Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）Part5

住宅ローン減税は融資実行時（竣工時）の話なので、
契約時の消費税5%と減税枠の拡大、両方の恩恵を得けられる。

あとは景気回復にともなう金利上昇の問題ですね。
今より低くなるとは考えにくい。

金利1%上がればあっという間に数百万ですからね。

アベノミクスで物価上昇するも、金利上昇で不動産は下落するでしょう。

不動産もあがりそうですね。

つまり駆け込みで買い急ぐと損するってことですね。

逆じゃない？

ん？根拠は？

家電エコポイント時の時、制度終了間際の液晶テレビの需要が多く、価格は安定しました。

エコポイント終了後、需要が大きく減ったため液晶テレビの価格は大幅に値下がりし、
エコポイントの金額よりも値下がり幅が大きく、結果的には優遇政策終了後のほうが得でした。

マンションが同じ理論で推移するかは判りませんが、大衆心理的に消費税値上げと近い将来の金利上昇という
圧力があるため、買い急ぐ傾向があると思います。

ローンを組む人の最大のメリットが、今の空前の低金利ですからね。

駆け込みの買い急ぎで損したかどうか、２年後の引渡の時に分かりますね。

ローン金利は、現時点の金利ではなく、竣工時の金利が適用されるのが難点。
引渡し２年後だから、消費税も10%になってるし、金利も上がっていそう。

どれくらい得したか楽しみにしてましょう。

プチバブルのとき、
青田買いして得した得したと竣工前に皮算用して楽しみにしてたら、
引渡時にはバブル崩壊して得が消え去ったマンションも,結構ありましたよ。

今回の住宅ローン減税拡大は消費税増税をカバーするための措置で、消費税5%とどちらか選ばないといけないように規定されてます。消費税5%と住宅ローン減税最大400万円の両方の受けられる裏技は今回ないそうです。
住宅ローン減税提出書類に売買契約書があるから消費税5か8%かは税務署にわかってしまうからね。

だからみんな底値の今買おうとしてるんじゃないかな。

底値、ってのは
後からでないと分からない。

無理なく買える、無理なく支払えるという見込みがある人が買えばいいだけです。

低層階でプランセレクトやオーダーメイド出来ないみたいなので、間仕切りを無くしたり、扉を引き戸にするワンポイントオーダーは入居後にするしか方法は無いのでしょうか？　

年収800万以上位有ってローンで買う場合は消費税が上がってもローン減税が多くなってからの方が結局有利みたいですね。
悩むところです。

>621

そのほうがはるかに安くできますよ。

>622

頭金が少ないなら、金利が一番の懸念材料では？

こちらはリセール期待できますか？

投稿のレベルが下がってきましたね。
検討者はもう調査終了で、準備万端といったところでしょうか。

この物件で投稿のレベルが高かった記憶がないよ。ここの申し込み入れてる人は掲示板利用者層とは全然別のような気がする。

部屋によるけどリセール割りといいと思う。相場より安いしさ。希少性あるしさ。けど完売は時間かかりそうだね。

ここの戸数自体がとても多いのに、希少性があるとは言えないなあ。
相場より安いのは、行灯部屋２つなど間取りが悪いからだし。
リセールで買う人も間取りが悪いのを承知で買ってくれる人が対象になる。

630
つまり
価格相応、価格なり。

うちも人気の高そうなところは不安だから、希望のランクを下げるか思案中。

ランクを下げたら、そこが抽選になりそうだと担当に言われたと
書いた人が過去レスにいましたね。

>632

そうですね。
価格通りの価値がある至って良識的な物件なので、
ネガる必要なしということですね。

価格通りの価値なら至って当たり前なので、
良識的だのポジる必要なしということですね。

欲しい所買った方が良いよ。あとは運を天に任せましょう。

１０００戸を超える物件ですからね

腕の良い営業なら極力希望が重ならないよう、調整をかけるでしょう

一期で４００は売りたいでしょうし

坪320が一度にそんなにうれたら、それこそ奇跡だよ。

400戸も出ないよ。坪300以上なんだから。せいぜい絶好調で300戸。

売るときは坪４００ぐらいにはなるんじゃない？

坪250くらいのマンションとは購入できる層の人数が全然違うんだから、
300や400も売れるなんてありえない。

>643
新豊洲Skyzのスレが７月１９日販売開始までにpart 15、
ここは未だpart 5。購買層も三分の一と見て間違いないでしょう。
Skyzと同じように売れるとは思えない。

