと間に合わないでしょう。もう少し時間があって
業者がどこかわかればアドバイスはできたでしょうけど、Ｙ市で＠154万
なら決して高くはありません。かえって先延ばしにするよりいいのでは
ないでしょうか？「諸費用〜〜」ってすがってみてください（笑）。　

　※マンションの相場は「＠」で坪単価をあらわします。
　価格3,450÷坪74㎡(22.38坪)＝154
ちなみに、Ｙ駅近郊は＠190〜250　離れて　F沢駅近郊＠160〜190
　くらいでしょうね。