↑スレの数は関係ないだろ。完全にマンコミュ中毒だなw

まぁ、値段が全く違うからね。
坪7〜80万くらい違うのかな。

ここの購買者層は値段が高い物を買うというプライドを持っている。
ケチを付けられるものは買う気がしない。
それゆえ行燈部屋の悪名が広まっているのは非常にマイナス。

戸数が多いから、ここの平均坪単価は参考にしかならない。
良い部屋の坪単価は高く、悪い部屋の坪単価は安い。

>行燈部屋の悪名

悪名もなにも、間取りを見れば行燈部屋や鰻が直ぐ分かる。

>648

高いから買うのではなく、割安だから買うのですが。

割安な理由は、
行燈部屋など間取りが悪いため。
　

交通の便がイマイチなのも割安な理由だろう。

四倍の部屋もあるみたいだけど、どの部屋だろう？

都営住宅でも２室行燈部屋は無いわ。

昨日見て来た3LDK希望者です。
かなり期待していましたが、

・間取が悪い
特に北の角部屋は最悪！
南の角部屋もけして良くはない。

・地権者が強過ぎ
最上階の四つの角部屋を全て地権者が占拠しているマンションなんて・・・

・全然安くない。
いい部屋は坪400に達する。
これはむしろ高いのか？

・説明してたおばさんのセールスレベルが低すぎでドン引き。

というのが率直な感想です。

安い部屋は間取りよくなくてもしかたないでしょ。
単にこの立地に対して予算不足ってだけの話じゃない？

というのが率直な感想です。

検討者であれば間取りも価格も知ってるし、間取りが悪いと思うのあれば他のマンション買えばいいのに。
間取りが悪いと言ったところで今更マンション全体の変更があるわけでもないし。

資料には間取り入ってないですよ。
モデルルーム行って、間取りに衝撃を受けるというのが通常フローです。

自分は南の角、結構気に入りました。
これなら価格的にもありかなと。

今日新たに長周期地震動のリスクが発表されましたよね
南海トラフで地震が起きると例えＭ９以下クラスでも都内の３０階以上の高層ビルは深刻な被害が出る可能性があると・・
日本は地震に対する建設技術は世界一だと思うので、個々で万全の備えをして後は信じるしか無いですよね・・

富久町付近に住んで約10年の周辺住民です。
男性2人でMRに来ていて、ちょっと引いたと書いていらっしゃったママさんが
いましたが、それで引いているようでは購入は諦めたほうが絶対良いです。

男性2人手をつないでいたり、イチャイチャしながら歩いているのを良く見かけます。
女性同士でもいます。
また、女装のおじさんも良く見かけます。
お水の方も沢山住んでいます（うちのマンションにもお水の方沢山住んでいますし、
周りはホストの寮になっているようで、ホスト系の方も多いです）

このマンションもそういう系の方が沢山住まれることが予想されます。
もし、MRで男性2人組を見ただけで、「子供には見せたくない・・・困る・・・」と思われる方は住むのは絶対無理です。

２丁目近い時点でそれはしかたないかと。
ここにはだけは来ないで欲しいは、ただの願望であり
のわがままですな。

ここを選択する以上は、その点のリスクは受け入れないと。

あれ？なんで削除されてるの？

間取りが良くないことは個別の物件の問題だから、それは批判されるべきと思う。
しかし新宿区で物件を検討しているのに人の属性をえり好みするのは、検討者が
根本的に間違っている。
伊勢丹に歩けるということは2丁目どころか歌舞伎町も徒歩圏になるということ。
さらに世界一のターミナル駅を抱えて常に人が行き交っている。
そういうところに住もうというのに覚悟が足りない。

要望書、600件を超えたらしい。
希望の部屋は今のところ競合がないようだけど、まだ安心できない。

１０００室に６００件ってがらがらって事じゃない。
少なくとも全体平均３０００件ぐらいなくっちゃおかしいんじゃない。

たった1レスがどれだか分かりませんが、
資料に間取りが入ってないのも知らない人、がポジさんをやってるの？

>670
ホストやお水の方が沢山住んでるマンションは、どちら？
本当ならばマンション名を挙げてください。追放運動します。

富久町付近に住んで約10年の周辺住民ですが、
2丁目から離れた場所で男性2人や女性同士で手をつないでいたり
イチャイチャしながら歩いているの一度も見たことありません。
たまたま出くわした人は不運です。どの地域にも少なからずいます。
女装が下手なおじさんは夕方以降の時間でたまに見かけます。

678さんに同感。
１期目に人気の部屋を売った後、残りの人気のない部屋を売るのは大変そう。

>680
追放運動？ホストやお水でも、住む権利がある方達相手に
無理でしょ。

駅まで遠いって話はよく聞くけれど、
車庫から自動車の出入りはどうなの。
南から出て靖国左折か、
ぐるーとまわって富久町西交差点に行くって事かな。
朝は敷地の周りが出勤車で渋滞しそう。

>682
追放運動したい下衆は670書きこんだ周辺住民のことだろ
お水が沢山いるマンションにそいつ住んでるらしいからな

>683
この地域は駅の利用者が多いようです。
曙橋駅近くでは外部に駐車場を貸し出してるマンションまであります。
富久クロスの周辺マンションも駐車場が少ないです。

ヨーカドー利用者の駐車場も準備されるんでしょうか？
駐車場待ちで渋滞するようですと問題となりますよね。
居住者用の駐車場が多いという情報あるのでしょうか？
ご存知の方、またはディベの方、ご回答お願いします。

ＭＲでくれる図面集を見れば分かるじゃない。

新宿周辺に住んでるお水はもうちょっと安っぽいやつ。
下っ端ホストみたいなのが、夕方になるとアパートからホストそのままの
格好で歌舞伎町に向かってたりする。

以前、周辺に住むナースのことも同様に悪く書いてる人がいなかった？
この辺に住む人達はそういうこと？

ここは買えなくても、その周辺にそういう人たち向けの
賃貸物件がそれなりにあるってことでしょ。

併設の商業施設、には自由に入れる周辺の人たち。

いつもの新宿ネガが一人で大暴れだな。
くだらないことしてないで仕事しろよ。

瞬間蒸発間違いないと思います。

ん？瞬時蒸発の意味わかる！？

この時期になってスーモに多ページの広告出してるようだと、瞬間蒸発はないでしょ。瞬間蒸発を演出するために販売戸数を抑えるかな。でも、それやると小出しになってトータルの販売期間は長くなるけど。

年内目標は、300みたいですね。

間取りが悪くても、安いですしそんなに苦戦するかしら。

>年内目標は、300みたいですね。

いくらなんでもそれは少なすぎでしょ。
スカイズは620戸登録完売のＣＭ打ってるくらいだから、それ以上はいけると思う。

営業から500はいくって聞いたけど。

一期一次で6割は固そうとのこと。担当営業より。

600戸は流石にムリだろ

たぶん即日売り切れになると思う。

池袋のクヤクションやパークシティも瞬間蒸発だし、
便利な地域で地盤がいいところは人気だからね｡
その前のルミナリーやプレミストも完成前完売だった。

池袋もいいけど、それ以上の立地条件で住環境だし ｡

躊躇せず買いだよ｡

駐車場の出入りの事が心配です。
１００戸のマンションも１０００戸のマンションも駐車場の出入り口はそれぞれ１か所。
朝のラッシュでは出庫待ちの車で駐車場内は数珠つなぎになるのではないかと心配しています。
特にここは周辺道路がスムーズに車がはける構造になっていないようです。

休日のスーパーマーケットでも車はけの悪い所はなかなか出られないで難儀します。

同様マンションの経験談をお聞かせください。

駅直結のクヤクションと、駅に近くはないこことを
比べても無駄。

晴海を検討してた人々が、トミヒサに来るよ

瞬間蒸発って　1期で全戸一斉販売・即日完売のことだろ

49階から価格が上がるのに、理由があるの？
プレミアムオーダー対応可能になるけど、その他のメリットってあるの？？部屋の仕様が良くなるとか。

晴海、は坪単価がここより安いから
検討者が富久に来ても低い階や狭い部屋しか買えないよ。

子持ちは、ここ止めたほうがいいよ。
http://videmo.wordpress.com/2013/04/30/tomihisa-cross/

いよいよ検討者の抽選対策に拍車がかかってきましたね。
熱い、熱い。

712さんは検討者ではなく傍観者？

いうほど安くないよ！周辺の戸建ての相場確認してみて。

戸建てとマンションくらべるなよw価格差あるのは当たり前。

不動産相場が安いエリアってことだね。
センター東京辺りとは違って。

いうほど安くないよ！周辺の戸建ての相場確認してみて。

新宿御苑徒歩圏のマンション坪単価は、平均330万だよ。
これを高いとみるか、安いとみるかだな。

↑それ築年数どのくらいよ？

新宿御苑前駅徒歩圏ではなくて新宿御苑徒歩圏にしているのは、範囲広すぎ。
ここに一番近いタワマンのローレルコート中古、最上階でチラシ価格坪300万程度ですよ。

新築マンションだよ！

>720

中古物件広告の価格は売主の言い値。その価格で成約するとは限らない。仲介業者は物件情報データベースにアクセスできるから、近隣の業者に当れば相場は分かる。

中古でも、タワマン最上階はプレミアで高くなるのが普通です。

ローレルコートの最上階検討したが止めたよ。
眺望は良いが、バルコニーがガラスじゃないので
部屋から立たないと眺望が見れない。あとあの部屋は北西角でクロスが建つと日当たりゼロになるのが痛い。
ダメ押しはスカパーが映らない(笑)近鉄がデベだから
しゃーないか！

チラシで広告してるようでは売れ残り。人気の中古物件は、待ち行列ができていて表に出る前に掃けるもの。

⬆チラシじゃないよ。
ネットで今年1月あたりから出てる！
なぜ売れないか？5980万円が高いんだよ。
あそこの分譲価格は5550万円だよ。12年前で(笑)

このマンションの構造はボイドスラブ330ミリ
戸境壁は144ミリでTLD56。まぁ悪くはないといと
思う。

TCCTっ何？

>727

乾式壁の遮音性能って職人の腕によって大きく変わる。それから振動とかで徐々に隙間が空いてきて遮音性能は下がってくる。

>724
ここも部屋から立たないと眺望が見えない不透明ガラスのバルコニーだらけなんだけど。最上階付近以外は。
眺望が良いのに何故？と担当に聞いたら、
付近の住民から覗かれたくないとの要望があったからと言われました。

ん？それは15階くらいまでじゃないか？

50階まで不透明ガラスだよ。残念すぎるけど。

ミストサウナがオプションとは残念！

ミストサウナはいらな～い。

それで49階とは100万円の差があるのか！
納得したわ。ありがとう。

この価格ならミストサウナあって当然じゃない？
要る要らないは別にしても、

ということは51階以上と、角部屋でないと大迫力の眺望は拝めないわけだな。角部屋ならバルコニーのない部分があるからダイレクトパノラマだよね。

浄水器は切り替えじやなく独立で蛇口を付けて欲しかった。切り替え方式は面倒臭い。

角部屋は間取り悪過ぎていらなーい

このマンション、間取りは悪いが値付けは
それなりの価格で良心的かな？特に行燈部屋二つの
部屋はね。ただ間口が狭いから設計力が無いという
のは当てはまらない。

ここは安いですね。

確かにリビングが三角形ぽいよね。
でもその間取りが悪い角部屋が高くて人気なんだが(笑)

いい部屋は高いですよ、当たり前ですが。
中下層階中部屋なら割安感はあると思いますが。

2LDKとして買うならかなりの割安だと思う。2LDKとして割り切れるなら買いでは？

行燈部屋の無い角部屋が間取り悪いと言われましても。
多少形悪いのはタワマンの宿命みたいなもの。
1億の部屋でもリビングがスクエアではないのがタワマンの角部屋！

⬆もちろん例外はあります。

そりゃ、まだ売ってませんからw

ＴＣＣＴ→トミヒサクロスコンフォートタワー

御苑を見下ろす立地はもう二度とでない。買えば確実に儲かるでしょう。

都内にこれから続々マンションが建つから、そのうちマンションの選別が行われることになる。
マンションだらけになった時、ここのように立地の良くない交通の便の悪いマンションはアウトだね。
マンション特にタワーマンションが建てられるようになったのは駅近の立地の良い所は少ないので、その少ない土地を有効に利用するためであった。
それがいつの間にかそうでない所まで広がってきたが、今後は選別され淘汰されることになる。
雑誌東洋経済のマンション特集を読むと「マンションの原点回帰」が今後進むでしょうとのこと。

新宿御苑前駅で降りたら
ヒゲ面のオジサンが女装して歩いてるの見たのはカルチャーショックでした。

銀座でもよく見る人でしょうか。

どんなにネガられても俺は絶対に買う！儲かるマンションは一握りだよ。

儲けるためにマンション買う人も一握りだよ

銀座も新宿も、マイノリティーにも寛容なのは文化が成熟してきたせいでしょうね。
NY勤務のときは役員のかたにもいらっしゃいました。
他の役員のかたといっしょにホームパーティーに呼ばれたりと、
家族ぐるみでお付き合いさせていだいてました。

>765

住むためにも、儲かるマンションのほうを買いたいというのが大多数ですね。

>767
先にロケーションや住環境の条件の一致があってそのうえで損が少ない場所でしょ？
儲けだけなら富久なんて微妙

都心のマンションは資産価値が下がりにくい。
ますます高齢化社会で都心回帰に拍車がかかる。
山の手線内で新宿御苑、曙橋徒歩圏でランドマークになるのだから、買わない手はない！

ここは、新宿区だから、都心じゃないよ。

曙橋徒歩圏のランドマークはセンター東京だよ。
都心の千代田区に近いからね。

例のブログを見て思うんだが
クラッシータワー東中野のほうが全然いいな

買いたい、抽選に当たりたい者です。申し込みはする予定ですが、競争倍率がどのくらいになるか悶々としています。どなたかが、売り出し500、申し込み500とか書かれていたかと思いますが、人気集中の部屋以外は余り心配しなくても大丈夫と言うことでしょうか。

是非そっちにしてほしい。

実際両方申し込みみたいなヤツも出てくるんだろうな
9月は駆け込みで抽選だらけだし

今申し込んでも人気どころは、営業さんに他の部屋を勧められますよ。

70平米台の中層中部屋は、坪310〜330万円の部屋もあるから割安感があるのでは？

9月販売の物件がかなりあるから
あちこちの好きな部屋に申し込んで
当たったらそこにするっていうのもアリだね

久々に大橋クロスが出てくる流れですか？

行灯部屋が問題視されてるけど、もう一つこの物件特有の欠点。三角部屋と一部の高い住戸を除き、バルコニーに面している洋室の窓は腰高の小さな窓だっていうこと。洋室からバルコニーに出られない。鰻で窓も小さいじゃ、部屋全体が暗くなっちゃうな。
三角部屋は明るさは確保できるけど、ほとんど窓が開かないから風通しが悪い。

ついでに、バルコニーあっても使えない形状と広さ（狭さ）。
室外機の風が洗濯物を直撃な設計。
超高層タワマンだから、洗濯物は外に干さないってことなんだろうけど、
でも一応、物干竿を掛ける場所あるんだけどね。

500出したとしても半分なんだから、一期は様子見することにしました。
希望の間取りも一期で全部売り出さないみたいなので。

南側の中層階以上で割と間取りがマシな部屋は、ほとんど1期で出てしまうようですね。倍率どれくらい行くんだろう。ドキドキ。

787
中住戸には、ガラスバルコニーの外側に室外機がある部屋もあるよ。
洗濯物は内側だから風は直撃しない。
室外機が調子悪いときの点検には勇気がいりそうだが。

エアコンの設置のときに業者から危険手当を請求されたりして。

腰高窓でも明るさは採れるだろ？
部屋が6畳なら問題なし！
それより51階以下はバルコニーが半透明のほうが
問題だよ。座ると眺望が空だけになる。

足元から下界が開ける圧倒的な眺望は、経験した者しか
わからないであろう！

↑へいへい。こういう輩がタワーには多くお住まいなんでしょうな。勘違いしなさんな。

空好きにはたまらんね。

795
貧乏人は半透明ガラスのバルコニーで満足してな！

↑バルコニーのガラスなんて何でもいいかな。器が小さいね～。

基本、角部屋しかダイレクトウィンドウは採用されてないんですよね？足元からの眺望なら角部屋しか無いような。